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• DiegoMoyaZavaleta

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TEMA : INDEPENDIZACIÓN DE PREDIOS URBANOS DATOS DEL DOCENTE: Arq. PAOLA AVILA TORRES

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INDEPENDIZACIÓN: Definición (Según Art. 58- Cap. V- Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios- SUNARP)

ACTO REGISTRAL Tiene por objeto

Abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de:

Una desmembración de terreno con edificación o sin ella

La inscripción de una edificación sujeta al régimen de propiedad exclusiva y de propiedad común o al régimen de independización y copropiedad. 2

INDEPENDIZACIÓN: Definición Variación física de la extensión de un predio, ya que se segrega una parte de la finca inmatriculada para formar esta por sí sola una FINCA independiente.

Operación propiamente registral, pues el registro es el encargado de evaluar su procedencia a través de una solicitud de inscripción.

Inmueble, predio, fundo o trozo de terreno delimitado en polígonos por razón de su pertenencia a un propietario o varios en comunidad

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PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD Artículo IV del T.U.O. del Registro General de los Registros Públicos

SISTEMA DE FOLIO REAL Adoptado por Alemania, Australia, Suiza, Austria, España, Perú, recogido en el artículo 4 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios

Una unidad inmobiliaria, finca o inmueble debe constituirse en su propia partida, para así poder determinar los bienes objeto de inscripción, sus titulares, el contenido y alcance de los derechos que lo afectan, obligando de esta manera que cada bien posea una sola partida registral; por lo tanto, no podría existir un bien con 2 partidas registrales independientes y vigentes (duplicidad de partidas). Resolución del Tribunal Registral N° 1927-2015- SUNARP-TR-L sobre Improcedencia del Bloqueo “No procede la anotación de bloqueo registral de una partida respecto a la compraventa de unidad inmobiliaria, si la misma no ha sido independizada, debiendo inscribirse previamente su desmembramiento de la partida matriz".

Todos los actos referidos a un inmueble determinado se agrupan en una sola hoja, bastando la consulta de esta para determinar el historial jurídico del inmueble

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INDEPENDIZACIÓN: Requisitos Generales INTERVENCIÓN O AUTORIZACIÓN DEL

PROPIETARIO.

DESCRIPCION DEL

AREA, LINDEROS Y MEDIDAS PEPRIMETRICAS DEL O LOS PREDIOS QUE SE DESMEMBRAN Y EN SU CASO DEL AREA REMANENTE.

Art. 59 – Cap. V- RIRP

PLANOS DE INDEPENDIZACION, UBICACIÓN- LOCALIZACION DEL AREA QUE SE DESMEMBRAVISADOS POR FUNCIONARIO COMPETENTE O DE SER EL SUPUESTO FIRMADO POR VERIFICADOR INSCRITO EN EL INDICE DE VERIFICADORES DEL REGISTRO DE PREDIOS.

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A.T.=800 m2

Si el predio es de 800 m2. Se desea independizar dos lotes (200 m2 y 100 m2). Se deberá indicar en el plano cada una de las áreas indicadas con sus respectivos linderos y perímetros, adicionalmente se requiere indicar el área, linderos y medidas perimétricas resultantes (los 500 m2).

A.REMANENTE.=500 m2

A.I2.=100 m2 A.I1.=200 m2

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Cuando de la independización de un predio se genera un resultante de predios que no guardan continuidad El propietario de un predio de 1000 m2, que subdivide en tres predios (lotes):

A.T.=1000 m2

A – 200 m2 B - 500 m2 C - 300 metros Solo solicita la independización del lote B.

LOTE A=200 m2 Remanente

LOTE B=500 m2

LOTE C= 300 m2 Remanente

Dejando los extremos A y C sin solicitar la independización de ellos; como se podrá apreciar, el remanente está formado por dos predios (lotes) que no son continuos.

En este caso, el Registrador Público entenderá que la rogatoria comprende la independización de otro predio (lote); correspondiendo abrir otra partida registral adicional, resultando que por la independización de un lote, finalmente, se generaron tres partidas independientes (A, B y C). 7

REQUISITOS TÉCNICOS DE LOS PLANOS PLANO PERIMÉTRICO Y UBICACIÓN •Escala Grafica convencional (1/50, 1/100, 1/200, 1/500, 1/1,000, 1/5,000, 1/10,000 y otros). •Georreferenciada a la Red Geodésica Nacional referida al datum y proyección en coordenadas oficiales.(WGS 84) •Norte. • La cuadrícula. • Los vértices. • Las medidas perimétricas de cada tramo. •El perímetro total. • Los colindantes. •El área del predio.

MEMBRETE DEL PLANO

MEMORIA DESCRIPTIVA

• Tipo de plano. • Escala. • Fecha. • Departamento(s) provincial(s) y distrito(s). • Nombre del profesional competente o verificador que elaboró el plano.

• Descripción literal de los linderos, medidas perimétricas y área de los predios materia de inscripción. • Fecha de elaboración .

Los planos deberán estar firmados y sellados por el verificador o profesional responsable, debidamente visado por la autoridad municipal o administrativa respectiva cuando corresponda. Numeral 5.2 de la Directiva N° 003-2014-SUNARP/SN, aprobada por Resolución del Superintendente Nacional N° 1892014-SUNARP/SN del 31 de julio de 2014.

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INDEPENDIZACIÓN: Consideraciones: VINCULACION CON EL ANTECEDENTE • •

El Registrador, al independizar, señalará que el terreno independizado formó parte de otro inscrito anteriormente. Asimismo, dejará constancia en la partida matriz de la independización realizada. ANOTACIÓN MARGINAL.

FÁBRICA EN PREDIO MATRIZ •

Debe describirse la fábrica correspondiente a cada lote a independizar

INFORME PREVIO DEL ÁREA DE CATASTRO

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NO es exigible la descripción del área remanente ni presentar planos cuando NO consta en la partida matriz el área, linderos y medidas perimétricas.

INDEPENDIZACIÓN: Excepción al requisito general

Bastará presentar plano del área materia de independización visado por autoridad competente, previa suscripción de verificador, cuando corresponda

Corresponde al área de Catastro determinar la imposibilidad de describir el área remanente.

Cuarta disposición complementaria y final del RIRP

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INTERVENCIÓN DEL ÁREA DE CATASTRO DE LAS OFICINAS REGISTRALES

INDEPENDIZACION Informes Técnicos de Catastro Los títulos en virtud de los cuales se solicita la inscripción de un acto o derecho que importe la incorporación de un predio al Registro o su modificación física, se inscribirán previo informe técnico del área de Catastro.

Art. 11 RIRP

La SUNARP podrá determinar los casos de modificación física que no requieran dicho informe, en atención a la capacidad operativa de las áreas de Catastro.

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Actos que necesariamente requieren informe a) Inmatriculaciones. b) Acumulaciones e independizaciones de predios no lotizados, Subdivisiones. c) Lotizaciones no aprobadas mediante resolución municipal. d) Rectificaciones o modificación de áreas, linderos o medidas perimétricas de predios, respecto del predio matriz. Directiva N° 08- 2004-SUNARP-SN.

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INDEPENDIZACIÓN: Imposibilidad en el Informe Técnico de Catastro

AREA CATASTROSUNARP

• Cuando debido a la ausencia de datos técnicos suficientes en los antecedentes registrales, señale que se encuentra imposibilitada de determinar, en forma indubitable, si el área cuya independización que se solicita se encuentra comprendida dentro de alguna de las independizaciones anteriormente efectuadas o si aún se encuentra dentro de la partida matriz, ello NO impedirá la inscripción de la independización rogada, siempre que el título contenga los requisitos.

REGISTRADOR

Art. 59 RIRP – 3er párrafo

• Independizará el área solicitada de la partida matriz, sin necesidad de requerir plano del área remanente, siempre que la independización efectuada no exceda el área de la partida matriz de la cual se independiza.

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INDEPENDIZACIÓN: Informe Técnico de Catastro de RRPP

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MODALIDADES DE INDEPENDIZACIÓN: En mérito al Título Archivado

En los casos en los que se hubiera inscrito la parcelación, la resolución de subdivisión o la recepción de obras de una habilitación urbana sin que se hubieran efectuado las independizaciones correspondientes, éstas se realizarán en mérito al título archivado, siempre que en los respectivos planos se encuentren consignados el área, linderos y medidas perimétricas de los lotes.

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INDEPENDIZACIÓN: Por cambio de titularidad

Para inscribir actos que impliquen variación de titularidad respecto de parte de predios inscritos debe procederse a su previa independización, de conformidad con los requisitos previstos en este Reglamento.

Art. 115 del RIRP . 17

Independización por Prescripción Adquisitiva de Dominio • Para los efectos de la aplicación de lo establecido en el artículo 7.2 de la Ley 27333, la segregación o desmembración de área materia de declaración de propiedad mediante prescripción adquisitiva, se efectuará por el sólo mérito del instrumento que lo contenga. • En dicho instrumento se indicará el área remanente luego de la segregación o desmembración, sin que sea necesario la intervención de los titulares registrales de tal área remanente.

• La instancia de calificación registral solicitará los planos y memorias descriptivas que permitan la verificación catastral de la segregación o desmembración. Directiva 013-2003-SUNARP-SN 18

S O L I C I T U D D E

I N S C R I P C I O N D E T I T U L O

DATOS DEL PRESENTANTE

NOMBRE COMPLETO DEL O DE LOS INTERVINIENTES N° PARTIDA ELECTRÓNICA

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M I N U T A

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P L A N O D E U B I C A C I Ó N

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P L A N O P E R I M É T R I C O

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M E M O R I A D E S C R I P T I V A

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I N F O R M E D E C A T A S T R O

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INDEPENDIZACIÓN SUJETA A LOS REGÍMENES DE LA LEY 27157 PROPIEDAD HORIZONTAL “Es el régimen jurídico que supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio común.

Cuentan con un reglamento interno y una junta de propietarios

Art. 129 del T.U.O. del Reglamento de la Ley 27157 aprobado por D.S N° 035-2006VIVIENDA 27

INDEPENDIZACIÓN SUJETA A LOS REGÍMENES DE LA LEY 27157 Reglamento Interno Es el estatuto que contiene la descripción de las secciones de propiedad exclusiva, usos, zonas comunes, porcentajes de participación, derechos y obligaciones de los propietarios, régimen de la junta de propietarios como sesiones, quórum, votaciones, acuerdos, entre otros. Art. 42 Ley 27157 La declaratoria de fábrica constituye un acto previo para su inscripción, salvo disposición en contrario. Art. 83 RIRP

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• Podrá otorgarse mediante documento privado con firmas legalizadas o escritura pública. • Debe ser suscrito por los propietarios.

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INDEPENDIZACIÓN SUJETA A LOS REGÍMENES DE LA LEY 27157 Requisitos:

Reglamento interno.

Documento privado suscrito por el propietario del predio, con firma certificada, en el que se describa el área, linderos y medidas perimétricas de las secciones de dominio exclusivo y de los bienes comunes regulados por el Reglamento Interno.

Plano de independización que grafique las unidades de dominio exclusivo y las zonas comunes, autorizado por profesional competente con firma certificada por notario

Art. 63 del RIRP 30

Reglamento interno.

Solicitud

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Arquitectura

Independización

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INDEPENDIZACIÓN SUJETA A LOS REGÍMENES DE LA LEY 27157 Aspectos Especiales

“Las unidades inmobiliarias se inscribirán en partida especial donde se señale el régimen al que están sujetas,

relacionándolas con la partida matriz.”

Pluralidad de folios: La partida independiente está vinculada con la partida matriz en determinados aspectos: Zonas comunes, reglamento interno, junta de propietarios.

Es posible la independización en una misma partida de dos o más secciones aunque no tengan solución de continuidad, siempre que constituyan una unidad funcional.

Art. 63 del RIRP 33

INDEPENDIZACIÓN SUJETA A LOS REGÍMENES DE LA LEY 27157 - PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMÚN - INDEPENDIZACIÓN Y COPROPIEDAD.

Art. 38 – Ley 27157

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La aplicación de los regímenes antes señalados es obligatoria cuando las secciones de propiedad exclusiva que conforman la edificación pertenezcan a dos o más propietarios y optativa cuando pertenezcan a un solo propietario.

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INDEPENDIZACIÓN SUJETA A LOS REGÍMENES DE LA LEY 27157 Régimen de propiedad exclusiva y propiedad común (ART. 129 del Reglamento Ley 27157) Derecho de propiedad especial caracterizado por la yuxtaposición de dos elementos esenciales: a. Derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente. b. Copropiedad sobre los bienes o elementos comunes. 36

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INDEPENDIZACIÓN SUJETA A LOS REGÍMENES DE LA LEY 27157 Régimen de independización y copropiedad Unidades de propiedad exclusiva susceptibles de ser independizadas y bienes de uso común sujetos al régimen de copropiedad regulado por el Código Civil. No es procedente solicitar la partición de las zonas comunes. Solo aplicable a: Quintas, casas en copropiedad, centros y galerías comerciales o campos feriales y otras unidades inmobiliarias con bienes comunes. Deben ser de un solo piso o que, de contar con más pisos, pertenezcan a un solo propietario y los pisos superiores se proyecten verticalmente sobre el terreno de propiedad exclusiva de la sección. Art. 128 Reglamento Ley 27157 39

INDEPENDIZACION

INDEPENDIZACION

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“INDEPENDIZACIÓN AL AMPARO DE LA LEY N° 27157: DISCREPANCIA ENTRE MEMORIA Y PLANOS: En caso de discrepancia entre los datos de la memoria descriptiva y el plano de independización de unidades sujetas a alguno de los regímenes de la Ley N° 27157 prevalecerán los que aparecen en el plano debiendo extenderse el asiento de inscripción conforme a este.

Tribunal Registral aprobó en el Centésimo Cuadragésimo Primer Pleno, realizado el día 14 de enero de 2016 como precedente de observancia.

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UNIDAD FUNCIONAL • El típico ejemplo de secciones de propiedad exclusiva que constituyen una unidad funcional es el caso del departamento, el estacionamiento y el depósito. • Toda vez que los mismos cumplen una sola función que es la de servir como vivienda. • En consecuencia, dicho departamento se podrá independizar en una sola partida con su estacionamiento y su depósito. Resolución N° 1924-2014-SUNARP-TR-L de fecha 10/10/2014 47

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AZOTEA 52

INDEPENDIZACIÓN DE PREDIO URBANO Por Regularización de edificaciones:

Tratándose de independizaciones efectuadas dentro del procedimiento de regularización de edificaciones a que se refiere la Ley Nº27157 y la Ley Nº 27333, para efectuar las respectivas independizaciones deberá presentarse formulario registral o escritura pública.

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INDEPENDIZACIÓN DE PREDIO URBANO Por Regularización de edificaciones: Requisitos: - FOR o escritura pública.

- Planos de independización en el que conste el área, linderos y medidas perimétricas tanto de la porción a independizar como del área remanente. - Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios.

Art. 61 del RIRP, Leyes 27157, 27333 54

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INDEPENDIZACIÓN DE AIRES • “El término aires alude a la facultad que se concede a una persona a fin de sobreelevar una edificación, es decir, construir plantas adicionales a las ya existentes (…).

Directiva N° 009-2008-SUNARP/SN Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Común.

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INDEPENDIZACIÓN DE AIRES M O D A L I D A D E S

Primero: la cláusula de “reserva de aires” hasta una futura ampliación de edificación, con lo que el Registro se limita a inscribir el reglamento interno con la cláusula incluida., sin independizar en ninguna partida “los aires” (…). Segundo, la cláusula de “independización de aires” cumple un doble efecto: reservar un derecho de sobreelevación, y solicitar, además, que este se consigne en una nueva partida registral segregada de la matriz. Para acceder a esta inscripción, el Registro exige que se asigne a los “aires” un porcentaje de participación en las zonas comunes, ya que de acuerdo a las bases institucionales de la propiedad horizontal, el titular de una sección de dominio exclusivo también es necesariamente copropietario de las zonas comunes. 62

Es necesario, para la procedencia de la independización de los aires, la existencia de un área proyectada de acceso a los mismos, no se exige que ya exista el acceso, sino que es suficiente con que en el plano de independización se grafique el área del futuro acceso a dichos aires, es decir el área en la cual en el futuro se construirá la escalera que dará acceso a dichos aires.

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Primero: la cláusula de “reserva de aires” hasta una futura ampliación de edificación.

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Segundo, la cláusula de “independización de aires” cumple un doble efecto: reservar un derecho de sobreelevación, y solicitar, además, que este se consigne en una nueva partida registral segregada de la matriz.

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MUCHAS GRACIAS POR SU ATENCION

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