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J URISPRUDENCIA REGISTRAL 10. Al respecto, el Tribunal Registral en el Duodécimo Pleno realizado los días 4 y 5 de agosto de 2005 expidió un precedente de observancia obligatoria señalando que: “No impide la inmatriculación de un predio el informe del área de Catastro señalando la imposibilidad de determinar si el mismo se encuentra inscrito o no”. En ese sentido, debe revocarse el segundo extremo de la observación 11. Respecto al punto 3, cabe señalar que la calificación registral de los procedimientos seguidos ante notario en aplicación de la Ley de Regularización de Edificaciones N° 27157, normas complementarias y conexas. La Resolución N° 490-2003-SUNARP-SN que aprobó la directiva N° 013-2003-SUNARP/SN estableció entre otras disposiciones las siguientes: 5.2 “(…) No será materia de calificación la validez de los actos procedimentales que, en virtud de lo previsto en la Ley N° 27333 y normas complementarias, son de competencia del notario, ni el fondo o motivación de la declaración notarial”. Por lo tanto, no corresponde a las instancias registrales calificar la validez de los actos procedimentales ni el fondo o motivación de la declaración notarial en los títulos referidos a la declaración de prescripción adquisitiva de dominio tramitados como asuntos no contenciosos de competencia notarial. En consecuencia, corresponde revocar el tercer extremo de la observación formulada por el Registrador. 12. Finalmente, cabe señalar que de conformidad con lo dispuesto por el artículo 33 inciso b) y c) del Reglamento General de los Registros Públicos, respecto a las limitaciones
a la calificación registral establecidas en los literales anteriores, no se aplican en los siguientes supuestos: “c.2) Cuando no se haya cumplido con algún requisito expresa y taxativamente exigido por normas legales aplicables al acto o derecho cuya inscripción se solicita”. En el presente caso, este colegiado ha advertido que el plano de ubicación ha sido presentado en copia simple, no cumpliendo con la formalidad revestida por el artículo 20 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios; por lo tanto, sírvase adjuntar el plano de ubicación del predio elaborado y suscrito por verificador competente, visado por la Municipalidad Distrital correspondiente. 13. En cuanto a los derechos registrales se confirma la liquidación efectuada por la Registradora. Estando a lo acordado por unanimidad: VII. RESOLUCIÓN CONFIRMAR el primer extremo de la observación teniendo presente el considerando décimo segundo del análisis de la presente Resolución; REVOCAR el segundo y tercer extremo de la observación formulada por el Registrador al título referido en el encabezamiento. Regístrese y comuníquese. SAMUEL GÁLVEZ TRONCOS Presidente de Primera Sala del Tribunal Registral ELENA ROSA VÁSQUEZ TORRES Vocal del Tribunal Registral NORA MARIELLA ALDANA DURÁN Vocal del Tribunal Registral
OPINIÓN TRIBUNAL REGISTRAL: CONTRARREFORMA EN PEOR Por: Günther Gonzales Barrón(*) La Sala Transitoria del Tribunal Registral que presidí por cinco meses (abril-setiembre de 2009) inauguró una tendencia novedosa en la jurisprudencia de derecho registral. He aquí algunas de las “picas en Flandes” que fueron establecidas en ese breve plazo:
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Profesor de Derecho Civil y Derecho Registral de la Pontificia Universidad Católica del Perú, Universidad de San Martín de Porres, Universidad Inca Garcilaso de la Vega y la Universidad de Piura.
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a) La función registral no implica el control de errores de redacción u ortografía, ni es un filtro de minucias o erratas (Res. Nº 1362-2009). b) El Registro no puede dar por comprobado un hecho jurídico por medio de simples suposiciones o inferencias (Res. Nºs 1363-2009 y 1293-2009). c) El acto o negocio jurídico inscrito prevalece sobre la inscripción (Res. Nº 1039-2009). d) Se privilegia una interpretación del contrato de carácter finalista o de función económica, antes que una interpretación literal o gramatical (Res. Nº 546-2009). e) Los fedatarios administrativos pueden certificar documentos de sus propias entidades, con valor para el registro, según el artículo 128 de la Ley Nº 27444 (Res. Nºs 785-2009 y 1038-2009). f) El documento privado, cuando la ley exige uno de carácter público, adolece de defecto insubsanable (Res. Nº 1032-2009). g) La sociedad irregular o de hecho puede adquirir o disponer de bienes (Res. Nº 704-2009). h) En caso de inmatriculación, aun cuando no haya base catastral, el registrador debe agotar los mecanismos para evaluar si existe una previa inscripción (Res. Nº 642-2009). i) La situación de hecho, que se produce por una construcción irregular, no constituye un derecho adquirido, por lo que la regularización se rige por la norma vigente al momento de acogerse a tal régimen (Res. Nº 762-2009). j) El predio, erróneamente medido, puede rectificarse sin procedimiento judicial o notarial, cuando los linderos se mantengan inalterables, no haya superposición con terceros y se cuente con el informe favorable de Catastro (Res. Nº 867-2009). k) Los poderes otorgados en los Estados Unidos, se interpretan de acuerdo con el sistema jurídico del Common Law (Res. Nº 852-2009). l) Inscrita la sucesión intestada, procede la posterior inscripción del testamento del mismo causante, pues la sucesión testada es preferente (Res. Nº 1090-2009). Sin embargo, he notado una tendencia sostenida por desmontar lo avanzado. A falta de argumentos, los “pseudoreformadores” buscan regresar a criterios conservadores mediante simples frases huecas, tales como “el registro es la verdad oficial”, “el principio de legitimación hace intangibles los asientos” o “el reglamento registral o la directiva lo dice”. La falta de diálogo pretende cerrarse con la simple imposición de dogmas a través del sistema del “precedente”. En esta oportunidad, quiero referirme al caso de la inmatriculación, cuando el título adquisitivo del propietario contiene una descripción del predio que discrepa del gráfico (plano). Esa situación no solo es frecuente, sino que, bien podría decirse que es inevitable, pues la propiedad que ha vivido fuera del registro por más de un siglo es informal, no tiene control oficial, carece de documentos probatorios contrastados, entre otros problemas. Siendo así, es evidente que un título contractual de hace más de cincuenta años, por ejemplo, difícilmente va a coincidir con la extensión que menciona el plano actual. Nótese, además, que el cambio de tecnologías en la medición ocasiona que se produzcan notables e insalvables discrepancias. Pues bien, este problema, de indudable orden social y económico, acaba de ser “resuelto” por una Sala del Tribunal Registral (compuesta por los señores Samuel Gálvez Troncos, Elena Vásquez Torres y Mariella Aldana Durán), y luego elevada a la categoría de precedente (84º Pleno, de los días 9 y 10 de febrero de 2012). Sin ambages, debo decir que se trata de una decisión registral francamente penosa. En efecto, el argumento del Tribunal se salda con decir que cualquier discrepancia entre el título y el plano, por más ínfima que sea, incluso de ¡0,76 m2!, impide la inmatriculación. El argumento es de una simpleza que llama la atención, y se reduce a lo siguiente: “la directiva lo dice”. Luego, agrega: “Los datos o información que fluya del título en su integridad deben ser coherentes o coincidentes entre sí. Lo contrario vulnera el principio lógico de no contradicción” (sic). No hay argumentos de otro tipo, ni consideraciones valorativas, morales, económicas o sociales. Entonces, ¿cómo podemos criticar a los registradores formalistas si el órgano de segunda instancia se cree la boca de la ley que se limita a hacer operaciones (inaceptables y erradas) de subsunción? El artículo 7.c.III de la Directiva Nº 001-2008-SNCP/CNC, sobre tolerancias registrales, señala: “En los casos de inmatriculaciones donde no coincidan los valores del plano con su título de propiedad del expediente que ingresa
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al registro, no se aplicarán estos rangos de tolerancia”. Esta regla permite dos interpretaciones: una, irracional por donde se le mire; la otra, acorde con la propia directiva y el sentido común. La primera interpretación, la del precedente registral (Resolución Nº 1348-2010-SUNARP-TR-L), cree entender que no se aplica tolerancia alguna, ni de un centímetro cuadrado, que es menos de la superficie de una moneda, cuando se trata de inmatriculaciones, pues título y plano deben coincidir para “evitar la vulneración del principio lógico de no contradicción”. Este argumento no es aceptable. Si bien es cierto que la inmatriculación exige que el título inscribible y el plano deban referirse, en sustancia, al mismo predio, sin embargo, ello jamás puede entenderse como identidad matemática entre la realidad (título) y su dibujo (plano). Por ejemplo, si el negocio jurídico dice que el predio mide 100 m2, mientras que el plano grafica una extensión de 98 m2, pero, ambas superficies dibujan una figura sobre el terreno que es prácticamente idéntica y se localiza en el mismo espacio geográfico, entonces la conclusión es que se trata del mismo inmueble, aunque las medidas no calcen en 100%, pero sí en 98%. Esa igualdad sustancial, mas no matemática, es suficiente para el Derecho, todos los ingenieros del mundo saben que en las mediciones siempre hay errores, discrepancias o gustos personales del profesional. En tal sentido, el reconocimiento de la tolerancia no es otra cosa que admitir que en el conocimiento humano siempre hay subjetividad del pensador (sobre este tema, leer la filosofía de Jürgen Habermas). Algo más: la aplicación del principio de no contradicción implicaría que el predio que coincide en 98% sea uno; mientras que su dibujo sería “otro inmueble”. Solo así, podría decirse que uno está en contradicción con el otro. Pero, dicha premisa es notoriamente falsa, pues tal grado de identificación (“casi idéntico”) hace que se trate del mismo predio. Por ejemplo, ¿los Vocales del Tribunal Registral aceptarían que sus propias casas no sean las mismas si es que existe una discrepancia de 0,01 m2 respecto del dibujo realizado en gabinete? ¿En tal caso, habría un predio en el título, y otro predio en el gráfico? Es obvio que no; pues, el tráfico jurídico y el sentido común llevan a la igualación sustancial de la realidad con su propio gráfico, siempre que las coincidencias sean abrumadoras. Por lo tanto, el principio de “no contradicción” sale sobrando, pues no se produce contradicción alguna, salvo una pequeña discordancia que no es relevante para la vida y negocios de los seres humanos y, por tal motivo, tampoco lo es para el Derecho (¿o alguien sufre por tener medio metro de más o de menos en un bien inmueble? Probablemente, el titular ni siquiera lo advierta). En consecuencia, un precedente que niega la realidad merece un enérgico rechazo. La segunda interpretación, por el contrario, fue plasmada por la Sala Transitoria: “El predio es toda superficie del suelo, o de la corteza terrestre, deslindada en forma poligonal, es decir, cerrada por una línea convencional. La descripción física de los predios tiene dos objetivos: primero, individualizarlos, esto es, identificarlos en el terreno o espacio físico, lo cual significa vincular un predio con un título jurídico; segundo, delimitarlos o deslindarlos a través de una línea más o menos perfecta. Es claro que la primera operación consiste en individualizar el predio a efectos de conocer en dónde se encuentra ubicado físicamente; y solo posteriormente se puede delimitar. El primer concepto es imprescindible en el registro a efectos de determinar la ubicación espacial del inmueble y su separación con el resto de la superficie que no lo comprende. El segundo concepto no requiere de certeza absoluta, pues siempre es posible la imperfección en los títulos, las erróneas mediciones, la ambigüedad en el lenguaje utilizado en los documentos, las dificultades técnicas en la delimitación del terreno, la falta de concordancia entre el título y el espacio físico, entre otros problemas. Por tal razón, se arbitran mecanismos jurídicos para corregir esas deficiencias, tales como la rectificación de áreas o linderos, el deslinde o la tolerancia por defecto o exceso en las mediciones. (…) Por tanto, bien puede decirse que se cumple el requisito de individualización o identificación del predio, cuando el título jurídico se vincula o relaciona en forma indubitable con un inmueble. Por el contrario, en cuanto a la delimitación, pueden existir discrepancias que no obstan a la precisa individualización del inmueble y, en consecuencia, no son obstáculo para la inscripción. En el presente caso, estamos ante un predio cuyo título indica un área o cabida de 992,27 m2, por lo que le sería aplicable el rango de tolerancia de 2%, según la Directiva Nº 001-2008-SNCP/CNC (art. 7-a), lo que hace posible una diferencia de más o de menos de 19,84 m2, de lo cual se infiere que la discrepancia advertida se encuentra dentro de la tolerancia admisible. Sin embargo, y con un criterio aún más flexible, la Directiva permite la inmatriculación, incluso con una discrepancia mayor a la
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tolerada, siempre que el predio se encuentre identificado y no haya riesgo de afectación a terceros (art. 7.c)” (Resolución Nº 634-2009-SUNARP-TR-L del 14 de mayo de 2009). Esta última interpretación se encuentra acorde con la letra, el espíritu y la valoración integral de nuestro ordenamiento jurídico. En efecto, cuando la directiva habla de que no se aplica la tolerancia, debe entenderse en el sentido de que sus rígidos márgenes quedan excluidos en la inmatriculación, pues se acepta que la discordancia pueda ser mayor, incluso por encima de los rangos normales de tolerancia. La razón de ello es muy simple: si en la propiedad formal, controlada y registrada se admiten las discrepancias de mediciones, ¿cómo puede rechazarse lo mismo en la propiedad informal que no está inscrita? Este es un importante criterio de coherencia valorativa que no se ha tenido en cuenta. Por el contrario, el precedente exige absoluta exactitud a los informales para “atraerlos” al mundo formal (en realidad, con ello los expulsa y rechaza), pero esa misma exactitud ya no la pide cuando se ingresa en el mundo formal. Es decir, fuera del registro –donde no hay legalidad ni publicidad– se exige concordancia total, pero dentro del registro –a pesar de los mayores requerimientos de legalidad–, se acepta una concordancia solo relativa, con tolerancia. Algo incomprensible. Pero, existe un argumento adicional: la propia directiva señala que cuando se trate de inmatriculaciones que colindan con predios inscritos, entonces deben emplearse los rangos de tolerancia, siempre que no se afecte a terceros (art. 7.c.iv). Nótese que aquí existe mayor riesgo de superposición, pero aun así, se admite la tolerancia. Por tanto, cuando no haya tal riesgo, en tanto la inmatriculación no colinde con predios inscritos, entonces se supone que los estrechos marcos de la tolerancia quedan sin efecto, y la flexibilidad es mayor. Este es el único sentido correcto de la directiva, lo que además se encuentra a tono con la excepción que se produce, incluso en los predios inscritos, cuando no exista afectación a terceros (art. 7.d). Lo contrario implicaría una solución inaceptable: hay tolerancia o flexibilidad, cuando existe riesgo; en cambio, cuando no hay ese mismo riesgo, entonces se opta por el rigorismo absoluto. Esta sinrazón puede ejemplificarse con el siguiente ejemplo: se permite el ingreso a colegios de menores de edad, con la compañía de animales; pero, alguien interpreta que se prohíbe su ingreso cuando se trata de universidades. El error del razonamiento se encuentra en el uso indiscriminado de la literalidad, en este caso de la interpretación a contrario sensu: la regla solo habla de animales en colegios de menores, y no de universidades, por lo que en este último caso, la regla es la contraria. El error es evidente: cuando hay más riesgo (menores de edad), se tiene flexibilidad, por lo que cuando haya menos riesgo (mayores), entonces la flexibilidad debe ser igual o mayor. En el caso del Tribunal Registral, con toda seguridad habría prohibido el ingreso de los animales a la universidad “por interpretación gramatical”. En suma, si cualquier órgano del Estado no acepta validar un título de propiedad inobjetable por discrepancias menores de un metro cuadrado, entonces el problema no es la ley, sino, ese órgano que debe reformarse y reorganizarse. En conclusión, el actual Tribunal Registral está animado por una contrarreforma obtusa, pues no piensa en el Derecho ni en la sociedad, sino, en intereses menudos, esto es, en oponerse a una corriente doctrinal denominada “Nuevo Derecho Registral”. Sin embargo, me queda la satisfacción de anticipar, porque conozco la historia, que los mejores argumentos terminarán imponiéndose, tarde o temprano, de manera lenta o revolucionaria. Los hombres y sus pasiones pasan, pero las ideas quedan y germinan. Finalmente, la Resolución Nº 634 será reivindicada. Lamento haber hablado en primera persona, pero excepcionalmente las circunstancias lo justifican. Este es uno de esos casos.
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