concurrencia de acreedor

“Año de la Universalización de la Salud” Autores: García Saravia, Jaroly Marysa Piña Kurmayari, Bella Rina Lalangui Juá

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“Año de la Universalización de la Salud”

Autores: García Saravia, Jaroly Marysa Piña Kurmayari, Bella Rina Lalangui Juárez, Diana Isabella Uriarte Lozano, Samantha Gabriela Vargas Mego, Carmen Adriana García Sánchez, Pedro Antonio

Facultad: Ciencias Políticas y Derecho Carrera: Derecho Curso: Derecho Civil V- Derechos Reales Docente: Abog. Jorge Quaquira Ciclo: 7° Iquitos- Perú 2020

INDICE INDICE..............................................................................................................................................2 Introducción......................................................................................................................................2 1.

2.

Capítulo I: Planteamiento del Problema...............................................................................4 1.1.

Descripción del Problema...............................................................................................4

1.2.

Formulación del Problema..............................................................................................6

1.3.

Objetivos...........................................................................................................................6

Capitulo II..................................................................................................................................6 2.1.

2.1.1.

Conflicto de Intereses..............................................................................................7

2.1.2.

Principio de oponibilidad.........................................................................................7

2.1.3.

Concurrencia de Acreedores..................................................................................7

2.1.4.

Orden de Prelación..................................................................................................8

2.1.7.

Acreedores..............................................................................................................10

2.1.8.

Registro Publico.....................................................................................................12

2.2. 3.

Definiciones Conceptuales.............................................................................................6

Adquisición de derecho de la Propiedad....................................................................19

Capitulo III: Hipótesis............................................................................................................24

Bibliografía......................................................................................................................................25

Introducción El presente trabajo tiene por objeto el análisis y entendimientos de los principales factores que originan la transmisión de propiedad operada mediante venta judicial de bienes inmuebles y en qué medida se ve afectada este acto jurídico con el surgimiento de la figura de concurrencia de acreedores. Como sabemos, en los artículos 1135 y 1136 de nuestro Código Civil se encuentra regulada la llamada concurrencia de acreedores. El supuesto de hecho de esta figura es la existencia de un deudor que se haya obligado a entregar un mismo bien a diversos acreedores. Como sustento de esa entrega debe existir un título que indique el derecho que sobre ese bien se está transfiriendo. Así, podría darse una concurrencia de acreedores en la cual un acreedor reclamase la entrega del bien como propietario, otro la reclamase como usufructuario y otro como comodatario. Por lo tanto, estas normas de concurrencia son aplicables no sólo a la propiedad sino a cualquier derecho que sobre bien alguno reclamen varios acreedores a un mismo deudor. Para poder solucionar este problema, generado porque varios acreedores reclaman derechos sobre un mismo bien, las normas de concurrencia establecen una serie de mecanismos, en orden de importancia, que cumplidos por los acreedores determinarán como vencedor de la concurrencia al que ostente el superior de los mecanismos. Consideramos que las normas de concurrencia de acreedores no sólo determinan a quién se debe preferir para la entrega, sino que, fundamentalmente, buscan establecer a quién se debe preferir para asignarle el goce exclusivo del derecho reclamado sobre el bien objeto de concurrencia. La determinación del sujeto que va a ser preferido en la concurrencia para gozar el derecho reclamado, es el objetivo central de las normas sobre concurrencia. A modo de ejemplo, podemos decir que en muchos casos, el sujeto preferido en la concurrencia ya tiene en sus manos el bien, por lo tanto no necesita principalmente que el Derecho le diga que tal posesión es conforme a ley -lo que sin duda es relevante-, sino que necesita por sobre todo que el Derecho le garantice un uso exclusivo de su derecho, por encima de los restantes acreedores; ésta es, a nuestro criterio, la función central de las normas de concurrencia de acreedores en nuestro ordenamiento jurídico. La importancia de este tema radica en que, las normas sobre concurrencia de acreedores pretenden establecer de forma clara y con carácter de indudable, frente a una situación en la que más de un sujeto reclama derechos sobre un mismo bien, qué persona gozará de tal o cual derecho.

1. Capítulo I: Planteamiento del Problema 1.1. Descripción del Problema La ciudad de Iquitos, expresa una realidad jurídica patrimonial continua y reincidente, en donde se puede observar con mucha frecuencia el desarrollo de negocios jurídicos patrimoniales, ya sea muebles o inmuebles, los cuales son registrados a diario a través de distintos medios jurisdiccionales como notarias públicas, o en el caso de patrimonios sin título correspondiente a través de jueces de paz letrado, englobando así de cierta manera lo que representa la trasmisión de propiedad. En ese sentido esta economía creciente de trascendencia jurídica que cada día se ve intensificada, genera ciertas incertidumbres las cuales se pueden ver reflejadas a la hora de entregar o trasmitir la propiedad del bien, y al mismo tiempo que se realiza la compraventa de estos bienes a un “único” comprador, de manera prejuiciosa e irregular causando agravios tanto a terceros como para las partes contratantes. Observándose de esta manera que vivimos en una realidad en la que la formalización de esta institución jurídica no ha llegado a constituirse de manera idónea. Lo que consecuentemente nos lleva a una inseguridad jurídica. Estos errores o falencias generan que dentro del desarrollo jurídico se originen contradicciones en relación a la Trasmisión de Propiedad y lo que resultaría ser Concurrencia de Acreedores sobre bienes inmuebles, generando cargas excesivas en los Tribunales de Justicia. Este problema se encuentra enmarcado en el artículo 949 del Código Civil, el cual señala las características y condiciones de la transmisión de todo bien inmueble, es decir el derecho de propiedad en las compraventas de estos, expresando que: “La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto contrario. Es así que dentro de nuestra realidad social y jurídica las transacciones de la propiedad inmueble se presentan diferentes problemas como pueden ser en aquellos casos en los que un vendedor enajena el mismo inmueble a dos o más personas, sucede este problema cuando el primer adquirente (comprador) no formalizó dicha compraventa ante la SUNARP y como

consecuencia se origina las otras ventas, dando origen al derecho preferente que ampara a uno de los compradores de la propiedad inmueble, las cuales que se debaten en un proceso judicial civil que amerita el caso. Al respecto, nuestro Código Civil está basado en la teoría francesa, la cual nos indica que el consentimiento tiene la potestad de transferir la propiedad al adquirente, sólo con el intercambio de voluntades o el consensos puede perfeccionar la transmisión de la titularidad de un inmueble, obviando la inscripción de dicha transferencia de propiedad inmueble en el Registro Público; es decir, la transmisión de propiedad inmueble no es constitutiva de derecho, porque se origina fuera del registro la cual no se perfecciona con la inscripción en el registro respectivo. 1 Avendaño Valdez, (2003) sobre este caso se refirió en los términos siguientes: “La compraventa queda perfeccionada en el momento y en el lugar en que la aceptación es conocida por el oferente y cuando se exterioriza la voluntad de éste. Para prevalecer un derecho de propiedad sobre el que sirvió para la constitución de la garantía, debe invocarse la tercería excluyente en la forma que manda la ley. (p 48). Sin embargo, el artículo 1135° expresa que “Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al de buena fe cuyo título ha sido inscrito primero en defecto de la inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha anterior (…)”. En ese sentido la sola inscripción en respectivo Registro, genera prioridad y genera un derecho preferencial frente a lo que resulta ser el derecho real que no lo está, originando una alarmante situación, que nos lleva a preguntarnos que si la sola enajenación de un bien inmueble convierte al adquiriente en el verdadero propietario. Avedaño Valdez (2003) expresa que “Nuestro ordenamiento legal establece que la transferencia de propiedad es consensual, de forma, que la inscripción registral no es requisito constitutivo de tal caso, tal y como refiere el artículo novecientos cuarenta y nueve del Código Civil, en este sentido la inscripción registral no asume más valor que el de un simple aviso que protege a los terceros que no han intervenido en el acto, pero no lleva en sí misma una verdadera sustantividad" (p 63). En un sistema consensual estricto, que no utiliza publicidad alguna, se presenta el preocupante problema de la doble venta, generando otros problemas de naturaleza sustantiva y adjetiva, que incluso se advierten en el sistema registral constitutivo. Siendo el caso que estos hechos atentan contra la seguridad jurídica de los actos de compra y venta de bienes 1

Díaz Jiménez, Zarela.2017 Contradicciones entre el Derecho Preferente y el Derecho de Propiedad en Compra y Venta de Bienes Inmuebles en el Juzado Civil de Tingo Maria, pág 2

inmuebles, llevando a la desprotección a la sociedad por parte de las instituciones. Es por ello que para evitar procesos civiles es recomendable que, adquirido un inmueble, este proceda a registrarse, porque de no hacerlo el propietario se arriesga a perder su derecho de titularidad en el sistema Registral, compitiendo de esta forma dos derechos: derecho real y el derecho registral. Ossorio Manuel (2003), afirma que: “Las contradicciones que se aprecian en las normas contenidas en los artículos 949° y 1135° del Código Civil hace que se hable de propiedades relativas". Ello nos quiere decir que, el propietario que vende un inmueble y que luego efectúa otra compraventa de este mismo bien a una tercera persona que sí lo llega a inscribir; según la regla del concurso de acreedores, se resuelve a favor de éste último; más, respetando lo que nos dice la doctrina del sólo consentimiento que rige en nuestra legislación.2 1.2. Formulación del Problema ¿En qué medida la transmisión de propiedad se ve afectada al momento de la compraventa de un bien inmueble por el elemento reincidente de concurrencia de acreedores? 1.3. Objetivos 1.3.1. Objetivo General Determinar en qué medida la transmisión de propiedad se ve afectada al momento de la compraventa de un bien inmueble por el elemento reincidente de concurrencia de acreedores.

2. Capitulo II: Desarrollo del Marco Conceptual

2

Díaz Jiménez, Zarela.2017 Contradicciones entre el Derecho Preferente y el Derecho de Propiedad en Compra y Venta de Bienes Inmuebles en el Juzado Civil de Tingo Maria, pág 5

2.1. Definiciones Conceptuales 2.1.1.

Conflicto de Intereses Si la función principal de la concurrencia de acreedores está -frente a diversos acreedores que reclaman derechos sobre un mismo bien- en escoger al acreedor que vencerá en la concurrencia para ejercer de manera exclusiva el derecho reclamado, los mecanismos de preferencia deberán ser idóneos para recoger como superior al mecanismo que mayor publicidad dé a los derechos, pues sólo a partir de la publicidad de un derecho podrá exigirse al resto su respeto, para permitir el uso exclusivo anhelado.

2.1.2. Principio de oponibilidad La legislación peruana establece dentro del artículo 2022° del Código Civil, el principio de oponibilidad es cual expresa que “Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tiene derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone” Es así que el derecho o situación jurídica publicada resulta plenamente oponible frente a terceros. El tercero subadquiriente que contrata sobre la base del registro se encuentra protegido contra futuras ineficacias que no conoció al momento de adquirir (principio de fe pública registral) y el titular de encuentra legitimado en sus derechos. 3 2.1.3. Concurrencia de Acreedores El artículo 1135, al regular la concurrencia de acreedores para el caso de los bienes inmuebles, establece lo siguiente: "Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha 3

Delgado Scheelje, Alvaro. (1999)Aplicación de los principios registrales en la calificación registral: Redefiniendo los conceptos tradicionales y plantenado los nuevos principios, pág. 257

anterior. Se prefiere, en este último caso, el título que conste de documento de fecha cierta más antigua". Por lo tanto, para determinar quién será el elegido, dicho artículo contiene el siguiente sistema de preferencias: se escogerá, por encima de todos, al acreedor cuyo título esté primeramente inscrito; en defecto de inscripción primará el acreedor que tenga fecha cierta más antigua; de no existir esta última, recién se aplicará la regla "primero en el tiempo, primero en el derecho". El artículo 1136, para el caso de la concurrencia de acreedores sobre bienes muebles, declara lo siguiente: "Si el bien cierto que debe entregarse es mueble y lo reclamasen diversos acreedores a quienes el mismo deudor se hubiese obligado a entregarlo, será preferido el acreedor de buena fe a quien el deudor hizo tradición de él, aunque su título sea de fecha posterior. Si el deudor no hizo tradición del bien, será preferido el acreedor cuyo título sea de fecha anterior; prevaleciendo en este último caso el título que conste de documento de fecha cierta más antigua". A su vez, este artículo, regula su sistema de preferencias colocando a la tradición como el primero de los mecanismos; en defecto de ésta, primará la fecha cierta más antigua, y de no existir fecha cierta se aplicará a su vez la regla "primero en el tiempo, primero en el derecho". 2.1.4.

Orden de Prelación Los supuestos de preferencia plasmados en el artículo 1135 cuando la propiedad es inmueble y concurren varios acreedores a quienes el mismo deudor está obligado a entregarlo, son: Primero se le prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito; en segundo lugar, cuando no existe inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha cierta más antigua; y, en tercero al acreedor cuyo título sea de fecha más antigua. La ley exige la buena fe registral, en general el principio de la Buena fe impone a las personas el deber de obrar correctamente, como lo haría una persona honorable y diligente. La ley lo toma en cuenta para proteger la honestidad en la circulación de los bienes. 4 Según Diaz Jiménez, Z.

4

Rioja Bermudez, Alexander. (2011). El principio de la Buena Fe.

(2017) “EL objetivo del principio de la buena fe es que al desenvolverse las relaciones jurídicas, el ejercicio de derechos y el cumplimiento de las obligaciones se produzcan conforme a una variedad de principios que la conciencia jurídica considera como necesarios, aunque no se hayan establecido por el legislador, ni determinados por la costumbre o por un contrato; principios que están implícitos o deben estarlo en el Derecho, los cuales tienen carácter general, pero que requieren una tramitación y solución distinta en cada caso concreto. 2.1.5.

Funciones Consideramos que las normas de concurrencia de acreedores no sólo determinan a quién se debe preferir para la entrega, sino que, fundamentalmente, buscan establecer a quién se debe preferir para asignarle el goce exclusivo del derecho reclamado sobre el bien objeto de concurrencia. La determinación del sujeto que va a ser preferido en la concurrencia para gozar el derecho reclamado, es el objetivo central de las normas sobre concurrencia. A modo de ejemplo, podemos decir que en muchos casos, el sujeto preferido en la concurrencia ya tiene en sus manos el bien, por lo tanto no necesita principalmente que el Derecho le diga que tal posesión es conforme a ley -lo que sin duda es relevante-, sino que necesita por sobre todo que el Derecho le garantice un uso exclusivo de su derecho, por encima de los restantes acreedores; ésta es, a nuestro criterio, la función central de las normas de concurrencia de acreedores en nuestro ordenamiento jurídico. Gastón Femández Cruz, en postura que podríamos extender a la concurrencia de acreedores en general, señala lo siguiente: " ... la razón del artículo 1135 es pues, finalmente, la de determinar la prioridad en la entrega de un mismo inmueble; se trata entonces de una solución de carácter obligacional y no real" Discrepando de él, pero usando sus propios términos, diríamos que las normas de concurrencia de acreedores consagran principalmente una solución de carácter real, por encima de la obligacional, al otorgar de manera exclusiva el derecho a un sujeto. Los siguientes ejemplos van a graficar lo antes mencionado:

a. Pedro, quien es propietario de un inmueble, celebra un contrato privado de arrendamiento con Pablo, el primero de enero de 1993. Días después, Pedro concede en usufructo el mismo bien a Tomás, por contrato elevado a escritura pública, el cual entra a poseer el inmueble. b. Juan vende su bicicleta a Jaime por contrato privado. Juan, tiempo después celebra un contrato de compraventa sobre el mismo bien en favor de Luis, a quien además le hace tradición de la bicicleta. En los dos casos señalados los sujetos preferidos por las normas de concurrencia -admitiendo la buena fe de los involucrados- serían Tomás, en el ejemplo a), y Luis, en el ejemplo b). A los dos ya se les había hecho entrega del bien, sin embargo, al determinar que a dichas personas les corresponde la entrega, se está concluyendo algo aun más importante: a saber, a quién le corresponde ejercer de manera exclusiva ese derecho reclamado. Por lo tanto, pese a que las normas de concurrencia de acreedores se encuentren en el libro de las obligaciones, es evidente que producen efectos más allá del problema de la entrega, pues determinan la asignación exclusiva de derechos. 2.1.6.

Norma modelo sobre concurrencia de acreedores.

El legislador en materia de arrendamiento se dio cuenta de tal problema, y para los casos de este tipo de relaciones jurídicas creó un artículo especial para la concurrencia de acreedores en esos casos. Ese artículo es el 1670, que a la letra dice: "Cuando se arrienda un mismo bien a dos o más personas, se prefiere al arrendatario de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al que ha empezado a poseerlo. Si ninguno ha empezado a ser lo, será preferido el arrendatario cuyo título sea de fecha anterior, salvo que el de alguno conste en documento de fecha cierta". En consecuencia, podemos comprobar que esta fórmula es superior a las generales de los artículos 1135 y 1136. Con el artículo 1670 no se generarían problemas en los casos de concurrencia de acreedores sobre bienes inmuebles no registrados que son poseídos por un acreedor o bienes muebles registrados protegidos por la inscripción realizada por un acreedor.

Al establecerse una fórmula general con esas características, aplicable a concurrencias de acreedores sobre cualquier tipo de bien y estableciendo como signos de recognoscibilidad al registro y a la posesión, logramos un mejor sistema para la protección de los derechos y la seguridad en el tráfico jurídico, fomentando las transacciones, al reducirse los costos de transacción por la racionalidad y claridad que ofrece un sistema de concurrencia de acreedores como el descrito en el artículo 1670 de nuestro Código Civil. 2.1.7.

Acreedores

2.1.7.1. Concepto Según Guillermo Cabanellas de Torres “El que tiene acción o derecho para pedir alguna cosa, especialmente el pago de una deuda, o exigir el cumplimiento de alguna obligación. Cabe decir también, la persona con facultad sobre otra para exigirle que entregue una cosa, preste un servicio o se abstenga de ejecutar un acto. El acreedores el sujeto activo, que puede requerir el cumplimiento de la obligación de su deudor, el sujeto pasivo de la relación jurídica de carácter personal.”5 El propósito de este principio es impedir que se inscriban derechos que se opongan o que puedan resultar incompatibles con otro derecho previamente inscrito; aunque el derecho que trata de inscribir sea de fecha anterior al derecho inscrito. 2.1.7.2.

Tipos

2.1.7.2.1. Acreedor de Buena Fe cuyo título ha sido inscrito primero. Según el Art. 1135 C.C. el acreedor de buena fe cuyo título fue primeramente inscrito es quien tiene primer lugar en la prelación para que el obligado le haga entrega del inmueble. Por ello reiteramos que el inscribir la transmisión del inmueble, si bien es cierto no es obligatoria, sino facultativa, brinda una mayor seguridad jurídica, lo que es un beneficio de primera preferencia 5

Cabanellas de Torres, Guillermo (1993). Diccionario Jurídico Elemental., pág.14

para la entrega del bien; en este caso, el título inscrito es privilegiado; sin importar que el título inscrito sea de fecha posterior. 2.1.7.2.2. Acreedor de Buena Fe cuyo título sea de fecha cierta más antigua en defecto de inscripción. En el artículo 1135 nos habla del título que conste de documento de fecha cierta con más antigüedad, en caso de inmuebles no inscritos por alguno de los acreedores, pudiendo existir variados títulos para dicha transmisión. Para ello podría tomarse en cuenta los artículos 245 C.P.C. y 235 C.P.C. El artículo 245 nos menciona que un documento privado adquiere fecha cierta y produce eficacia jurídica como tal en el proceso desde:  

 

La muerte del otorganteLa presentación del documento ante funcionario público; La presentación del documento ante notario público, para que certifique o legalice las firmas. La difusión a través de un medio público de fecha determinada o determinable. Otros análogos.

En su último párrafo señala que, en forma excepcional, el Juez puede considerar como fecha cierta la que haya sido determinada por medios técnicos que le produzcan convicción. En tanto que el artículo 235 considera como documento público:  El otorgado por funcionario púbico en ejercicio de sus atribuciones  La Escritura Pública y demás documentos otorgados ante o por notario público, según la Ley de la materia. Sobre ello, debe considerar la Casación Nro. 810-97Piura: "Los títulos de propiedad aún no registrados en los Registros Públicos tienen valor frente a terceros en general: cosa

distinta es que el tercero tenga derecho inscrito que se oponga al efecto jurídico de esos títulos” (Diario Oficial "El Peruano" el 2311-1998. p.2081). 2.1.7.2.3. Acreedor de Buena Fe cuyo título sea de fecha anterior Cuando no exista acreedor de buena fe que haya inscrito primero el título o que tenga documento que cuente con fecha cierta más antigua; recién se va a poder proceder a considerar al acreedor de buena fe cuyo título sea de fecha anterior o más antigua. 2.1.8.

Registro Publico El encargado del Registro Público es la SUNARP significan Superintendencia Nacional de Registros Públicos, fue creada en octubre de 1994 mediante la Ley 26366, siendo un organismo autónomo y descentralizado del Sector Justicia y ente rector del Sistema Nacional de Registros Públicos.

2.1.8.1.

Concepto Los beneficios de registrar un inmueble en SUNARP es la seguridad jurídica (publicitar el bien ante terceros), es decir, que los terceros no se pueden apropiarse del inmueble y el crédito hipotecario6, es un organismo descentralizado autónomo del Sector Justicia y ente rector del Sistema Nacional de los Registros Públicos.

2.1.8.2.

Características Esta institución tiene su base legal en la Ley N° 26366, así se crea el Sistema Nacional de Registros Públicos, y la Superintendencia Nacional de Registros Públicos conocida como la SUNARP, y mediante Resolución Suprema Nº 135-2002-JUS, se aprueba el Estatuto de la SUNARP, cuya función principal es otorgar seguridad jurídica y brindar certidumbre respecto a la titularidad de

6

Registros públicos ¿Cómo registrar mi vivienda en registros ... https://diariocorreo.pe/economia/requisitos-para-inscribir-un-inmueble-en-sunarp-registros-publicos802894/

los diferentes derechos que en él se registran, teniendo como soporte de desarrollo: la modernización, simplificación, integración y la especialización de la función registral a beneficio de todo el país. Lo que busca la SUNARP es ser una organización plenamente eficiente y eficaz, a través de la prestación de un servicio moderno y democrático, con lo cual facilitará y aportará con el desarrollo de la actividad económica del país, con lo que al mismo tiempo irá constituyendo un modelo de organización y gestión en el sector público nacional.

2.1.8.3.

Clases de Registro  Propiedad inmueble Viene a ser el registro que se encarga de la inscripción y publicidad de todos los actos y contratos originados por bienes inmuebles. Que pueden ser: terrenos, casas, predios, etc. Este Registro de Propiedad Inmueble tiene los siguientes Registros:  Registro de predios: Unifica el Registro de Propiedad Inmueble.  Registro Predial Urbano y la Sección Especial de Predios Rurales. En el cual se pueden inscribir las distintas transferencias de Propiedad, hipotecas, primeras de dominio, embargos, sub divisiones, entre otros; de predios urbanos y rurales.  Registro de derechos mineros: encargado de la inscripción de las concesiones, transferencias, fraccionamientos, acumulaciones, entre otros.  Registro de concesiones para la explotación de servicios públicos: Se inscriben las concesiones, hipotecas, entre otros actos.

 Bienes Muebles Encargado de la inscripción de actos y contratos originados por ciertos bienes muebles. Comprende los siguientes registros: 







Registro de propiedad vehicular: Este registro está encargado de la inscribir los actos referidos a la inmatriculación de vehículos, transferencias de propiedad vehicular, las anotación o cancelación de embargos, cambios de características, duplicados de tarjetas etc. Registro de buques: Se encarga de la inscripción de buques, las respectivas transferencias y sus cargas, etc. Registro de embarcaciones pesqueras: Este es quien se encarga de inscribir las embarcaciones de pesca, sus transferencias y cargas, etc. Registro de naves y aeronaves: Es el encargado de inscribir las aeronaves, sus transferencias de dominio, arrendamientos, hipotecas, etc.

 Personas Jurídicas Es el Registro que se encarga de inscribir y publicitar los actos y contratos relacionados a Personas Jurídicas. Uniendo los siguientes Registros: 

Registro de Personas Jurídicas Es el registro en el que se inscriben las asociaciones, cooperativas, fundaciones, comunidades campesinas y nativas, entre otras, y los distintos actos relacionados y que deriven de ellos.



Hidrocarburos

Registro en el cual se puede inscribir los actos, contratistas y subcontratistas de servicios petroleros, como también los contratos de servicios de explotación. 

Registro Sociedades Es donde se pueden inscribir las distintas sociedades anónimas, sociedades comerciales de responsabilidad limitada, etc. Y los actos que deriven de ellas.



Registro de Empresas Individuales de Responsabilidad Limitada Se puede inscribir la constitución de estas empresas, nombramiento de gerentes y demás actos que deriven de éstas.

 Personas naturales En este registro se inscribe y publicita los distintos actos en relación a las personas naturales, conformado por los siguientes Registros: 

Registro de Mandatos y Poderes Que se encarga de inscribir los mandatos y poderes que otorgan las por personas naturales, las modificaciones y extinciones de éstos, etc.



Registro de Testamentos Se encarga de la inscripción de los testamentos, las modificaciones, ampliaciones, revocaciones de éstos, entre otros actos que deriven de ellos.



Registro de Sucesiones Intestadas

Se encarga de la inscripción de las anotaciones preventivas y definitivas de las solicitudes o demandas de sucesiones intestadas, como de las actas notariales y sentencias que declaran la sucesión intestada. 

Registro Personal Es donde se puede inscribir los divorcios, las separaciones de patrimonios y sustitución de éstos, y demás actos que de éstos deriven.



Registro de Comerciantes Encargado de inscribir a aquellas personas naturales que se dedican a ser comerciantes.



Registro de Gestión de intereses Se inscribe el Gestor Profesional, la prórroga de su inscripción, los actos de gestión, los actos de gestión del Gestor de Interés Propio, etc.

2.1.8.4. Función Principal Esta entidad tiene entre sus principales funciones y atribuciones el de dictar las políticas y normas técnico registrales de los registros públicos que integran el Sistema Nacional, planificar y organizar, normar, dirigir, coordinar y supervisar la inscripción y publicidad de actos y contratos en los Registros que conforman el Sistema. Asimismo, son funciones de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos las siguientes: a. Ejecutar la política registral nacional acorde con los lineamientos técnicos que sobre el particular apruebe el Sector. b. Dictar normas con el objetivo de regular la función registral y las funciones técnico administrativas.

c. Dirigir, planificar, organizar, normar, evaluar y supervisar la inscripción y publicidad de los actos y contratos en los Registros que integran el Sistema Nacional de los Registros Públicos. d. Dirigir, planificar, organizar, normar, evaluar y supervisar el proceso de simplificación, integración y modernización de los Registros que integran el Sistema Nacional de los Registros Públicos. e. Dirigir, planificar, ejecutar y supervisar las actividades de carácter técnico administrativo. f. Promover la capacitación de los Registradores Públicos y demás personal de los registros del Sistema. g. Las demás que establece la Ley.

2.1.8.4.1. Publicidad Registral El concepto de publicidad registral responde a la evidente necesidad de exteriorizar diversas situaciones, que pueden ser actos o derechos. Para Amado (2011, p. 1) la publicidad registral es “la herramienta en la cual se vale el derecho para exteriorizar situaciones jurídicas del contenido patrimonial, dotándoles de una presunción iure et de iure; es decir, todo ciudadano tiene la posibilidad de acceder al contenido de los asientos registrales, y en base a ello pueden celebrar los actos que se ajusten a sus intereses”. Asimismo, también puede ser considerada una modalidad de comunicación propia del ámbito jurídico y económico muy habitual en documentos de carácter inmobiliario. Sirve principalmente para garantizar el conocimiento y validez de determinados hechos jurídicos relacionados. Por otro lado, Díaz Jiménez, Z. (2017), señala que “La publicidad es la actividad o conjunto de medios, a lo que llamamos instituciones Registrales, por medio de los cuales se da a conocer, y se extienden las situaciones jurídicas que configuran y conforman la verdad oficial para poder de producir el conocimiento efectivo a las personas de la sociedad en general y se materializan con la actuación de los Registros Públicos”

La publicidad registral confiere certeza y seguridad jurídica al derecho real inscrito, al amparo del Principio de la Fé Pública Registral- art. 2014 CC. No resulta suficiente la puesta en conocimiento de ciertos actos relevantes para la vida del tráfico, ya que el registro necesita desencadenar oponibilidad – eficacia sustantiva – la incidencia de los actos inscritos en la esfera jurídica de los terceros en general.7 Asimismo la Publicidad Registral puede clasificarse en:  Publicidad Material Expresa en el principio ius in re, “nadie puede alegar su desconocimiento”, establecido dentro del artículo 2012 del Código Civil. Además, el artículo I de la RGRP señala “El registro otorga publicidad jurídica a los diversos actos o derechos inscritos. El concepto de inscripción comprende también a las anotaciones preventivas, salvo que este Reglamento expresamente las diferencie. El contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aun cuando éstos no hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo”.  Publicidad Formal En cuanto a esta clasificación de la Publicidad Registral, esta se establece con la obligación de los funcionarios de Registros Públicos de informar a quien haya solicitado la información acerca del contenido de las inscripciones, sin expresión de causa. Es por ello, que el Registro ha creado una serie de mecanismos para poder solicitar y obtener los documentos del archivo registral, por medio del otorgamiento de certificados y la manifestación de sus documentos, los cuales constituyen el medio oficial de consulta sobre la información que posee. El artículo II del RGRP expresa: “El Registro es público. La publicidad registral formal garantiza que toda persona acceda al conocimiento afectivo del contenido de las partidas registrales y, en general, obtenga información del 7

Amado Ramírez, E. (2011). La Publicidad Registral en el Perú, pág.2

archivo registral”. Esta se subdivide de las dos siguientes formas: 

Directa Consiste en el proceso personal que el solicitante realiza en las oficinas de Registros, en donde puede acudir cualquier persona y pedir que le exhiban los tomos, fichas y/o partidas electrónicas, con el requisito de pagar los derechos, según el arancel.



Indirecta A través de presentación requerir (gravámenes, del cual se trámite.

esta el usuario, previa de una solicitud, puede cualquier certificado copia literal, etc.) dentro mostrarán los títulos en

Cabe resaltar que el Certificado es el instrumento público expedido por el registrador o abogado certificador, el cual, publicita el contenido literal o compendioso de un asiento de inscripción, o título que ha dado mérito a éste y/o contiene la aseveración, en forma negativa o positiva de la inscripción o anotación preventiva de un acto o contrato en el registro. Pueden ser: 1. Literales: copia o impresión de la totalidad o parte de la partida registral, o de los documentos que dieran mérito para extenderlos. 2. Compendioso: extracto, resumen o indicación de determinadas circunstancias del contenido de las partidas registrales, que podrán

referirse a gravámenes, cargas, etc. Se dividen:  Positivos: acreditan sólo la existencia de determinada inscripción.  Negativos: acreditan sólo la inexistencia de determinada inscripción.  De vigencia: acreditan la existencia del acto o derecho inscrito a la fecha de su expedición. El sustento de la validez, se encuentra en el Principio de Prioridad Preferente, contemplado en el art. 2016 del C.C., identificado con el aforismo latino: “Primero en el tiempo, poderoso en el Derecho”.

2.2. Adquisición de derecho de la Propiedad Todos los derechos se adquieren por virtud de ciertos hechos; y los hechos jurídicos a los que la ley reconoce el efecto de originar la propiedad se llaman “modo de adquirir”. Señala la Teoría del Patrimonio –Personalidad, que el patrimonio está identificado con la personalidad. Si existe un ente con personalidad, entonces ese ente tiene patrimonio. El patrimonio es un atributo único de la personalidad. El patrimonio esta adherido a la personalidad. El patrimonio es innato porque nace con la persona. Se puede hacer una clasificación de los modos de adquisición de los derechos reales de la siguiente forma: a) Adquisición originaria: se produce cuando la titularidad del derecho real se obtiene independientemente del derecho del anterior titular bien porque la cosa carezca de dueño (la ocupación) o porque aún existiendo titular la adquisición no trae causa en el mismo (usucapión). b) Adquisición derivativa: se produce cuando el titular transmite su derecho real a otra persona, que será el nuevo titular. Se distingue entre:

 

Adquisición derivativa traslativa: se produce cuando se adquiere el mismo derecho que tenía el titular anterior. Adquisición derivativa constitutiva: se adquiere un derecho que nace del anterior titular pero que es un derecho distinto del que tenía el titular anterior.

Los modos de adquirir también se pueden clasificar en onerosos y gratuitos; inter vivos y mortis causa; universales y particulares. 2.2.1.

Perfeccionamiento de la figura de la compraventa de la propiedad Inmueble La figura de la compraventa se perfecciona desde el momento en que el vendedor tiene conocimiento de la aceptación de comprador y cuando se exterioriza la voluntad del primero mencionado. Asimismo, el derecho de propiedad no se puede oponer con éxito a la de un tercero acreedor a través de una acción de nulidad del acto jurídico, sino que debe invocarse la tercería excluyente en la forma que manda la ley.

2.2.2.

Transmisión de la Propiedad En cuanto a nuestra realidad social la trasmisión de propiedad siempre ha sido un tema controversial, originando opiniones variadas sobre cómo se expresa en el Código Civil Peruano. Es así que la transmisión de propiedades inmuebles no es solo de interés de las partes que celebran el negocio o acto jurídico sino que además tiene un amplio campo de afectación, siendo el caso que todos los terceros no intervinientes se hagan de conocimiento de la trasmisión de titularidad del bien, asegurando la trasparencia que requiere, teniendo efectos en la seguridad jurídica que nos brinda el sistema, convirtiendo en más fiable al momento de realizar posteriores actos con efectos jurídicos. El artículo 949° señala que “La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario”, concordante con el artículo 923° es el cual manifiesta que el derecho de propiedad es “El poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debiendo ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites de la ley”

Asimismo, conforme al artículo 1529° “Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y este a pagar su precio en dinero”, siendo el caso que el contrato de venta presenta dos características las cuales son: es un contrato obligacional en el que la transmisión de dominio es la consecuencia del perfeccionamiento de este contrato; y, es consensual, que requiere solamente el consentimiento de las partes, existiendo la libertad de forma, por lo tanto la transmisión de la propiedad viene a ser de carácter consensual, es por ello que solamente con el título y la obligación de dar el bien hace al acreedor propietario sin existir un título y modo. Por ello la inscripción en Registros Públicos, nos es de carácter obligatoria, debido a su carácter declarativa mas no constitutiva de derechos, salvo caso de hipoteca en donde si seria constitutiva. 2.2.3.

Principio del Consensualismo Cortez Pérez8, citando a su vez al maestro Torres Vásquez, nos dice: “A los actos bilaterales o plurilaterales no formales se les denomina consensuales, cuando se perfeccionan por el simple consentimiento, por ejemplo, la compraventa que se perfecciona por el simple acuerdo entre vendedor y comprador, sin necesidad de la entrega del bien ni el pago del precio, ni de la observancia de ninguna formalidad. Tienen como contraparte a los llamados actos reales, que son aquellos que se perfeccionan con la entrega del bien.” 9 Este principio se entiende en la declaración conjunta de voluntad para la formación del contrato. Como anota De la Puente, “en el proceso de formación del contrato deben distinguirse (…) dos hechos distintos que, aunque generalmente coincidentes, tienen peculiaridad propia. Estos hechos son la conclusion y el perfeccionamiento”. 10 Asimismo, en otras palabras, podemos decir que es el principio en virtud del cual un acto jurídico no está sometido a ninguna formalidad particular para su validez, ya que el

8

Cortez Pérez, C. (2010). Dos Caras de la Misma Moneda Trasferencia de Propiedad Inmueble Consensualismo e Inscripción. 9 Torres Vásquez, A. (2001) Acto Jurídico. Lima- Perú, pág.90 10 Osterling Parodi, Felipe. Principales Principios Contractuales, pág. 4.

consentimiento obligaciones.

tiene

por



solo

el

poder

de

crear

La Teoría Consensual postula que la obligación contractual sólo puede ser comprendida totalmente cuando se la considera parte de un sistema más amplio de derechos. Tal sistema, basado en la moral, especifica la esencia de los derechos que los individuos pueden adquirir y transferir y los modos en que pueden hacerlo. La teoría consensual explica por qué normalmente analizamos la intención de las partes desde una perspectiva "objetiva" mientras que en otros casos el enfoque que empleamos es distinto. Además, admite la ejecución de ciertos acuerdos en los que no hay intercambio como aquellos en los que la contraprestación es nominal (nominal consideration) y de este modo evita que este tipo de acuerdos tan convenientes tengan el estatus incierto que actualmente tienen en el derecho contractual. La teoría consensual también permite que las partes calculen con mayor precisión quién asume el riesgo de la confianza, proveyendo un test de exigibilidad claro y basado en el sentido común. Ello evita que los tribunales deban distinguir la confianza razonable de la irrazonable al determinar si el contrato se perfeccionó, a la vez que promueve la confianza en los compromisos interpersonales. Finalmente, explica y justifica las excepciones tradicionalmente oponibles a la obligación contractual. 11 La norma primordial en el Código Civil peruano, sobre la transferencia de propiedad de los bienes inmuebles está el Art. 949° que nos dice: "La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario". De acuerdo a la tipología de sistemas de transferencia dominical imperantes en el Derecho comparado es fácil descartar que esta norma aluda al sistema de la tradición casualizada o al de la tradición abstracta (o a sus análogos de la inscripción causal o de la inscripción abstracta), ya que el Art. 949° no consigna ningún requisito adicional para la transmisión de la propiedad inmueble, operando este efecto de manera automática o "ex 11

Barnett, Randy E.(2006) Teoría Consensual del Contrato. Traducción por Gabriela Inés Haymes y Diego Martín Papayannis, pág. 127.

lege". Es por ello que el Código Civil opta por el principio consensualistico. En ese sentido, la doctrina francesa discutió decididamente sobre los nuevos conceptos que trajo el Código. Algunos autores señalan que “el consentimiento perfecciona la obligación de entregar la cosa y no hay necesidad de tradición real para que el acreedor deba ser considerado propietario de la cosa”. Por otro lado, PORTALIS, jurista y político francés, indica que el contrato tiene la eficacia de hacer operar una especie de tradición civil. Es asi que se establecen las siguientes pautas: La convención de dar crea la obligación.   



2.2.4.

Esta obligación de dar, lleva consigo la de entregar o realizar la tradición. La tradición transfiere la propiedad. Esta tradición no necesita ser real, ya que el consentimiento lleva en sí mismo una tradición fingida que produce el mismo efecto. La tradición fingida opera la transmisión del derecho real.

Contradicciones Legales del Sistema de Transferencia de Propiedad Inmueble El Sistema Jurídico Peruano se acoge a la doctrina francesa la cual establece que la obligatoriedad de entregar un bien queda perfeccionada con el sólo consentimiento de las partes que intervienen en dicho acto, lo que quiere decir que el consentimiento perfecciona la obligación de entregar el bien, por tanto, no se necesita de la tradición real para que el comprador sea considerado como propietario, lo cual también establece el Código Civil francés. En efecto, el artículo 949 C.C. nos dice que "la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario". Convirtiendo al título como el medio para transmitir la propiedad, en relación al modo, la tradición se da en casos de transferencias de bienes muebles y la inscripción es facultativa, no es constitutiva ni mucho menos legitimadora.

No obstante el sistema que acoge el Código Civil peruano, señala que ante la promesa de entregar un mismo inmueble a varios acreedores se toma en consideración lo que se señala en el artículo 1135° del mismo Código, el cual regula que, "cuando el bien es inmueble y concurran diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito, en su defecto de inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha anterior. Se prefiere en este último caso, al título que conste de documento de fecha cierta más antigua". La contradicción que se aprecia en lo normado en los artículos 949 C.C. y 1135 C.C. hace que se hable de "propiedades relativas". Puesto que, en el caso que el propietario vende su inmueble, y luego de un período de tiempo realiza una nueva transferencia del mismo bien a un tercero el cual sí llega a inscribir, según la regla del concurso de acreedores se resuelve en favor de éste último; pero, si seguimos lo propuesto por la doctrina del simple consentimiento, podemos apreciar que, si la propiedad ya fue transferida en la primera venta, qué derecho se puede considerar que se transfiere en la segunda y posteriores ventas, si el primer adquiriente ya es el propietario, claramente podemos afirmar que ninguno; sin embargo, es la inscripción quien convierte al segundo adquiriente en propietario. Sin embargo, hasta en la actualidad, observamos que la inscripción de estos actos, es sólo facultativa y su función es brindar seguridad jurídica. 3. Capitulo III: Hipótesis

3.1. Hipótesis Tanto las transmisiones de bienes inmuebles como las compraventas de estos se encuentran aparados por el Código Civil, siendo evidente el carácter consensual orientada por una teoría francesa que nuestra sistema jurídico maneja, dentro de la cual no es necesario que se dé la formalización de la inscripción en los Registros Públicos, como un acto constitutivo de derecho, es por ello que se genera una controversia entre la concurrencia de acreedores y la trasmisión de propiedad en los procesos de compraventa de bienes inmuebles.

Estas contradicciones existentes entre el derecho preferente y el derecho de la propiedad, contradice a la prioridad que se le otorga al acreedor de buena fe cuyo título ha sido inscrito primero, como es en el caso de la concurrencia de acreedores, señalado en el artículo 1135 del mismo Código, donde claramente se observa que se le da la preferencia frente al derecho real que no está inscrito. De la misma manera el principio de oponibilidad establece que lo inscrito es oponible a lo no inscrito; con lo cual se determina quién tiene el derecho preferente, y que se opone a los demás. En el caso del Derecho peruano, los artículos 2022, que habla del derecho preferente, y 1135 referido a la concurrencia de acreedores, dejando de lado al artículo 949 del mismo código ya que trata sobre la transferencia de la propiedad inmueble de espíritu consensualista.

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