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• SEBASTIAN PUERTAS CARDENAS

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Contratos civiles y comerciales Doc. Yissela Espinosa Pulido Stefany Alvarez Casasbuenas Laura Castro Beltran Ximena Lopez Martinez Vanessa Walteros Pinto Nicol Andrea Ordóñez Marin Brayan Sebastian Puertas Cardenas

UNIVERSIDAD LA GRAN COLOMBIA FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS Y SOCIALES PROYECTO INTEGRADOR

El 6 de marzo de 2013 la señora Luz Ángela Bonilla en calidad de propietaria del local comercial # 8 del Centro Comercial “la Gran muralla China” de la ciudad de Bogotá D.C. celebró contrato de arrendamiento con el señor Ulises de la Cruz. En el contrato (que fue celebrado verbalmente) las partes pactaron que el valor del canon, que acordaron en USD 400, se pagaría mensualidad anticipada, chan con chan, en Bogotá, los 10 primeros días de cada mes. El señor Ulises de la Cruz tuvo que dejar un depósito para asegurar el cumplimiento estricto del contrato de $2.200.000. Las partes no mencionaron nada respeto a quien debía pagar la administración de la co-propiedad, ni quien debía asumir el pago de los servicios públicos domiciliarios. Tampoco se mencionó nada con respecto al incremento del canon de arrendamiento. En la actualidad el señor Ulises está negociando la venta de su establecimiento de comercio (el cual funciona en el local de Luz Ángela) con la señora Ana María Restrepo. El Establecimiento del señor Ulises está dedicado a la venta de misceláneos, entre los cuales se venden artículos escolares, películas (piratas), minutos a celular y larga distancia, servicio de navegación en internet, impresión de documentos y fotocopias. Mientras verifican ciertos aspectos del negocio el 15 de febrero de 2018 Ulises y Ana María suscriben contrato de promesa de venta del establecimiento de comercio donde acordaron “perfeccionar el negocio dos meses después de la firma de la misma si la propietaria de local autoriza la venta”. Por otro lado, convinieron como arras, la suma del 20% del valor pactado por el establecimiento, en razón a ello la promitente compradora el mismo día de la firma de la promesa le entregó a Ulises un cheque post-datado fechado 15 de abril de 2018 por la suma $60.000.000. El cheque estaba cruzado. Ulises por una urgencia económica presentó el cheque al Banco para su pago el 6 de marzo de 2018, quien negó el pago por fondos insuficientes. Ana María que se enteró por una llamada del Banco de la conducta de Ulises, le acusa de incumplimiento contractual, pues según ella, para hacer efectivo el cheque debía esperar la autorización de la propietaria del local, así como la postdata del cheque, por estas razones la promitente compradora quiere deshacer el negocio con Ulises.

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Contratos civiles y comerciales Doc. Yissela Espinosa Pulido A su turno Luz Ángela expresa su descontento al perfeccionamiento del negocio entre Ulises y Ana María y al contrario amenaza con demandar a Ulises para que le restituya el inmueble en caso de perfeccionar la venta del establecimiento con Ana María o cualquier otro comprador, además la propietaria del local exige el incremento retroactivo de los cánones de arrendamiento, dado que desde que se celebró el contrato siempre ha pagado el mismo valor por dicho concepto. Luz Ángela quiere solicitar la entrega del local de su propiedad y está interesada en saber si puede proceder a ello, cómo sería el procedimiento a seguir y ante quién debe acudir. 1. 1. DETERMINAR LOS HECHOS RELEVANTES.

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Luz Ángela Bonilla y el señor Ulises de La Cruz los cuales hicieron un contrato de arrendamiento en el cual les falto especificar los elementos esenciales y naturales tales como: quién de los dos debía de pagar la administración de los servicios públicos y el incremento que se daría a través de los años en el canon de arrendamiento.

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El señor Ulises de la Cruz y la Señora Ana María Restrepo pactaron hacer un contrato de compraventa como objeto el establecimiento de comercio Los Misceláneos siempre y cuando se obtenga autorización de la dueña del establecimiento.

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La promitente compradora el mismo día de la firma de la promesa le entregó a Ulises un cheque post-datado fechado 15 de abril de 2018 por la suma $60.000.000.

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El cheque estaba cruzado.

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Ulises por una urgencia económica presentó el cheque al Banco para su pago el 6 de marzo de 2018, quien negó el pago por fondos insuficientes.

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Ana María que se enteró por una llamada del Banco de la conducta de Ulises

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Le acusa de incumplimiento contractual, pues según ella, para hacer efectivo el cheque debía esperar la autorización de la propietaria del local, así como la postdata del cheque, por estas razones la promitente compradora quiere deshacer el negocio con Ulises.

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La negación de la venta por parte de la dueña del establecimiento, y la exigencia de esta de que le hagan

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Contratos civiles y comerciales Doc. Yissela Espinosa Pulido restitución del inmueble, y de más aspectos que se derivan de él arrendamiento acordado de este.

2. 2. IDENTIFICAR EL O LOS PROBLEMAS(S) JURÍDICO(S) QUE INVOLUCRE EL CASO.

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conducta de Ulises, le acusa de incumplimiento contractual, pues según ella, para hacer efectivo el cheque debía esperar la autorización de la propietaria del local.

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La propietaria del local exige el incremento retroactivo de los cánones de arrendamiento, dado que desde que se celebró el contrato siempre ha pagado el mismo valor por dicho concepto.

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Luz Ángela quiere solicitar la entrega del local de su propiedad y está interesada en saber si puede proceder a ello, cuál sería el procedimiento a seguir y ante quién debe acudir.

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¿De acuerdo a la normativa establecida en el código de comercio, al referirse sobre los contratos de arrendamiento en establecimiento de comercio, y los elementos que constituyen este, es viable que la señora Luz Ángela Bonilla cobre el incremento retroactivo de los cánones de arrendamiento, aunque estos no fueron pactados en el contrato establecido con el señor Ulises de la Cruz? ¿El señor Ulises de la Cruz se encontraba con el pleno derecho de reclamar el cheque posfechados? A razón del contrato pactado con la señora Ana María Restrepo por la compra del negocio, aunque para perfeccionar la venta debía cumplirse con la cláusula pactada por las dos partes. ¿Es factible la solicitud de restitución del local comercial? ¿Qué efectos tiene el cheque posfechado en el caso? ¿Es válida la conducta que ejerce el señor Ulises al momento de la presentación del cheque antes de la fecha acordada con la prometiente compradora Ana María?

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Contratos civiles y comerciales Doc. Yissela Espinosa Pulido 3. UBICAR EL MARCO LEGAL QUE SUSTENTA EL CASO, EXPLICANDO POR QUÉ ACUDE AL DICHO MARCO LEGAL.

1. LEYES ● CODIGO CIVIL COLOMBIANO ARTÍCULO 1849. CONCEPTO DE COMPRAVENTA La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio. ARTÍCULO 1611. REQUISITOS DE LA PROMESA; La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1a.) Que la promesa conste por escrito. 2a.) Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil. 3a.) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato. 4a.) Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales. Los términos de un contrato prometido, solo se aplicarán a la materia sobre que se ha contratado. ARTÍCULO 1857. PERFECCIONAMIENTO DEL CONTRATO DE VENTA. La venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio, salvo las excepciones siguientes: La venta de los bienes raíces y servidumbres y la de una sucesión hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pública. Los frutos y flores pendientes, los árboles cuya madera se vende, los materiales de un edificio que va a derribarse, los materiales que naturalmente adhieren al suelo, como piedras y sustancias minerales de toda clase, no están sujetos a esta excepción. ARTICULO 1592. DEFINICIÓN DE CLÁUSULA PENAL. La cláusula penal es aquella en que una persona, para asegurar el cumplimiento de una obligación, se sujeta a una pena que consiste en dar o hacer algo en caso de no ejecutar o retardar la obligación principal. ARTÍCULO 1600. PENA E INDEMNIZACIÓN DE PERJUICIOS

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Contratos civiles y comerciales Doc. Yissela Espinosa Pulido No podrá pedirse a la vez la pena y la indemnización de perjuicios, a menos de haberse estipulado así expresamente; pero siempre estará al arbitrio del acreedor pedir la indemnización o la pena. ●

CÓDIGO DE COMERCIO

ARTÍCULO 1858. DERECHO DE RETRACTACIÓN. Si los contratantes estipular que la venta de otras cosas que las enumeradas en el inciso 2o. del artículo precedente, no se repute perfecta hasta el otorgamiento de escritura pública o privada, podrá cualquiera de las partes retractarse mientras no se otorgue la escritura o no haya principiado la entrega de la cosa vendida Arrendamiento ARTÍCULO 523. SUBARRIENDO Y CESIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. El arrendatario no podrá, sin la autorización expresa o tácita del arrendador, subarrendar totalmente los locales o inmuebles, ni darles, en forma que lesione los derechos del arrendador, una destinación distinta a la prevista en el contrato. El arrendatario podría subarrendar hasta la mitad los inmuebles, con la misma limitación. La cesión del contrato será válida cuando la autorice el arrendador {o sea consecuencia de la enajenación del respectivo establecimiento de comercio. ARTÍCULO 518. DERECHO DE RENOVACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos: 1) Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato; 2) Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y 3) Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.

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Contratos civiles y comerciales Doc. Yissela Espinosa Pulido ARTÍCULO 717. CARÁCTER DE PAGADERO A LA VISTA DE LOS CHEQUES. El cheque será siempre pagadero a la vista. Cualquier anotación en contrario se tendrá por no puesta. El cheque pos datado será pagadero a su presentación. ARTÍCULO 720. OBLIGACIÓN DEL BANCO PARA HACER PAGO DE CHEQUE O DE OFRECER SU PAGO PARCIAL HASTA EL MONTO DEL SALDO. El banco estará obligado en sus relaciones con el librador a cubrir el cheque hasta el importe del saldo disponible, salvo disposición legal que lo libere de tal obligación. Si los fondos disponibles no fueren suficientes para cubrir el importe total del cheque, el librado deberá ofrecer al tenedor el pago parcial, hasta el saldo disponible. Debemos determinar que el hecho de importancia que deriva la materia de los títulos valores es la voluntad de la prometiente compradora al entregar el titulo valor en el momento de la firma de la promesa de compraventa, es por ello por lo que debemos dividir el acto y consecuencia de la entrega del título valor, y los efectos jurídicos que estos conllevaron después de la entrega. Por lo que debemos tener en cuenta los efectos jurídicos que provocaron la acción anticipada del señor Ulises, el hecho de que el cheque estaba sin fondos y la valides de las represarías de la señora Ana María respecto al tema. Aun así, tenemos que dar una breve mención a algunos hechos que afectan al caso de forma directa y que llegan a resaltar, para así mismo dar una mejor claridad al tema. DOCTRINA CESION Siguiendo a LASARTE ALVAREZ, la cesión de contrato consiste en la transmisión de la íntegra posición contractual que una persona ocupa en un determinado contrato. Por su parte SABATER BAYLE, lo describe como una institución acorde con las necesidades del tráfico jurídico que permite la transmisión subjetiva de la relación contractual sin modificación de los pactos y condiciones sobrevenidas en el contrato que se transmite. No existe precepto alguno en el Código Civil que contemple expresamente la cesión de contrato, aunque es admitida por la jurisprudencia y la generalidad de la doctrina civil, al amparo del art. 1.255

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Contratos civiles y comerciales Doc. Yissela Espinosa Pulido del código civil: “Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público”” Sentencia C-598/96 “Si los contratos de arrendamiento forman parte de los establecimientos de comercio, es apenas lógico que la enajenación de éstos incluya aquéllos. Lo que la ley permite al dueño del establecimiento de comercio que es a la vez arrendatario, y al arrendador que es dueño del inmueble, está determinado por la diferente situación de uno y otro de acuerdo con el contrato de arrendamiento. El dueño del establecimiento de comercio puede disponer de éste; el dueño del inmueble también puede disponer de éste. Quien adquiere el establecimiento de comercio deberá seguir cumpliendo las obligaciones del arrendatario; y, en Contratos civiles y comerciales Doc. Yissela Espinosa Pulido 7 principio, quien adquiere el inmueble, deberá respetar el contrato de arrendamiento. La cesión del contrato de arrendamiento en nada vulnera el derecho de propiedad del dueño del inmueble. Es la consecuencia legal necesaria de la enajenación del establecimiento de comercio, en ejercicio del derecho de propiedad sobre éste. En nada cambia los derechos que de él nacen, ni las obligaciones” http://www.corteconstitucional.gov.co/relatoria/1996/C-598-96.htm

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Contratos civiles y comerciales Doc. Yissela Espinosa Pulido 3. 4. SUBSUMIR LA RELACIÓN FÁCTICA EN AL MARCO LEGAL.

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La relación fáctica de este primer elemento: El contrato de arrendamiento según el artículo 1973 del código civil colombiano, es un contrato en mediante el cual las dos partes adquieren una obligación recíproca; la una en conceder el goce de una cosa y la otra de pagar por ese goce. Las ventajas de un contrato verbal de arrendamiento, es que se ejecuta rápidamente sin necesidad de un encuentro personal y previo, es decir, si el arrendador necesita que se le desocupe su propiedad puede llamar, cuadrar con el arrendatario una fecha límite y listo.

La desventaja es, como en todos los contratos verbales, que a la hora de presentarse un inconveniente y alguno de los dos quiera llevar a cabo un proceso legal, sin un contrato escrito las pruebas se reducen y carecen de validez. Si alguna de las partes quiere demandar por incumplimiento, es necesario que se acerque ante un juez y solicite un interrogatorio como prueba anticipada o ante un notario para que escuche los testimonios, sin embargo, este procedimiento toma más tiempo. La señora Luz Ángela Bonilla en calidad de propietaria del local, celebró contrato de arrendamiento con el señor Ulises de la Cruz. https://www.notaria19bogota.com/el-contrato-verbal-de-arrendamientoy-sus-derechos/ . ●

La relación fáctica de este segundo elemento: El Código de Comercio, en salvaguarda extensiva de las relaciones laborales y de industria que se derivan de la apertura de un establecimiento de comercio entendido como un conjunto de bienes organizados por el empresario para realizar los fines de la empresa, solamente prevé de manera deductiva, la venta del inmueble, como cualquier otra causal, para la terminación del Contrato de Arrendamiento de Local Comercial, siempre que se invoque por EL PROPIETARIOno el arrendador ni el poseedor- durante los dos primeros años de vigencia del contrato, de ahí en adelante, esto es, que terminada la segunda vigencia y entrando a la tercera, NO ES POSIBLE INVOCAR ESTA CAUSAL, ya que con la advertencia final del Artículo 524 ordenante en cuanto contra lo indicado en los Artículos 518 a 523 cualquier estipulación en contrario, se tendrá por no escrita, el Artículo 518 regenta. En la actualidad el señor Ulises está negociando la venta de su establecimiento de comercio (que es un establecimiento de comercio: Conforme al artículo 515 del Código de Comercio, se entiende por establecimiento de comercio el conjunto de bienes

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Contratos civiles y comerciales Doc. Yissela Espinosa Pulido organizados por el empresario para realizar los fines de la empresa.), con la señora Ana María Restrepo. https://www.gerencie.com/terminacion-del-contrato-de-arrendamientodel-local-comercial-por-venta-del-inmueble-arrendado.html ●

La relación fáctica de este tercer elemento: Luz Ángela expresa su descontento al perfeccionamiento del negocio entre Ulises y Ana María y al contrario amenaza con demandar a Ulises para que le restituya el inmueble en caso de perfeccionar la venta del establecimiento con Ana María o cualquier otro comprador (Asi las cosas, insistiendo para que quede suficientemente claro, terminada la segunda vigencia del Contrato de Arrendamiento de Local Comercial y si el Arrendatario ha mantenido el mismo establecimiento de comercio, en adelante, la venta del inmueble no es causal para terminarlo, con lo que, lo máximo que el propietario podrá efectuar, es ceder el contrato al nuevo propietario para que el arrendatario en lo sucesivo lo tenga como su arrendador, pero, por ningún motivo, podrá finalizarse el contrato de arrendamiento, ya que de así invocarse, el arrendatario simplemente le basta hacer caso omiso y continuar con la ejecución de la relación contractual como si nada le hubiese sido comunicado.) https://www.gerencie.com/terminacion-del-contrato-de-arrendamientodel-local-comercial-por-venta-del-inmueble-arrendado.html Se conoce como cheque posfechado al cheque común que no es diferido y al que se le coloca una fecha de pago posterior al día en que se está emitiendo. Al cheque posfechado también se le conoce como cheque pos datado por esto que mencionamos. Si bien el uso del cheque posfechado es bastante común, pero lo que se sugiere es que exista un acuerdo de partes, una especie de pacto de confianza entre el librador y el beneficiario de que no se intente cobrar antes del plazo establecido. Lo cierto es que legalmente un cheque posfechado puede ser presentado en la ventanilla del banco el mismo día en que se emite puesto que la ley dice que el mismo es pagadero a la vista y de forma inmediata a ser librado. (Inversión-es, 2018) Lo cual se encuentra estipulado en nuestro artículo 717 de Código de Comercio que expresa: “ARTICULO 717. CARÁCTER DE PAGADERO A LA VISTA DE LOS CHEQUES. El cheque será siempre pagadero a la vista. Cualquier

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Contratos civiles y comerciales Doc. Yissela Espinosa Pulido anotación en contrario se tendrá por no puesta. El cheque apostatado será pagadero a su presentación.” Si ambas partes están de acuerdo y existe la confianza mencionada, el cheque posfechado es un medio de pago eficaz puesto para las compras a crédito en plazos cortos. El cheque posfechadose utiliza generalmente con este fin y es una ventaja para quien no posee libreta de cheques diferidos. Pero, por otro lado, puede llegar a ser perjudicial si se rompe esa confianza y el beneficiario quiere cobrar el cheque posfechado de inmediato, pues en caso de no tener fondos en la cuenta podrá interponer una demanda ante el emisor, en la cual se podrían generar sanciones de tipo económico como lo contempla el código de comercio de la siguiente manera:

ARTICULO 731. SANCIÓN AL LIBRADOR DE UN CHEQUE NO PAGADO POR SU CULPA. El librador de un cheque presentado en tiempo y no pagado por su culpa abonará al tenedor, como sanción, el 20% del importe del cheque, sin perjuicio de que dicho tenedor persiga por las vías comunes la indemnización de los daños que le ocasione. Cabe resaltar que esta no es la única norma que regula este tipo de hechos, pues el código penal también contempla sanciones que pueden incurrir en prisión, de igual manera aclara que este tipo de sanciones serán efectivas, cuando el cheque no supere los diez salarios mínimos, como también aclara que la demanda frente a los queques posdatados será nula.

Artículo 248. Emisión y transferencia ilegal de cheque: El que emita o transfiera cheques sin tener suficiente provisión de fondos, o quien luego de emitirlo diere orden injustificada de no pago, incurrirá en prisión de dieciséis (16) a cincuenta y cuatro (54) meses, siempre que la conducta no constituya delito sancionado con pena mayor. La acción penal cesará por pago del cheque antes de la sentencia de primera instancia. La emisión o transferencia de cheque pos datado o entregado en garantía no da lugar a acción penal.

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No podrá iniciarse la acción penal proveniente del giro o transferencia del cheque, si hubieren transcurrido seis meses, contados a partir de la fecha de la creación de este, sin haber sido presentado para su pago. La pena será de multa cuando la cuantía no exceda de diez (10) salarios mínimos legales mensuales vigentes. Debemos de tener en cuenta que en el caso se contempla el Cruze de el cheque lo cual le otorga unas características en especial las cuales se contemplan en el código así: ARTICULO 734. CARACTERÍSTICAS DEL CHEQUE CRUZADO. El cheque que el librador o el tenedor cruce con dos líneas paralelas trazadas en el anverso, sólo podrá ser cobrado por un banco y se llama "cheque cruzado". Es decir que la única forma de que el acreedor del cheque acceda al derecho que se contempla es que lo consigne a una cuenta y así mismo haga el correspondiente retiro, pues de otra forma la entidad bancaria no podrá ceder el valor mencionado en el mismo. Debido a que no es amplia o extensa la normatividad que regule el arrendamiento de local comercial, se encuentran vacíos enormes como por ejemplo la regulación al aumento del canon de arrendamiento.

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Contratos civiles y comerciales Doc. Yissela Espinosa Pulido 4. 5. SOLUCIONES FACTIBLES DEL CASO.

Lo anterior nos deja en evidencia que en el momento en el que el señor Ulices tiene el titulo físico, también tiene derecho a su presentación y seguidamente puede adquirir el derecho mencionado en el titulo valor, la cual se explicaría de la siguiente manera: “La mención de que cualquier anotación en el cheque indicativa de una fecha de pago posterior a su creación, incluso al mismo día, será ineficaz de pleno derecho, es decir, el acto jurídico de fijar un plazo dispuesto por el creador en el título mismo no genera efecto jurídico alguno, como tal, quien sea beneficiario o tenedor podrá acudir al banco librado y obtener el pago en caso de provisión de fondos a pesar de la posfecha, arropando de mala fe el acuerdo previo sin posibilidad para el girador de algún reclamo judicial. La inexistencia es la sanción para el cheque post fechado. "En la inexistencia el negocio no nace a la vida jurídica; no hay negocio; no se estructura, no alcanza a perfeccionarse: no se constituye” (Bohórquez, 1998. p. 91) El cheque con fecha posterior deberá ser pagado por el banco so pena de verse abocado en situaciones de responsabilidad civil en virtud del artículo 720 del Código de Comercio (República de Colombia, 1971) que le impone tal obligación, sin distinción alguna, incluso debe hacer una oferta de pago parcial si la provisión de fondos no está completa en relación con el importe. En conclusión, el señor Ulises estaba en completa capacidad para redimir el cheque, así fuera posfechado, pues de igual forma este tipo de acuerdos no tiene una protección legal pues se presume que en la deriva la confianza de librador y beneficiario y si esta no se efectuó como se acordaba, de igual forma el cheque debía seguir su circulación y el beneficiario ejercer la acción cambiaria correspondiente  La propietaria si le interesa seguir con el señor Ulises de la Cruz, como arrendatario, pueden: 1- Suscribir un nuevo contrato en donde se pacten de forma tácita las condiciones para el cumplimiento de este, es decir, el precio del canon, los aumentos que tendrá este valor de forma anual, y demás acuerdo que procuren un desarrollo armonioso de la relación entre arrendatario y arrendador.

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Contratos civiles y comerciales Doc. Yissela Espinosa Pulido 2- Mediante un interrogatorio de parte hacer declarar la existencia del contrato verbal y en la renovación pactar las nuevas condiciones

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Contratos civiles y comerciales Doc. Yissela Espinosa Pulido 5. 6.ARGUMENTOS JURÍDICOS.

En el código civil desde el art. 1973 a 2935 y en las connotaciones previstas en el código de comercio desde el artículo 518 a 524 se regulan el arrendamiento de inmuebles y establecimientos comerciales, en el caso podemos traer a colación que aunque el contrato se efectuó de manera verbal ambas partes contractuales están en la obligación de llevar a cabo todos los deberes y obligaciones que traigan consigo este y en caso de que alguna de las partes se vea vulnerada se puede dar la terminación del contrato de manera unilateral. El contrato de promesa de compraventa se regula en el artículo 1849. concepto de compraventa y artículo 1611. Requisitos de la promesa; donde las partes deben de actuar de buena fe para poder perfeccionar el contrato cosa que el sr. Ulises al no pedir la previa autorización de la dueña del inmueble no podía ofertar el establecimiento. Lo estipulado en código de comercio en los artículos del 518 al 524 expresan los derechos y restricción en la relación contractual respecto al arrendamiento de local comercial. 

Libro Tercero, Título I y Capítulo I (de los artículos 518 al 524) las disposiciones para los establecimientos de comercio y su protección legal.

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Libro Tercero, Título III y Capítulo V SECCION III (CHEQUE) ARTICULO 717. CARÁCTER DE PAGADERO A LA VISTA DE LOS CHEQUES ARTICULO 731. SANCIÓN AL LIBRADOR DE UN CHEQUE NO PAGADO POR SU CULPA. ARTICULO 734. CARACTERÍSTICAS DEL CHEQUE CRUZADO

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