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TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCiÓN Na.-ISOI

-2013 - SUNARP-TR-L Lima,

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1 3 SET. 2013

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A'pELANTE TITULO ~~,;,' ... ,ala,}~ECURSO

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REGISTRO ACTO (5)

NANCY GLADYS CHÁVEZ CORDERO N° 542692 del 10/6/2013. H.TD. N° 2013-001082-Z.R.N°IXlCERC.L1MA 41712013. Predios de Lima. Adecuación y Elección de Junta Directiva.

del

SUMILLA CONVOCATORIA A JUNTA DE PROPIETARIOS "Excepcionalmente pueden convocar a sesión de junta de propietarios, los propietarios que representen al menos el 25% de participaciones cuando se acredite ante el Registro la acefalía ausencia definitiva del designado pare ello".

°

1.

ACTO CUYA PRESENTADA

INSCRIPCiÓN

SE

SOLICITA

Y

DOCUMENTACiÓN

Mediante el presente título se solicita la inscripción de la elección de la Junta Directiva de propietarios y la adecuación del reglamento Interno del Edificio Metropolitano ubicado en el Jr. Horacio Urteaga N" 534 del Campo de Marte del distrito de Jesús María, registrado en la partida N° 07031552 del Registro de Predios de Lima. A tal efecto, se presentan los siguientes documentos:

-

11.

Copia certificada por la notaria de Lima, Ljubica Nada Sekula Delgado del acta de asamblea general extraordinaria del 18/10/2012 Y del 3/10/2012. Declaración jurada relativa a la convocatoria de la asamblea general del 18/10/2012, con.firma certificada por notario de Lima, J. F. Gutiérrez Miraval el 6/2/2013. Declaración jurada relativa a la convocatoria de la asamblea general del 3/10/2012, con firma certificada por notario de Lima, J. F Gutiérrez Miraval . el 6/2/2013. La Adecuación del Reglamento Interno del Edificio Metropolitano, suscrito por Ruderico Valdivia Fuentes, con firrna certificada' por el Notario de Lima, J. F. Gutiérrez Miraval el 14/12/2012. Copia certificada por el notario de Lima, Donato Hernán Carpio Vélez, de la carta N" 765-2012-MDJM-GDUyA-SGCUyC del 5/10/2012, suscrita por la subgerente de la Subgerencia de Control Urbano y Catastro de la Municipalidad de Jesús María, Haydeliz Esquive!. DECISiÓN IMPUGNADA La Registradora Pública del Registro de Predios de Lirna, Jenny Ivonne Valencia Vargas, denegó la inscripción formulando la siguiente tacha sustantiva:

PARA MEJOR RESOLVER SE HA REENUMERADO LA TACHA FORMULADA "De conformidad con el Articulo 42 del T.U. O. del Reglamento General de los Registros Públicos, se formula contra la presente solicitud de la inscripción la correspondiente Tacha Sustantiva, por existir defecto insubsanable que afecta la validez del Titulo en atención a los siguientes fundamentos: 1.- Señala el primer párrafo del Articulo 2011° del Código Civil (1984), que los Registradores Públicos, califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez. del acto, por lo que resulta de ellos, sus antecedentes y de los asientos que obran en las partidas registra les. - En complemento del párrafo anterior, los literales c) y d) del articulo 32 del ;. U. O. del Reglamento General de los Registros Públicos, precisa que el Registrador al calificar y evaluar los titulas ingresados para su inscripción, deberá: "(..) Verificar la validez del acto. o contrato (..)" Así como "Comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los documentos que conforman el Titulo, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos esiablecidos en dichas normas". Finalmente el Artículo V del Titulo Preliminar del Reglamento antes citado; precisa que "Los Registradores califican la legalidad del Título en cuya virtud se solicita la inscripción. La calificación comprende la verificación del cumplimiento de las formalidades propias del Título y la capacidad de los otorgantes, asi como la validez del acto que, contenido en aquel, constituye la causa directa e inmediata de la inscripción". Mediante el presente titulo se solicita la inscripción de la Adecuación de . Reglamento Interno a la Ley W 27157, Constitución de la Junta de Propietarios y Elección de Junta Directiva, por lo que corresponde verificar que dichos actos materia de rogatoria se hayan' dado conforme a los requisitos contemplados en la normatividad vigente, no obstante, se ha verificado que se adjunta entre otros documentos copia certificada del Acta de Junta de Propietarios de fecha 03/10/2012 donde se aprueba la designación del señor RUDERICO VALDIVIA FUENTES a fin de que en calidad de representante de la Junta de Propietarios se encargue de convocar a sesión a fin de tratar la Adecuación del Reglamento Interno y la Elección de la Junta Directiva, la misma que se efectuó en junta de fecha 18/10/2012, siendo aquel acto de designación de representante para convocar a una sesión, ineficaz, en tanto que fluye del - Título Archivado N° 11008 del 28/11/1969, donde obra el Reglamento Interno inscrito en su articulo 27° que los legitimados a efectuar la convocatoria son el Presidente o cuando lo pidan por escrito propietarios que representen al menos el 25% del total de las participaciones en los bienes comunes (..) ", supuesto que no se ha cumplido, siendo el Reglamento Interno el conjunto de normas que determinan la estructura interna del Régimen, que señala sus fines y regula sus relaciones entre los propietarios, así como establece normas. imperativas de fiel cumplimiento, disposición que guarda armonia con lo dispuesto en el arto 8r del Nuevo Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, por lo que toda convocatoria que no se haya efectuado con dicha formalidad prevista deviene en inválida y consecuentemente los acuerdos adoptados objeto de aquella convocatoria no podrían surtir efecto jurídico alguno, constituyendo dicho acto, uno que deviene en insubsanable.

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Así tambíén obra ínscrito mediante Título Archivado W 442 de fecha. 25/03/1980, una adaptación de aquel Reglamento, este último a la Ley de Propiedad Horizontal W 22112, que quedó derogada por la Tercera Disposición Final de la Ley W 27157, por lo que a efectos de la acreditación de la convocatoria se tendrá a lo dispuesto por el Reglamento Inscrito, por la Ley W 27157 y su Reglamento aprobado por D.S. W 035-2006VIVIENDA, Y concordante con aquello lo descrito en el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (Normatividad v!gente). A mayor abundamiento quedó establecido mediante Pleno LXXX del TR. del 15 y 16 de Diciembre del 2011, que la convocatoria a junta de propietarios, solamente puede ser efectuada por el Presidente o por e! designado en el Reglamento Interno. Excepcionalmente pueden convocar los propietarios que representen al menos el 25% del total de los porcentajes de participación en los bienes comunes, cuando se acredite ante el Registro la acefalia o ausencia definitiva del designado para ello." Por lo que estando a las normas señaladas y el antecedente registral (su propio Reglamento), corresponde acreditar la convocatoria, en el presente caso a titulares registrales que representen dicho porcentaje, dada la comprobada acefalía. Sín perjuicio a lo expuesto se procede a calificar integralmente la documentación anexa al presente título encontrando además los siguientes defectos: TITULO PENDIENTE: 2.- Verificado los antecedentes que obran en .el Registro se advierte la existencia de un título pendiente que fuera objeto de .TACHA SUSTANTIVA por quien suscribe y cuyo asiento de presentación se encuentra vigente hasta el 24/06/2013, constituyendo lo expresado un obstáculo además a la inscripción de los acuerdos adoptados en el Acta puesta a calificación. Debiendo en todo caso formular desistimiento total de la rogatoria a fin dé dar por concluido el Procedimiento Registral respecto de dicho título. De conformidad con el del Reglamento General de los Registros

ru.o.

DE LA CONVOCA TORIA: 3.- Deberá acreditar la misma a fin de dar por válidos los acuerdos adoptados en junta, con las formalidades establecidas en el Reglamento Interno, esto es, los cargos de recepción de los propietarios con dominio. inscrito a la fecha de la sesión con la anticipación prevista para su respectiva evaluación donde consten los datos que permitan verificar que se ha cumplido conforme a las disposiciones anteriormente acotadas. En su defecto anexar Declaración Jurada suscrita por Propietarios que representen cuando menos el 25% con firmas certificadas notarialmente en el sentido que exprese que se ha convocado a todos los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva que conforman la edificación, reproduciendo los términos de la convocatoria a fin. de corroborar con lo descrito en el Acta. DEL ACTA DE SESiÓN DE FECHA 18/10/2012: 4.- De la relación de asistentes se advierte que no consta la representatividad de doña María Noriega Ponce para actuar en nombre de su copropietario en dicha sesión. DE LA ADECUACiÓN DEL REGLAMENTO INTERNO:

5. - Se observan las siguientes disposiciones:

Art. 3°._ Sírvase describir las áreas que forman parte de las secciones de propiedad exclusiva, así como el uso que se le atribuye. De conformidad con el arto 15~0 inc a) del D.S. W 035-2006-VIVIENDA (TUO. del Reglamento de la Ley W 27157).

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Art. 6°. - Los porcentajes descritos para las Unidades Estacionamiento 12, ~'1> :?("' 13,21, 22, 23 Y Optas. 301, 604, 701, discrepa de los señalados en Acta de' ~. ,'1>:,,'" d.. Junta de Propietarios y del antecedente inscrito. Deberá tener en cuenta 'c ~ que de Modificar los porcentajes, esto implica que se adopte no solamente /, '";-:"c¿,'J'j:/' el acuerdo de Adecuación de Reglamento Interno, sino el de su Modificación, acuerdo que no ha sido objeto aparentemente de la convocatoria, ni de la sesión. Téngase en cuenta que los efectos de los asientos registra les se retrotraen a la fecha del asiento de presentación, por lo que de modificar cualquier acuerdo importa la modificación de la rogatoria inicial y conforme al Principio consagrado en el arto IX del Titulo Preliminar del TUO del R.GRP dicho acuerdo debe preexistir a la fecha del asiento de presentación.

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- Asimismo la suma de los porcentajes consignados en el artículo materiá de observación deben dar como resultado el1 00% exigible. DE LA ELECCIÓN DE LA JUNTA DIRECTIVA: 6.- Se aprueba la designación de la Junta Directiva compuesta entre otros cargos por Administrador: Emma Pican Gurt Viuda de Ravelli y Secretario: Julio Escobar Vega; sin embargo de los antecedentes registrales corre el. dominio inscrito a favor de EMMA JESÚS PICON GURT VIUDA DE RA VELLI Y JULIO ORIEL ESCOBAR VEGA Sirvase aclarar a fin de evitar futuras inexactitudes registrales. . - Por lo expuesto en los numerales 1, 2, 3 Y 4 se procede a extender la TACHA SUSTANTIVA, disponiendo la devolución de la documentación presentada.

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BASE LEGAL.- Artículos 8°, 32°, 33°, 42°, Y normas conexas del TUO. del Reglamento General de los Registros Públicos (Principio de Rogación y Titulación Auténtica y Legalidad); Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios." 111.

FUNDAMENTOS DE LA APELACiÓN La apelante fundamenta su recurso en los siguientes términos: En el punto 1 la registradora cuestiona la validez de la asamblea extraordinaria 3/10/2012 en la que se designa a Ruderico Valdivia Fuentes. como representante para llamar a realizar una adecuación de reglamento interno y elección de Junta directiva, por cuanto considera que dicha designación es ineficaz de la conclusión que arriba una vez revisado el titulo archivado 11008 del 28/11/1969 donde se encuentra inscrito el Reglamento Interno, citando el Art. 27. En la tacha, la registradora ha citado una parte del citado articulo 27; sin embargo, no ha tomado en cuenta todo el artículo en cuestión, por cuanto en caso de urgencia la podrá convocar el administrador.

RESOLUCiÓN No. -

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Que tanto la Ley N° 27157 Y el precedente adoptado en el Pleno LXXX del T.R. del 15 y 16 diciembre del 2011, señalan claramente que la convocatoria a junta de propietarios, solamente puede ser efectuada por el Presidente o por el designado por el Reglamento Interno. Por ello en todas las normas legales en que se sustenta, da un valor de legalidad al reglamento inscrito, y en el presente caso en éste se señala claramente que las convocatorias también la podrá realizar el administrador en caso de urgencia. A fin de acreditar que el administrador convocó la primera asamblea extraordinaria, adjuntamos declaración Jurada de la administradora vigente a la fecha de la convocatoria del Edificio Metropolitana. Teniendo este documento todo el valor legal, responsabilidad y sanciones que da una declaración jurada, no debiendo dudar de dicho documento pues la Ley le da las atribuciones de legalidad. Asimismo, a fin de probar la realidad extra-registral y que la señora. administradora se encuentra facultada para realizarla hemos adjuntado un documento en el cual la Municipalidad de Jesús María reconoce a la administradora en cuestión, y a la referida fecha era notificada como responsable del Edificio Residencial Metropolitana de todo tipo de actos administrativos con dicha Municipalidad. En el segundo punto solicita el desistimiento de una presentación anterior, siendo que a la fecha ya se encuentra vencido. En el tercer punto, solicita la declaración jurada del 25% de propietarios, siendo que en virtud de lo normado en el. reglamento interno inscrito se ha 3djuntado la Declaración Jurada de la Administradora. . En relación al punto 4, solicita la representativa a María Noriega Ponce para actuar en representación de su copropietaria. Al respecto, de conformidad con el artículo 979 del Código Civil, señala que los copropietarios tienen derecho a reivindicar y defender el bien común, concordante con los artículos 923 y 937 del mismo cuerpo legal. En el punto 5 de la tacha, sobre la adecuación del Reglamento Interno, señala que no se ha puesto las áreas y uso de las áreas exclusivas. Hemos expresado en la adecuación del Reglamento en el artículo 4, que en la presente adecuación no estamos modificando nada puesto que señalamos que las áreas se encuentran inscritas en el asiento 8 del Tomo 2157 de foja 045 del Registro de Predios. Que, en relación a los porcentajes descritos para. las unidades de los Estacionamientos 12, 13, 21 Y otros Departamentos que nombra la Registradora señala que discrepa con los antecedentes registrales. Dicha acotación es errónea, puesto que en nuestra adecuación del Reglamento Interno en el artículo 6° hemos señalado claramente que :"(...) los porcentajes de participación de los propietarios en las áreas y los bienes comunes, se deja constancia que no se ha modificado los porcentajes comunes ya inscritos y se mantendrán (... ) Que la información señalada en el articulo 6°, se ha adquirido de la publicidad formal señalada en el asiento 7 del Tomo 2157 de fojas 041, así como de las partidas electrónicas W 40634592, 40633251, 40526412 del Registro de Predios, en defensa del principio de legitimidad señalado en el .

articulo VII del Titulo preliminar del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos. En caso existiera un error en la información vertida en las partidas registra les mencionadas, previamente la institución deberá hacer la respectiva rectificación de oficio, sin dejar de lado que volvemos a repetir' . "''''' I que en el articulo 6° de la adecuación del reglamento Interno se señala :1 claramente que no se ha pretendido modificar porcentajes por ningún ",,~'b ~"motivo, y se respetarán los ya inscritos. .

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,,~~En el punto 6, en relación a la Elección de la Junta Directiva, señala la s~/ Registradora la omisión del segundo nombre de la Administradora y el Secretario. Siendo que en el mismo acta consta los nombres completos de los directivos elegidos, máxime si en la partida registral W 40696148 figura el nombre completo de la señora EMMA JESÚS PICÓN GURT VIUDA DE; RAVELLI con DNI N° 07210901, Y el señor JULIO ORIEL ESCOBAR VEGA con DNI N° 09460831 inscrito en el Departamento 202 del mismo edificio, siendo este requisito indispensable para ser miembro de la Junta Directiva. Asimismo, debe ser aplicado el precedente registral sobre la IDENTIFICACiÓN DE LA PERSONA. IV.

ANTECEDENTE

REGISTRAL

El/ate 5 de la manzana 20 de la Urb. Santa Beatriz, ubicado en el distrito de Jesús María, departamento y provincia de Lima, se .encuentra inscrito en el tomo 534 a fojas 437 y continúa en la partida electrónica W 07031552 del Registro de Predios de Lima. El referido predio cuenta con un área de 2,082 m2. Sobre el referido predio, los propietarios la Asociación Pro Vivienda de Empresas Unidas han construido un edificio de 8 pisos, sótanos y azotea, constituido por dos blocks (Edificio Metropolitana); declarando su fábrica y reglamento interno en el asiento 6 del referido tomo. En el asiento 7 de fojas 41 del tomo 2157 se ha constituido un Reglamentó Interno del predio en referercia, bajo lo dispuesto por la Ley W 10726. En el asiento 8 consta que, con posterioridad a las independizaciones de las unidades inmobiliarias construidas en el edificio submateria, ha quedado inscrito en esta partida las áreas comunes. En el asiento 41 consta que la Junta de Propietarios del Edificio. Metropolitana ha constituido una Asociación y un Reglamento de Propiedad Horizontal. PLANTEAMIENTO

DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el Vocal Walter Juan Poma Morales. De lo expuesto y del análisis de/ caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente:

RESOLUCiÓN No. - J So 1- 2013:'- SUNARP-TR-L - ¿A quién corresponde convocar a Junta de Propietarios para la elección de un nuevo presidente cuando el anterior inscrito n9 cuenta con mandato vigente? VI;

ANÁLISIS 1. Mediante el presente título se solicita la inscripción de la elección de la Junta Directiva de propietarios y la adecuación del reglamento Interno del Edificio Metropolitano ubicado en el Jr. Horacio Urteaga N° 534, Jesús Maria, registradp en la partida N° 07031552 del Registro de Predios de Lima; en mérito al acta de la asamblea general extraordinaria del 18/10/2012, asamblea convocada por el representante de la junta de propietarios, Ruderico Valdivia Fuentes, electo en asamblea extraordinaria del 3/10/2012. La Registradora Pública ha denegado la inscripción argumentando, principalmente, que ha convocado a la elección de la junta directiva que se solicita inscribir, Ruderico Valdivia Fuentes, quien no se encuentra legitimado según el reglamento interno de la Junta de Propietarios del Edificio "El Metropolitano", por lo tanto la elección es ineficaz. La recurrente alega que según el reglamento interno de la Junta de Propietarios, sí es posible la convocatoria a asamblea extraordinaria si lo solicita, en caso de emergencia, el administrador. Por lo tanto, la elección sí es válida. En tal sentido, a criterio de esta sala la cuestión a determinar es ¿a quién corresponde convocar a Junta de Propietarios para elegir al Consejo Directivo cuando el presidente inscrito no cuenta con mandato vigente? 2. El Régimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común es una modalidad de la propiedad consistente en la coexistencia, en una edificación, de secciones de dominio exclusivo con secciones de propiedad. común 1. Conjuntamente con la propiedad exclusiva sobre una sección determinada del edificio, va a coexistir una copropiedad sobre los elementos comunes de la edificación, como el terreno en donde está construido, los muros, las escaleras, ascensores, y demás elementos que hacen indispensable el uso por parte de los propietarios de sus respectivas unidades de propiedad exclusiva. Actualmente, el régimen al que deben someterse las .unidades inmobiliarias en las que coexisten secciones de propiedad exclusiva y bienes y/o servicios comunes se encuentra establecido en la Ley W 27157, publicada el 20 de julio de 1999, y su reglamento, elD.S. 008-2000-MTC, publicado el 17 de febrero de 2000, cuyo T.U.O. ha sido aprobado mediante D.S. 035~ 2006-VIVIENDA. Con anterioridad a la vigencia de dichas normas, el régimen legal de las edificaciones integradas por secciones de dominio exclusivo y por bienes de dominio común y servicios comunes se encontraba contemplado en el

En la doctrina y legislación comparada se conoce a esta modalidad de la propiedad como "propiedad horizonta!", en razón a que ha sido ideada para [as titularidades existentes en un edificio. En estos ir;muebles, . al existir diversos departamentos u oficinas, pertenecientes a distintos propietarios, entonces, la propiedad de los mismos no se va a extender al suelo, subsuelo ni al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial del inmueble y hasta que sea útil al propietario el ejercicio de su derecho como se señala en el articulo 954 del Código Civil-, como sucede en.el caso de la propiedad común; sino que se va a restringir al piso o parte del piso que ocupa el departamento u oficina. 1

Decreto Ley W 22112, Ley de Propiedad Horizontal, promulgada el 14 de marzo de 1978, y su reglamento, D.S.N° 019-78-VC, promulgado el 27 de' abril de 1978. Antes de estas normas la propiedad horizontal estaba regulada por la Ley N° 10726 Y su reglamento .aprobado por Decreto Supremo del 6de marzo de 1959. 3. Con el presente titulo se solicita la adecuación a Ley 27157 del Reglamento Interno del predio inscrito en la partida matriz P. E. N° 07031552 Y la elección de los dirigentes de la Junta de Propietarios. Dichos actos han sido aprobados en junta de propietarios del" 18/1 012012. Cabe señalar que inicialmente la Junta de Propietarios del Edificio Metropolitano según consta de los antecedentes registra les, constituyeron un Reglamento Interno inscrito en el asiento 7 de fojas 41 del tomo 2157, mediante el titulo archivado N" 11008 del 28111/1969. En dicho reglamento se había dispuesto en el artículo 27 lo siguiente: "ARTíCULO VIGÉSIMO SETlMO LA JUNTA DE PROPIETARIOS SE REUNIRÁ UNA SOLA VEZ AL AÑO EN SESIÓN ORDINARIA, DURANTE EL PRIMER TRIMESTRE DE CADA AÑO (. ..) Y EN SESiÓN EXTRAORDINARIA CUANDO EL PRESIDENTE LO CONVOQUE, O LO PIDAN POR ESCRITO PROPIETARIOS QUE REPRESENTEN EN TOTAL CUANDO MENOS EL VEINTE Y CINCO POR CIENTO DEL PORCENTAJE AL QUE SE REFIERE EL ARTíCULO DÉCIMO QUINTO DE ESTA ESCRITURA, O EN CASO DE URGENCIA LA CONVOQUE EL ADMINISTRADOR." Posteríormente, en el asiento 41 de fojas 225 del tomo 2158, se inscribió un nuevo Reglamento de Propiedad Horizontal mediante el título archivado N° 440 del 25/3/1980. A diferencia del articulo precitado, en el artículo 13 se ha dispuesto lo siguiente: ARTícULO DÉCIMO TERCERO.' LAS JUNTAS DE PROPIETARIOS SE REUNIRÁN EN SESIONES O ASAMBLEAS ORDINARIAS Y EXTRAORDINARIAS. LAS ORDINARIAS SE REALIZARÁN UNA SOLA VEZ DURANTE EL PRIMER TRIMESTRE DE CADA AÑO. LAS EXTRAORDINARIAS SE EFECTUARÁN CUANTAS VECES SEAN NECESARIAS A CRITERIO DE LA JUNTA DIRECTIVA O A PETICiÓN DE LOS PROPIETARIOS QUE REPRESENTEN CUANDO MENOS EL VEINTICINCO POR CIENTO DEL TOTAL DE LOS VOTOS. Como se puede apreciar, la facultad para convocar a Junta de Propietarios ha cambiado, apreciándose que el Administrador eh el nuevo Reglamento Inscríto, ya no tiene la facultad de convocar a Junta de Propietarios. Lo cual es concordante también en el articulo 19 del Reglamento Interno en mención, donde se han enumerado las facultades del administrador, no estando dentro de ellas la convocatoria a Junta General. 4. Asimismo, en el articulo 146 del T.U.O. del Reglamento de la Ley N° 27157 - D.S. N° 035-2006-VIVIENDA, consta la regulación de la convocatoria a junta de propietarios, la que es aplicable siempre que no exista disposición distinta en el reglamento interno: "(. . .) Artículo 146.- Convocatoria Salvo disposición distinta del Reglamento Interno, la Junta de Propietarios deberá ser conv.ocada a sesión por el Presidente, con una anticipación no

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menor de cinco (5) dias naturales, mediante aviso contenido en carta, esquela, facsimil, correo electrónico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de su entrega o recepción, y carteles publicados en las vitrinas o pizarras que al efecto debe mantener la administración en uno o varios sitios visibles de la ~dificación. Los avisos y carteles contendrán la indicación del dia, hora y lugar de la reunión y las materias a tratarse. Si la sesión debidamente convocada no se celebrara en la fecha prevista, la Junta deberá ser nuevamente convocada en la misma forma dentro de los tres (3) dias naturales desde la fecha de la sesión no celebrada. Las sesiones de la Junta de Propietarios, se celebrarán necesariamente en . el predio. (. . .)" (El subrayado es nuestro) Conforme a lo señalado, se puede apreciar que el presidente de la junta de propietarios es el responsable para efectuar la convocatoria a junta de propietarios, ya sea a sesiones ordinarias y/o extraordinarias. 5. Es preciso señalar, que en casos de acefalía o imposibilidad de convocatoria por el Presidente, esta instancia aprobó un acuerdo plenario, el mismo que fue adoptado en el LXXX Pleno Registral realizado los días 15 y 16 de diciembre de 2011, en los términoS siguientes: CONVOCATORIA A JUNTA DE PROPIETARIOS "La convocatoria a sesión de junta de propietarios solamente puede ser efectuada por el Presidente o por el designado por el Reglamento Interno. Excepcionalmeme pueden convocar los propietarios que representen al menos 25% de participaciones cuando se acredite ante el Registro la acefalia o ausencia definitiva del designado para ello". Dicho acuerdo fue aprobado en mérito al criterio establecido entre Vocales y Registradores en el evento "Diálogos con el Tribunal" realizado el 5/11/2011. Encontrándose sus fundamentos en la Resolución W 063-2005SUNARP-TR-T del 21/4/2005, que estableció, entre otros, lo siguiente: - Que la junta de propietarios para lograr los objetivos de administración y conservación de la edificación, requiere de una persona que la represente y cumpla con esa misión, además de canalizar sus acuerdos. El articulo 145 del Reglamento de la Ley 27157 prescribe que la junta de propietarios estará presidida por uno de sus miembros, quien tendrá la calidad de presidente. No obstante, la norma deja en libertad a los propietarios para que, por conveniencia o necesidades de la edificación, constituyan una directiva y, como no puede ser de otro modo, también determinen su composición y funciones. - La junta de pr.opietarios es la reunión de todos los propietarios de las unidades de propiedad exclusiva. Es una suerte de asamblea general de socios, no constituye una persona juridica, se trata más bien de un colectivo no personificado pues carece de personalidad jurídica propia. - Por cuestiones de operatividad, la junta de propietarios nombra a sus representantes, entre ellos a los directivos, a quienes les asignan funciones y responsabilidades contenidas en el reglamento interno. Expuesto. de este modo, el llamado que, en situaciones normales, materializa la presidencia de la directiva de la junta de propietarios va dirigido a cada uno de los miembros de la junta'y sus consecuencias

afectan única y exclusivamente a ellos. Distinto sucede con las personas juridicas en las cuales el convocante es un órgano de ellas, y las decisiones que se tomen repercuten, en primer término, necesaria y directamente en aquellas; los socios por su parte, sufrirán o se beneficiarán de las consecuencias de los acuerdos posteriormente de forma indirecta. - En consecuencia, dado que la junta de propietarios no constituye una persona jurídica, aunque participa de algunas de sus características, es inconveniente aplicar supletoríamente las disposiciones que regulan a las personas juridicas societarias y no societarias. Por lo que la finalidad ¡:¡erseguida puede ser salvada con una interpretación mucho más favorablé y flexible que la estipulada para aquellas, más aún si no existen normas especiales en la Ley 27157 y su reglamento que hayan previsto la obligatoriedad de recurrir al poder judicial a fin de que convoque a la junta de propietarios para la elección de la directiva. - En ese sentido, se considera que, excepcionalmente debe admitirse la convocatoria a junta de propietarios efectuada por cualquier miembro de la . directiva o de la junta de propietarios, pero únicamente para efectos de la elección de la nueva directiva, cuando exista acefalía presidencial, el llamado para hacerlo no pueda o no quiera, o los 'restantes miembros no estén autorizados para ello según su reglamento interno, o hubieran renunciado todos los integrantes de la directiva. Debe quedar claro que la convocatoria únicamente podrá circunscribirse a ese punto de agenda, pues de versar sobre materias diversas, la convocatoria deviene en inválida, toda vez que la especial situación de acefalía presidencial legitima a cualquiera de los miembros de la directiva o propietarios para convocar a la junta que devolverá la normalidad a la ínstitución. Conforme a lo expuesto, y del acuerdo adoptado por esta instancia; excepcionalmente, debe admitirse la convocatoria a junta de propietarios efectuada por los propietarios que representen al menos 25% de participaciones, siempre y cuando se acredite ante el Registro la acefalía o ausencia definitiva del designado para ello, y la misma tenga por finalidad restablecer la representatividad de la junta de propietarios. 6. En el presente caso, se advierte que la asamblea general extraordinaria de la junta de propietarios del 18/10/2012 fue convocada por Ruderico . Valdivia Fuentes el 11/10/2012, como Representante de la Junta de Propietarios del Edificio Metropolitano para elegir a la Junta Directiva y la adecuación del Reglamento Interno. Cabe señalar que dicho representante fue elegido en una asamblea extraordinaria citada por Emrna Jesús Picón Gurt Viuda de Ravelli en su condición de Administradora del referido edificio. En consecuencia, considerando que en este caso la júnta de propietarios se encuentra acéfala, pues no existe presidente con mandato vigente que suscriba las citaciones a la asamblea. eleccionaria y las constancias respectivas, en aplicación del acuerdo plenario citado en el numeral 5 que antecede, corresponde que los propietarios que representan más del 25% de participaciones en las áreas comunes realicen dichas acciones, lo cual no ha sucedido en el caso en estudio, pues, según la esquela de convocatoria insl'Jrta en la declaración jurada que obra en el titulo, Ruderico Valdivia Fuentes efectuó la convocatoria a la asamblea eleccionaria del 18/10/2012 en virtud de haber sido nornbrado Representante de la Junta

RESOLUCiÓN No. - 150 J - 2013 - SUNARP- TR-L de Propietarios en una asamblea extraordinaria convocada administradora Emma Jesús Picón Gurt Viuda de Ravelli.

por

la

En consecuencia, corresponde confirmar el primer punto de la denegatoria de inscripción. 7. Como segundo punto de la denegatoria de inscripción, la Registradora. ióldica que existe el título pendiente N" 420617 del 6/5/2013, el cual tiene la mísma rogatoria al del presente título apelado, señalando además que esta vigente hasta el 24/6/2013. Al respecto, debemos señalar que actualmente ha caducado el asiento de presentación del referido título. En tal sentido, corresponde denegatoria de inscripción.

dejar sin efecto el segundo extremo de la

8. En el tercer punto de la denegatoria de inscripción, la Registradora aduce que el recurrente debe de cumplir con las formalidades de la convocatoria de las asambleas cuyos acuerdos se soliCita inscribir. Teniendo en cuenta que en el presente caso se ha determinado que la convocatoria de dicha asamblea se ha efectuado por persona no legitimada, carece de objeto requerir se cumpla con las formalidades de la convocatoria. Por lo tanto, debe revocarse el tercer extremo inscripción.

de la denegatoria

de

9. Como cuarto punto de la denegatoria de inscripción, la Registradora. advierte que no consta la representatividad de doña María Noriega Ponce para actuar en nombre de su copropietario en dicha sesión. Al respecto, esta instancia ha señalado en reiterada jurisprudencia2 que la representación que ejercen los asistentes en la junta, es un asunto interno que no lo evalúa el Registrador, sino que es evaluada por el presidente de la junta. El hecho de no haberse consignado en el acta dicha representación no quiere decir que no fue considerada por el presidente. En consecuencia, inscripción.

debe revocarse

este extremo

de la denegatoria

de

10. En el punto 5, la Registradora señala que debe describirse las áreas que forman parte de las secciones de propiedad exclusiva, así como el uso que se le atribuye. Asimismo, los porcentajes descritos para las Unidades Estacionamiento 12, 13,21,22,23 Y Dptos. 301, 604, 701, discrepa de los señalados en Acta de Junta de Propietarios y del antecedente inscrito. Asimismo la suma de los porcentajes consignados en el artículo materia de observación deben dar como resultado el 100% exigible. Al respecto, de la revisión del antecedente registral, efectivamente se advierte del asiento 41 donde consta el último reglamento inscrito del edificio El Metropolitano, que discrepan los porcentajes en los referidos estacionamientos y departamentos. A razón de ello, el recurrente en su escrito de apelación refiere que de existir errores en el reglamento interno que se pres~nta con relación a los porcentajes, se subsanarán en su momento, dejando constancia que no se 2

Ver Resolución N° 474-2008-SUNARP-TR-L

del 301412008.

quiere inscribir adecuación.

una

modificación

del

reglamento

interno,

sino

su

En tal sentido, dicho punto no es materia de apelación. 11. Como último punto de la denegatoria de inscripción tenemos que en las actas materia de calificación se han aprobado la designación de la Junta Directiva compuesta entre otros cargos por Administrador: Emma Pican Gurt Viuda de Ravelli y Secretario: Julio Escobar Vega; sin embargo, de los antecedentes registrales corre el dominio inscrito a favor de EMMA JESÚS PICON GURT VIUDA DE RAVELLI y JULIO ORIEL ESCOBAR VEGA. Sírvase aclarar a fin de evitar futuras inexactitudes registrales. Al respecto, obligatoria3:

debemos

citar

el siguiente

precedente

de observancia'

IDENTIFICACIÓN DE LA PERSONA "El nombre no constituye sino una de las vertientes de la identidad personal, la que se refiere a los signos distintivos que permiten individualizar a la persona y que se complementa. con otros elementos, siendo que la evaluación de las discrepancias en el nombre debe fundamentarse en una apreciación conjunta de los elementos obrantes 'en el registro y los instrumentos públicos aportados por los solicitantes, que a través de distintos factores de conexión permitan colegir en forma indubitable que se trata de la misma persona". Criterio adoptado en la Resolución W 019-2002-0RLCfTR del 17 de enero de 2002, publicada el3 de febrero de 2002. En tal sentido, EMMA JESÚS PICÓN GURT VIUDA DE RAVELLI y JULIO ORIEL ESCOBAR VEGA tienen derecho inscrito en las partidas N° 40696148 del departamento 303 y W 40501185 del departamento 202, consignando sus números de documento nacional de identidad N° 07210901 Y 09460831, respectivamente. Asimismo, los directivos elegidos. como Administrador: Emma Pican Gurt Viuda de Ravelli y como secretario Julio Escobar Vega los números 07210901 Y 09460831 respectivamente, lo cual nos lleva a la conclusión que son las mismas personas. Por lo tanto, se revoca el sexto extremo de la denegatoria de inscripción. Con la intervención de la Vocal (s) Beatriz Cruz Peñaherrera, mediante Resolución N° 145-2013-SUNARP/PT del 30/5/2013.

autorizada

Estando a lo acordado por unanimidad, VII.

RESOLUCiÓN CONFIRMAR el primer extremo de la denegatoria de inscripción; REVOCAR el tercer, cuarto y sexto extremo por los fundamentos vertidos en la presente resolución. DEJAR SIN EFECTO el segundo extremo de la denegatoria de inscripción. Regístrese y comuníquese.

3 Aprobado en el II PLENO Registral, en Sesión ordinaria realizada los días 29 y 30 de noviembre de 2002 y publicado en el diario oficial ~E]Peruano" el 22 de enero de 2003

RESOLUCiÓN No. -1501_

2013 - SUNARP-TR-L

TIERRA VALDIVIA al Registral T ribunal/Resolucíones 2013/542692-2013.doc Jal

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BEA~~E~AHERRERA Vocal (s) del Tribunal Registral