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DISPONIBILIDAD DE SUELO EN EL GRAN SANTIAGO RESULTADOS ESTUDIO 2012 EVOLUCIÓN 2007 - 2012

Mayo, 2012

ESTUDIO DISPONIBILIDAD DE SUELO EN EL GRAN SANTIAGO INTRODUCCIÓN METODOLOGÍA DEL ESTUDIO RESULTADOS ESTUDIO 2012 –

Principales resultados 2012

–

Comparación resultados 2007 – 2012

SUELO DISPONIBLE PARA VIVIENDAS SOCIALES EN EL GRAN SANTIAGO COMENTARIOS FINALES

DISPONIBILIDAD DE SUELO EN EL GRAN SANTIAGO 2012

INTRODUCCIÓN ƒ

El límite de extensión urbana del Gran Santiago fue fijado en 1994 mediante la promulgación del PRMS, que desde entonces no ha sufrido cambios.

ƒ

El plan consideró un área total de 76.246 hectáreas (ha), con 41.215 ha consolidadas y 18.115 ha para extensión urbana en los siguientes 25 años.

ƒ

En diciembre de 2006 este límite fue reforzado por la Circular 41 de la SEREMI MINVU RM, que congeló las solicitudes de cambio de uso de suelo, las que serían analizadas dentro de una revisión integral del PRMS (plazo: 18 meses).

ƒ

Han pasado más de cinco años y el PRMS 100 aún no se aprueba, por lo que se hace necesario contar con información fidedigna que dé cuenta de la urgente problemática que representa la disponibilidad de suelo dentro del actual límite urbano del Gran Santiago.

ƒ

Por esta razón, la CChC encargó el presente estudio al Observatorio de Ciudades de la Facultad de Arquitectura, Diseño y Estudios Urbanos de la Universidad Católica, como una forma de contribuir a este análisis y buscar vías de solución.

DISPONIBILIDAD DE SUELO EN EL GRAN SANTIAGO 2012

METODOLOGÍA DEL ESTUDIO OBJETIVOS Y ÁREA DE ANÁLISIS

OBJETIVOS ƒActualizar

la superficie de suelo urbano disponible identificada en 2007.

ƒIdentificar

nuevos sitios disponibles dentro del área de análisis.

ƒIdentificar

sitios que podrían acoger desarrollos de viviendas sociales.

ÁREA DE ANÁLISIS ƒGran

Santiago, conurbación de 34 comunas definida por el INE (Provincia de Santiago + Puente Alto + San Bernardo).

DISPONIBILIDAD DE SUELO EN EL GRAN SANTIAGO 2012

METODOLOGÍA DEL ESTUDIO IMAGEN Y FILTROS

IMAGEN ƒEl

reconocimiento de suelos se realizó sobre foto satelital de diciembre 2011 (georeferenciada) y se verificó con visitas a los terrenos (diciembre 2011/enero 2012).

FILTROS Para la identificación de los sitios disponibles en el Gran Santiago se fijaron parámetros precisos: ƒEstar dentro del límite de extensión urbana. ƒSer un sitio eriazo o con uso agrícola. ƒSuperficie mayor a 2 hectáreas. ƒTener uso de suelo residencial o mixto, según IPT. ƒTener una densidad de 150 hab/ha o más, según IPT. ƒNo estar en áreas de riesgo o pendientes (>30%) y dentro de un área concesionada.

DISPONIBILIDAD DE SUELO EN EL GRAN SANTIAGO 2012

RESULTADOS ESTUDIO 2012: TOTAL HD DISPONIBLES ACTUALIZACIÓN SITIOS DISPONIBLES 2007 + NUEVOS SITIOS DISPONIBLES COMUNA Cerrillos El Bosque Huechuraba La Florida La Pintana La Reina Las Condes Lo Barnechea Macul Maipú Peñalolén Pudahuel Puente Alto Quilicura Renca San Bernardo San Miguel Vitacura TOTAL

SUPERFICIE (ha) 26,8 5,3 257,1 8,6 25,1 0,0 19,6 121,7 0,0 111,7 200,9 2,5 334,8 135,6 107,6 506,2 8,5 20,7 1.892,7

ƒ

La revisión de los resultados de 2007 permite advertir que en los últimos cinco años en el Gran Santiago se consumieron 1.027,5 ha (205,5 ha/año)

ƒ

Además de actualizar la condición de los sitios disponibles identificados en 2007, se llevó a cabo una revisión que identificó nuevos sitios disponibles en el Gran Santiago.

ƒ

RESULTADO: EN EL GRAN SANTIAGO EXISTE UN TOTAL DE 1.892,7 HA DE SUPERFICIE DISPONIBLE CON DESTINO RESIDENCIAL O MIXTO, MAYOR A 2 HA, CON DENSIDADES IGUALES O SUPERIORES A 150 HAB/HA, DENTRO DE UN ÁREA CONCESIONADA Y QUE NO ESTÁN AFECTADOS POR ÁREAS DE RIESGO.

ƒ

Si se excluyen las comunas en las que por el precio promedio del suelo (sobre 3 UF/m2) no se podrían localizar proyectos para grupos medios bajos y bajos (*), en el Gran Santiago quedarían 1.272,7 ha disponibles para estos segmentos.

(*) Las comunas excluidas son Lo Barnechea, Vitacura, Las Condes, Huechuraba y Peñalolén.

RESULTADOS ESTUDIO 2012 SUELO DISPONIBLE 2012

DISPONIBILIDAD DE SUELO EN EL GRAN SANTIAGO 2012

RESULTADOS ESTUDIO 2012 HECTÁREAS TOTALES DISPONIBLES POR COMUNA

DISPONIBILIDAD DE SUELO EN EL GRAN SANTIAGO 2012

RESULTADOS ESTUDIO 2012 CONSUMO SUELO 2007 - 2012

2007

2012

DISPONIBILIDAD DE SUELO EN EL GRAN SANTIAGO 2012

RESULTADOS ESTUDIO 2012 La Pintana

Huechuraba -12,8

La Reina

Quilicura

-17,2

-15,1

Macul

Vitacura

Las Condes

Pudahuel

Cerrillos

Renca

Maipú

San Bernardo

Peñalolén

Puente Alto

CONSUMO DE HECTÁREAS POR COMUNA PERÍODO 2007 - 2012

-2,5

-2,3

-1,4

0 -24,5 -50 -66,6 -100

-58,9

-91,1 -127,5

-150

-122,1

-176,3

-200

-250 -264,9 -300

DISPONIBILIDAD DE SUELO EN EL GRAN SANTIAGO 2012

SUELO DISPONIBLE PARA VIVIENDAS SOCIALES ¿Cuánto suelo hay disponible para viviendas para GRUPOS VULNERABLES en el Gran Santiago? ƒPara

responder esta pregunta se empleó una metodología de dos etapas. La primera de ellas consistió en estimar los VALORES PROMEDIO DEL SUELO para la totalidad de los sitios identificados como disponibles. Para ello se utilizaron los valores publicados en el boletín de Mercado de Suelos, del consultor Pablo Trivelli.

ƒEn

segundo término, se identificaron los predios con una DENSIDAD MÁXIMA PERMITIDA por el instrumento de planificación local igual o mayor a 200 hab/ha, la que permite el desarrollo de viviendas para los grupos más vulnerables (primer quintil).

DISPONIBILIDAD DE SUELO EN EL GRAN SANTIAGO 2012

SUELO DISPONIBLE PARA VIVIENDAS SOCIALES ƒ

El análisis de los precios de suelo revela que Maipú es la única comuna con sitios bajo 1,2 UF/m2, con un total de 56,9 ha (3% del total del suelo identificado).

ƒ

De ellas, ninguna presenta densidades iguales o superiores a 200 hab/ha, lo que haría inviable desarrollar proyectos para los grupos más vulnerables.

RESULTADO: NO EXISTE SUELO DISPONIBLE PARA VIVIENDAS DESTINADAS A LOS GRUPOS MÁS VULNERABLES DENTRO DEL ACTUAL RADIO URBANO DEL GRAN SANTIAGO. DISPONIBILIDAD DE SUELO EN EL GRAN SANTIAGO 2012

EJEMPLOS CONSUMO DE SUELO 2007 - 2012 MAIPÚ 2007

NOTA: Total de hectáreas disponibles en 2007 en la comuna: 233,8 ha. DISPONIBILIDAD DE SUELO EN EL GRAN SANTIAGO 2012

EJEMPLOS CONSUMO DE SUELO 2007 - 2012 MAIPÚ 2012

NOTA: Total de hectáreas disponibles en 2012 en la comuna: 111,7 ha. DISPONIBILIDAD DE SUELO EN EL GRAN SANTIAGO 2012

EJEMPLOS CONSUMO DE SUELO 2007 - 2012 QUILICURA 2007

NOTA: Total de hectáreas disponibles en 2007 en la comuna: 150,7 ha. DISPONIBILIDAD DE SUELO EN EL GRAN SANTIAGO 2012

EJEMPLOS CONSUMO DE SUELO 2007 - 2012 QUILICURA 2012

NOTA: Total de hectáreas disponibles en 2012 en la comuna: 135,6 ha. DISPONIBILIDAD DE SUELO EN EL GRAN SANTIAGO 2012

EJEMPLOS CONSUMO DE SUELO 2007 - 2012 SAN BERNARDO 2007

NOTA: Total de hectáreas disponibles en 2007 en la comuna: 633,7 ha. DISPONIBILIDAD DE SUELO EN EL GRAN SANTIAGO 2012

EJEMPLOS CONSUMO DE SUELO 2007 - 2012 SAN BERNARDO 2012

NOTA: Total de hectáreas disponibles en 2012 en la comuna: 506,2 ha. DISPONIBILIDAD DE SUELO EN EL GRAN SANTIAGO 2012

EJEMPLOS CONSUMO DE SUELO 2007 - 2012 PUENTE ALTO 2007

NOTA: Total de hectáreas disponibles en 2007 en la comuna: 599,7 ha. DISPONIBILIDAD DE SUELO EN EL GRAN SANTIAGO 2012

EJEMPLOS CONSUMO DE SUELO 2007 - 2012 PUENTE ALTO 2012

NOTA: Total de hectáreas disponibles en 2012 en la comuna: 334,8 ha. DISPONIBILIDAD DE SUELO EN EL GRAN SANTIAGO 2012

COMENTARIOS FINALES – POSICIÓN CChC ƒ

La CChC tienen una visión neutra respecto de los mecanismos del desarrollo urbano: las ciudades deben desarrollarse tanto por extensión como por densificación y renovación.

ƒ

Por lo tanto, este estudio aborda sólo una de las dimensiones de un problema altamente complejo y que requiere de una solución integral.

ƒ

El estudio de la UC muestra que existe una muy baja disponibilidad de suelos urbanizables en el Gran Santiago y que no quedan terrenos disponibles adecuados para la construcción de viviendas sociales.

ƒ

Esto se debe, entre otros factores, a la fijación de límites al radio urbano, política que produce escasez de terrenos urbanizables y que el precio de éstos aumente.

ƒ

En consecuencia, el precio de las viviendas aumenta, salvo el de las viviendas para los segmentos más vulnerables, cuyo precio es fijo. De ahí que la escasez de suelo en el Gran Santiago es un riesgo para la materialización de la Política Habitacional del Gobierno.

DISPONIBILIDAD DE SUELO EN EL GRAN SANTIAGO 2012

COMENTARIOS FINALES – POSICIÓN CChC ƒ

El país debe tener políticas públicas que no generen discontinuidades de precios de los terrenos y sean neutras respecto de los mecanismos de desarrollo urbano.

ƒ

Proponemos que se avance hacia un modelo de planificación por condiciones: el territorio es posible de desarrollar siempre y cuando el desarrollador cumpla con una serie de condiciones y exigencias, internalizando los costos de sus decisiones de localización.

ƒ

Asimismo, proponemos que se permita la construcción en altura en las zonas aledañas a la infraestructura de transporte de alto estándar, como líneas de Metro y corredores del Transantiago, y que se desarrollen políticas de renovación urbana.

ƒ

Se debiera perfeccionar y aplicar nuevamente el Artículo 55 de la LGUC, que permite ejecutar fuera del radio urbano conjuntos de viviendas sociales de un valor máximo de 1.000 UF.

ƒ

Debemos pensar en vivienda social en edificios de mayor altura.

DISPONIBILIDAD DE SUELO EN EL GRAN SANTIAGO 2012

GRACIAS