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I. Coworking

Los espacios de trabajo compartido o coworking tienen como característica principal ofrecer zonas de trabajo flexibles por contratos de corto plazo. Estos espacios se encuentran amoblados y cuentan con servicios integrales como el acceso 24/7 al edificio, seguridad, limpieza, recepción, internet, café, insumos para impresiones, etc. Las principales ventajas que ofrecen los espacios de coworking son la posibilidad de generar sinergias entre las empresas ocupantes, principalmente entre las startups y pymes, mientras que para las medianas y grandes empresas ofrece la posibilidad de generar eficiencia en costos. La oferta de espacios de trabajo compartido incluye cinco productos principales:

Oficina Virtual:

Espacio virtual de trabajo para uso de la dirección comercial, recepción de correos y atención de llamadas.

Escritorio Flexible (Hot Desk): Espacio de

trabajo a demanda. El usuario elige cualquier espacio disponible en las áreas compartidas. Ideal para empresas unipersonales y freelances.

Escritorio Dedicado:

Espacio fijo de trabajo dentro de las áreas compartidas. Ideal para empresas unipersonales y startups.

Oficina Privada:

Espacio de trabajo privado, en el cual se comparten únicamente las áreas comunes y los servicios complementarios con los otros ocupantes.

Enterprise:

Oficina privada diseñada e implementada a solicitud del ocupante, incluye áreas privadas exclusivas (salas de reunión, directorio, etc.)

II. Mercado Internacional A nivel mundial, existen aproximadamente 35,000 sedes que ofrecen espacios de coworking, las cuales representan un stock de 521 millones de m2 con un valor de mercado de US$ 26 mil millones. Se trata de un crecimiento importante respecto del año pasado, donde se tenían 18,900 sedes con un valor US$5.200 millones. Durante el 2018, fueron abiertas un total de 2,010 sedes de trabajo compartido distribuidos en América (563), Europa (1,007) y Asia (440). Vale mencionar el crecimiento de 20% que tuvo la demanda dentro del segmento de clientes corporativos. A nivel Latam, también se muestra un crecimiento de los espacios de trabajo compartido. En Colombia destacan 5 empresas de espacios de coworking, las cuales ofrecen dos opciones: escritorios flexibles y oficinas privadas. Estas empresas cuentan con más de 25 sedes, ubicadas en las ciudades de Bogotá y Medellín. En México existen aproximadamente 100 sedes en las que se ofrecen espacios de coworking, mostrando un incremento de 10% en los últimos dos años. La ciudad de México concentra más del 50% del total de la oferta, siendo IWG, WeWork e IOS Office las empresas líderes en este mercado. En Chile existen alrededor de 160 sedes en las cuales se ofrecen espacios de trabajo compartido, con más de la mitad de estas sedes ubicadas en Santiago. Cabe resaltar el liderazgo, en términos de absorción bruta, que mostraron las empresas de coworking dentro del mercado de oficinas prime durante el primer trimestre del 2019.

Características del Coworking: Flexibilidad en inversión y contratos Rápida expansión en el mercado Diseño y comodidad de las instalaciones Conectividad y Networking Eficiencia en costos Servicios incluidos

Áreas Comunes Compartidas:

Cabinas telefónicas, espacios lounge, estaciones de impresión, comedor, salas de conferencias, salas de reuniones, espacios recreativos

III. Mercado Local En esta evolución, también es posible observar la creciente participación de los espacios de trabajo compartido dentro del inventario total de oficinas:

Los espacios de trabajo compartido en el Perú se vienen incrementando de manera significativa en los últimos dos años. En el primer trimestre del 2019, se observa un crecimiento en el stock total de 480% respecto del mismo trimestre del año pasado, siendo la mayoría de estos espacios oficinas privadas y soluciones Enterprise. Evolución del Stock de Coworking (m2): Mercado de Oficinas Total (Prime y Subprime)

Participación en el Mercado de Oficinas Total: Coworking vs Tradicional

100, 000 80, 000

m2 DE OFICINAS

m2 DE OFICINAS

120, 000

50, 000 40, 000 20, 000 1T 2017

2T 2017

3T 2017

4T 2017

1T 2018

2T 2018

3T 2018

4T 2018

1T 2019

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

m2 Coworking m2Tradicional

1T 2017 0.3% 99.7%

Evolución del Stock de Coworking (m2): Mercado de Oficinas Prime

2T 2017 0.3% 99.7%

3T 2017 0.4% 99.6%

4T 2017 0.9% 99.1%

1T 2018 1.1% 98.9%

2T 2018 1.4% 98.6%

3T 2018 2.3% 97.7%

4T 2018 3.1% 96.9%

1T 2019 4.0% 96.0%

Participación en el Mercado de Oficinas Prime: Coworking vs Tradicional

120, 000

80, 000 m2 DE OFICINAS

m2 DE OFICINAS

100, 000

50, 000 40, 000 20, 000 1T 2017

2T 2017

3T 2017

4T 2017

1T 2018

2T 2018

3T 2018

4T 2018

1T 2019

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

m2 Coworking m2 Tradicional

1T 2017 0.5% 99.5%

2T 2017 0.5% 99.5%

3T 2017 0.5% 99.5%

4T 2017 1.5% 98.5%

1T 2018 2.1% 97.9%

2T 2018 2.4% 97.6%

3T 2018 4.2% 95.8%

4T 2018 4.8% 95.2%

1T 2019 5.9% 94.1%

IV. Oferta de Coworking en Lima:

Ubicación

En Lima actualmente existen aproximadamente 40 empresas que ofrecen espacios de trabajo compartido. Dentro de ellas, tres firmas concentran el 90% de la oferta total del mercado, ubicándose en 28 sedes en Lima e instaladas en aproximadamente 100 pisos. En nuestra ciudad existen poco más de 100,000 m2 de oficinas bajo el formato de coworking.

La oferta de espacios coworking en Lima se encuentra concentrada principalmente en el distrito de San Isidro (submercados Sanhattan y San Isidro Golf), los cuales en suma representan el 58% del inventario total del mercado. A nivel de empresas, WeWork e IWG concentran su inventario en estas dos zonas, mientras que Comunal desarrolla la mayoría de su inventario en los distritos de Barranco y Miraflores.

WeWork:

empresa de origen estadounidense fundada en el año 2010, con presencia en 38 países de América, Asia, Europa, África y Oceanía. Ofrece espacios de trabajo compartido para empresarios autónomos, pequeñas empresas y grandes empresas.

Distribución del Inventario Total de Coworking Por Submercado al 1T 2019

En Lima está presente desde el año 2018, siendo la empresa con mayor stock de oficinas en el mercado, con más de 60,000 m2 distribuidos en 7 sedes. El 85% de sus espacios son oficinas privadas y soluciones para corporaciones, mientras que el 15% restante son espacios de trabajo flexible. WeWork cuenta con un plan de expansión que le permitiría durante el 2019 incrementar su oferta de espacios en más de 30,000 m2, ampliando de esta manera su presencia en San Isidro y Magdalena e ingresando a distritos como Miraflores, Barranco y Surco.

Comunal: empresa peruana perteneciente a Endeavor Perú y el Grupo Wiese, ofrece espacios de trabajo privado, compartido y grandes oficinas. En Lima opera desde el año 2013 y actualmente cuenta con más 17,000 m2 de stock en 12 sedes ubicadas en los distritos de Barranco, Miraflores, San Isidro, Magdalena y Surco. Mantienen planes de ampliación en Lima y de expansión para incursionar en el mercado internacional en algunos países de la región.

Barranco

7%

Nuevo Este La Victoria

6%

1%

Sanhattan

33%

Magdalena

13%

Miraflores

15%

San Isidro Golf

25%

IWG (Regus, Spaces):

fundada en Bélgica en 1989, provee espacios de trabajo flexibles a nivel internacional. A nivel mundial posee más de 3,000 sedes, en 900 ciudades en 120 países. IWG se encuentra más enfocada en usuarios del sector empresarial y corporativo. En Lima cuenta con más de 11,000 m2 de stock en 9 sedes ubicadas en los distritos de San Isidro y Surco.

Stock de Coworking : Por Principales Empresas de Lima al 1T 2019

V. Categoría de Edificios: El inventario de coworking está enfocado principalmente en el segmento de oficinas prime (A+ y A), las cuales representan un 75% del inventario total. WeWork e IWG concentran más del 80% de su inventario en este segmento; en el caso de Comunal, tiene el 40% de su inventario en este tipo de oficinas.

A+ A

Otros

11%

B+ B

9%

Comunal

17%

WeWork Perú

16%

61% IWG

43%

12%

32%

COWORKING en Lima

NUEVO ESTE MAGDALENA

SANHATTAN

SAN BORJA

SAN ISIDRO GOLF

MIRAFLORES

BARRANCO

Participación por Submercado :

Participación por Submercado :

WeWork

Participación por Submercado :

IWG

Magdalena

Comunal

San Isidro Golf

Nuevo Este

14%

Nuevo Este

15%

9%

5%

Magdalena

11%

Miraflores

13%

Sanhattan

44%

Barranco

41% Sanhattan

12% Sanhattan

37% San Isidro Golf

29%

San Isidro Golf

48%

Miraflores

22%

VI. Servicios Incluidos en la Oferta. Los servicios complementarios que se ofrecen a los ocupantes de oficinas coworking son variados, en el mercado local se encuentran los siguientes:

75%

RECEPCIÓN

67%

ACCESO 24/7

58%

CABINA TELEFÓNICA

67%

MATERIAL OFICINA

58%

LIMPIEZA DIARIA

42%

REDES SOCIALES

13%

VIRTUAL OFFICE

33%

SOPORTE TI

21%

CERVEZA

75% CAFÉ

71% SALA DE REUNIONES

67%

LOCKERS

92%

IMPRESIONES

33%

ESPACIO DE BICILETAS

83%

ÁREAS COMUNES

De la gama de servicios complementarios, en Lima las tres principales empresas (WeWork, IWG y Comunal) ofrecen casi la totalidad de estos servicios a sus clientes.

VII. Precios. Los precios de renta en espacios de trabajo compartido son variados, y obedecen principalmente al tipo de espacio/ modalidad a contratar. Además, se observa variación también por el tipo o categoría de edificio donde se encuentra la oferta. Precios mínimo, promedio y máximo por persona (soles/mes) en Edificios Prime por Modalidad 1500

1,417

SOLES POR PERSONA / MES

1400

1,339

1300 1200

1,126

1100

1,171

1,043

1000

912 865 839

900 800

964

700 600 500

Escritorio Flexible

Escritorio dedicado

Oficina Privada Estos precios no incluyen IGV. Además, se debe agregar en algunos casos el pago único de afiliación por persona, pago de garantía y costos por estacionamiento.

Precios mínimo, promedio y máximo por persona (soles/mes) en Edificios Subprime por Modalidad

SOLES POR PERSONA / MES

1500 1,296

1300 1,050

1100 900

900

741

700 500

918

1,127

888

799

603 Escritorio Flexible

Escritorio dedicado

Oficina Privada

Asimismo, analizando los precios de las Oficinas Privadas en las diferentes zonas del mercado se encuentran mayores precios de los espacios ubicados dentro de los edificios prime:

Precio promedio por persona (soles/mes) en Edificios Prime – Oficinas Privadas por Submercado

SOLES POR PERSONA / MES

1600 1400

1,416

1,286

1,417

1,406

1,171

1200 1000 800 600 400 200 0

MAGDALENA

MIRAFLORES

NUEVO ESTE

SAN ISIDRO GOLF

SANHATTAN

Precio promedio por persona (soles/mes) en Edificios Subprime – Oficinas Privadas por Submercado

SOLES POR PERSONA / MES

1600 1,296

1400 1,170

1200

1,153

888

1000 800 600 400 200 0

BARRANCO

MIRAFLORES

SAN ISIDRO GOLF

SANHATTAN

VII. Pronóstico A nivel internacional, según el Global Coworking Survey, para el año 2030 se espera que los espacios de trabajo compartido representen el 30% del total del inventario de oficinas en todo el mundo. En Europa, el pronóstico de crecimiento de espacios de coworking para este año 2019 es de 255 millones de metros cuadrados, lo cual representa una evolución del 12% respecto del año anterior. Asimismo, para fines del 2019, se espera que la demanda mundial de espacios de trabajo compartidos provenga principalmente de las grandes empresas y corporaciones. En cuanto a nuestro mercado, se estima que la evolución del inventario de espacios de coworking en el Perú continúe a un ritmo creciente, proyectando llegar a más de 150 mil m2 como inventario a fines de este año. Asimismo, la participación del stock coworking dentro del mercado de oficinas se aproximaría al 6%, reflejando una activa presencia de las empresas de coworking como tomadores relevantes de espacios de oficinas. En este sentido, se prevé la apertura de nuevos espacios de coworking en sedes no tradicionales como centros comerciales, hoteles y edificios históricos, asimismo la expansión de este mercado se orienta hacia las principales ciudades fuera de Lima.

Proyección del Stock de Oficinas Coworking

m2 DE OFICINAS

200,000 150,000 100,000 50,000

1T-18

2T-18



3T-18

STOCK COWORKING (ACTUAL)

4T-18

1T-19

2T-19

3T-19

STOCK COWORKING (PROYECCION)

4T-19

INFORMACIÓN REVISADA • Coworking is the new normal and these stats prove it. Allwork.space. • Flex Workspace Trends 2019 Beyond. instantoffices.com • Why we arent doing a coworking forecast this-year. www.smallbizlabs.com. • Diario La República, Colombia. • Perú-Retail. • Colliers International - 2019 U.S. Flexible Workspace and Coworking: Established, Expanding and Evolving. • Colliers International - 2019 The flexible workspace outlook report 2019 • Revista Semana Económica • Diario El Financiero, Chile. • Diario El Financiero, México.

RESEARCHER Lima - Perú Sandro Vidal | Gerente de Investigación Av. Manuel Olguín 501 OFI 502. Surco, Lima 33 Telf. +511 399 3350

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