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• Andrés Jimenez

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CÓMO HACER UN AVALÚO ¿En qué momento se crea la necesidad de hacer un avalúo? Antes de hacer un avalúo es indispensable saber quién, qué, por qué , para qué se quiere realizar y cómo hacer un avalúo. El avalúo permite obtener la información necesaria para tener conciencia del valor real monetario de cualquier bien, ya sea un terreno, un inmueble, un mueble, obra de arte, negocio, ganado, finca, maquinaria, trabajo, good will, compensación, retribución, préstamo o cualquier otra cosa que quiera ser tasada, ya sea para venta, compra o tener su valor y apreciarlo en su exclusividad. De esta forma, al final se pueda culminar en una transacción comercial con más claridad. Lo primero por hacer a la hora de un avalúo Para poder realizar un avalúo, lo más importante es acudir a las personas especializadas en este tema conocidos como perito evaluador. Los peritos evaluadores autorizados deben estar inscritos en el Registro Nacional de Avaluadores – RNA, siendo la única persona idónea para realizarlo y dar un valor acertado y respaldado por la institucionalidad, generando una mayor confianza en el trabajo que se desarrolla. Cada perito puede desarrollar cualquier tipo de avalúo, teniendo en cuenta las diferentes modalidades, como puede ser la comercial, de reposición, garantía u otros. Para el caso de los avalúos de bienes muebles e inmuebles, el perito evaluador al que se acude debe contar un conocimiento básico de las características del bien como son: El tamaño, área, ubicación y estrato del terreno y construcción. Los servicios públicos con los que cuenta. La edad y el estado actual en que se encuentra y los materiales en que esté construido. Normatividad, limitaciones, cambios de uso permitido y el uso que se le esté dando al bien. Ver el entorno, proyecciones a futuro del bien y de la zona, el potencial de desarrollo. Estudiar el mercado a partir de un comparativo certero con otros bienes iguales en venta o renta. Hacer proyecciones a futuro o al pasado de depreciaciones, o valorizaciones. ¿Qué requisitos se necesitan para hacer un avalúo? La persona que solicita el informe debe facilitar la documentación o requisitos que el avaluador pide ya que con ellos puede hacer un estudio certero desde la realidad del inmueble. Estos documentos pueden ser:

Escrituras: las que se requieran según estudio. Certificado de Libertad a la fecha del inmueble. El último predial. Planos de construcción o ubicación. No necesariamente para cada avalúo se pide lo mismo y éstos son sólo una base del estudio. Para poder completar la información, es indispensable visitar el predio porque el perito debe constatar todo lo descrito, el estado y que la documentación coincida con las características propias del inmueble, ya que los avalúos no son estudios de títulos pero si hay que ver la situación jurídica y real del bien. De igual manera, el perito debe entregar en su informe un registro fotográfico que evidencie la información avaluada. No existe un tiempo único para el desarrollo de los avalúos, sino que éste depende de cada caso: según el tamaño, tipo de estudios e investigaciones que tenga que hacer, la información previa suministrada. Qué debe tener el avalúo Cada avalúo debe estar conformado por algunas partes fundamentales como lo son: Debe tener una carta de presentación dirigida al solicitante con la dirección del inmueble firmada por el avaluador y su RNA. Luego una descripción general de lo que se está evaluando, por ejemplo: si es un apartamento debe dar dirección incluyendo garajes y depósito, nombre del conjunto, número de Certificado de libertad, Chip, cédula catastral, nombre de los propietarios, y nombre del solicitante con las cédulas de ciudadanía respectivas o si es empresa debe poner el nombre de la empresa, nombre del representante legal y NIT. Datos de dirección y teléfono del solicitante. También se presentará el tipo de avalúo ya sea urbano o rural. Se hace una descripción detallada del lugar y el contexto en el que está ubicado, su normatividad, el desarrollo de la zona y las características propias del bien: ya sea un conjunto, los acabados del conjunto, el estado y cómo está conformado. Se debe mencionar si cuenta con salón comunal, canchas, o todo lo que tenga en zonas comunes, así como el número de apartamentos o equipamientos. Dentro de las características, es importante incluir la edad del conjunto, el área y los linderos generales del lote, descripción del barrio, con qué servicios cuenta: agua, luz, teléfono, gas, calles, andenes o postes. También se pueden tener en cuenta los datos urbanísticos, como por ejemplo elementos que tiene cerca como centros comerciales, colegios o iglesias. Así mismo, se realiza una descripción detallada del apartamento, garajes, depósitos, con sus áreas respectivas sus linderos particulares y su estado. Descripción de materiales y terminados, el estado

actual en que se encuentra bueno, regular, o malo. Información jurídica, si tiene afectaciones, embargos, hipotecas o cualquier anotación que sea relevante para el estudio. En esta descripción se debe incluir cuál es la destinación del bien: si es comercial o vivienda, por ejemplo. Conceptos sobre los inmuebles beneficios, o debilidades, estudios e investigaciones hechas, metodología utilizada, normatividad y cualquier descripción o trabajo que se haya hecho para el estudio. Debe llevar enumerado el contenido de todo el estudio, metodologías utilizadas memorias de los cálculos, las leyes y normas que le afecten deben ir mencionadas. Se debe incluir una página síntesis del avalúo Comercial. Es la hoja del tipo de avalúo en la que va la dirección del inmueble, metologías utilizadas para su desarrollo, valores unitarios por inmueble con áreas individuales y en metro cuadrado y la totalización de cada una para un valor único que debe estar en números y letras. Debe ir firmado por el avaluador con el Número de Registro Único de Avaluador – RNA. Archivo fotográfico organizado con su descripción. Planos de localización. Comparativo de mercado o cualquier otro estudio o información que se deba anexar. ¿Cómo debe ser entregado el informe de un avalúo? El informe se entrega en físico por escrito ya que debe ir firmado por el avaluador. El informe es privado y sólo se le entrega a quien lo contrata, en una sola copia. ¿Cuánto se cobra por un avalúo y que vigencia tiene? No hay un precio fijo para el cobro de un avalúo, pero se acostumbra que cuando el inmueble tiene un costo de hasta $1.000 millones, se cobra el 1X1000. A medida que sube el valor del mismo se va bajando esta proporción, por ejemplo al 0.8X1000 Cuando se hacen avalúos de valores muy altos se negocia con el solicitante según el acuerdo al que lleguen. Los avalúos tienen una vigencia entre los seis meses y un año siguientes a la realización del avalúo, según el comportamiento del mercado.