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• CINTHIA THALIA AREVALO COTRINA

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SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©

CURSO/GUÍA PRÁCTICA DE

GESTIÓN Y DIRECCIÓN DE UNA CONSTRUCTORA

>Para aprender, practicar. >Para enseñar, dar soluciones. >Para progresar, luchar. Formación inmobiliaria práctica > Sólo cuentan los resultados

Índice ¿QUÉ APRENDERÁ? ______________________________________________24 Introducción. ¿Cómo gestionar una empresa constructora? _______________25 PARTE PRIMERA ________________________________________________27 ¿Qué es una constructora? _____________________________________________ 27

Capítulo 1. La empresa constructora y su organización. __________________27 1. La empresa constructora. ____________________________________________ 27 2. Las obligaciones de la empresa constructora. _____________________________ 28 a. Medios económicos y personales de la constructora. ____________________________ 28 b. Fines de la constructora. __________________________________________________ 29 c. Retos actuales de las constructoras. _________________________________________ 29 3. Clases de empresas constructoras. _____________________________________ 30 4. Estructura de una constructora. _______________________________________ 30 5. Clases de organización de las constructoras. _____________________________ 31 a. En línea o jerárquica. ____________________________________________________ 31 b. Por especialización o staff. ________________________________________________ 31 c. Sistema mixto de jerarquización y especialización. ______________________________ 32 d. Comité. _______________________________________________________________ 32 e. Organización por funciones o territorios. _____________________________________ 32

PARTE SEGUNDA ________________________________________________34 Organización de una constructora. _______________________________________ 34

Capítulo 2. Componentes de la organización. __________________________34 1. Dirección general. __________________________________________________ 34 2. Dirección financiera. ________________________________________________ 35 3. Director técnico. ___________________________________________________ 35 4. Director de la obra. _________________________________________________ 35 5. Jefe de obra. ______________________________________________________ 36 6. Encargado de obra. _________________________________________________ 38 7. Capataz. __________________________________________________________ 39 8. Administrativos a pie de obra. _________________________________________ 39

TALLER DE TRABAJO _____________________________________________41 El cuadro de mando como base de información en la planificación y control de empresas constructoras. _____________________________________________ 41 1. ¿Qué es el cuadro de mando de una constructora? _________________________ 41 2. Periodicidad. Mensual. _______________________________________________ 41 3. Contenido del cuadro de mando de una constructora. ______________________ 41 4. El concepto de cuadro de mando integral ________________________________ 42 5. Contenido del cuadro de mando integral. ________________________________ 43 Datos financieros __________________________________________________________ 43 Relación con los clientes ____________________________________________________ 43 Productividad y relaciones laborales ___________________________________________ 43 Responsabilidad social. _____________________________________________________ 43 >Para aprender, practicar. >Para enseñar, dar soluciones. >Para progresar, luchar. Formación inmobiliaria práctica > Sólo cuentan los resultados

TALLER DE TRABAJO _____________________________________________44 Organigrama y dirección de la obra. ______________________________________ 44 1. Quien es quien en la obra. ____________________________________________ 44 2. Sistemas de jerarquía o mando en la obra. _______________________________ 44 3. Director técnico. ___________________________________________________ 47 4. Director de la obra. _________________________________________________ 48 5. Jefe de obra. ______________________________________________________ 48 a. Gestión de Administración_________________________________________________ 49 b. Gestión de dirección _____________________________________________________ 50 c. Gestión de ejecución _____________________________________________________ 51 6. Encargado de obra. _________________________________________________ 52 7. Capataz. __________________________________________________________ 53 8. Administrativos a pie de obra. _________________________________________ 53

TALLER DE TRABAJO _____________________________________________55 Dónde empieza la responsabilidad de uno y empieza la del otro. ________________ 55 1. Unidad de mando ___________________________________________________ 55 2. Limites de control __________________________________________________ 55 3. Especialización para cargos homogéneos. ________________________________ 56 4. Delegación de autoridad y responsabilidad _______________________________ 56

TALLER DE TRABAJO _____________________________________________57 Caso real. Dossier de una constructora mediana de ámbito provincial. ___________ 57

Capítulo 3. Oficinas de planificación ejecución y control técnico. ___________78 1. Oficina técnica. ____________________________________________________ 78 a. Suboficina de proyectos. __________________________________________________ 78 b. Ventajas e inconvenientes de una oficina técnica. ______________________________ 78 Desarrollo de los materiales de construcción __________________________________ 79 Cálculo de los estudios de los contratos ______________________________________ 79 Problemas de cálculo de ejecución o de construcción. ___________________________ 79 Laboratorio de control de materiales. ________________________________________ 79 2. Oficina administrativa: Estudios de obra y gestión de costes._________________ 79 a. Oficina de estudios de obra independiente a la oficina técnica. ____________________ 79 b. Costes previsibles de una obra _____________________________________________ 79 c. Beneficio previsto en una obra _____________________________________________ 80 d. Libro de Registro de las obras y los coeficientes de reducción aplicados a las obras. ____ 80 3. Procedimiento para el estudio de un proyecto. ____________________________ 80

Capítulo 4. El director de obra. _____________________________________83 1. ¿Quién es el director de obra? _________________________________________ 83 2. ¿Qué competencia o titulación se exige? _________________________________ 84 3. ¿Cuáles son las obligaciones del director de obra? _________________________ 86 4. Desarrollo de las obligaciones del Director de obra. ________________________ 89 a. Replanteo. _____________________________________________________________ 89 b. Libro de Órdenes y Asistencias _____________________________________________ 89 c. Rectificaciones del proyecto. _______________________________________________ 91 d. Acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra. ______________ 92

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e. Documentación visada de obra ejecutada. Libro del edificio. ______________________ f. Coordinación técnica de obra. ______________________________________________ g. Calidad edificatoria.______________________________________________________ h. Seguridad y salud laboral. ________________________________________________

92 94 94 96

5. Obligaciones de los agentes de la edificación respecto al Libro del edificio. ______ 99 a. ¿Si la obligación de redactar el Libro del Edificio es del Promotor, de qué sirve la Certificación del arquitecto? ___________________________________________________________ 99 b. Promotor ______________________________________________________________ 99 c. Proyectista ____________________________________________________________ 100 d. Constructor ___________________________________________________________ 100 e. Director de obra _______________________________________________________ 100 f. Director de la ejecución de la obra _________________________________________ 101 g. Entidades y laboratorios de control de calidad ________________________________ 101 h. Suministradores de productos_____________________________________________ 101 i. Propietarios y usuarios ___________________________________________________ 102

Capítulo 5. Jefe de obra y gestión de obra. __________________________ 104 1. Funciones de un Jefe de Obra. ________________________________________ 104 a. Planificar la obra. ______________________________________________________ 104 Planificación técnica de la obra. ___________________________________________ 105 Planificación económica de la obra._________________________________________ 105 Plan de seguridad de la obra. _____________________________________________ 106 Plan de Calidad y Medio Ambiente de la obra. ________________________________ 106 b. Organización de la obra. _________________________________________________ 106 Gestión de la obra. _____________________________________________________ 106 Control de la obra. _____________________________________________________ 107 2. Técnicas de gestión de obras. ________________________________________ 107 3. Sistema de gestión de obras. _________________________________________ 107 a. Planificación inicial de las obras. ___________________________________________ 107 b. Seguimiento mensual ___________________________________________________ 108 c. Revisión periódica ______________________________________________________ 108

PARTE TERCERA _______________________________________________ 109 Gestión de compras de una constructora. _________________________________ 109

Capítulo 6. Gestión de compras de una constructora. __________________ 109 1. Control de compras. ________________________________________________ 109 2. Sistemas de compras. ______________________________________________ 110 a. Centralización de compras. _______________________________________________ 110 b. Descentralización de compras. ____________________________________________ 110

Capítulo 7. El control de gestión en el ámbito de las empresas constructoras. 112 1. El carácter coyuntural de la actividad constructora. _______________________ 112 a. Personal contratado por obra. _____________________________________________ 112 b. Internacionalización como seguro ante los ciclos internos. _______________________ 112 c. Diversificación de las constructoras. ________________________________________ 112 2. La financiación como clave del proceso constructivo. El control financiero de las constructoras. ____________________________________________________ 113 3. El control de los plazos en la construcción ______________________________ 114 4. El control de la calidad, siniestralidad y medio ambiente en la construcción. ____ 114 a. El control de calidad en la construcción _____________________________________ 114 b. Planos de proyección de la calidad en la construcción. __________________________ 114 c. Cuantificación del control de calidad en la construcción. El riesgo. _________________ 115 d. Características de la evolución del control de calidad. __________________________ 116 e. La difícil integración del control de calidad en el proceso constructivo. _____________ 116

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f. Medio ambiente. _______________________________________________________ 117 5. El control de los costes por las constructoras. ___________________________ 117 a. Perspectiva económica, financiera y contable. ________________________________ 118 b. Conocer cuanto va a costar. Los costes de construcción. ________________________ 118 c. La contabilidad analítica en el control de gestión de la construcción. _______________ 119 d. El método de costes estándar. ____________________________________________ 120 e. Costes por actividades. __________________________________________________ 120 f. Costes de oportunidad. __________________________________________________ 122 g. Factores de coste y unidades de medida. ____________________________________ 122 h. El riesgo como un coste a gestionar. _______________________________________ 123

TALLER DE TRABAJO ___________________________________________ 128 El confirming con anticipo obligatorio de las constructoras a proveedores y subcontratistas. ___________________________________________________ 128 1. La necesidad de pagar en un plazo legal ha generado este sistema de ingeniería financiera: confirming. ______________________________________________ 128 2. La mala fama del confirming: la opacidad contable. El confirming contribuyó a impagos importantes como los de Abengoa o Carillion. _____________________ 128 3. La indebida utilización del confirming como un préstamo puente. ____________ 129 4. El caso de la gran constructora británica Carillion con el exceso de confirming. _ 129 5. El actual sistema de contabilización del confirming conlleva la ocultación de la deuda financiera de las constructoras. _________________________________ 130 6. El uso del confirming por las constructoras. _____________________________ 130 7. El confirming con anticipo obligatorio __________________________________ 131 Ejemplo ______________________________________________________________ 131 8. Ventajas y desventajas del confirming. _________________________________ 131 a. Para la constructora. ____________________________________________________ 131 Ventajas _____________________________________________________________ 132 Desventajas __________________________________________________________ 132 b. Para el proveedor / subcontratista. _________________________________________ 132 Ventajas _____________________________________________________________ 132 Inconvenientes ________________________________________________________ 132 9. Coste del confirming _______________________________________________ 132 a. Para la constructora ____________________________________________________ 132 b. Para el proveedor o subcontratista _________________________________________ 133 10. ¿Cómo funciona el Confirming? ______________________________________ 133 11. Caso práctico de confirming en la construcción. _________________________ 133 12. Ejemplos de confirming con recurso y sin recurso _______________________ 134 a. Confirming con recurso __________________________________________________ 134 b. Confirming sin recurso __________________________________________________ 135 Ejemplo ______________________________________________________________ 135

TALLER DE TRABAJO ___________________________________________ 136 Perspectivas de los costes para el promotor (público o privado), el proyectista y el constructor. ______________________________________________________ 136 1. Costes para el promotor (público o privado), el proyectista y el constructor. ___ 136 2. Normas aplicables a la técnica presupuestaria en la construcción. ____________ 138 3. Preparación de la oferta en la construcción (planificación de ejecución de obra y métodos de costes. ________________________________________________ 139 a. Sujetos ______________________________________________________________ 140 El personal del promotor. ________________________________________________ 140 >Para aprender, practicar. >Para enseñar, dar soluciones. >Para progresar, luchar. Formación inmobiliaria práctica > Sólo cuentan los resultados

El personal del constructor._______________________________________________ Los proveedores y subcontratistas. _________________________________________ b. Efectos en la constructora. _______________________________________________ Planificación de las constructoras __________________________________________ Bajas temerarias y reclamaciones. _________________________________________

140 140 140 141 141

TALLER DE TRABAJO ___________________________________________ 143 Programas informáticos de gestión para empresas constructoras. ______________ 143 1. Software diseñado para las empresas de construcción que está directamente conectado con el programa de contabilidad. _____________________________ 143 2. Sistema informáticos de gestión de proyectos técnicos. ____________________ 145 3. Sistemas informáticos de presupuestos para obras civiles. _________________ 145 4. Sistemas informáticos de control de obras y personal. _____________________ 146 5. Sistemas informáticos para generar el Libro de Obra. _____________________ 146

TALLER DE TRABAJO ___________________________________________ 147 Un software ERP integra todos los aspectos de una constructora. ______________ 147 1. ¿Qué es el ERP de una constructora? (ERP Enterprise Resource Planning) _____ 147 2. Interfaz BIM integrado en el ERP de las constructoras. ____________________ 147 3. ¿Por qué es necesario un ERP para la gestión de una constructora? __________ 148 4. ¿Cuáles son los ERP para constructoras y sus funcionalidades? ______________ 148 Dynamics Nav Construcción- Dvproject _______________________________________ 148 IB Building ______________________________________________________________ 149 Suite BuildingM __________________________________________________________ 149 Verona _________________________________________________________________ 150 Solmicro ERP Construcción _________________________________________________ 150 Globalgest ______________________________________________________________ 151 m4PRO ERP _____________________________________________________________ 151 Sigrid __________________________________________________________________ 152 Brickcontrol _____________________________________________________________ 152 QuoBuilding _____________________________________________________________ 154

TALLER DE TRABAJO ___________________________________________ 156 Programas de mediciones y presupuestos y bases de datos de precios. __________ 156 1. Mediciones, unidades de obra y codificación. ____________________________ 156 2. Principales bases de datos de precios. _________________________________ 156

TALLER DE TRABAJO ___________________________________________ 161 Programas informáticos de gestión de obras para empresas constructoras. Ejemplos de productos en el mercado. _________________________________________ 161 1. Campo Obra, para poder relacionar los costes e ingresos a cada uno de los proyectos ________________________________________________________ 161 2. Gestión documental de cada Proyecto __________________________________ 161 3. Planificación, Calendario general y particular de cada obra. _________________ 161 4. Gestión de todos los intervinientes de la obra ____________________________ 161 5. Gestión de las compras. Documento de planificación de compras. Generación de comparativos de ofertas. ____________________________________________ 161 6. Gestión de proveedores y fabricantes (datos, histórico de sus ofertas, pedidos, facturas, etc.). ____________________________________________________ 162

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7. Flujo de trabajo personalizado para cada uno de los documentos, establecidos por el método de trabajo de nuestra empresa (y configurables) ______________ 162 8. Ventana de acuerdos con proveedores _________________________________ 162 9. Recepción de materiales y subcontratas mediante Notas de Entrega. Gestión automática del stock en almacenes. ___________________________________ 162 10. Partes de trabajo, control de tiempos y costes de los recursos de la empresa __ 162 11. Alta y seguimiento de todos los Recursos de la empresa __________________ 162 12. Clasificación de los Partes de Trabajo _________________________________ 163 13. Panel de dedicación de Recursos filtrando por Empresa, Proyecto, Tipo de Hora, Tipo de Recurso, etc. _______________________________________________ 163 14. Flujo de trabajo personalizable (aprobación mediante firmas, comprobación de campos, envío automático por email, etc.) ______________________________ 163 15. Certificaciones. Registro de las certificaciones emitidas y de sus estados: pendiente de la dirección facultativa, aprobada técnicamente, etc. ___________ 163 16. Documento de Inventario de Almacén. Resumen de existencias ____________ 163 17. Partes de Consumo (junto con el módulo de Seguimiento de Obras). Desviaciones de consumos frente a lo planificado (junto con el módulo de Seguimiento de Obras)______________________________________________ 164

TALLER DE TRABAJO ___________________________________________ 172 El control de costes en las constructoras. _________________________________ 172 1. Costes de aprovisionamiento. ________________________________________ 172 2. Costes de suministro. ______________________________________________ 173 3. Costes de personal. ________________________________________________ 174 4. Costes de gestión. _________________________________________________ 175 a. Costes de administración. ________________________________________________ 175 b. Costes comerciales. ____________________________________________________ 176 5. Costes fiscales. ___________________________________________________ 176 6. Costes financieros. _________________________________________________ 177 a. Costes de amortización. _________________________________________________ 178 b. Costes de oportunidad. __________________________________________________ 178

TALLER DE TRABAJO ___________________________________________ 181 Análisis del cálculo de los costes en las constructoras. _______________________ 181 1. Consumos productivos de una constructora. _____________________________ 181 a. Consumos básicos. _____________________________________________________ 181 Mano de obra _________________________________________________________ 181 Materia prima _________________________________________________________ 181 Gastos de funcionamiento ________________________________________________ 181 b. Gastos directos e indirectos. ______________________________________________ 181 Plantilla ______________________________________________________________ 182 Materiales ____________________________________________________________ 182 Naves industriales ______________________________________________________ 182 Maquinaria ___________________________________________________________ 182 Herramientas _________________________________________________________ 182 Vehículos _____________________________________________________________ 182 Elementos auxiliares ____________________________________________________ 182 2. Gastos de funcionamiento. __________________________________________ 182 Gastos de fabricación ___________________________________________________ 183

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Gastos generales_______________________________________________________ 183

PARTE CUARTA _______________________________________________ 185 Gestión económica de una obra. ________________________________________ 185

Capítulo 8. Organización económica de la obra. ______________________ 185 1. Estudio de mercado. _______________________________________________ 185 2. Licitación de la obra. _______________________________________________ 185 a. Estudio de la obra. _____________________________________________________ 186 b. Elaboración de la licitación. _______________________________________________ 186 3. Fase de preparación de la obra. _______________________________________ 187 4. Fase de ejecución de la obra. _________________________________________ 187 5. Control de la obra. _________________________________________________ 187 a. Control de producción y costes. ___________________________________________ 188 Certificaciones _________________________________________________________ 188 Contabilidad empresarial_________________________________________________ 188 b. Cumplimiento de plazos de ejecución. ______________________________________ 188 Recepción de materiales y productos _______________________________________ 189 Replanteo de las unidades de obra _________________________________________ 189 Control de ejecución de distintas fases de la obra _____________________________ 190 Listas de Chequeo ______________________________________________________ 190 Análisis de resultados ___________________________________________________ 190 Medidas correctoras ____________________________________________________ 190 c. Control de la coordinación de los trabajos. ___________________________________ 190

Capítulo 9. Gestión económica de una obra. _________________________ 192 1. Certificaciones de obra. _____________________________________________ 192 2. Partes de trabajo y albaranes de entrega. _______________________________ 194 3. Comprobación de facturas y pagos. ____________________________________ 196 4. Retenciones de pagos. ______________________________________________ 198 5. Notas de abono. ___________________________________________________ 199 6. Las liquidaciones. _________________________________________________ 200 7. Precios contradictorios. _____________________________________________ 201 8. Reformados. ______________________________________________________ 202 9. Cuentas de la obra. ________________________________________________ 203 a. La cuenta de explotación de una obra o diferencial de facturación y pagos. _________ 203 b. Fórmulas polinómicas para desarrollar los contratos de la construcción a largo plazo. _ 204 10. Liquidación final de obra.___________________________________________ 204

Capítulo 10. Control de las obras por plazos y precios unitarios. _________ 206 1. Plazos de ejecución.________________________________________________ 206 2. Control de trabajos y rendimientos “mano de obra”. ______________________ 208 3. Control medios mecánicos “maquinaria”. _______________________________ 209 4. Control de materiales de obra. _______________________________________ 210 5. Control de subcontratas_____________________________________________ 211 6. Costes no imputados. _______________________________________________ 211 7. Control de riesgos laborales “accidentes”. ______________________________ 212 8. Tablas comparativas. _______________________________________________ 213

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a. Análisis de resultados ___________________________________________________ 213 b. Correcciones __________________________________________________________ 215

Capítulo 11. Presupuesto de la obra y herramientas de control presupuestario. _______________________________________________ 217 1. Unidades de medición ______________________________________________ 217 2. Organización del estado de mediciones. ________________________________ 219 3. Descripción de las unidades de obra. __________________________________ 219 4. Clasificación y ordenación de los capítulos de obra. _______________________ 221 5. Tipos de mediciones _______________________________________________ 223 a. Mediciones preliminares _________________________________________________ 223 b. Mediciones de gestión ___________________________________________________ 223 c. Mediciones de proyecto __________________________________________________ 224 d. Mediciones de ejecución _________________________________________________ 224 6. Cuando el presupuesto se enfrenta a la realidad de la obra. _________________ 225 a. Coste estándar y coste histórico o real ______________________________________ 226 b. Análisis de las desviaciones ______________________________________________ 226 7. El coste en una obra. Materiales ______________________________________ 227 8. El almacenaje de materiales. _________________________________________ 228 a. Funcionamiento y control del almacén. ______________________________________ 228 b. Procedimiento de precio medio ponderado. Valoración de consumos o salidas. _______ 230 c. Imputación a costes ____________________________________________________ 231 d. Comprobaciones periódicas de control de costes. ______________________________ 234 Coste histórico ________________________________________________________ 234 Costes estándar _______________________________________________________ 234 Desviaciones __________________________________________________________ 234 Procedimiento de precio medio ponderado para el movimiento de materiales en las obras.235 Ciclos mensuales de control de costes. ______________________________________ 235 9. El control del gasto en mano de obra. __________________________________ 235 Porcentaje del gasto en mano de obra respecto del coste total de la obra. ____________ 235 Especialidades en la forma de retribución ______________________________________ 236 Retribución por trabajo medido ______________________________________________ 236 Trabajos incentivados. ____________________________________________________ 236 Trabajo a tarea. Fórmula de cálculo. __________________________________________ 237 Trabajo a destajo. Fórmula de cálculo. ________________________________________ 237 Ejemplo de cálculo del coeficiente de improductividad. ___________________________ 238 El control de la mano de obra en el estudio de rendimientos y costes.________________ 240 10. Subcontratación. _________________________________________________ 240 El control de coste en la subcontratación ______________________________________ 241 La importancia de los costes fijos indirectos que gravan toda producción. _____________ 241 Elementos de coste de las unidades subcontratadas. _____________________________ 241 Subcontratación parcial. ___________________________________________________ 241 Medición de los trabajos subcontratados. ______________________________________ 242 11. El beneficio de la obra para el constructor. _____________________________ 242 Fórmula de cálculo del beneficio de obra para el constructor. ______________________ 242 Funciones de la contabilidad de costes ________________________________________ 243 Relación entre gasto, coste e inversión de una obra. _____________________________ 243 Clases de costes. _________________________________________________________ 244 Coste fijo _____________________________________________________________ 245 Coste variable _________________________________________________________ 245 Coste directo __________________________________________________________ 245 Coste indirecto ________________________________________________________ 245 Coste específico y coste total _____________________________________________ 246 Coste específico de producción ____________________________________________ 247

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Materias primas________________________________________________________ 247 Mano de obra directa ___________________________________________________ 247 Costes indirectos _______________________________________________________ 247 12. La amortización como coste de obra. _________________________________ 247 Fórmula para el cálculo de la amortización _____________________________________ 248 Ejemplo de amortización de maquinaria de obra. ________________________________ 249 ¿Qué es el sistema marginal de costes? _______________________________________ 249 División de los costes en fijos y variables. Punto muerto o punto crítico (umbral de rentabilidad). Fórmulas aplicables. ______________________________________________________ 250

TALLER DE TRABAJO ___________________________________________ 253 Planificación de una constructora. _______________________________________ 253 1. La gestión de una constructora empieza por la planificación. ________________ 253 2. Clases de objetivos en la planificación: _________________________________ 253 Objetivos estratégicos _____________________________________________________ 253 Objetivos operativos ______________________________________________________ 254 3. Planes de acción para conseguir los objetivos. ___________________________ 254 4. Programación de una obra. __________________________________________ 254 a. Diagrama de Gantt o el análisis de redes PERT y CPM. __________________________ 254 b. Presupuesto de la obra. _________________________________________________ 254 c. Presupuesto de tesorería _________________________________________________ 255 d. Planificación anual. _____________________________________________________ 255

TALLER DE TRABAJO ___________________________________________ 257 Alcance de la planificación de una constructora. ____________________________ 257 1. Delimitar los centros de costes y departamentos responsables. ______________ 257 Fase inicial: definir los centros de costes y departamentos responsables. ___________ 257 2. Fases del proceso de planificación y control de las constructoras. ____________ 258 a. Fase inicial de planificación y control de la constructora. ________________________ 258 Presupuesto de oferta. __________________________________________________ 258 Presupuesto de ejecución. _______________________________________________ 258 Presupuesto de tesorería. ________________________________________________ 258 Planificación anual. _____________________________________________________ 259 Presupuesto de ejecución de obra previo al inicio de actividad. ___________________ 259 b. Primera fase. La planificación anual. Presupuestos anuales de una constructora. _____ 259 b. Fase de control de costes y gastos según se producen. _________________________ 262 c. Fase de control de costes y gastos ya producidos. _____________________________ 263 3. Clases de presupuestos anuales de una constructora. _____________________ 263 a. Presupuesto anual de ingresos.____________________________________________ 263 b. Presupuestos anuales de costes y sus criterios de reparto. ______________________ 263 c. Previsiones anuales y criterios de reparto de gastos y beneficio. __________________ 264 d. Presupuestos anuales de los servicios de maquinaria y de herramienta. ____________ 264 4. Presupuesto anual de personal de la constructora. ________________________ 266 5. El presupuesto de ofertas a presentar por la constructora. _________________ 268 a. Fases de elaboración de las ofertas por las constructoras. _______________________ 268 b. Presupuesto en caso de licitación.__________________________________________ 272 c. Ofertas de precios unitarios de venta. _______________________________________ 273 d. Modificación de las valoraciones en las negociaciones de adjudicación de la obra _____ 273 1. Presupuesto ordinario. ________________________________________________ 273 2. Presupuesto licitación. ________________________________________________ 273 6. Revisión por el Jefe de obra del presupuesto de ejecución. _________________ 274 Fórmula de elaboración del presupuesto de ejecución de obra. ___________________ 275 Ejemplos prácticos de presupuesto de ejecución de obra. _______________________ 276

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7. Ofertas de precios contradictorios por nuevas unidades de obra o modificaciones de unidades de obra ofertadas. _______________________________________ 278 Presupuesto con oferta en base a unidad de obra. _______________________________ 278 Presupuesto de licitación en base a un precio unitario de proyecto de la unidad de obra. _ 278 Presupuestos oferta sobre precios unitarios de recursos de obra. ___________________ 278

TALLER DE TRABAJO ___________________________________________ 280 Valoración, retribución y costes, gastos e ingresos controlables. _______________ 280 1. La utilidad de la planificación y el control de cada centro de responsabilidad. ___ 280 2. Sólo se valoran los costes, gastos e ingresos controlables desde la dirección. ___ 280

TALLER DE TRABAJO ___________________________________________ 282 Precios de transferencia a las obras de los tiempos de utilización de maquinaria y herramienta. _____________________________________________________ 282 1. ¿Qué son los precios de transferencia a las obras por los tiempos de utilización de maquinaria y herramienta? ________________________________________ 282 2. Fijación de precios (precio de adquisición o coste de producción).____________ 282 3. Significado de los precios de transferencia en empresas estructuradas por divisiones (descentralizadas). ________________________________________ 283 4. Criterios de fijación de los precios de transferencia. _______________________ 284 Precios de mercado. ______________________________________________________ 284 Precios de mercado negociados. _____________________________________________ 284 Costes de producción con o sin subsidio. ______________________________________ 284

Capítulo 12. Presupuesto de la obra y herramientas de control presupuestario. _______________________________________________ 286 1. ¿Qué entendemos por control? _______________________________________ 286 a. Fases de planificación y control (previsión, registro y comparación). _______________ 286 b. La contabilidad financiera responde a lo bien o mal que lo está haciendo una constructora o sus departamentos. __________________________________________________________ 286 2. El control a través de bases de comparación. ____________________________ 287 a. Planificación (diagrama de Gantt) y presupuestos. _____________________________ 287 b. Ratios anteriores. ______________________________________________________ 287 c. Comparativa con la competencia. __________________________________________ 288 3. El momento en el que hay que controlar. _______________________________ 288 a. Preventivo. ___________________________________________________________ 288 b. Durante la ejecución de la obra. ___________________________________________ 288 c. Control de los resultados de la obra. ________________________________________ 288 4. Costes, gastos e ingresos operativos y discrecionales de una constructora. ____ 289 a. Costes, gastos e ingresos operativos _______________________________________ 289 b. Costes, gastos e ingresos discrecionales. ____________________________________ 289

TALLER DE TRABAJO ___________________________________________ 291 Control de los procedimientos de contratación. El proyecto técnico. ____________ 291 1. Cálculo del coste de las unidades de obra _______________________________ 291 2. Procedimientos de contratación o adjudicación de las obras de un proyecto técnico. __________________________________________________________ 292 a. Presupuesto oferta libre. _________________________________________________ 292 b. Presupuesto de licitación. ________________________________________________ 292 c. Procedimiento de trabajos por administración en unidades de obra. _______________ 293 3. El presupuesto del proyecto técnico. ___________________________________ 293 a. Fases de cálculo y valoración del presupuesto técnico. __________________________ 293

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b. Cálculo del precio unitario de proyecto de cada unidad de obra. __________________ 1. Presupuesto oferta libre. _______________________________________________ 2. Presupuesto licitación. ________________________________________________ c. Cuadro de precios ______________________________________________________ d. Partidas alzadas _______________________________________________________ 1. Partidas alzadas de abono integro. _______________________________________ 2. Partidas alzadas a justificar. ____________________________________________ e. Valoración del presupuesto de ejecución material . ____________________________ f. Valoración del presupuesto de ejecución por contrata o presupuesto base de licitación.

294 294 294 295 295 295 295 295 296

Capítulo 13. Licitación de la obra. _________________________________ 298 1. La licitación de obra desde la perspectiva de la administración pública. _______ 298 2. ¿Quién puede optar a contratar con la administración? ____________________ 304 3. Procedimiento abierto, restringido o negociado. __________________________ 305 4. ¿Cuáles son las formas de adjudicación? ________________________________ 306 5. ¿Cómo son las licitaciones? __________________________________________ 306 6. ¿Qué documentación hace falta? ______________________________________ 307 7. ¿Cómo y dónde obtener la información? ________________________________ 307 8. ¿Cuál es el plazo para la adjudicación? _________________________________ 307 9. ¿Cómo paga la administración? _______________________________________ 308 10. Clasificación de empresas __________________________________________ 308 11. El proceso de licitación de obra. Invitación directa (privada) o anuncios (pública). ________________________________________________________ 310 a. Preparación del concurso. ________________________________________________ 310 b. Atención de las consultas de las empresas licitantes durante la confección de sus ofertas.311 c. Análisis de las ofertas presentadas. ________________________________________ 311 d. Informe de conclusiones. ________________________________________________ 311

Capítulo 14. El Proyecto de obra.__________________________________ 313 1. ¿Qué es un proyecto de obra? ________________________________________ 313 2. El estudio previo __________________________________________________ 314 3. El anteproyecto ___________________________________________________ 315 4. El proyecto básico _________________________________________________ 316 a. Memoria _____________________________________________________________ 317 b. Planos _______________________________________________________________ 318 c. Presupuesto ___________________________________________________________ 320 5. Proyecto de ejecución de obra. _______________________________________ 320 a. Memoria _____________________________________________________________ 321 b. Planos _______________________________________________________________ 324 6. Mediciones en función de los capítulos o unidades de obra. _________________ 327 7. Presupuesto de obra. _______________________________________________ 327 8. Pliego de condiciones ______________________________________________ 328 9. Estudio de seguridad y salud. ________________________________________ 330

TALLER DE TRABAJO ___________________________________________ 335 Esquema general de la Norma UNE 157001 para la elaboración formal de los documentos que constituyen un proyecto técnico. ________________________ 335 Norma UNE 157001 'Criterios generales para la elaboración formal de los documentos que constituyen un proyecto técnico'. Dicha norma constituye una norma 'paraguas' con un

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planteamiento genérico bajo el cual pueden acogerse las distintas normas que se elaboren para distintas obras, instalaciones y servicios. ______________________________________ 336 Norma UNE 157001: Esta norma tiene por objeto establecer las consideraciones generales que permitan precisar las características que deben satisfacer los proyectos de productos, obras y edificios. Para que sean conformes al fin a que están destinados. ___________________ 336 Esquema general de la Norma UNE 157001: ___________________________________ 336 Introducción ____________________________________________________________ 336 1 Objeto y campo de aplicación _____________________________________________ 336 2 Normas para consulta ___________________________________________________ 336 3 Definiciones ___________________________________________________________ 336 4 Requisitos generales ____________________________________________________ 336 5 Índice General _________________________________________________________ 336 6 Memoria ______________________________________________________________ 336 7 Anexos _______________________________________________________________ 336 8 Planos________________________________________________________________ 336 9 Pliego de Condiciones ____________________________________________________ 336 10 Estado de Mediciones ___________________________________________________ 336 11 Presupuesto __________________________________________________________ 336 12 Estudios con Entidad Propia ______________________________________________ 336

TALLER DE TRABAJO ___________________________________________ 351 Documentación de los proyectos y actuaciones. ____________________________ 351 1. Obras de edificación contempladas por la LOE ________________________________ 352 2. Obras de edificación no contempladas por la LOE ______________________________ 352 3. Obras de acondicionamiento, reforma, decoración _____________________________ 352 4. Derribos _____________________________________________________________ 352 5. Obras de urbanización __________________________________________________ 352 6. Seguridad y salud laboral ________________________________________________ 352 7. Instalación de grúa _____________________________________________________ 352 8. Mantenimiento y conservación ____________________________________________ 352 10. Medición de terrenos, solares y edificios ____________________________________ 352 11. Parcelaciones ________________________________________________________ 352 12. Reconocimientos, consultas, examen de documentos y diligencias _______________ 352 13. Informes, dictámenes y certificaciones, peritajes y arbitrajes ___________________ 352 14. Valoraciones _________________________________________________________ 352 15. Mediciones realizadas sobre el edificio _____________________________________ 352 16. Mediciones, relaciones valoradas y memorias valoradas. _______________________ 352 17. Estudio y comparación de ofertas _________________________________________ 352 18. Revisión de precios unitarios y reajuste de presupuestos _______________________ 352 19. Trabajos de racionalización, planificación y programación. ______________________ 352 20. Instalación de andamio y reparación elemental de fachadas: ___________________ 352 Estudio y dirección de obra _________________________________________________ 352 21. Planes de emergencia __________________________________________________ 352 22. Inspección técnica de edificios (ITE) _______________________________________ 352 23. Instalaciones para espectáculos públicos y vallas publicitarias. __________________ 352

TALLER DE TRABAJO ___________________________________________ 382 La gestión de obra. __________________________________________________ 382 1. Organización de la obra. ____________________________________________ 382 2. El Diario de obra. __________________________________________________ 383 3. Informe semanal. _________________________________________________ 383 4. Reuniones de trabajo. ______________________________________________ 383 5. Project management para control de obra. ______________________________ 384

CHECK-LIST __________________________________________________ 385 El proyecto de obra. ____________________________________________ 385

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1. Proyecto básico y de ejecución. _______________________________________ 385 a. Memoria______________________________________________________________ 385 b. Planos. ______________________________________________________________ 390 c. Pliego de condiciones ___________________________________________________ 395 d. Mediciones ____________________________________________________________ 395 e. Presupuesto. __________________________________________________________ 395 2. Proyecto _________________________________________________________ 397 Redacción del documento Mediciones y Presupuesto _____________________________ 397 Rendimientos; mano de obra, productos de construcción, maquinaria ________________ 397 Bases de precios _________________________________________________________ 397 Precios básicos, auxiliares y compuestos ______________________________________ 397 Precios directos e indirectos ________________________________________________ 397 Gastos Generales. Beneficio industrial. Presupuesto de ejecución material. Presupuesto de empresa. Presupuesto de contrata ___________________________________________ 397 Baja de licitación y presupuesto de licitación. ___________________________________ 397 3. Gestión durante la ejecución de obra __________________________________ 397 Certificaciones; ordinaria, anticipada, final, de liquidación _________________________ 397 Modificaciones ___________________________________________________________ 397 Obras complementarias____________________________________________________ 397 Revisión de precios; formulas, actualización y variación ___________________________ 397 Terminación de la obra; Recepción. __________________________________________ 397 Garantías y plazos de garantías _____________________________________________ 397 4. Análisis y control de costes. Empresa constructora _______________________ 397 Análisis del proyecto; proyecto contratado/proyecto medido _______________________ 397 Parámetros económicos de la gestión de costes _________________________________ 397 Clasificación de los costes: directos, indirectos y de estructura _____________________ 397 Coste Total _____________________________________________________________ 397 Resultado. Producción, costes y resultado _____________________________________ 397 Cronograma de obra ______________________________________________________ 397 Producción planificada, producción ejecutada y costes reales _______________________ 397 incurridos ______________________________________________________________ 397 Índices de seguimiento ____________________________________________________ 397 Cobros y pagos __________________________________________________________ 398 Flujos de caja. ___________________________________________________________ 398 5. Estudio de seguridad y salud. ________________________________________ 398 6. Documentos oficiales existentes en obra. _______________________________ 398

PARTE QUINTA _______________________________________________ 400 Control de riesgos de una constructora. __________________________________ 400

Capítulo 15. El control de riesgos. _________________________________ 400 1. Organización de una empresa constructora. _____________________________ 402 2. Proceso de contratación pública. ______________________________________ 403 a. Selección de concursos a ofertar. __________________________________________ 403 b. Proceso de licitación. ____________________________________________________ 404 Pliego de Cláusulas Administrativas Particulares _________________________________ 404 c. Adjudicación. __________________________________________________________ 405 Apertura de plicas. _______________________________________________________ 406 Baremación del concurso __________________________________________________ 406 Adjudicación provisional ___________________________________________________ 406 Adjudicación definitiva ____________________________________________________ 406 Firma del contrato ________________________________________________________ 407 b. Fase de ejecución de las obras. ___________________________________________ 407 c. Garantía de las obras ejecutadas. Servicio posventa. ___________________________ 408 3. Dirección de prevención, calidad y medio ambiente. Departamento de control de

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calidad de obras. __________________________________________________ 409 a. Departamento de prevención. _____________________________________________ 410 b. Departamento de calidad. ________________________________________________ 410 c. Departamento de medio ambiente. _________________________________________ 410 4. Dirección de Construcción. __________________________________________ 411 a. Departamento de compras _______________________________________________ 411 b. Departamento técnico. __________________________________________________ 412 c. Departamento de gestión de obras. ________________________________________ 412 d. Departamento de maquinaria. ____________________________________________ 412 5. Secretaría General de una constructora. ________________________________ 412 a. Departamento de Recursos Humanos RR.HH. _________________________________ 412 b. Departamento de Administración y Contabilidad ______________________________ 413 c. Departamento jurídico. __________________________________________________ 413 d. Departamento Financiero. ________________________________________________ 413

PARTE SEXTA _________________________________________________ 414 Construction Project Management: “Gestión integrada de la construcción” _______ 414

Capítulo 16. Gestión de obra. ____________________________________ 414 1. El encargo del promotor. ____________________________________________ 414 2. La empresa constructora y su organización. _____________________________ 415 3. Fases administrativas y de gestión de obra. _____________________________ 417

Capítulo 17. El presupuesto de obra. _______________________________ 421 1. ¿Qué es el presupuesto de obra? ______________________________________ 421 2. Clases de presupuestos _____________________________________________ 421 a. Presupuesto estimativo __________________________________________________ 421 b. Presupuesto valorativo __________________________________________________ 422 c. Presupuesto valorativo detallado ___________________________________________ 422 d. Presupuesto cerrado ____________________________________________________ 424 3. Estructura de costes de un presupuesto ________________________________ 424 a. Costes directos ________________________________________________________ 424 b. Costes indirectos. ______________________________________________________ 425

Capítulo 18. Control del proyecto en construcción. ____________________ 428 1. Introducción. Planificación de recursos. ________________________________ 428 2. Proyectar es saber dónde queremos ir: objetivos. ________________________ 429 3. Controlar es comparar el plan inicial con la “realidad” del “día a día”. _________ 432 4. Fases del proceso de control _________________________________________ 432 5. Control de plazos __________________________________________________ 433 6. Control de costes. _________________________________________________ 434 7. Control integrado de plazos y costes. Métodos control del avance del proyecto. Hitos y unidades completadas. ________________________________________ 434

TALLER DE TRABAJO ___________________________________________ 441 Proceso estratégico para rentabilizar la obra ANTES DE EMPEZARLA. ___________ 441 Ejemplos prácticos. _______________________________________________________ 441 1. Carencias del proyecto.________________________________________________ 441 2. Modificaciones de procesos. ____________________________________________ 442 3. Modificaciones de calidades. ____________________________________________ 442

Capítulo 19. Plan Logístico de la obra. _____________________________ 443

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1. El presupuesto y la medición de la obra. ________________________________ 443 2. Clases de presupuestos según la aplicación de costes. _____________________ 444 Presupuesto de ejecución material ___________________________________________ 444 Presupuesto de ejecución por contrato ________________________________________ 445 Presupuesto para el conocimiento de la Administración ___________________________ 446 Presupuesto de licitación ___________________________________________________ 446 Presupuesto de adjudicación ________________________________________________ 446 3. Estado de mediciones en las unidades del presupuesto. ____________________ 446 Ejemplos prácticos. _______________________________________________________ 446 4. Documento de aplicación de precios. ___________________________________ 448 5. Descomposición de precios. __________________________________________ 448 Precios simples o auxiliares _________________________________________________ 449 Descomposición de un precio simple. _________________________________________ 449 Precios compuestos _______________________________________________________ 450 Ejemplo práctico _______________________________________________________ 450 6. Justificación de precios._____________________________________________ 450 Obtención de precios ______________________________________________________ 451 Consulta de bases de precios existentes _______________________________________ 451 Creación de bases de precios propias _________________________________________ 451 7. Comparación de ofertas. ____________________________________________ 452

Capítulo 20. Metodología del Plan logístico de obra. ___________________ 453 1. Métodos de programación. Diagrama de Gantt.___________________________ 453 Ejemplos prácticos. _____________________________________________________ 455 2. Planificación de costes ______________________________________________ 457 3. Estimación por analogías ____________________________________________ 457 Ejemplos prácticos _____________________________________________________ 459 4. Planificación de plazos, costes y recursos. ______________________________ 461 Ejemplos prácticos _____________________________________________________ 464 5. Metodología PERT / CPM de Programación del Proyecto. ___________________ 467 Ejemplos prácticos _____________________________________________________ 474

TALLER DE TRABAJO ___________________________________________ 478 Diagrama de Gantt de construcción ______________________________________ 478 1. ¿Qué es un diagrama de Gantt de construcción? __________________________ 478 2. ¿Por qué utilizar gráficos de Gantt de construcción?_______________________ 479 3. Diagrama de Gantt de construcción residencial __________________________ 479 4. Diagrama de Gantt de construcción de edificios comerciales ________________ 479 5. Diagrama de Gantt del proceso de construcción general. ___________________ 480 a. Preconstrucción ________________________________________________________ 480 b. Proceso de construcción _________________________________________________ 480 c. Proyecto de cierre ______________________________________________________ 481 6. ¿Cómo estimar efectivamente el coste de un proyecto de construcción? _______ 481 a. Base de datos de costes y precios. _________________________________________ 481 b. Calcular en función del precio unitario ______________________________________ 481 c. Factores y retrasos de la obra. ____________________________________________ 481 d. Comparación de datos en el diagrama de Gantt de construcción. _________________ 481 7. ¿Cómo crear un diagrama de Gantt de construcción? ______________________ 482 a. Fases del proyecto. _____________________________________________________ 482

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b. Fechas de inicio y finalización de los tajos de obra. ____________________________ 482 c. Recursos por unidades de obra. ___________________________________________ 484

TALLER DE TRABAJO ___________________________________________ 485 Metodología PERT / CPM de Programación del Proyecto. _____________________ 485 1. Usos de CPM y PERT en proyectos de construcción ________________________ 485 a. Método de ruta crítica (CPM) ______________________________________________ 485 b. Evaluación del programa y técnica de revisión (PERT) __________________________ 485 2. La diferencia entre el CPM y el PERT ___________________________________ 486 3. La técnica de CPM se utiliza en proyectos de construcción basados en el conocimiento y la experiencia de proyectos anteriores _____________________ 486 4. Características de los proyectos de construcción para que sean susceptibles de análisis por PERT o CPM _____________________________________________ 486

Capítulo 21. Control del Proyecto de obra. Due diligence o auditoría del proyecto edificatorio.___________________________________________ 488 1. Durante la fase de redacción del proyecto _______________________________ 488 a. El Pliego de condiciones técnicas particulares. ________________________________ 488 b. Contenido del proyecto según el Código Técnico de la Edificación (CTE). ____________ 489 2. Proceso y metodología del proyecto de obra. Due diligence o auditoría del proyecto edificatorio. _______________________________________________ 494 3. Control de calidad del proyecto edificatorio. _____________________________ 498 4. ¿Qué garantiza la Due diligence o auditoría del proyecto edificatorio? _________ 499 5. Organismos de Control Técnico (OCT) __________________________________ 502 Ejemplos prácticos. _____________________________________________________ 504 6. Controles técnicos finales (instalaciones y estanqueidad). __________________ 506 a. Control de estanqueidad _________________________________________________ 506 b. Control de instalaciones _________________________________________________ 507 Control de proyecto_____________________________________________________ 507 Control de ejecución ____________________________________________________ 508 c. Obra secundaría de sistemas constructivos fuera de la cimentación. _______________ 509 7. Control exhaustivo de los costes del proceso constructivo. _________________ 509 a. Diseño estructural ______________________________________________________ 510 b. Diseño de la Cimentación ________________________________________________ 510 c. Diseño de la Estructura __________________________________________________ 511 d. Control de mediciones ___________________________________________________ 512 e. Ahorro de energía ______________________________________________________ 513

Capítulo 22. El presupuesto de la obra. _____________________________ 514 1. Capítulos de obra __________________________________________________ 514 2. Partidas o unidades de obra _________________________________________ 515 Tipos de medición ________________________________________________________ 517 Formas de medir _________________________________________________________ 518 3. Precios de obra ___________________________________________________ 519 Precios elementales de material, mano de obra o alquiler de material. _______________ 519 Ejemplo práctico _______________________________________________________ 520 Precios auxiliares _________________________________________________________ 520 Precio unitario descompuesto _______________________________________________ 521 Ejemplos de repercusión de los materiales en el presupuesto. ______________________ 521 Ejemplos de repercusión de la mano de obra en el presupuesto (desglose por oficios de obra).522 Presupuestos y certificaciones de obra ________________________________________ 529 4. Concepto de gastos generales ________________________________________ 529

>Para aprender, practicar. >Para enseñar, dar soluciones. >Para progresar, luchar. Formación inmobiliaria práctica > Sólo cuentan los resultados

Gastos generales de obra __________________________________________________ Gastos previos a la adjudicación _____________________________________________ Gastos por afianzamiento provisional _________________________________________ Gastos propios de adjudicación ______________________________________________ Gastos de instalación y funcionamiento _______________________________________ Beneficio industrial _______________________________________________________

530 530 530 531 531 533

5. Presupuestos de la obra ____________________________________________ 534 Presupuesto de ejecución material ___________________________________________ 534 Presupuesto de contratación ________________________________________________ 535 Ejemplo caso práctico ___________________________________________________ 535 Presupuesto de facturación _________________________________________________ 535 Ejemplo caso práctico ___________________________________________________ 535 Presupuesto general de la construcción _____________________________________ 536 Ejemplo caso práctico ___________________________________________________ 536 6. Certificaciones de obra. _____________________________________________ 537 Ejemplo caso práctico ___________________________________________________ 538 Revisiones de precios. Índice de precios. Fórmulas ______________________________ 538 Ejemplo práctico de certificación con revisión de precios ________________________ 539

PARTE SÉPTIMA. ______________________________________________ 547 Programación y planificación de obra. ____________________________________ 547

Capítulo 23. El proyecto de ejecución de obra. _______________________ 547 1. Estudio del proyecto de ejecución _____________________________________ 547 2. El planning de la obra o la programación de los plazos de ejecución. __________ 549 3. Las subcontratas. __________________________________________________ 552 4. Asignación de personal por fase de obra o tajo de trabajo. _________________ 562 5. Distribución de materiales en la obra. __________________________________ 566 6. Suministros y materiales de obra. _____________________________________ 567 7. Autocomprobación de que todo va como debe. ___________________________ 568

TALLER DE TRABAJO ___________________________________________ 573 Plan de seguridad y salud laboral en la construcción. ________________________ 573 1. Plan de seguridad y salud laboral _____________________________________ 573 2. Estudio de seguridad y salud _________________________________________ 573 3. Número de planes de seguridad y salud en el caso de varias obras. ___________ 574 4. Obligación del contratista de elaborar el plan de seguridad y salud ___________ 574 5. Técnico competente en la redacción del Plan de Seguridad y Salud.___________ 575 6. Aprobación del plan de seguridad y salud _______________________________ 575 7. Contenido del plan de seguridad y salud en el trabajo _____________________ 576

TALLER DE TRABAJO. ___________________________________________ 578 La ley de subcontratación. El libro de subcontratación. Ley 32/2006, de 18 de octubre, reguladora de la subcontratación en el Sector de la Construcción. _____ 578 Caso práctico: Responsabilidad del contratista principal en las subcontratas en un caso de infracción de medidas de seguridad. _____________________________ 585

TALLER DE TRABAJO. ___________________________________________ 588 Soluciones a la responsabilidad subsidiaria de los promotores y constructores en la nueva Ley General Tributaria. ________________________________________ 588

>Para aprender, practicar. >Para enseñar, dar soluciones. >Para progresar, luchar. Formación inmobiliaria práctica > Sólo cuentan los resultados

Responsabilidad tributaria derivada de la subcontratación _________________________ 590

Capítulo 24. ¿Cómo se programa una obra? _________________________ 595 1. Pasos previos. ____________________________________________________ 596 2. ¿Cuánto se tarda en …? _____________________________________________ 596 3. ¿Cuánto cuesta hacer X en X tiempo? __________________________________ 597 4. No pillarse los dedos. _______________________________________________ 598

Capítulo 25. Planificación de la obra. Fases del planning. _______________ 602 1. Modificación del planning en la fase de ejecución. ________________________ 602 2. Planificación del proceso de ejecución de obra. __________________________ 602 a. Antes de la construcción. ________________________________________________ 603 b. Durante la construcción. _________________________________________________ 603 1. Desglose de partidas. _________________________________________________ 603 2. Elaboración de ofertas. ________________________________________________ 604 3. Seguimiento de la planificación. Control de la calidad ________________________ 605

a. Control y registro de documentos recibidos y emitidos. Documentación actualizada y validada. 605 b. Supervisión de medios, calidad y cantidad de los trabajos ejecutados por los contratistas conforme a la planificación ___________________________________________________________________ 606 c. Recopilación de información para la dirección técnico y económica de la obra. _____________ 607 d. Reuniones de obra y decisiones técnicas a pie de obra. ________________________________ 607 e. Gestión de conflictos. ___________________________________________________________ 608 c. Recepción y postventa___________________________________________________ 608

TALLER DE TRABAJO ___________________________________________ 610 El planning de una obra. ______________________________________________ 610

Capítulo 26. Hitos de obra o planning.______________________________ 612 1. Planificación informática. Hitos de obra o planning. _______________________ 612 2. Calendario y horario. _______________________________________________ 613

Capítulo 27. Planificación de recursos en la obra. _____________________ 616 1. Métodos para maquinaria (alquiler, leasing, compra, etc.). _________________ 618 2. Materiales y su almacenamiento. _____________________________________ 619 3. Medios de seguridad de la obra. ______________________________________ 621

CHECK-LIST __________________________________________________ 626 Describa el sistema de programación de los tajos de obra. Asignación de recursos humanos y materiales. ______________________________________________ 626 ¿Cómo controlar la efectividad del planning de la obra? ______________________ 626

PARTE OCTAVA. _______________________________________________ 627 Control y supervisión de las obras _______________________________________ 627

Capítulo 28. Supervisión de una obra. ______________________________ 627 1. ¿Qué es la supervisión de una obra? ___________________________________ 627 2. ¿Cómo es el supervisor de las obras? __________________________________ 628 3. Funciones del supervisor de obra. _____________________________________ 630 a. Previas al inicio de las obras. _____________________________________________ 630 b. Al inicio de las obras. ___________________________________________________ 631 c. Durante la obra. _______________________________________________________ 631 d. En la fase final de la obra. _______________________________________________ 631

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e. A la conclusión de la obra. _______________________________________________ 631 4. ¿Cómo se supervisa una obra? ¿Hay técnicas de supervisión? _______________ 632 5. Las toma de decisiones en la obra. ____________________________________ 632 6. Supervisión y coordinación de una obra. ________________________________ 634 7. Actividades de control en la supervisión de obras. ________________________ 635 a. Control del tiempo. Cronogramas. _________________________________________ 635 b. Control de calidad. _____________________________________________________ 635 c. Control de gastos. ______________________________________________________ 635

Capítulo 29. Control y supervisión de las obras. ______________________ 637 1. No dejar que la práctica se aparte del plan teórico. _______________________ 637 2. Obra ejecutada y lo que ha costado. ___________________________________ 638 3. Cada día controlar los gastos. ________________________________________ 639 4. Certificaciones ____________________________________________________ 640 5. Contabilidad de obra y control del gasto. _______________________________ 641

TALLER DE TRABAJO ___________________________________________ 643 Plan de calidad del procedimiento de un proceso de obras. ___________________ 643 1. Objeto __________________________________________________________ 643 Describir el proceso que sigue la planificación y la ejecución de la obra. ____________ 643 2. Alcance _________________________________________________________ 643 3. Planificación de las obras y preparación de los trabajos. ___________________ 643 a. Recopilación de información por la dirección técnica. ___________________________ 643 b. Verificación por el Jefe de obra. Programa de Puntos de Inspección (PPI). __________ 644 c. Obras adicionales no previstas y modificados. ________________________________ 644 4. Ejecución de los trabajos. ___________________________________________ 645 a. Aplicación informática de gestión de obras. __________________________________ 645 b. Modificaciones de obra, “Proceso de Estudio” y “Control de la documentación y de los datos”. 645 c. Mediciones/certificaciones periódicas. _______________________________________ 646 d. Programa de Puntos de Inspección (PPI). Control de las no conformidades, acciones correctivas y preventivas. ___________________________________________________________ 646 5. Seguimiento de la satisfacción del cliente. ______________________________ 646 Modelo de ficha/informe de satisfacción de clientes.______________________________ 647 Clientes: _____________________________________________________________ 647 Fecha evaluación _______________________________________________________ 647 Servicio al cliente ______________________________________________________ 647 Proceso de tramitación de obras ___________________________________________ 647 Entrega de las obras ____________________________________________________ 647 Aspectos generales de calidad. ____________________________________________ 647

TALLER DE TRABAJO ___________________________________________ 648 Plan real de Control Técnico de la Edificación conforme al Código Técnico de la Edificación _________________________________________________ 648 Incluyendo: control de productos, equipos y sistemas, control de ejecución y control de la obra terminada y pruebas finales. ______________________ 648 PARTE NOVENA _______________________________________________ 684 Gestión documental de la obra. _________________________________________ 684

Capítulo 30. Gestión documental de la obra. _________________________ 684

>Para aprender, practicar. >Para enseñar, dar soluciones. >Para progresar, luchar. Formación inmobiliaria práctica > Sólo cuentan los resultados

1. Supervisión documental durante la obra. _______________________________ 684 2. Control de materiales de la obra. Suministros. ___________________________ 687 3. Control de las unidades de obra. ______________________________________ 688 Control de los tajos _______________________________________________________ 688 Verificación de rendimientos ________________________________________________ 690 Verificación de la ejecución _________________________________________________ 690 Ejemplo práctico. ______________________________________________________ 691 4. Partes de trabajo en obra. Las ventajas del móvil y la APP. _________________ 691 a. Parte general de horas, tarea y consumos. ___________________________________ 692 b. Parte de tareas ________________________________________________________ 692 c. Parte de mediciones y rendimientos ________________________________________ 693 d. Parte de control por encargado de obra de todos los trabajos a fin de jornada _______ 693

TALLER DE TRABAJO ___________________________________________ 696 Caso real, ejemplo práctico de gestión de constructoras. Partes de trabajo en obra. Las ventajas del móvil y la APP. _______________________________________ 696

Capítulo 31. Documentos de una obra. _____________________________ 714 1. La gestión documental de la obra. _____________________________________ 714 2. Actas. ___________________________________________________________ 715 a. Acta de replanteo. ______________________________________________________ 715 b. Acta de recepción de obra. _______________________________________________ 716 3. Licencias. ________________________________________________________ 716 4. Proyecto de obra. __________________________________________________ 717 5. Planos y estados de mediciones. ______________________________________ 718 6. Libros de la obra. __________________________________________________ 720 a. Libro de órdenes. ______________________________________________________ 720 b. Libro de seguridad y salud. _______________________________________________ 720 c. Libro de incidencias. ____________________________________________________ 721 d. Libro del edificio. _______________________________________________________ 722 7. Plan de Control de Calidad y certificados ________________________________ 723 a. Certificado de materiales. ________________________________________________ 723 b. Boletines. ____________________________________________________________ 724 c. Garantías. ____________________________________________________________ 725

TALLER DE TRABAJO ___________________________________________ 728 Gestión documental por la dirección facultativa de la obra. ___________________ 728

Capítulo 32. Libro de Incidencias de Obra. __________________________ 770 Caso práctico: el libro de incidencias. Precaución ante las multas. Modelo. _______ 770

PARTE DÉCIMA _______________________________________________ 780 Control de ejecución de obra. Fases técnicas de la obra. _______________ 780 Capítulo 33. Obligaciones técnicas del director de obra. ________________ 780 CHECK-LIST __________________________________________________ 780 Check-list y esquemas del proceso de desarrollo. _____________________ 780 1. Organización técnica de la obra y control de personal (plan de obra, estudio del proyecto de obra e interpretación de los planos generales de obra). __________ 780 2. Ejecución de nivelaciones replanteos y mediciones (croquis a mano alzada de detalles de obra). __________________________________________________ 781

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3. Control de ejecución de estructuras (proyecto y ejecución de forjados). _______ 782 4. Control de ejecución de tabiquería y cerramientos. _______________________ 783 5. Supervisión de ejecución de acabados, revestimientos y cubiertas (Cálculo de ud/m2 y tipos de mortero a emplear. Cálculo de materiales). _______________ 784 6. Control de ejecución de instalaciones (planos de instalaciones). _____________ 785 7. Control de seguridad e higiene (Plan General de Seguridad e Higiene de una obra). ___________________________________________________________ 785

PARTE UNDÉCIMA. _____________________________________________ 787 Contabilidad de las constructoras. _______________________________________ 787

Capítulo 34. Contabilidad de las constructoras. ______________________ 787 La normativa contable de las constructoras se recoge en la Orden Ministerial de 27 de enero de 1993, por el que se aprueban las normas de adaptación del PGC a las empresas constructoras (PGCEC) estando vigentes en todo lo que NO CONTRADIGAN el Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Plan General de Contabilidad (disp. transt. 5ª). _________________ 787

TALLER DE TRABAJO ___________________________________________ 817 Contabilidad para constructoras. ________________________________________ 817 1. Plan General de Contabilidad de 1990 (PGC) y Orden de 27 de enero de 1993 por la que se aprueban las normas de adaptación del PGC a las empresas constructoras, elaborada por el grupo de trabajo creado al efecto mediante la Resolución del ICAC de 12 de julio de 1990. _____________________________ 817 2. Cuentas y subgrupos _______________________________________________ 818 3. Características de las cuentas anuales de las constructoras. ________________ 821 4. Las normas de valoración de la adaptación sectorial. ______________________ 824 5. Métodos de reconocimiento de ingresos. ________________________________ 826 a. Método del contrato cumplido _____________________________________________ 827 b. Método del porcentaje de realización _______________________________________ 828

TALLER DE TRABAJO ___________________________________________ 831 NIC 11.- Contratos de construcción ______________________________________ 831

TALLER DE TRABAJO ___________________________________________ 842 Casos prácticos de contabilidad de constructoras. __________________________ 842 La Clasificación Nacional de Actividades Económicas ________________________ 842 Principios Contables _________________________________________________ 843 Cuadro de Cuentas y Relaciones Contables ________________________________ 843 Grupo 4: acreedores y deudores por operaciones de tráfico ___________________ 855 Subcontratistas _____________________________________________________ 855 Normas de Valoración. ________________________________________________ 856 Obra Ejecutada Pendiente de Certificar ___________________________________ 858 Normas de Valoración. ________________________________________________ 859 Grupo 6: compras y gastos ____________________________________________ 860 Otros gastos de gestión _______________________________________________ 861 Dotación a las Provisiones _____________________________________________ 861

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Norma de Valoración. ________________________________________________ 862 Método del contrato cumplido __________________________________________ 864 Contabilización del IVA repercutido _____________________________________ 868 Método del porcentaje de realización ____________________________________ 869

Capítulo 35. La contabilidad de las Utes de las constructoras. ___________ 879 TALLER DE TRABAJO ___________________________________________ 886 Orden EHA/3362/2010, de 23 de diciembre de 2010, se aprueban las normas de adaptación del Plan General de Contabilidad de las empresas concesionarias de infraestructuras públicas. ___________________________________________ 886

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¿QUÉ APRENDERÁ?

 La empresa constructora y su organización.  Gestión de compras de una constructora.  El control de gestión en el ámbito de las empresas constructoras.  Programas informáticos de gestión para empresas constructoras.  Gestión económica de una obra.  Control de las obras por plazos y precios unitarios.  Presupuesto de la obra y herramientas de control presupuestario.  Licitación de la obra.  Control de riesgos de una constructora.  Plan Logístico de la obra.  Control del Proyecto de obra. Due diligence o auditoría del proyecto edificatorio.  Hitos de obra o planning.  Control y supervisión de las obras.  Gestión documental de la obra.  Control de ejecución de obra. Fases técnicas de la obra.  Contabilidad de las constructoras.

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Introducción. ¿Cómo gestionar una empresa constructora?

La gestión exitosa de una empresa de construcción es una tarea polifacética que requiere el conocimiento de prácticas comerciales comunes, principios contables, condiciones económicas regionales y experiencia en el proceso de construcción. En el lenguaje del fútbol se diría que el gerente de una constructora debe jugar con las dos piernas, la cabeza, y todo lo que toque balón. Debe saber de todo lo que conlleva la obra. La reputación de una constructora es tan buena como su producto terminado. La mayoría de los trabajadores de la construcción aprenden sus oficios a través de la capacitación en el trabajo. No siempre es posible atraer a los mejores profesionales, por lo que instituir un programa de capacitación de calidad es una inversión para el éxito a largo plazo. Mantener trabajadores cualificados significa ofrecer salarios competitivos, beneficios e incentivos, además de abordar rápidamente las inquietudes y proporcionar un ambiente de trabajo seguro. Una empresa de construcción exitosa debe saber ofertar competitivamente. Incluso administrar la empresa de construcción más pequeña requiere contratar a alguien para que complete las tareas de contabilidad. Al delegar las tareas contables, el gerente de construcción es libre de dedicar más tiempo a las licitaciones, la interacción entre clientes y trabajadores, y las tareas de la obra. La construcción es costosa, y la mayoría de las empresas de construcción necesitan obtener financiación externa. Esto incluye obtener capital para comprar herramientas, vehículos, equipos, materiales, etc. Un propietario o gerente general de construcción debe saber cómo redactar un plan de negocios que proyecte costes y ganancias a corto y largo plazo antes de buscar préstamos de construcción o capital de riesgo. En una gran empresa de construcción, una oficina financiera puede ser responsable del desarrollo del plan de negocios, pero aún así un gerente general debe comprender las necesidades financieras de la empresa.

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Un gerente exitoso comprende el proceso de construcción y proporciona liderazgo y supervisión del equipo para los trabajadores a pie de obra. Por lo general, esto implica nombrar un supervisor o capataz que informe al gerente. Las grandes empresas de construcción pueden contratar a varios supervisores de que se comunican con un gerente de proyecto, quien a su vez responde a un gerente general. No importa lo grande o pequeña que sea la empresa, funcionará de manera más eficiente si tiene una estructura viable que proporcione una cadena de mando establecida. El gerente eficiente de una constructora sabe cómo suavizar los momentos difíciles y mantener contentos a los clientes. Las buenas habilidades de comunicación son esenciales para una gestión eficaz. El gerente exitoso de una constructora asesorará a los clientes en sus opciones, servirá como enlace entre clientes, distribuidores, minoristas y subcontratistas, y atenderá los problemas cotidianos a medida que surjan. Las habilidades de resolución de problemas y toma de decisiones son esenciales para los gerentes de las empresas de construcción, que deben ser capaces de minimizar los conflictos y mantener los proyectos funcionando sin problemas. Por último, tenga en cuenta que los proyectos de construcción implican mucha responsabilidad y riesgo. Su empresa de construcción debe estar protegida contra dicha exposición mediante una barrera legal. Esto también implica garantizar que su empresa de construcción tenga el seguro, las licencias y los vínculos adecuados para realizar el trabajo. La guía práctica inmoley.com de “Gestión y dirección de una constructora” le ayudará a comprobar sus técnicas de gestión con un lenguaje claro y desde una perspectiva práctica. Sus obras saldrán ganando.

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PARTE PRIMERA ¿Qué es una constructora?

Capítulo 1. La empresa constructora y su organización.

1. La empresa constructora.

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