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UNIVERSIDAD LATINA DE COSTA RICA CENTRO INTERNACIONAL DE POSGRADOS Maestríía Derecho Notarial y Registral Profesor: M.Sc. ADRIAÁ N BONILLA JUNCOS

Seminario de Aspectos Mercantiles, Tributarios, Civiles y Derecho de Personas

TEMA: CEÁ DULAS HIPOTECARIAS

INTEGRANTES: MARIBEL CRUZ BARRANTES ROSA MARÍA CALVO JARA

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07-11-09

Tabla de Contenidos Introducción......................................................................................................3 CEDULA HIPOTECARIA......................................................................................4 Concepto........................................................................................................4 Fundamento legal........................................................................................5 CARACTERISTICAS DE LA CÉDULA HIPOTECARIA...............................................5 Requisitos específicos.....................................................................................6 Diferencias con la Hipoteca Común...................................................................11 EMISION DEL TITULO......................................................................................12 CANCELACION.................................................................................................12 INTERRUPCION DE PRESCRIPCION..................................................................13 REPOSICION DE CEDULA HIPOTECARIA...........................................................14 OTROS ASPECTOS RELATIVOS DE LA CEDULA HIPOTECARIA............................15 ASPECTOS FISCALES........................................................................................17 Conclusión.......................................................................................................19 Bibliografía......................................................................................................20 ANEXOS.......................................................................................................21 Cedula hipotecaria.....................................................................................21 Cancelación Cédulas Hipotecarias...............................................................21

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CEÁ DULAS HIPOTECARIAS Introducción Para comenzar se puede decir que la cédula hiptocaria es un derecho real de garantía que tiene sus orígenes en Grecia, antes del Imperio Romano. Allí de una manera sencilla, daban publicidad a los gravámenes (letreros en las fincas), luego debido a la necesidad de movilización del crédito territorial surge esta figura. La cédula hipotecaria se define como aquel gravamen que pesa sobre una finca. Es una garantía representada por cédulas, sin que el dueño del inmueble quede comprometido, solo la finca. Sus principales características son: garantizar una obligación crediticia, hacer llegar recursos al dueño, la finca queda comprometida, es una especie de un derecho real agregado a un título valor y su diferencia con la hipoteca es la irresponsabilidad del propietario, la aplicación del principio de literalidad y se va a responsabilizar por el monto de la cédula, la circulación de la cédula que es imposible en una hipoteca. En cuanto a aspectos registrales se refiere, necesariamente para que se constituya la cédula hipotecaria debe de elaborarse en escritura pública, presentarse al Registro Público para su respectiva inscripción, (es el registrador el funcionario que expide la cédula, artículo 429 Código Civil); además la finca tiene que estar libre de gravámenes hipotecarios anteriores como se explicará más adelante, se debe pagar timbres de acuerdo al arancel del Registro Público, constancia municipal de que estén al día en los impuestos sobre el bien inmueble, entre otros requisitos que igualmente se revelarán en este trabajo. Las cédulas hipotecarias están reguladas en los artículos 426 y siguientes del Código Civil.

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CEDULA HIPOTECARIA Concepto Son muchas y variadas las definiciones que los autores dan a este término, las que mejor definen a la cédula hipotecaria incluyendo la que indica el Código Civil en su artículo 426: -“La cédula hipotecaria es un título valor plenamente incorporado al derecho comercial, por el cual responde únicamente la propiedad gravada mediante el título, de manera tal que antes o después de hacer efectiva la obligación contenida en el título, el deudor queda liberado de la deuda. -La cédula hipotecaria es un título valor representativo de la constitución de un derecho real de garantía inmobiliario que otorga a su legítimo tenedor los derechos que la ley establece. - La hipoteca de cédulas es un gravamen impuesto a una finca por su propietario para asegurar el pago de un crédito representado por cédulas, sin que nadie, ni aún el dueño del inmueble, quede comprometido personalmente a la satisfacción de la deuda”1 La siguiente definición integra de forma sencilla los anteriores conceptos: “Instrumento constituido para responder por un crédito representado por una cédula, sin que nadie, aun el dueño se obligue personalmente al pago de la deuda. Es un título valor y un derecho real de garantía.” 2 1

Primer compendio de temas registrales del Registro Público de Bienes Inmuebles, BRENES Sáenz Gerardo,

DUARTE Bogantes Nuria, otros Noviembre 2002, 138 pp. 2 PROYECTO DE LEY: Aprobación del tratado para la creación e implementación de la hipoteca

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Agregarle además que es un gravamen hipotecario que se utiliza relativamente poco en Costa Rica, pues se tiende más a utilizar la hipoteca común. La cédula hipotecaria es un derecho real de garantía y a la vez un título valor.

Fundamento legal

En sus formas de constitución y ejercicio se rige por lo dispuesto en los artículos 426 a 440 del Código Civil. Pero también el Código de Comercio integra su régimen jurídico, al indicar en su artículo 685 que se consideran títulos valores. Como consecuencia de ello, con la transmisión de las cédulas, por endoso nominativo o en blanco, participan de todas y cada una de las características de los títulos valores, tales como la incorporación, la legitimación, la literalidad, la autonomía y la circulación. Como tales, confieren a su legitimado el derecho de exigir la prestación que en ella se consigna. Y además de toda la normativa que se indicará de manera conexa al tema.

CARACTERISTICAS DE LA CÉDULA HIPOTECARIA Se mencionan aquellas características básicas de la cédula hipotecaria: a) Con la cédula hipotecaria nadie, ni aún el dueño del inmueble hipotecado, queda obligado personalmente al pago de la deuda Art 426 C.C esta es la característica principal. b) Son medios por los cuales se garantizan obligaciones crediticias. c) Pueden tener una utilización de por vida, siempre y cuando su valor nominal tenga fuerza comercial. centroamericana entre las repúblicas de guatemala, el salvador, honduras, nicaragua, costa rica, panamá y república dominicana expediente n° 17.144 Asamblea Legislativa

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d) Están representadas por títulos (bienes muebles), respaldadas por bienes inmuebles. e) Son títulos valores a la orden transmisibles por endoso, toda vez que cumplen con los requisitos establecidos en los artículos 667 y siguientes del Código de Comercio. f) Pueden constituirse en escritura pública Art 429 C.C. g) Los créditos están garantizados con bienes inmuebles los cuales no podrán ser más de uno Art. 430 C.C.

Requisitos específicos 1. Cuando se constituye una hipoteca para responder a un crédito representado por cédulas, esta se debe hacer en escritura pública y, una vez constituida e inscrita, se emitirán las cédulas respectivas (arts. 426, 429 y 430 del Código Civil y art. 76 del Reglamento del Registro Público). 2. La escritura constitutiva de una cédula hipotecaria debe contener: a. Comparecencia del deudor y, si este no es el dueño de la finca, debe comparecer el propietario de esta y consentir en la imposición del gravamen. Indicar el nombre completo de los comparecientes y sus calidades, quienes deben manifestar su deseo de constituir un crédito representado por cédulas hipotecarias (art. 83 del Código Notarial, art. 7 de la Ley sobre Inscripción de Documentos en el Registro Público, art. 452 del Código Civil y art. 77 del Reglamento del Registro Público) b. Monto por el cual se constituye la cédula hipotecaria, lugar y fecha de pago (art. 77, inc. c, del Reglamento del Registro Público y art. 430, incs. 2 y 3, del Código Civil)

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c. Datos de inscripción de la finca hipotecada, e indicar su descripción completa y número de plano catastrado (art. 430, inc. 1, del Código Civil; art. 88 del Código Notarial y art. 30 de la Ley del Catastro Nacional) d. Grado de la cédula hipotecaria (Principio de literalidad)

e. Indicar el tipo de interés, que se pagará junto con el capital (art. 430 del Código Civil) 3. La hipoteca de cédulas podrá constituirse únicamente sobre inmuebles que no soporten hipotecas comunes o condición resolutoria anteriores, lo cual deberá expresarse en la escritura. Después de constituirse una cédula hipotecaria, pueden constituirse otras cédulas hipotecarias o hipotecas comunes de ulterior grado. Si la finca gravada se adquirió sin perjuicio de terceros y está vigente la acción del tercero, esta situación se hará constar en la escritura y en la cédula (art. 427 del Código Civil; arts. 77, inc. b, y 82 del Reglamento del Registro Público). 4. Una hipoteca común se puede reemplazar por una hipoteca de cédulas si están de acuerdo el deudor y el acreedor. Se debe cancelar la hipoteca común al constituirse la cédula hipotecaria (art. 428 del Código Civil y art. 81 del Reglamento del Registro Público). 5. Las cédulas hipotecarias pueden emitirse en moneda nacional o extranjera, según el Voto 27-95 de la Sala Constitucional del 5 de enero de 1995, que declara inconstitucional el párrafo primero del art. 430 del Código Civil.

En

cualquier caso, las cédulas deberán ser del valor de un múltiplo de cien (art. 430 del Código Civil).

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Sin embargo, podrá hacerse en moneda extranjera para responder por créditos obtenidos en el extranjero, con sociedades o bancos domiciliados fuera del país. En uno u otro caso, deberán ser del valor de un múltiplo de ciento. 3 6. Las cédulas deben estar firmadas por el dueño del inmueble hipotecado o por su legítimo representante, y por el registrador de cédulas hipotecarias o por el subdirector o el director del Registro Público de la Propiedad (art. 79 del Reglamento del Registro Público y art. 430 del Código Civil). En el título de cédula se hará constar: a. Nombre completo del deudor y su número de cédula. Si fuera una persona jurídica, su nombre completo y el número de su cédula jurídica. Además, debe indicarse el domicilio del deudor y, en caso de ser extranjero, su nacionalidad (art. 426 del Código Civil, aplicación supletoria). b. Si hay acreedor, debe darse su nombre completo y su número de cédula y domicilio. Si es extranjero, debe indicarse su nacionalidad (art. 430, inc. 3, del Código Civil). c. Monto por el cual se constituye. Si el crédito está representado por varias cédulas, debe hacerse constar por cuántas y por qué monto cada una (art. 430, inc. 2, del Código Civil).

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. La Sala Constitucional, mediante voto 0027-95 de 16:18 horas del 03 de enero de 1995, declaró: ... debiendo entenderse que las restricciones sobre suscripción de cédulas hipotecarias en moneda extranjera prescritas en el párrafo primero del artículo 430 del Código Civil, en su texto vigente, según la reforma de la Ley número 6965 del veintidós de agosto de mil novecientos ochenta y cuatro, carecen de cualquier efecto contrario al señalado en el antecedente que anteriormente se transcribió. Es decir, que pueden emitirse cédulas hipotecarias, tanto en moneda nacional como extranjera, sin restricción, por lo que, debe además, anularse la frase de ese párrafo que dice: “...previa autorización del Banco Central.”

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d. Los datos de inscripción, en el Registro Público de la Propiedad, del inmueble que se dio en garantía, y que no podrá ser más de uno (art. 430, inc. 1, del Código Civil).

e. Los intereses que devenga el crédito, y el lugar y la fecha de pago del monto adeudado (art. 430, inc. 3 y párrafos finales, del Código Civil). f. Además de los generales que contiene la escritura, tenemos los siguientes requisitos indispensables:  Monto del crédito por el cual se constituye  Número de cédula que representan el crédito  Fecha de pago y lugar de pago del crédito  Indicar si el crédito devenga o no intereses (indicando el tipo de interés respectivo)  Indicar que se constituye un hipoteca de cédulas según artículo 77 del Reglamento del Registro  Que no existen las condiciones expresadas en

Art.77 inc b)

Reglamento del Registro Público.  Grado del crédito  Tanto la escritura como el título de cédulas debe expresar la advertencia en cuanto a la prescripción que indica el inciso 4 del Art 430 Código Civil. El Registrador verifica que se cumplan los requisitos, el pago de derechos y timbres respectivos (se calculan en igual forma que se hace para la hipoteca común) por la constitución del crédito, para su debida inscripción.

7. Cuando se constituye una cédula hipotecaria, no es necesario que haya acreedor; aunque sí puede haberlo y, en consecuencia, la cédula se emitirá a su nombre. Si no lo hay, se emite a nombre del dueño del inmueble, quien, igual que cualquier otra persona, puede negociarla aun después de vencida (art. 433 del Código Civil).

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8. No se puede constituir una cédula hipotecaria en derechos proindivisos. Solamente se puede constituir sobre la totalidad de un inmueble (art. 270 del Código Civil, en concordancia con el principio de literalidad).

9. Un crédito puede estar representado por una o varias cédulas, siempre y cuando sean de un valor de un múltiplo de cien y de un mismo grado (art. 430 del Código Civil).

10. En las hipotecas de cédulas se tendrán por renunciados los trámites del juicio ejecutivo, y la base para el remate de la finca hipotecada será el valor de la primera hipoteca. La cédula garantiza el capital, los intereses corrientes y moratorios y los gastos de ejecución (arts. 434 y 435 del Código Civil).

11. En caso de extravío, pérdida, robo, hurto, destrucción o cualquier otro motivo por el que se haya desposeído el tenedor de un título de cédula hipotecaria, para efectuar su reposición el interesado o perjudicado por tal situación debe acudir a la sede jurisdiccional. En esta sede se ordenará su reposición una vez resuelta la diligencia incidental, y se emitirá la ejecutoria de la sentencia en firme, la cual se presentará al Registro para su inscripción y la confección del respectivo título de cédulas (arts. 708 y siguientes del Código de Comercio).

12. Pagar tributos respectivos: derechos de Registro (art. 2, inc. c, de la Ley de Aranceles del Registro Público), timbre agrario, timbre municipal, timbre del Colegio de Abogados y timbre de Archivos Nacionales.

Se advierte que la

cancelación del crédito de cédulas, pagará únicamente los dos últimos timbres señalados.4

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Guía de calificación Registral. Registro Público de la Propiedad Inmueble, p. 45-47. Impresos EMY 86 pp.

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Diferencias con la Hipoteca Común La diferencia esencial entre la hipoteca común y la de cédulas, consiste en esa irresponsabilidad del propietario. En el fondo, el dueño de la finca es el deudor, puesto que es quien se aprovecha o dispone del dinero obtenido por este medio; mas la ley, en el deseo de satisfacer las exigencias del tráfico, ha circunscrito al inmueble toda la responsabilidad, llegando a tal extremo la independencia entre la cosa y su dueño, que este último puede solicitar que las cédulas se expidan a su favor, por lo que llega a ser, en cierto modo, acreedor de su propio inmueble.5 De acuerdo con esto, es el propio dueño de la finca quien solicita la emisión de la cédula y cuando el Registro se la da, el dueño del inmueble puede utilizarla para garantizar cualquier préstamo u operación, sin necesidad de otorgar escritura hipotecaria (otra diferencia). Con este propósito, la cédula hipotecaria puede traspasarse por endoso en blanco y sin llenarlo puede transmitirse a otras personas (también difiere de la hipoteca común). De esta forma, entre el tenedor de la cédula y el dueño del inmueble podría no existir ninguna relación previa, existiendo una presunción (aunque no absoluta) de que el portador de la cédula es su propietario, y como tal está legitimado para hacer efectivo el crédito que ahí consta en contra del inmueble que sirve de garantía, sin que los endosantes ni el dueño del inmueble respondan en lo personal.6

EMISION DEL TITULO

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Brenes Córdoba, Alberto. Tratado De Los Bienes, Editorial Juricentro, 1981, pág. 162 Sentencia Nº 313 – 2001 TRIBUNAL SEGUNDO CIVIL, SECCIÓN PRIMERA .-San José, a las nueve horas cuarenta y cinco minutos del tres de agosto del dos mil uno.6

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Su fundamento legal está regulado en Art. 430 del C.C. y 79 y 80 del Reglamento del Registro Público y constituye en el acto posterior a la inscripción del documento de la cédula hipotecaria. El documento que se confecciona en papel de seguridad tiene que ser fiel reflejo de la inscripción del documento de cédula hipotecaria entre los aspectos más importantes que debe indicar dicho título son los que se indican en el Art. 430 C.C en concordancia con el Art. 77 del Reglamento del Registro Público: 1. Los datos necesarios para identificar la finca dada en garantía 2. Monto que importa el crédito de cédulas e indicación de las anteriores, si las hubiese. 3. Calidades de la persona a cuyo favor se extiende, fecha y lugar de pago. 4. Lo referente a prescripción Art. 430, inciso 4 CC. 5. Todos las demás condiciones del crédito e inscripción del gravamen.

CANCELACION Se realiza en escritura pública, junto con el testimonio de cancelación, se deben presentar las cédulas respectivas para su cancelación e incineración. Tal omisión será causal de cancelación de presentación (Art 439 CC , Art 50 inc c) y 83 del Reglamento del Registro Público). Se debe indicar en el (los) título (s) lo siguiente: “los mismos se endosan al Registro para su cancelación e incineración”, esto es necesario para que los títulos queden fuera de circulación en caso de extravío o robo y para que el Registro tenga la facultad con base en el endoso de proceder conforme al mismo. Los timbres se calculan igual que para la hipoteca común. La cancelación de la hipoteca de cédulas debe hacerse (art. 439 del Código Civil y art. 83 del Reglamento del Registro Público) además de por escritura pública, puede ser también por ejecutoria expedida en juicio ordinario, o bien, por

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la protocolización de la resolución en ejecución hipotecaria, por haberse rematado con base en ese crédito y los de grado inferior. Es improcedente la cancelación parcial con recibo de suma o en cuanto a la garantía (art. 83, inc. a, del Reglamento del Registro Público).

INTERRUPCION DE PRESCRIPCION Es un mecanismo muy usado en las hipotecas de cédulas y se da en dos sentidos. 1. Consiste en el reconocimiento expreso que hace el propietario de que la obligación existe por estar en toda su vigencia, así como la garantía que lo respalda 2. La otra forma de interrumpir la prescripción es precisamente con la gestión cobratoria, facultad que le asiste al acreedor o tenedor de la cédula hipotecaria. Ambos aspectos se encuentran regulados en el artículo 430 C.C, inciso 4 El acto de interrupción debe hacerse en escritura pública cuando es el propietario el que reconoce la existencia de la obligación y la garantía que lo respalda. En cuanto al cobro de derechos, paga 2.000 colones de derechos de Registro y en cuanto a timbres, únicamente paga timbre del Colegio y timbre de Archivo, según sea el monto del crédito. Con respecto a la gestión cobratoria, ésta se hace a través del mandamiento emitido por los Tribunales de Justicia. Es el caso cuando la alguna finca encontramos algún crédito de cédulas prescrito y en tiene anotaciones de mandamiento,

se

hace

necesario

estudiar

para

determinar

que

dichos

mandamientos no interrumpan la prescripción del crédito de cédulas.

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REPOSICION DE CEDULA HIPOTECARIA Por ser un título valor, la cédula hipotecaria que por alguna razón deja de existir materialmente, ya sea por pérdida, robo, destrucción parcial o total, se pueden pedir su reposición. Para ello, deberá cumplirse con los requisitos que establecen los artículos 708 y siguientes del Código de Comercio, que regula la reposición de títulos valores a la orden, entre los cuales se encuentra la cédula hipotecaria. Conforme a CRITERIOS REGISTRALES emitidos por la Dirección del Registro Público, dicha reposición debe ventilarse en sede judicial (Requisitos: Publicación de edictos, y la rendición de una garantía) El Juez respectivo, luego de valorar toda la prueba aportada, ordenará si es procedente y por resolución razonada la reposición del título de cédulas en los mismos términos que fue constituida la original, dejando ésta sin valor ni efecto legal, todo sin perjuicio de tercero de mejor derecho.

OTROS ASPECTOS RELATIVOS DE LA CEDULA HIPOTECARIA 1. Para poder constituir un crédito de cédulas se requiere que la finca esté libre de hipotecas comunes y condiciones resolutorias, sin embargo constituido el crédito se puede constituir otros créditos de cédulas o

la

hipoteca común Art 427 CC. 2. El valor de la cédula debe ser múltiplo de cien Art 430 CC. 3. Actualmente se constituyen tanto en moneda nacional como en moneda extranjera con ciertas restricciones 17 7

. Art 430 C.C La Sala Constitucional, mediante voto 0027-95 de 16:18 horas del 03 de enero de 1995, declaró: ... debiendo entenderse que las restricciones sobre suscripción de cédulas hipotecarias en moneda extranjera prescritas en el párrafo primero del artículo 430 del Código Civil, en su texto vigente, según la reforma de la Ley número 6965 del veintidós de agosto de mil

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4. Se dice que la cédula trabaja vencida en virtud de que la fuerza legal que tiene este tipo de título es que su plazo este vencido e exigible a la hora de darla en garantía. De ahí que en general, los plazos en créditos de cédulas sean cortos (un mes). 5. Una vez emitidos y entregadas las cédulas a su legítimo titular, son transmisibles por endoso. 6. Es común que en las escrituras de constitución de cédulas que el constituyente

y

beneficiario

del

título,

otorguen

poder

especial

generalmente al mismo notario que otorga para que éste firme y retire el título de cédula de la oficina de cédulas una vez inscrito el documento de constitución. En cuanto a la Expedición y entrega de la cédula hipotecaria: Inscrito el documento, el Registrador de Cédulas Hipotecarias entregará al interesado la cédula, en la cual constará su firma y la del dueño del mueble hipotecado o su legitimo representante. Dicho acto se hará hasta constar por escrito en un libro de entrega de cédulas que se llevará al efecto y el recibo será firmado por el funcionario y el interesado, o su apoderado.

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Con Respecto a los remates judiciales basados en títulos de cédulas hipotecarias debidamente regulados en el Artículo 434 C.C. para los efectos interesa “…. Quien tuviere el derecho de pedir el remate, podrá hacerlo con base en la cédula o cédulas en su poder ”En toda hipoteca de cédulas se tendrán por renunciados los trámites de juicio ejecutivo, y la base para el remate de la finca hipotecada será el valor de la primera hipoteca. Quien tuviere el derecho de pedir novecientos ochenta y cuatro, carecen de cualquier efecto contrario al señalado en el antecedente que anteriormente se transcribió. Es decir, que pueden emitirse cédulas hipotecarias, tanto en moneda nacional como extranjera, sin restricción, por lo que, debe además, anularse la frase de ese párrafo que dice: “...previa autorización del Banco Central.” 8

Art 79 Reglamento Registro Público; Así corrida la numeración por el Artículo 1° del Decreto Ejecutivo N° 28541, que adicionó los artículos 16 y 17, y ordenó correr la numeración por lo que este artículo pasó de ser 77 a 79)

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el remate, podrá hacerlo con base de la cédula o cédulas en su poder, independientemente de las que se encuentren en el de otras personas. Cuando el comprador deba recibir la finca libre de gravámenes, se pagará íntegramente al ejecutante su crédito si el monto del remate alcanzare a cubrir toda la emisión de las cédulas y cupones expedidos; en el caso contrario, se le pagará en proporción a su crédito. En uno y otro caso, el resto del precio quedará depositado para responder al pago de las cédulas y cupones no presentados en la ejecución, y se procederá a la cancelación del gravamen en el Registro. (Reformado por Ley 113 de 6 de julio de 1940).”9 En en el Artículo 439 C.C., inciso c) que indica:

“La cancelación de la hipoteca deberá hacerse: a)… b)… c) Por mandamiento expedido en ejecución hipotecaria en cuanto a la de grado inferior al gravamen que sirvió en base al juicio. En el primero y último casos junto con el documento inscribible deberá presentarse la cédula correspondiente para que el Registrador al firmar la cancelación, la incinere.

(Reformado por Ley 358 de 21 de agosto de

1941).” EN RESUMEN: Siempre que se estudie una protocolización de remate sobre fincas que contengan gravámenes de cédulas hipotecarias que no estén prescritas y aquel sea “libre de gravámenes hipotecarios”, se deben estudiar bien a fondo en virtud de que con seguridad se tendrá que pedir las cédulas para su cancelación, en cuyo caso, si no se presentaron las cédulas se le deberá cancelar la Artículo 434 Código Civil de Costa Rica

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presentación conforme al Artículo 439 C.C. Pero, si junto con la protocolización se presentaron cédulas para su cancelación e incineración, dicha protocolización deberá trasladarse al Partido de Cédulas Hipotecarias, aunque el origen de la protocolización no sea la cédula en sí.

ASPECTOS FISCALES En el desarrollo del trabajo hemos hecho referencia al valor fiscal que corresponde según sea el acto, entre otros tenemos que se pagan los siguientes tributos respectivos: derechos de Registro (art. 2, inc. c, de la Ley de Aranceles del Registro Público), timbre agrario, timbre municipal, timbre del Colegio de Abogados y timbre de Archivos Nacionales. Se advierte que la cancelación del crédito de cédulas, pagará únicamente los dos últimos timbres señalados. 10

Guía de calificación Registral. Registro Público de la Propiedad Inmueble, p. 45-47. Impresos EMY 86 pp.

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Conclusión Este trabajo refiere a un breve estudio de las cédulas hipotecarias, partiendo desde su concepto como algunos aspectos generales importantes de esta figura. De ahí que se puede concluir en que la descripción de la misma es en dos vertientes, una financiera y una legal; indicándose para la primera que, las cédulas hipotecarias son títulos destinados al mercado de capitales que están respaldados por garantías de hipotecas sobre inmuebles y que ofrecen mecanismos predeterminados de devolución e interés por el capital aportado. Desde el óptica legal, se puede describir indicando que Las cédulas hipotecarias se rigen por normas específicas contenidas en el Código Civil. Las cédulas hipotecarias, en principio, nacen con las características de los derechos reales de garantía. A través de ellas se constituye un derecho real sobre un bien inmueble, no solo para lograr acceso al crédito, sino que también se constituye en una garantía a favor del acreedor, con la particularidad de que el propietario del inmueble - a diferencia de la hipoteca, salvo que sea contenida - no queda obligado en forma personal. Es decir, se trata de un gravamen que recae exclusivamente sobre el bien (artículo 426 del Código Civil). Las cédulas hipotecarias no son tan comunes como sí lo son las hipotecas, ya que hay mucha gente que desconoce su funcionamiento, y a veces por seguir un patrón de costumbres es más requerida por la colectividad, sin embargo, puede decirse que la cédula hipotecaria es más segura en relación a la hipoteca común, ya que existe un título valor que representa la deuda, y no existe una escritura de hipoteca que grave el inmueble, cerrando mayormente la posibilidad de un fraude o estafa

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Bibliografía 1.

Primer compendio de temas registrales del Registro Público de Bienes Inmuebles, BRENES Sáenz Gerardo, DUARTE Bogantes Nuria, otros Noviembre 2002.

2. PROYECTO DE LEY: Aprobación del tratado para la creación e implementación de la hipoteca centroamericana entre las repúblicas de guatemala, el salvador, honduras, nicaragua, costa rica, panamá y república dominicana expediente n° 17.144 Asamblea Legislativa. 3. Guía de calificación Registral. Registro Público de la Propiedad Inmueble, Impresos EMY 86 pp. 4. Brenes Córdoba, Alberto. Tratado De Los Bienes, Editorial Juricentro, 1981. 5. Sentencia Nº 313 – 2001 TRIBUNAL SEGUNDO CIVIL, SECCIÓN PRIMERA .-San José, a las nueve horas cuarenta y cinco minutos del tres de agosto del dos mil uno 6. Voto 0027-95 Sala Constitucional, de 16:18 horas del 03 de enero de 1995 7. Código Civil de Costa Rica, 9ª edición, Editorial Investigaciones Jurídicas, S. A., San José, 2002. 8. Código de Comercio de Costa Rica, Editorial Investigaciones Jurídicas, S. A., San José, 14ª edición, set 2002.

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ANEXOS Cedula hipotecaria

NÚMERO ____: Ante mí, ____, Notario Público con oficina en la ciudad de ____, comparece____(nombre y apellidos del propietario de la finca), mayor, (estado civil completo), ____(ocupación u oficio), vecino de ____(domicilio exacto), portador de la cédula de identidad número____, actuando en su condición de____ con facultades de ____ cédula jurídica número ____, con domicilio social en ____, personería de cuya vigencia el suscrito Notario da fe con vista la inscripción practicada en el Registro de Personas Jurídicas bajo la Persona Jurídica número ____, y DICE: Que constituye a favor de su representada un crédito hipotecario por la suma de ____, moneda de los Estados Unidos de América, representado por ____ cédula de primer grado la (s) cual (es) devengará (n) un interés del ____ anual y será (n) pagadas el día ____ de ____ del año ____, en el domicilio de la compañía antes indicado. Que para responder al crédito expresado, hipoteca la finca inscrita en el Registro Público de la Propiedad, Partido de ____, matrícula número ____, que es terreno de ____ (naturaleza), situado en el distrito ____ del cantón ____ de la provincia de ____, con una medida de ____ decímetros cuadrados, plano catastrado número ____, y los siguientes linderos: Norte: ____; sur: ____; este: ____; y oeste: ____; sobre la cual no existen las inscripciones y condiciones expresadas en el artículo setenta y siete del Reglamento del Registro Público. Yo, el Notario advertí al compareciente, el valor y trascendencia legal de las renuncias y estipulaciones implícitas que envuelve la obligación que ha contraído, así como de que una vez transcurridos diez años del vencimiento del plazo para el pago, la cédula no surtirá efecto después de esa fecha en perjuicio de terceros, siempre que el Registro no manifieste circunstancias que impliquen gestión cobratoria o reconocimiento del crédito u otra interrupción de la prescripción y el Registrador, al inscribir nuevos títulos relativos al inmueble ahora gravado, hará caso omiso de tal gravamen. Es todo. Expido un primer testimonio para la sociedad. Leído lo escrito al compareciente, lo aprobó y juntos firmamos en la ciudad de ____, a las ____ horas del ____ de ____ del dos mil ____.

Cancelación Cédulas Hipotecarias

ESCRITURA NÚMERO____ Ante mí____ , Notario Público con oficina en la ciudad de ____, comparece el señor ____(nombre y apellidos), mayor, ____ (estado civil completo), ____(profesión u oficio), vecino de ____ (domicilio exacto), portador de la cédula de identidad número ____, y DICE: Que cancela totalmente la hipoteca de cédulas que consta inscrita en el asiento____ , tomo____ , secuencia, subsecuencia …, consecutivo …, representada por una cédula de ____ grado (o por cédulas de grado ____) garantizada (s) con la finca inscrita en el Registro de la Propiedad,

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Partido de____, matrícula de folio real número … , la cual deja libre de ese gravamen. Al efecto devuelve la cédula endosada en blanco, para su incineración en el Registro Público. ES TODO. Extiendo un primer testimonio para el compareciente. Leído lo escrito al compareciente, resulta conforme, lo aprueba y juntos firmamos en la ciudad de ____, a las ____ horas del ____ de ____ de ____ (firmas de notario y compareciente).

Engrose: Lo anterior es copia exacta de la escritura número____, visible al Folio____, del Tomo Número____, del Protocolo del suscrito Notario. Confrontada con su original resultó conforme y la expido como un primer testimonio en el mismo acto de su otorgamiento. ESCRITURA PÚBLICA DE CÉDULAS HIPOTECARIAS NUMERO SETENTA Y CUATRO- DOS. Ante nosotros, RICARDO CORDERO BALTODANO Y HERNAN CORDERO BALTODANO, Notarios Públicos con oficina en Barrio don Bosco, de la Sala Garbo cien metros al este, Cordero & Cordero, Abogados, de paso por Cañas, actuando en el protocolo del primero, comparecen los señores (i) JUAN CARLOS ORTIZ VARGAS, mayor de edad, soltero, Administrador de Empresas, vecino de Liberia, Guanacaste, cédula de identidad número uno- mil veintiocho- ciento ochenta y dos, en su carácter de apoderado general limitado a las suma de novecientos mil dólares, moneda de curso legal de los Estados Unidos de América o su equivalente en colones al momento de su actuación, con facultades suficientes para este acto, de la sociedad FINANCIERA DESYFIN SOCIEDAD ANONIMA, domiciliada en San Pedro de Montes de Oca, La Paulina, cien metros al este de la Rotonda de Betania, cédula jurídica número tres- ciento uno- ciento treinta y cinco mil ochocientos setenta y uno, personería de la cual los suscritos Notarios damos fe y hacemos constar que se encuentra vigente con vista en el Registro de Personas Jurídicas del Registro Público, bajo el tomo quinientos setenta y uno, asiento cuarenta y cuatro mil doscientos cuarenta y seis, consecutivo uno, secuencia dos y de la personería de su apoderado de la cual los suscritos Notarios damos fe y hacemos constar que se encuentra vigente con vista en el Registro de Personas Jurídicas del Registro Público al tomo quinientos sesenta y ocho, asiento ochenta y nueve mil noventa y cinco, consecutivo cero uno, secuencia cero uno y (ii) el señor JOSE MANUEL APUY ALFARO, mayor, casado una vez, comerciante, vecino de Guanacaste, Cañas, setenta y cinco metros al sur del Almacén Importadora Monge, cédula de identidad número cinco- ciento cincuenta- quinientos sesenta, en su condición de Presidente con facultades de Apoderado Generalísimo sin límite de suma de la sociedad domiciliada en Guanacaste,

Cañas,

misma

dirección

de

su

apoderado

de

la

sociedad

denominada

CASABLANCA CLUB BED & BREAKFAST S.A., cédula de persona jurídica tres-ciento unodoscientos ochenta y cuatro mil veintitrés. Los suscritos notarios damos fe de la existencia y vigencia de la sociedad representada y de la personería de su Presidente, con vista del Registro

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Mercantil, al tomo mil trescientos setenta y nueve, folio treinta y cinco, asiento treinta y cinco, y DICEN: Primero: DE LA CANCELACIÓN DE HIPOTECA: Manifiesta el apoderado de FINANCIERA DESYFIN S.A., que por haber recibido su representada la totalidad del capital adeudado más intereses cancela totalmente la hipoteca de segundo grado que pesa sobre las fincas del partido de Guanacaste, folio real matrículas DIECIOCHO MIL SETECIENTOS CUARENTA Y DOS- CERO CERO CERO, que se describe así: terreno construido con un local comercial, situada en el distrito primero Cañas, cantón sexto Cañas de la provincia de Guanacaste, lindante al norte: José Mnauel Apuy Achio y Distribuidora Comercial M y Mo, sur: Electro EME de Cañas S.A., este: calle pública con tres metros y veintiún centímetros de frente, oeste: Wedel Guzmán Murillo, con una medida de ciento cuarenta y seis metros con setenta y un decímetros cuadrados, y que se identifica con el plano catastrado número G- cero siete cuatro dos dos tres cero- dos mil uno y TRECE MIL CIENTO SESENTA Y NUEVE- CERO CERO CERO, que se describe así: terreno para construir con una casa, situada en el distrito primero Cañas, cantón sexto Cañas de la provincia de Guanacaste, lindante al norte: José Mnauel Apuy Achio, sur: Abelardo Ajun López, este: calle pública con un frente de trece metros con sesenta centímetros lineales, oeste: Carmen María Li Jen, con una medida de trescientos ochenta metros con noventa y nueve decímetros cuadrados y que se identifica con el plano catastrado número G- cero cero cuatro ocho ocho siete seis- mil novecientos noventa y dos, inscritas en el Registro Público de la Propiedad, al tomo: quinientos sesenta y nueve, asiento: setenta y un mil novecientos cuarenta y dos, consecutivo: cero uno, secuencia: cero cero cero dos, subsecuencia: cero cero uno, liberando de la responsabilidad a las exdeudoras. Segundo: DE LA CONSTITUCIÓN DE LAS CÉDULAS HIPOTECARIAS: Manifiesta el compareciente APUY ALFARO, que en la condición dicha constituye dos créditos hipotecarios de cédulas a favor de FINANCIERA DESYFIN S.A. de la siguiente forma: a) Un crédito por la suma de DOS MILLONES DE COLONES, representado por una cédula hipotecaria de SEGUNDO GRADO sobre la finca del partido de Guanacaste, folio real matrícula número DIECIOCHO MIL SETECIENTOS CUARENTA Y DOS- CERO CERO CERO, descrita en el punto primero de esta escritura y b) Un crédito por la suma de DOS MILLONES DE COLONES, representado por una cédula hipotecaria de SEGUNDO GRADO sobre la finca del partido de Guanacaste, folio real matrícula número TRECE MIL CIENTO SESENTA Y NUEVECERO CERO, descrita en el punto primero de esta escritura. Tercero: Las cédulas hipotecarias que se constituyen en este acto serán pagadas en las sucursal de Financiera Desyfin S.A., ubicada Guanacaste, Liberia (Do it Center), el día treinta y uno de agosto de dos mil diecinueve

y

devengaran intereses corrientes a la Tasa Básica Pasiva del Banco Central de Costa Rica más diez puntos porcentuales, siendo la tasa actual de once punto cincuenta por ciento. Dicha tasa será variable, revisable y ajustable cada tres meses. Los intereses moratorios serán iguales a los corrientes más seis puntos porcentuales. Cuarto: Manifiesta el representante de la sociedad deudora que sobre las fincas que se constituyeron las cédulas hipotecarias de segundo grado no pesa ninguna de las inscripciones y condiciones a las que se refiere el artículo setenta y siete

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inciso b) del Reglamento del Registro Público. Quinto: Se acuerda por todas las partes que cualquier tipo de mejora realizada por la sociedad deudora, la propietaria o terceros, que sobrevenga en las fincas aquí gravadas, o cualquier exceso de cabida, queda incluido en la garantía hipotecaria que se constituye en este acto. Sexto: Manifiesta ahora el compareciente APUY ALFARO, en su referida condición que otorga poder especial a los señores HERNÁN CORDERO BALTODANO, mayor, casado una vez, abogado, vecino de San José, barrio don Bosco, cien este de la Sala Garbo, segundo piso, Cordero & Cordero Abogados, cédula de identidad uno- novecientos diez- cero dieciséis y/o MARIANA ALFARO SALAS, mayor, soltera, abogada, vecina de barrio don Bosco, cien este de la Sala Garbo, segundo piso, Cordero & Cordero Abogados, cédula de identidad uno- mil doscientos sesenta y nueve- novecientos ochenta y ocho, a efecto de que cualquiera de los dos, en su nombre proceda a firmar las cédulas hipotecarias que en este acto se constituyen. Sétimo: Manifiesta ahora el compareciente Ortiz Vargas y dice que en su condición de apoderado de Financiera Desyfin S.A. otorga poder especial a los señores HERNÁN CORDERO BALTODANO y/o MARIANA ALFARO SALAS, ambos de calidades y generales anteriormente citadas, a efecto de que cualquiera de los dos firme los asientos correspondientes y retire en su nombre las cédulas hipotecarias que en este acto se constituyen. Octavo: Queda entendido que la Acreedora en cualquier momento podrá realizar las inspecciones y avalúos que considere pertinentes con el fin de determinar el valor de mercado de las fincas aquí hipotecadas, corriendo los costos de los avalúos e inspecciones a cargo del deudor. Novena: Los suscritos Notarios advertimos a los otorgantes del valor y trascendencia legal de todas las obligaciones implícitas contraídas en esta escritura, así como del valor y la trascendencia legal de la disposición contenida en el artículo cuatrocientos treinta inciso cuarto del Código Civil vigente, que literalmente dice: “Si se han pasado más de diez años desde el vencimiento del plazo para el pago, la cédula no surtirá efectos después de esta fecha en perjuicio de terceros, siempre que el Registro no manifieste circunstancias que impliquen gestión cobratoria o reconocimiento del crédito u otra interrupción de la prescripción. El registrador, al inscribir nuevos títulos relativos a la finca respectiva, hará caso omiso de tal gravamen.” Décima: DE LA CONSTITUCIÓN DEL CRÉDITO HIPOTECARIO:

Continúa manifestando el compareciente APUY ALFARO, que su

representada se constituye deudora de FINANCIERA DESYFIN S.A., domiciliada en San Pedro de Montes de Oca, La Paulina, cien metros al este de la Rotonda de Betania, cédula jurídica número tres- ciento uno- ciento treinta y cinco mil ochocientos setenta y uno por la suma de VEINTE MIL COLONES, que ha recibido su representada en arrendamiento de dinero en efectivo de acuerdo con las siguientes condiciones: PLAZO: El plazo del presente crédito es de diez años contados a partir del día treinta y uno de agosto de dos mil nueve, sea hasta el día treinta y uno de agosto del año dos mil diecinueve. DE LA FORMA DE PAGO: La forma de pago será el principal e intereses en un solo pago al vencimiento del plazo, sea el día treinta y uno de agosto del año dos mil diecinueve. El presente crédito no podrá ser cancelado en forma anticipada. DE LOS INTERESES: El presente crédito devengará intereses corrientes equivalentes a la Tasa Básica Pasiva del Banco

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Central de Costa Rica más diez puntos porcentuales, siendo la tasa actual de once punto cincuenta por ciento. Dicha tasa será variable, revisable y ajustable cada tres meses. Los intereses moratorios serán iguales a los corrientes más seis puntos porcentuales. DEL INCUMPLIMIENTO: La falta de pago al principal e intereses, el incumplimiento de cualquier otra cláusula del presente convenio, así como si se presentare alguna causa imputable al deudor que dificulte o impida la inscripción de este documento en el Registro Público, facultará al acreedor a dar por vencido el plazo y tener por líquida y exigible la totalidad de la deuda para proceder a su cobro en la vía judicial. En garantía de pago al principal, intereses corrientes y moratorios y ambas costas de una eventual ejecución, se impone: a) Hipoteca de TERCER GRADO sobre la finca del partido de Guanacaste, matrícula folio real DIECIOCHO MIL SETECIENTOS CUARENTA Y DOS- CERO CERO CERO, descrita en el punto primero de esta escritura, la cual responderá en cuanto a capital por la suma de diez mil colones y responderá además en cuanto a intereses y costas de una eventual ejecución y b) Hipoteca de TERCER GRADO sobre la finca del partido de Guanacaste, matrícula folio real TRECE MIL CIENTO SETENTA Y NUEVE- CERO CERO CERO, descrita en el punto primero de esta escritura, la cual responderá en cuanto a capital por la suma de diez mil colones y responderá además en cuanto a intereses y costas de una eventual ejecución. Cualquier tipo de mejora realizada por la sociedad deudora, la propietaria o terceros, que sobrevenga en las fincas aquí gravadas, o cualquier exceso de cabida, queda incluido en la garantía hipotecaria que se constituye en este acto. Para el caso de remate, se fija la base en la suma adeudada por el deudor

al

momento

del

cobro,

de

conformidad

con

la

manifestación

del

acreedor.

NOTIFICACIONES CONTRACTUALES: Que sin perjuicio de la renuncia al domicilio, para efectos del capítulo segundo de la Ley de Notificaciones Judiciales número ocho mil seiscientos ochenta y siete del cuatro de diciembre del dos mil ocho publicado en la gaceta del veintinueve de enero del dos mil nueve, el deudor señala como domicilio contractual para atender notificaciones judiciales el siguiente: Guanacaste, Cañas, setenta y cinco metros al sur del Almacén Importadora Monge. El deudor declara conocer y aceptar que el domicilio señalado se le notificará las resoluciones judiciales previstas por el artículo diecinueve de la citada Ley de Notificaciones Judiciales. El deudor declara que el domicilio para atender notificaciones antes señalado es real y existente y ha sido consignado correctamente. Asimismo, declara que corresponde a su casa de habitación y que en caso de que este cambie con posterioridad a la fecha de este documento, se obliga a comunicar el cambio por escrito al acreedor. Asimismo, declara que entiende y acepta expresamente que en caso de que el domicilio contractual aquí señalado para atender notificaciones judiciales hubiese cambiado y dicho cambio no se hubiera comunicado por escrito al acreedor, o si el deudor por notificar no se localiza en el lugar originalmente señalado, o si se encuentra cerrado en forma definitiva o resultare incierto, impreciso o inexistente, el notificador así lo hará constar y sin más trámite, se procederá a nombrarle curador procesal. - Expedimos un primer testimonio para Financiera Desyfin S.A, con las formalidades legales y fiscales. Conocemos a los otorgantes y

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firmamos en la ciudad de Cañas, a las doce horas del veinticinco de setiembre del dos mil nueve. ---ILEGIBLE---ILEGIBLE--- LO ANTERIOR ES COPIA Y PRIMER TESTIMONIO DE LA ESCRITURA NÚMERO SETENTA Y CUATRO -DOS, VISIBLE A FOLIO CIENTO CATORCE FRENTE DEL TOMO SEGUNDO DEL PROTOCOLO DEL NOTARIO RICARDO CORDERO BALTODANO. TASO DERECHOS DE REGISTRO Y LA EXPIDO PARA EL INTERESADO EN EL MISMO ACTO DE OTORGAR LA MATRIZ. CONFRONTADA CON SU ORIGINAL RESULTO CONFORME E IGUAL.

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