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“IMPUESTO A LA RENTA: CASOS PRÁCTICOS VENTA DE INMUEBLES“ Muchas veces todos los casos cuando se vende un inmueble son diferentes uno con otro, así que decidí buscar ejemplos para cada uno vea si tiene un parecido para aplicar su caso en particular. Pero antes de poner los ejemplos debes de conocer el concepto y sus partes Veamos los casos: Caso Práctico 1: La señora Janeth Gamarra compró un inmueble en marzo de 2010 a S/ 120,000. Estuvo viviendo en dicho inmueble hasta que decidió venderlo por motivos de enfermedad, en el mes de Enero 2011 percibiendo un monto de S/. 200,000. La señora Janeth no tiene otros inmuebles en su propiedad. Respuesta: La señora Janeth debe tributar por la ganancia de capital que ha obtenido al vender el inmueble. El Decreto Supremo N° 313-2009-EF publicado el 30.12.2009, ha dispuesto que para actualizar el costo computable en la enajenación de inmuebles que no sean casa habitación, se deberá multiplicar el costo por el índice de corrección monetaria correspondiente al mes y año de adquisición del inmueble. El referido índice será publicado mensualmente dentro de los primeros cinco (5) días calendario de cada mes por el MEF mediante Resolución Ministerial. El 5 de Febrero de 2011 se publicó la R.M 085-2011-EF/15 que aprobó los índices de corrección monetaria para las enajenaciones efectuadas durante el mes de enero 2011.

Concepto Valor de venta Costo C. actualizado por el Índice de Corrección Monetaria (120,000 x 1.02) Ganancia de capital Impuesto calculado (77, 600 x 5% )

S/. S/.200,000 S/.122,400 S/.77,600 S/.3,880

La señora Janeth debe tributar por la ganancia de capital que ha obtenido al vender el inmueble. La ganancia de capital es de S/. 77,600 (200,000 – 122,400) y deberá tributar el 5% de dicho monto, es decir S/. 3880 (77,600 x 5%).El impuesto lo va a pagar de forma directa utilizando el Pago Fácil – Boleta de Pago 1662. Este pago tiene carácter definitivo, debiendo consignar periodo tributario enero 2011 y código de tributo 3021 (Renta de Segunda Categoría – Cuenta propia). Caso Práctico 2: La señorita Graciela Castillo compró un inmueble en el mes de enero de 2011 por un monto de S/. 80,000 y en el mes de octubre de 2011 las paredes empezaron a sufrir algunas rajaduras por lo que decide venderlo en el mes de noviembre de 2011 recibiendo un pago de S/. 70,000. ¿Determine si existe obligación de realizar un pago a cuenta y cuál sería el tratamiento de la pérdida de capital? Respuesta: A partir del 1 de enero de 2011 las rentas de segunda categoría tributan de forma definitiva bajo una tasa efectiva de 5% sobre la ganancia de capital, sin posibilidad de compensar pérdidas. En tal sentido al no existir ganancia de capital no hay base de cálculo para determinar el Impuesto. Ahora bien, la pérdida de capital de S/. 10,000 no puede ser compensada, al ser eliminada dicha posibilidad en el artículo 36° de la ley del Impuesto a la Renta a partir del 1 de enero de 2011.

Caso Práctico 3: El señor José Garrido compró un departamento en marzo de 2010 a S/. 280,000, en el cual estuvo viviendo con su familia. Asimismo, en la misma fecha compró una cochera y un depósito por un valor de S/. 22,000 cada uno. Por motivo de viaje decide vender sus tres inmuebles en el mes de enero de 2011, percibiendo un monto de S/. 300,000 por el departamento y S/. 24,000 por la cochera y el depósito respectivamente. Respuesta: Cabe precisar lo siguiente: - El departamento no califica como casa habitación porque estuvo en su propiedad menos de dos años. - La Ley N° 29492 dispone que no se computa para la habitualidad la cochera y el depósito que se encuentren en un mismo edificio. En consecuencia, el señor Garrido debe tributar por la ganancia de capital de segunda categoría que ha obtenido al vender los tres inmuebles. El Decreto Supremo N° 313-2009-EF publicado el 30.12.2009, ha dispuesto que para actualizar el costo computable en la enajenación de inmuebles que no sean casa habitación, se deberá multiplicar el costo por el índice de corrección monetaria correspondiente al mes y año de adquisición del inmueble. El referido índice será publicado mensualmente dentro de los primeros cinco (5) días calendario de cada mes por el MEF mediante Resolución Ministerial. El 5 de Febrero de 2011 se publicó la R.M 085-2011-EF/15 que aprobó los índices de corrección monetaria para las enajenaciones efectuadas durante el mes de Enero 2011. Concepto Valor de venta Costo C. actualizado por el Índice de Corrección Monetaria (280,000 x 1.02) Ganancia de capital Impuesto calculado (14,400 x 5% ) Concepto Valor de venta cochera Costo C. actualizado por el Índice de Corrección Monetaria (22,000 x 1.02) Ganancia de capital Impuesto calculado (1,560 x 5% )

S/. S/.300,000 S/.285,600 S/.14,400 S/.720 S/. S/.24,000 S/.22,440 S/.1,560 S/.78

Concepto S/. Valor de venta deposito S/.24,000 Costo C. actualizado por el Índice de Corrección Monetaria S/.22,440 (22,000 x 1.02) Ganancia de capital S/.1,560 Impuesto calculado 1,560 x 5% ) S/.78 El señor Garrido debe tributar por la ganancia de capital que ha obtenido al vender los tres inmuebles. El impuesto lo va a pagar de forma directa utilizando el Formulario Virtual N° 1665, para lo cual el contribuyente deberá ingresar a SUNAT Operaciones en Línea con su Código de Usuario y Clave SOL y consignar la información que corresponda siguiendo las indicaciones que se detallan en dicho formulario. En caso se presente la declaración sin importe a pagar, se deberá regularizar el impuesto mediante Boleta de Pago N° 1662.

Caso Práctico 4: El señor Kike Rivera es propietario de un inmueble adquirido en enero de 2011 a un valor de S/. 250,000, posteriormente en el mes de febrero de 2011 invierte S/. 20,000 en mejoras permanentes como la ampliación de una nueva habitación. En noviembre de 2011 decide vender dicho inmueble, recibiendo el monto de S/. 300,000. Respuesta: El señor Rivera debe tributar por la ganancia de capital que ha obtenido al vender el inmueble. Para efectos de determinar la ganancia de capital, el costo computable de las mejoras de carácter permanente se debe adicionar al costo de adquisición del inmueble, conforme a lo establecido en el Numeral 1 del inciso b) del artículo 11° del Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta; por lo que, el costo computable será de S/. 270,000. De tal forma que el cálculo para determinar el impuesto definitivo de segunda categoría será como sigue: Concepto

S/. Valor de venta S/.300,000 Costo Computable (250,000 + 20,000) S/.270,000 Ganancia de capital S/.30,000 Impuesto calculado (1,560 x 5% ) S/.1,500 Caso Práctico 5: Una persona adquiere con su cónyuge un inmueble el año 2003. En el mes de enero de 2011 fallece uno de ellos por lo que el otro cónyuge hereda el 50% de los derechos y acciones del bien inmueble. En julio de 2011 decide vender el inmueble por un monto de S/. 200,000; por lo que, la persona pregunta si ¿El Impuesto a la Renta debe calcularse sobre el total o sobre el 50% de los derechos y acciones adquiridos por sucesión?. Cabe indicar que el valor del autoavalúo del año 2011 es S/. 100,000. Respuesta: El Impuesto a la Renta debe calcularse sobre el 50% de los derechos y acciones que se han adquirido en fecha posterior al 2004. El 50% restante se encuentra inafecto en tanto fue adquirido antes del 2004. En tal sentido, la ganancia de capital se calcula considerando el 50% del costo computable y el 50% del valor de venta del bien inmueble. Ahora bien, el 50% de los derechos y acciones del inmueble adquiridos por sucesión se consideran adquiridos a título gratuito, por lo que el costo computable estará dado por el valor de ingreso al patrimonio, entendiéndose por tal, el valor del 50% del autoavalúo del año 2011 (literal a.2 del inciso a) del numeral 21.1 del artículo 21° de la Ley del Impuesto a la Renta). De tal forma que el cálculo para determinar el impuesto definitivo de segunda categoría será como sigue: Concepto Valor de venta 200,000 x 50% Costo Computable (100,000 x 50%) Ganancia de capital Impuesto calculado (50,000 x 50% )

S/. S/.100,000 S/.50,000 S/.50,000 S/.2,500

Caso Práctico 6: El señor Manuel Castillo arrendatario del inmueble subarrienda el mismo desde el año 2000 hasta el año 2011. En el mes de enero de 2011 el arrendatario adquiere en propiedad el inmueble mediante escritura pública a un valor de S/. 220,000. Posteriormente por motivo de viaje al exterior vende el bien inmueble en el mes de noviembre de 2011 a un valor de S/. 245,000. El señor Ricardo señala que no debe pagar el Impuesto porque es su único inmueble y que además fue su casa habitación desde enero de 2011 hasta noviembre de 2011. ¿La venta del inmueble está afecto al Impuesto a la renta de segunda categoría? Respuesta: Sí, porque la adquisición y venta del inmueble se efectuaron en fechas posteriores al 1 de enero de 2004. En el presente caso, se considera como fecha de adquisición el mes de enero de 2011, fecha en que se adquiere el inmueble mediante escritura pública. (Trigésimo quinta disposición transitoria y final de la ley del Impuesto a la Renta).El propietario señala que no debe pagar impuesto por ser su casa habitación. Al respecto el primer párrafo del artículo 1°-A del Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta señala que se considera casa habitación el inmueble que permanezca en su propiedad por lo menos dos (2) años, y en el presente caso solo ha estado en su propiedad once (11) meses. De tal forma que el cálculo para determinar el impuesto definitivo de segunda categoría será como sigue: Concepto Valor de venta Costo Computable Ganancia de capital Impuesto calculado 25,000 x 5% ) Caso Práctico 7:

S/. S/.245,000 S/.220,000 S/.25,000 S/.1,250

Yhonn Gunn, ciudadano australiano no domiciliado en el Perú, es propietario desde el año 2010 de un inmueble ubicado en Talara que le costó S/. 100,000. El mes de mayo de 2011 decide donarlo a una fundación que apoya a los niños pobres. ¿La transferencia del inmueble está afecta al Impuesto a la renta de segunda categoría? Respuesta: No está afecto al Impuesto a la Renta. Si bien el artículo 2° de la LIR señala que tratándose de personas naturales está gravada con impuesto a la Renta la enajenación de inmuebles que no sean su casa habitación. En el presente caso no hay enajenación en los términos del artículo 5° de la Ley del Impuesto a la Renta, puesto que, no es a título oneroso, sino más bien a título gratuito. En tal sentido, dicha operación no está dentro del ámbito de aplicación del Impuesto a la Renta. Caso Práctico 8: La señora Margarita Sánchez compró un inmueble en Junio de 2009 a S/ 300,000. Estuvo viviendo en dicho inmueble hasta que decidió venderlo en el mes de enero de 2011 percibiendo un monto de S/. 400,000. Es el único inmueble de su propiedad. Determine el Impuesto definitivo mensual de segunda categoría Respuesta: La señora Margarita debe tributar por la ganancia de capital que ha obtenido al vender el inmueble. El Decreto Supremo N° 313-2009-EF publicado el 30.12.2009, ha dispuesto que para actualizar el costo computable en la enajenación de inmuebles que no sean casa habitación, se deberá multiplicar el costo por el índice de corrección monetaria correspondiente al mes y año de adquisición del inmueble. El referido índice será publicado mensualmente dentro de los primeros cinco (5) días calendario de cada mes por el MEF mediante Resolución Ministerial. El 5 de Febrero de 2011 se publicó la R.M 085-2011-EF/15 que aprobó los índices de corrección monetaria para las enajenaciones efectuadas durante el mes de enero 2011. Concepto S/. Valor de venta S/.400,000 Costo C. actualizado por el Índice de Corrección Monetaria (300,000 x S/.360,000 1.02) Ganancia de capital S/.40,000 Impuesto calculado (40,000 x 5% ) S/.2,000 La señora Margarita debe tributar por la ganancia de capital que ha obtenido al vender el inmueble. La ganancia de capital es de S/. 40,000 (400,000– 360,000) y deberá tributar el 5% de dicho monto, es decir S/.

2,000 (40,000 x 5%).El impuesto lo va a pagar de forma directa utilizando el Pago Fácil– Boleta de Pago 1662. Este pago tiene carácter definitivo, debiendo consignar periodo tributario diciembre 2011 y código de tributo 3021 (Renta de Segunda Categoría–Cuenta propia). Caso Práctico 9: La señorita Gisela Ramírez compró un inmueble en el mes de abril de 2009 por un monto de S/. 280,000; posteriormente en el mes de octubre de 2010 las paredes empezaron a sufrir algunas rajaduras; por lo que, decide venderlo en el mes de diciembre de 2011 recibiendo un pago de S/. 100,000. ¿Determine si existe obligación de realizar un pago a cuenta y cuál sería el tratamiento de la pérdida de capital? Respuesta: A partir del 1 de enero de 2009 las rentas de segunda categoría tributan de forma definitiva bajo una tasa efectiva de 5% sobre la ganancia de capital, sin posibilidad de compensar pérdidas. En tal sentido al no existir ganancia de capital no hay base de cálculo para determinar el Impuesto. Ahora bien, la pérdida de capital de S/. 180,000 no puede ser compensada, al ser eliminada dicha posibilidad en el artículo 36° de la ley del Impuesto a la Renta a partir del 1 de enero de 2009. Caso Práctico 10: En el año 2003 falleció el Sr. Durán, dictándose la sucesión intestada en abril de 2010 e inscribiéndose la propiedad en los Registros Públicos en junio de 2010. En octubre de 2010 se vendió el inmueble a un valor de S/. 100,000. Siendo el valor del autoavalúo del año 2010 S/. 70,000. ¿La venta del inmueble está afecto al Impuesto a la renta de segunda categoría? Respuesta: La venta sí estaría afecta al Impuesto a la Renta porque se considera como fecha de adquisición la fecha en que se dictó la sucesión intestada, siendo ésta en el año 2010 (numeral 3 de la Primera Disposición Transitoria del Decreto Supremo N° 086-2004-EF). Así mismo, si el inmueble fue adquirido a título gratuito, el costo computable estará dado por el valor de ingreso al patrimonio, entendiéndose por tal, el valor del autoevalúo del año 2010 (literal a.2 del inciso a) del numeral 21.1 del artículo 21° de la Ley del Impuesto a la Renta).De tal forma que el cálculo para determinar el impuesto definitivo de segunda categoría será como sigue: Concepto S/. Valor de venta S/.100,000 Costo Computable actualizado 70,000 S/.70,000 Ganancia de capital S/.30,000 Impuesto calculado (30,000 x 5% ) S/.1,500 Espero que con estos ejemplos tengas los conceptos aclarados, ademas de saber cuanto exactamente podra pagar segun su caso. No se olvide que indice de correccion monetaria lo encuentra en la pagina web del Ministerios de Economia y Finanzas (MEF) esto para cada mes y los cambia cada 5 de cada mes. No se olviden que si tiene alguna duda, me puede dejar un mensaje en los comentarios o me manda un mensaje al correo electrónico