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AGUI

CÓMO VENDER UN INMUEBLE EN LIMA, PERÚ

CONTENIDO

INTRODUCCIÓN La venta de su casa, departamento, o cualquier otro bien inmueble, es una de las decisiones más importantes que tomará en su vida; y aunque podría parecer muy sencillo, la verdad es que, de no contar con el conocimiento, experiencia o asesoría adecuada, corre el riesgo de pagar sobrecostos o peor aún, que lo estafen. Tal vez usted ya haya decidido o empieza a considerar el poner en venta su inmueble, por lo que seguramente han surgido una serie de preguntas, tales como: ¿a qué precio debería poner al inmueble?, ¿qué impuestos debo pagar?, ¿cómo y dónde debo promocionarlo?, ¿en cuánto tiempo lo venderé? ¿Qué puede hacer usted en esta situación? Pues una solución lógica sería la de contratar un agente inmobiliario que vendiera el inmueble por usted. Muchos propietarios no toman en cuenta que el mercado peruano es altamente competitivo y optan por intentar vender su inmueble por cuenta propia, olvidando que un agente inmobiliario, lo ayudaría a vender su inmueble más rápido a un precio óptimo.

En la presente guía nos hemos propuesto enumerar y simplificar el proceso de venta de un inmueble que, aunque podría parecer muy sencillo, es un proceso que demanda una inversión de tiempo, dedicación, dinero y conocimiento. Ya sea que haya decidido vender por usted mismo su inmueble o contratar a un agente inmobiliario para tal fin, esperamos que esta guía sea de su agrado y le dé nociones básicas del proceso. Cualquier duda o información adicional, no dude en contactarnos.

Lima, abril de 2016

PRIMER PASO: VALORACIÓN DE SU INMUEBLE “Toda propiedad se puede vender, siempre y cuando esté al precio correcto”.

El precio de un inmueble no es estático, tiende a aumentar en el tiempo. Entre los factores que condicionan el precio de un inmueble podemos resaltar los siguientes. 

Ubicación:

El precio por metro cuadrado en el distrito en el que se encuentre es una buena referencia, pero dentro del mismo distrito también encontrará variaciones. En el caso de una vivienda, si se encuentra ubicada frente a un parque, cerca de colegios, comercios o transportes, aumenta su valor. Si se encontrase en una avenida no tendría demanda debido al ruido, a menos que se trate de un local comercial.

De acuerdo al Banco Central de Reserva del Perú (BCR), a fines del 2015, Miraflores recuperó el primero puesto como el distrito más caro para adquirir una vivienda con US$ 2,078 por metro cuadrado. San Isidro ocupa el segundo lugar con US$ 2,063. Lo sigue San Borja con US$ 1,854, Surco con US$ 1,767 y Jesús María con US$ 1,491 por metro cuadrado. 

Estado de Conservación:

Es importante determinar en qué condiciones se encuentra el inmueble. Manchas de humedad, rajaduras y pisos maltratados podrían depreciar el valor del inmueble en un 5%. 

Antigüedad:

Una casa o departamento de más de 30 años podría depreciarse hasta en un 40%. Basado en estos aspectos usted podría tener una idea más clara del precio que tendría en el mercado su propiedad. Sea objetivo desde un inicio y no se deje llevar por rumores o sentimientos. Su inmueble tiene un valor real determinado por las condiciones en el mercado. Si pone un precio alto, es muy probable que nadie quiera comprar su casa y pierda muchos meses sin vender.

En la mayoría de casos el valor que más le interesa al propietario que desea vender su inmueble es el valor comercial. En el Perú, el valor comercial de un inmueble se obtiene considerando los precios de inmuebles en venta similares, localizados en la zona donde se ubica el inmueble valuado y se recomienda sea realizada por un profesional en el rubro inmobiliario. Si tienes dudas, una alternativa es solicitar una tasación por un perito.

SEGUNDO PASO: TENER LA DOCUMENTACIÓN LISTA “Un inmueble que no está saneado puede venderse hasta en un 50% de su precio de mercado”.

Si usted desea evitar en lo posible imprevistos en la venta de su inmueble, asegúrese que toda la documentación del inmueble esté en regla. A continuación le detallamos los documentos que debe tener listos para empezar a ofrecer su inmueble: 

Copia de la Partida del Inmueble Actualizada:

Solicite ante Registros Públicos una copia simple actualizada de la partida de su inmueble. Esta copia la va a requerir el comprador para constatar que el vendedor es el propietario del inmueble o está autorizado para venderlo.



Hoja de Resumen (HR) y de Predio Urbano (PU):

Estos formularios se adquieren en la municipalidad en dónde está ubicado el inmueble. El primero acredita que el vendedor está al día con el pago de tributos y el segundo enumera las características del inmueble. Si va a vender un terreno o una casa como terreno, solicite el Certificado de Parámetros Urbanísticos al municipio respectivo. 

Copias de los DNI de las partes:

Copia simple de D.N.I. (ambos cónyuges) de todos los propietarios. En caso el propietario resida en el exterior y piense vender su inmueble en Perú, sería más conveniente que otorgue un Poder a un familiar de su confianza en Perú para que realice el trámite por usted. Cabe resaltar que el banco no financia propiedades que no estén saneadas, de este modo el espectro de compradores para el inmueble se limita a compradores que cuenten con dinero en efectivo.

TERCER PASO: PREPARE SU INMUEBLE PARA LA VENTA “Un inmueble con luz, fresco y decorado con sobriedad, se venderá más rápido que uno oscuro y sobrecargado ”.

Esta etapa no suele ser tomada en cuenta por muchos propietarios. Grave error. Si desea encontrar un comprador en menos tiempo y que pague el precio adecuado, recomendamos optimizar el aspecto de su inmueble antes de ponerlo a la venta. A menos que desee vender su casa o departamento a precio de terreno. Una inversión mínima para que luzca presentable su inmueble debería considerar el pintado de paredes (colores neutros), sanear rajaduras, huecos, baños malogrados y una limpieza profesional de pisos. Los objetivos de esta preparación práctica y estética son:



Fotos más atractivas:

Un anuncio en internet o publicidad escrita genera mayor interés con unas buenas fotos. Mientras más interés, más llamadas, más visitas y más posibilidades de vender. 

Causar buena primera impresión en cada visita:

Esto es fundamental en el negocio inmobiliario. Casi nadie compra un inmueble que no le haya gustado desde el primer momento. 

Evitar negociaciones de precio exageradas:

Una persona realmente interesada en comprar un inmueble está en la condición de hacer una oferta muy por debajo del precio deseado por el vendedor, si la presentación del inmueble está a un nivel inferior a su valor real. Recomendamos adicionalmente desocupar el inmueble para la venta en su medida. En el caso de inmuebles alquilados, lo ideal es poner a la venta su inmueble cuando desocupen los inquilinos, porque genera suspicacia al posible comprador, quien tiende a pensar que posiblemente los inquilinos no quieran desocupar el inmueble en la fecha pactada.

CUARTO PASO: MARKETING Y PROMOCIÓN “Una estrategia de marketing personalizada le permitirá vender su inmueble con facilidad y rapidez ”.

Para llegar al mayor número de clientes es conveniente elegir una estrategia adecuada. A continuación mencionamos los más comunes medios de promoción para su inmueble. 

Letreros visibles desde la calle:

Un letrero grande con su número de teléfono es un buen comienzo. Debe saber que al colocarlo tendrá llamadas a casi todas horas y que debe estar pendiente de dar una buena descripción de su inmueble y transmitir seguridad en cada llamada. 

Anuncios en revistas y periódicos:

Usualmente los de venta de inmuebles no son muy costosos.



Utiliza internet:

Una de las principales fuerzas de venta hoy en día es el internet. Hay diversos portales inmobiliarios, tanto gratuitos como pagados, para promover la venta de su inmueble. Dedícale tiempo a subir fotos atractivas y a una descripción real y llamativa. Una estrategia de marketing en redes sociales es también un método efectivo, masivo y económico. 

Open House:

Designar uno o varios días para recibir a posibles compradores, y ahorrarse el tiempo de tener que mostrar su inmueble en cualquier momento. Debe promocionar el evento con “flyers” o letreros. 

Volantes

Deben ser distribuidos en lugares dependiendo de su público objetivo. 

estratégicos,

Red de Contactos

Deje saber a sus vecinos o amigos que vas a vender. La promoción de boca en boca es muy efectiva. Un agente inmobiliario cuenta con una base propia de clientes calificados que ya están en búsqueda de inmuebles desde antes que usted decida poner a la venta su propiedad.

QUINTO PASO: NEGOCIACIÓN EFECTIVA “Deje de lado sentimientos y emociones para lograr un acuerdo justo para ambos: comprador y vendedor”.

Si realizó una correcta valoración de su inmueble y siguió un plan de marketing y promoción adecuado, ya debería haber tenido algunas citas y unas cuantas propuestas de compra. La mediación y la negociación son un factor clave para el éxito en una venta o arriendo de una propiedad. Le recomendamos preparar con anticipación cada negociación inmobiliaria. Deje de lados emociones y sentimientos, debe ser neutro y de ninguna manera mostrar ansiedad. Si la negociación culmina exitosamente y los documentos son revisados y aprobados por el comprador, se recomienda, aunque no es obligatorio, hacer un contrato de Arras o separación del inmueble.



Contrato de Arras:

El Contrato de Arras es un documento por el cual el comprador entrega un porcentaje negociable del precio de venta acordado. Este contrato debe especificar el precio de la venta, los plazos para hacer la minuta y escritura y la fecha de entrega de las llaves del inmueble.

SEXTO PASO: FIRMA DE MINUTA DE COMPRA-VENTA “De acuerdo a la Ley Peruana, la minuta debe ser firmada por un abogado”.

La minuta o contrato de compra-venta es el documento mediante el cual el vendedor se compromete a entregar el inmueble al comprador, a cambio del pago de su precio en dinero. En este documento se indica dónde está ubicado el inmueble, quién es el vendedor, quién es el comprador, entre otros. La minuta de compra-venta se lleva ante un notario (o puede redactarse en la misma notaría) para que dé fe de los pagos y la eleve a Escritura Pública.

SÉPTIMO PASO: PAGO DE IMPUESTOS “Toda persona que venda su inmueble deberá pagar el 5% o 30% sobre la ganancia, salvo ciertas excepciones”.

La venta de un inmueble está sujeto al pago de determinados impuestos, los cuales explicamos a continuación. 

Impuesto a la Renta:

La realiza el vendedor en la Superintendencia Nacional de Aduanas y de Administración Tributaria (SUNAT). Aquella persona natural que venda su inmueble deberá realizar el pago del 5% sobre la ganancia de capital (precio de venta – costo de adquisición actualizado). Se aplica el impuesto del 30% en caso sea una empresa la propietaria del inmueble o a partir de la tercera venta de una propiedad por parte de una persona natural en un mismo año y en los siguientes dos años fiscales, o si es

peruano residente en el exterior y es propietario de más de un inmueble en Perú. La exoneración del impuesto a la renta en Perú se da en los siguientes casos: -



Si el inmueble fue adquirido antes del primero de enero del 2004. Si el inmueble transferido es su casa-habitación. Si no existe impuesto por pagar, al no haber ganancia de capital. No haber usado el inmueble con fines comerciales. Constancia de pago del impuesto de alcabala:

Este pago permite la venta del inmueble y lo realiza el vendedor ante el Servicio de Administración Tributaria (SAT). El impuesto a abonar equivale al 3% del valor de venta del inmueble, descontando las primeras 10 UIT. Todos los gastos notariales y registrales, de acuerdo a la ley peruana, corresponden al comprador.

OCTAVO PASO: FIRMA DE ESCRITURA “El notario debe inscribir la Escritura en la oficina registral de Lima y Callao”.

Al momento de firmarse la escritura, se cancela el precio total de la transacción, previa entrega por el vendedor, de todos los recibos pagados hasta esa fecha, tales como luz y agua, y teléfono y mantenimiento si fuera el caso; también los arbitrios municipales cancelados hasta el momento de la transacción y el impuesto predial por el año completo. En ese momento se hace entrega de las llaves al nuevo propietario. El notario debe inscribir esta escritura en la Oficina Registral de Lima y Callao para que la propiedad figure legalmente a nombre del comprador.

CONCLUSIÓN Vender una propiedad es un proceso que demanda tiempo, dedicación, dinero y conocimiento. Si realiza una valoración adecuada de su inmueble, cuenta con la documentación en regla y disponible, prepara su inmueble para las visitas, pone en marcha un plan de marketing y promoción personalizado y realiza una negociación efectiva no hay duda, su teléfono no dejará de sonar. Una vez conseguido el cliente no debería haber problema en la firma de minuta, y tras el pago de los impuestos respectivos, realizar la firma de la escritura y entrega de llaves. Un agente inmobiliario profesional, si usted opta por contratar a uno, le ofrecerá un asesoramiento integral y seguimiento en cada uno de estos pasos. Si desea mayor información no dude en comunicarse con nosotros. ¡Los mejores éxitos en su venta!