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BIENES Y DERECHOS REALES Prólogo El Derecho Civil es una rama del Derecho Privado que se ocupa de regular y condicionar las relaciones que se dan entre el estado, la capacidad de las personas con respecto a su propiedades, es decir, a todos aquellos bienes que se encuentren en el mercado y sean susceptibles de estimación económica. El Derecho Civil se vale de distintas herramientas, las cuales serán analizadas en el presente estudio, para poder identificar las relaciones entre las personas y los individuos con los que se interactúe, así como la situación en la que se de el conflicto para que el resultado de cada uno de los casos específicos, sea el más benéfico y justo. Dicho de otro modo, el Derecho Civil busca dar a cada quien lo que merece, en la medida en la que la ley lo permita. Este estudio tiene como finalidad analizar las distintas situaciones en las que se recurre al Derecho Civil, en cuanto al tema de Bienes Y Derechos Reales, para saber cómo proceder en los rubros de Patrimonio, Derechos Reales y Personales, concepto y clasificación de Bienes, Propiedad, Copropiedad, Condominio, Usufructo, Acción reivindicatoria y Prescripción El autor de este estudio incluye conceptos dados por grandes estudiosos de la materia como Ernesto Gutiérrez y González, Rafael Rojina Villegas, Jorge Alfredo Domínguez Martínez, Jorge Mario Magallón Ibarra, entre otros y de igual manera incluye algunas puntualizaciones propias que enriquecieron su ejercicio de forma que logra ampliar la interacción entre el texto y la postura que se puede tener ante él por parte del lector, aportando una nueva visión a lo dicho por los autores ya mencionados. El resultado que puede ofrecer involucró un arduo trabajo, con el que se busca ampliar el conocimientos del Derecho Civil, involucrándose de una forma conciente, es decir, produciendo un estudio en el que no sólo se encuentren las diversas posturas de un mismo tema sino que busca hacerlas converger para mostrar la condición en la que se encuentra el concepto de Derecho Civil , actualmente, para este fin recurre a las Teorías Clásicas para entender su origen, analiza las distintas propuestas para observar sus desarrollo y aporta opiniones oportunas para completar el ejercicio de investigación de la cuestión , desarrollo, contradicciones y críticas de la misma, contribución y conclusión. Por lo que se puede mirar a este estudio como completo, productivo y provechoso en cuanto a conocimiento y aprendizaje de la ciencia jurídica. Se agradece un trabajo en el que se pueda observar este tipo de desarrollo en cuanto despliegue y tratamiento de la información; logró reunir gran parte de los elementos constitutivos de la materia, por lo que puede considerarse un buen material de apoyo y estudio para esta asignatura. Elizabeth Arreguín México D.F ,23 de Mayo de 2009.

CAPÍTULO I PATRIMONIO

1).-Concepto: Es un conjunto de bienes, derechos y obligaciones, valuables en dinero y que constituyen una universalidad jurídica o de derecho. En esta virtud, analizaremos algunos de las teorías que diversos autores han hecho acerca del patrimonio, pero, primero definiremos la palabra patrimonio, que proviene de pater (padre) y “patrimonium” que significa: “bienes que se heredan de los ascendientes, o los bienes propios que se adquieren por cualquier título. También se identifica la palabra patrimonio, con el vocablo riqueza”, en Roma, era sólo aplicable a los ciudadanos romanos, debemos recordar que para los romanos no todos eran personas, se debían cumplir ciertos requisitos, esto, según Huber Olea, es: …El patrimonio es un atributo de la personalidad(…)en el Derecho Romano únicamente el individuo que contase con el Status Libertatis (no ser esclavo), Status Civitatis (ser ciudadano romano) y Status Familiae (no estar sometido a Patria Potestas), o en otras palabras, solamente los Paterfamilias eran consideradas como personas, y por ende eran los únicos que tenían un patrimonio, lo que está plenamente acorde con el principio de que todo lo que adquieren los miembros de la domus, lo hacen para el jefe familiar…el patrimonio desde su origen sólo corresponde a estos monarcas domésticos(…)Se denomina patrimonio a la suma de derechos y obligaciones que tiene una persona sobre determinados bienes, sólo impropiamente se le puede denominar a estos bienes patrimonio, pues el verdadero patrimonio consiste en la facultades y carga, no en los objetos” La primera tesis acerca del patrimonio fue elaborada por Aubry y Rau, la cual establece que es; “el conjunto de los derechos y las obligaciones de una persona, apreciables en dinero, considerados formando una universalidad de derecho”. Esto significa que, el patrimonio es una entidad abstracta, distinta de los bienes y los derechos que la integran, en esta virtud, estos últimos elementos pueden cambiar, aumentar o disminuir e inclusive desaparecer totalmente, sin que esto signifique que el patrimonio desaparezca, pues el patrimonio está unido a una persona de por vida, de ésta que es llamada Teoría Clásica, podemos establecer que: a).-Sólo las personas pueden tener patrimonio.- Pues únicamente ellas tienen capacidad de poseer derechos y obligaciones, aquí debemos hacer notar que no nos referimos exclusivamente a personas físicas, sino también a las personas morales, pues ellas de igual manera pueden tener un patrimonio. b).-Toda persona tiene necesariamente un patrimonio.- Esto, en base a lo que se estableció anteriormente, pues podríamos considerar al patrimonio como una bolsa vacía, en la cual existen, además de los bienes presentes, in actu, también los bienes in potentia o por adquirir, e inclusive, no tener ni bienes ni derechos de ninguna suerte y hasta no tener más que deudas. Sin embargo, se tiene un patrimonio. Patrimonio no significa riqueza. c).-Una persona puede tener sólo un patrimonio.- Esto debido a que es una emanación de la persona y es indivisible, pues forma una masa única. d).-El patrimonio es inseparable de la persona.- Esto significa que una persona no puede enajenar ni separase totalmente de su patrimonio, porque como ya establecimos, es una emanación de la personalidad

y al hacerlo, sería como si pudiera separarse de la personalidad. 2).-Críticas de la Teoría Clásica.- La Teoría Clásica presenta diversas situaciones que deben ser analizadas con mayor profundidad, pues, sus postulados van en contra de lo que en realidad se ejecuta. a).- Una de las críticas más importantes, se basa en el supuesto de confundir patrimonio con capacidad, pues, al afirmar que, en el patrimonio también hay susceptibilidad de adquirir bienes futuros, se exagera el lazo entre personalidad y patrimonio de tal manera que reduce éste solamente a la aptitud para poseer. Esto, Gutiérrez y González lo resume así: “La persona siempre tiene capacidad para adquirir bienes, pero esa aptitud de adquirir no es el patrimonio. Puede (…) no tener en un momento dado, patrimonio, y sí, se tiene capacidad para adquirir bienes, capacidad que al ejercitarse determinará de nuevo la existencia de un patrimonio” b).- La segunda crítica hacia la Teoría Clásica, se gesta, en la consideración de que una persona puede tener sólo un patrimonio, esto recogiendo el Artículo 1678 del Código Civil, que estipula que; “La aceptación en ningún caso produce confusión de los bienes del autor de la herencia y de los herederos, porque toda herencia se entiende aceptada a beneficio de inventario, aunque no se exprese”, lo cual nos hace entender que, al recibir una herencia, se tienen dos patrimonios, el propio y el que se es heredado, éste se unirá a aquél, hasta que se haya ejercido el beneficio de inventario, pues, siguiendo a Gutiérrez y González, los acreedores sólo deben cobrarse con el patrimonio del de cujus, esto es, si el patrimonio de éste no alcanza para pagar sus deudas, los acreedores no podrán cobrar, por lo tanto, los patrimonios no se confundirán hasta que se hayan liquidado las deudas y quede algún bien. Esto es; al momento de recibir una herencia, se tienen dos patrimonios, los cuales posteriormente se confundirán o no, dependiendo de la situación del pasivo que arrastre el patrimonio heredado. Y si seguimos la teoría de Planiol y Ripert, puede haber no sólo dos patrimonios al mismo tiempo, estos autores manifiestan que puede haber, además; “el patrimonio del ausente después de la entrega definitiva; aquellos bienes que, bajo el régimen dotal constituyen la dote, considerado por la jurisprudencia como formando un pequeño patrimonio en el patrimonio de la mujer, etc.”O “el patrimonio familia, régimen de sociedad conyugal, patrimonio del ausente, patrimonio hereditario, patrimonio del concursado o quebrado” éstos últimos recogidos de Rojina Villegas. c).-La tercera crítica se basa en el razonamiento de la inalienabilidad, en el cual se establece que nunca se podrá enajenar ni desprender al cien por ciento del patrimonio, este principio se contradice mediante el Artículo 2332 de nuestro Código Civil que a la letra transcribo: “Artículo 2332. Donación es un contrato por el que una persona transfiere a otra, gratuitamente, una parte o la totalidad de sus bienes presentes”, con sustento en este artículo, podemos fijar el hecho de que es posible desprenderse totalmente del patrimonio, pero, al analizar el Artículo 2346, el cual nos constriñe a reservar en propiedad o en usufructo lo necesario para vivir, podemos establecer que este razonamiento es válido, conforme a lo que estipula la Ley. d).- La cuarta crítica cuestionable, es acerca de que una persona siempre tiene un patrimonio, podemos ejemplificar esto con los niños expósitos, mal llamados, niños de la calle, pues estos niños, no cuentan con ningún bien, derecho o carga, no cuentan ni siquiera con un nombre, pues éste les es asignado por un juez, mediante decisión administrativa, por lo tanto, no tienen, ni han tenido un patrimonio, pero no hay una imposibilidad para que posteriormente tengan

uno. 3).-Elementos del patrimonio: El patrimonio está compuesto por un elemento pasivo y un elemento activo, donde el primero está compuesto por las obligaciones y cargas, que deben ser apreciables en dinero, el segundo se forma por los derechos y los bienes, que deben también tener un valor pecuniario, a la diferencia entre el activo y el pasivo se le denomina haber, si es que el primero es mayor al segundo y déficit, si es caso contrario, esta diferencia nos permite determinar la solvencia y la insolvencia patrimonial. El Artículo 2166 de nuestro Código Civil, establece “Artículo 2166. Hay insolvencia cuando la suma de los bienes y créditos del deudor, estimados en su justo precio, no iguala al importe de sus deudas. La mala fe, en este caso, consiste en el conocimiento de ese déficit” Debemos remarcar que los derechos y las obligaciones deben ser apreciables en dinero, porque, yendo en contra de lo que Gutiérrez y González pensaba, los que él designó como Derechos de la personalidad, y los cuales están estipulados en el Código Civil de Tlaxcala, en el Artículo 1402, que aquí transcribo, son: “Artículo 1402. Enunciativamente se consideran componentes del patrimonio moral, el afecto del titular del patrimonio moral por otras personas, su estimación por determinados bienes, el derecho al secreto de vida privada, así como el honor, el decoro, el prestigio, la buena, reputación y la cara e integridad física de la persona misma”, y todos estos derechos no tienen una repercusión jurídica directa en el patrimonio, se requiere que un tercero viole éstos derechos para que tengan dicha repercusión. Para definir esto, pondremos un ejemplo: Ptolomeo, se ve en la penosa necesidad de solicitarle un préstamo de una cantidad considerable a Copérnico, y como son grandes amigos, éste no le pide ninguna garantía a Ptolomeo, por lo que Copérnico se convierte en acreedor quirografario. El tiempo pasa y Copérnico le pide a Ptolomeo el pago de la deuda y Ptolomeo se niega a pagar, más no es por falta de ganas sino porque no cuenta con la cantidad que le fue prestada, es más, resulta que el préstamo que recibió era para poner un gran negocio, pero éste falló y ahora está en banca rota. Siguiendo la idea de que el deudor responde con su patrimonio frente a un acreedor quirografario, si mantenemos la tesis de que el patrimonio también es moral, podríamos cobrarle a Ptolomeo con su honor, su decoro, su prestigio, pero, eso no traería beneficio alguno sobre la deuda que tiene con Copérnico. Es por eso que nos adherimos a la teoría de que el patrimonio debe ser imperativamente de carácter pecuniario. 4).-Doctrina moderna del patrimonio-afectación. Esta doctrina, deslinda el vínculo tan fuerte que tiene la Teoría Clásica entre el patrimonio y la personalidad, sin desaparecerlo, pues en nuestro Derecho, aún no se concibe el patrimonio sin dueño, como lo permite el Derecho alemán. Se le conoce como patrimonio-afectación porque se basa en la afectación hacia un fin económico que tienes ciertos bienes que constituyen una universalidad, mas no a la personalidad del titular de éstos, esto es:“una universalidad que descansa sobre la común destinación de los elementos que lo componen, o, con más exactitud, un conjunto de bienes y de deudas inseparablemente ligados, y que estando, afectos a un fin económico, hasta que no se practique la liquidación, no resulta su verdadero valor activo” En consecuencia, esta teoría, permite la tenencia de dos o más patrimonios al mismo tiempo,

pues define que cualquier conjunto de bienes con una afectación hacia un fin, sea llamado patrimonio. Y Rojina Villegas lo perfecciona, encausándolo hacia el área jurídica, escribiendo que es: …un conjunto de bienes, derechos, y obligaciones, afectados a la realización de un fin jurídicoeconómico que le da autonomía propia y que permite la existencia de un régimen jurídico especial, para darle también fisonomía distinta en el derecho, a esa masa autónoma de bienes(…)cuando el fin es jurídico-económico, es decir, cuando la separación dentro del patrimonio ordinario de la persona la regula el derecho, para conseguir una finalidad tanto jurídica como económica, y crea una institución especial para este fin, organizando un régimen también distinto, encontramos el patrimonio de afectación. Como ejemplo de esto, encontramos; el patrimonio familiar o la sociedad conyugal, pues son instituciones creadas especialmente por el derecho, con un régimen distinto y con un fin jurídico-económico, que permite tener dos patrimonios, pues se tiene el patrimonio personal del individuo, el cual no está obligado a incluir ni en la sociedad conyugal ni en el patrimonio familiar, conservando el personal y adquiriendo el segundo a un mismo tiempo.

CAPITULO IV DERECHO REAL DE PROPIEDAD “El Estado existe o se justifica porque hace posible la propiedad privada” John Locke Para comenzar con el estudio del derecho real de propiedad, haremos una puntualización: El artículo 27 constitucional, es el que regula en materia federal la propiedad, estableciendo una disposición importantísima a este respecto, pues estipula que la propiedad de todas las tierras y aguas que se encuentren dentro del territorio nacional, son propiedad del Estado, y es éste el que las transmite a los particulares, creándose así, la propiedad privada. Establecido este punto, podemos continuar con el estudio de la propiedad. 1).- Definición: Este derecho es, quizá, el más importante de todos los que tenemos, pues es el más amplio, el que da un poder absoluto sobre el bien, y aunque, los romanos no estructuraron definición alguna acerca de la propiedad, transcribiremos un concepto que fue realizado en una Instituta de Justiniano y que recoge Magallón Ibarra: “Quarandum enim rerum dominium nanciscimur jure naturali; quod sicut diximus, apellatur ius gentium quarandum iure civili. Adquirimos el dominio de algunas cosas por el derecho natural, llamado, como hemos dicho, derecho de gentes; y de otras por derecho civil”, comprendemos, al analizar esta definición, que los romanos concebían nuestra actual propiedad como dominio, pues éste era el poder jurídico pleno que se tenía sobre la cosa. Ahora recogeremos la definición que nos da Huber Olea acerca de la propiedad en Roma: La propiedad puede ser definida como el derecho que tiene una persona sobre una cosa, y que le faculta para sacar el mayor beneficio que dicho objeto puede aportar; en otras palabras, es el

señorío más general que puede ejercerse sobre una cosa, por ende es la propiedad el poder más amplio que existe en el ámbito jurídico, que sin embargo fue condensado (…) en cuatro derechos inherentes en aquel que ejerce el dominio y del que goza sobre aquello que le pertenece; dichas facultades inmanentes al dominio son a saber: I) Ius Utendi, que entraña el derecho de utilizar la cosa que se tiene en propiedad; II) Ius Fruendi, que es la posibilidad de servirse de los frutos que el objeto produzca; III) Ius Abutendi, que es la prerrogativa del propietario de servirse de la cosa que le pertenezca hasta agotarla. Gracias a esta facultad el dueño puede vender o incluso destruir el objeto, y; IV) Ius Vindicandi, que entraña la posibilidad del propietario para que en el caso de que se vea privado de aquello que le pertenece, pueda, gracias a este derecho, reclamar que cualquier tercero que lo tenga en su poder se lo devuelva. Los romanos manejaban los tres derechos que están incluidos actualmente en el derecho real de propiedad, el derecho de uso, el derecho a los frutos y el derecho a disponer del objeto, y dentro de estos derechos, incluían un cuarto, el cual, actualmente es llamado, acción reivindicatoria, empezaremos ahora a analizar la propiedad como la utilizamos en la actualidad. Nuestro Código establece en el art. 830 que “El propietario de una cosa puede gozar y disponer de ella con las limitaciones y modalidades que fijen las leyes”, encerrando en ella, toda la generalidad de la propiedad, pero que a simple vista no aparece, motivo por el cual tendremos que explicarlo con mayor profundidad. Bonnecase escribe: “es el derecho real tipo, en virtud del cual, en un medio social dado, y en el seno de una organización jurídica determinada, una persona tiene la prerrogativa legal de apropiarse, por medio de actos materiales o jurídicos, toda la utilidad inherente a una cosa mueble o inmueble,” dicha definición, si bien ya nos da una perspectiva más amplia, a nuestro parecer, sigue carente de algunos datos, por lo que ahora tomaremos la de Rojina Villegas, la cual es: “el poder jurídico que una persona ejerce en forma directa e inmediata sobre una cosa para aprovecharla totalmente en sentido jurídico, siendo oponible este poder a un sujeto pasivo universal por virtud de una relación que se origina entre el titular y dicho sujeto.”Esta última, parece que nos brinda las características esenciales de la propiedad, pero es la definición de Domínguez Martínez la que nos parece más completa, siendo: “el poder jurídico (derecho real) que su titular ejerce directa e indirectamente sobre una cosa y con exclusión de terceros, que le permite su aprovechamiento total en sentido jurídico porque puede usarla, disfrutarla y disponer de ella sin más limitaciones y modalidades que las establecidas por la ley”. De dichas definiciones, discernimos: que la propiedad es un derecho real que permite a una persona, tener el poder absoluto sobre un bien, esto es, enajenarlo, usufructuarlo, transformarlo, e incluso destruirlo, y que le confiere la titularidad sobre los frutos que genere ese bien, sean naturales, civiles o industriales, siendo erga omnes, siempre bajo las limitaciones que estipula la ley. Esta oponibilidad a terceros se ve reflejada en el art. 831 del Código Civil, el cual establece: “Articulo 831. La propiedad no puede ser ocupada contra la voluntad de su dueño, sino por causa de utilidad pública y mediante indemnización”, esto es, solamente el Estado podrá realizar dicha ocupación mediante expropiación, para todo aquel que intente ocupar la propiedad existen acciones que el titular podrá ejercer, a fin de recuperar su derecho.

Planiol y Ripert están en desacuerdo con que solamente existe absolutismo en la propiedad, pues afirman que tiene otros dos caracteres, siendo éstos más importantes, la exclusividad y la perpetuidad. La exclusividad se refiere a que dicho derecho es utilizable sólo por el titular del mismo, éste puede impedir que el sujeto pasivo universal haga uso del objeto de su propiedad, aún cuando de ello no derive perjuicio alguno para el titular. La perpetuidad se basa en el innegable hecho: el derecho de propiedad no prescribe, esto es, mientras el titular no transfiera por un acto volitivo su derecho de propiedad, siempre tendrá éste. Nos adherimos a dicha concepción y afirmamos que el derecho real de propiedad es absoluto, exclusivo y perpetuo. 2).- Medios de adquirir la propiedad: Para adquirir la propiedad de una cosa se requiere de un hecho o acto jurídico que la ley establece el cual permite que una persona adquiera el dominio de una cosa o un bien. La clasificación de estos medios se basa en sus orígenes y causas y son catalogados por Domínguez Martínez en: a).- Por su origen, b).- Por la extensión de su objeto, c).- Por la situación jurídica que al respecto guarde el adquirente y d).- Según el momento de la adquisición. a).- Por su origen: De acuerdo a esta clasificación se subdividen en dos tipos, a título originario o adquisiciones primitivas y a titulo derivado o adquisiciones derivadas, siendo las primeras, aquellas que no han estado en ningún patrimonio anteriormente, esto es que no han sido propiedad de alguien y que el que adquiere es el primer ocupante y titular de la misma, algunas de las formas de adquirir la propiedad de esta manera son: por la accesión, situación regulada en el Código y que conviene “ARTICULO. 886. La propiedad de los bienes da derecho a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora natural y artificialmente. Este derecho se llama de accesión.” O bien por el descubrimiento de un tesoro, siempre en el marco de lo que instituye la ley. Las adquisiciones a título derivado, son aquellas en las que el bien ya ha tenido previo dueño y ha estado en patrimonio anterior, siendo representativas de ello, cualquier contrato traslativo de propiedad, los cuales pueden ser, la compraventa, la herencia, la adjudicación, entre otros. b).- Por la extensión de su objeto: Los medios de adquisición en este supuesto son de dos maneras, a título universal y a título particular. La transmisión a título universal, se manifiesta cuando se adquiere todo o una parte alícuota de un patrimonio. La transmisión a título particular va expresado en los actos en los que la propiedad es adquirida sobre el o los bienes ya determinados, un ejemplo de esto sería: “al fin el papá del ansioso muchacho se decidió y ha resuelto heredarle la tan deseada cheyene, pero a cambio de eso ya no le dará todo lo que ve, solamente la cheyene, una casa en el campo y tres caballos. De esta manera, al tener especificados los bienes, la transmisión será a título particular y no universal como hubiera sido si le hubiera heredado todo lo que veía.” c).- Por la situación jurídica que al respecto guarde el adquiriente: Esta situación se establece al momento de realizar el acto, y puede ser a título gratuito y a título oneroso. Será a título gratuito cuando el adquirente no tiene que dar una contraprestación por la

propiedad recibida, un ejemplo es la donación. Se considerará a título oneroso cuando el que adquiere la propiedad debe a su vez realizar una prestación hacia el que le transfiere, situación común en estos entornos es la compraventa o la permuta. d).- Según el momento de la adquisición: Se refiere sólo a dos aspectos, Intervivos y mortiscausa, siendo aquellas, las que se realizan en vida del transmisor y que no dependen de su fallecimiento, y éstas las que dependen de la muerte del mismo para que inicien sus efectos jurídicos. 3).- Por contratos: En el derecho romano, no se consideraba al contrato como el acuerdo de voluntades con el fin de generar efectos jurídicos, pues discurrían que: …para que una promesa contractual sea válida y exigible, necesita de un fundamento jurídico (causa civilis). Así contractus, para los juristas romanos, no es todo acuerdo de voluntad, sino exclusivamente aquel que da base a obligaciones sancionadas por una acción civil y por lo tanto dicho ordenamiento sólo reconoce ciertas figuras típicas contractuales, es decir, que el ius civile por su utilidad social y económica les da protección procesal a ciertos acuerdos entre las partes (…) Mientras que los juristas clásicos consideraron que todo contrato llevaba implícito un acuerdo (conventio), los juristas bizantinos identificaron los dos términos. Actualmente consideramos al contrato como la forma más frecuente de adquirir y transmitir la propiedad, ya que ésta se transfiere como consecuencia inmediata de aquél, sin necesidad de un formalismo por separado, esto lo encontramos en el Código, que para dicho precepto concierta; “ARTICULO 2014.En las enajenaciones de ciertas cosas y determinadas, la traslación de la propiedad se verifica entre los contratantes, por mero efecto del contrato, sin dependencia de tradición ya sea natural, ya sea simbólica…”esto es, al momento de perfeccionar el contrato la propiedad se transfiere, inclusive si no se ha entregado el bien. Hay diversos tipos de contratos, reales: son aquellos que se perfeccionan con la entrega de la cosa, verbales: los que se perfeccionan de manera oral, tácitos: los que se dan por entendidos sin mediar palabra, a través de signos indubitables, consensuales: se perfeccionan con el puro consentimiento de las partes, típicos: éstos tiene una regulación específica en el Código Civil o en la ley, atípicos: los que no tienen una regulación específica pero crean efectos jurídicos, formales: en los que la ley exige determinadas formalidades para su validez, con libertad de formalidades: los que la ley permite que sean por escrito o verbales, solemnes: los que requieren de un acto solemne para su existencia, onerosos: aquellos que representan provechos y gravámenes recíprocos para ambas partes, gratuitos: representan provecho para una parte y gravámenes para la otra, de tracto sucesivo: su cumplimiento se da con el transcurso del tiempo, instantáneos: los que se perfeccionan en un solo acto, traslativos de uso temporal: en los que se permite el uso de una cosa por un tiempo determinado, traslativos de dominio: aquellos que provocan la enajenación de un bien, a título personal: los que atienden a las características específicas de los sujetos, de prestación de servicios: una persona prestará sus servicios a cambio de retribución económica, por honorarios: donde se recibirá una retribución económica por un servicio prestado en materia civil, aleatorios: aquél que depende de un acontecimiento ajeno a la voluntad de las partes, de fin común: en el que se agrupan personas físicas o morales para conseguir un fin común, preparatorios: los que buscan

seriedad en un contrato definitivo, preventivos: buscan resolver conflictos futuros y de garantía: son aquellos que buscan garantizar el cumplimiento de una obligación. 4).- Por sucesión: Esta manera de adquirir la propiedad, se lleva a cabo cuando los herederos o legatarios, reciben un patrimonio debido a la sucesión del de cujus (aquel de cuya sucesión se trata) y es un acto mortiscausa. Esta forma de adquisición pertenece al ámbito del Derecho Sucesorio, por lo que sólo daremos algunos datos que consideramos esenciales. Existen dos tipos de sucesiones, la testamentaria, que se lleva a cabo cuando el de cujus realizó testamento, designando legatarios o herederos, (se llaman legatarios cuando la sucesión se realiza a título particular y herederos cuando es a titulo universal) y la legítima o ab-intestato, que se observa cuando no se efectuó testamento alguno. El juicio sucesorio se compone de cuatro secciones, mismas que deben ser ejecutadas simultáneamente, según lo establece el Código de Procedimientos Civiles del Distrito Federal en el Art. 784 y posteriores. Constan diversos bienes y derechos que no pueden ser transmitidos por la muerte, como son: el usufructo, uso, habitación, o el derecho de preferencia. Domínguez Martínez nos enumera los artículos del Código Civil, en que están plasmados la adquisición del derecho de propiedad por sucesión, siendo éstos, 1288, 1290, 1360, 1429. 1430, 1649, 1660 y 1704. 5).- Por Prescripción: Siendo un tema del presente trabajo, el análisis de la misma lo realizaremos después, en este momento sólo diremos que existen dos tipos de prescripción, adquisitiva o usucapión y la negativa, siendo la importante para la adquisición de la propiedad, la positiva o usucapión. 6).- Por adjudicación: Hay dos tipos de adjudicación, uno de ellos se da, cuando se adjudicanaunque suene tautológico- los bienes de una herencia, hecho que ya analizamos anteriormente, el otro se advierte cuando la autoridad transmite la propiedad como resultado de un procedimiento contencioso-patrimonial, teniendo ésta, efectos traslativos autónomos, siendo a título oneroso pues el adjudicatario siempre tendrá una prestación y a título particular, pues se concentra en uno o varios bienes determinados. 7).- Por Ocupación: Este medio de adquisición de propiedad, es específicamente para bienes muebles, pues para los inmuebles, debido a nuestro sistema jurídico se ha invalidado, por el hecho de que la propiedad original de ellos le pertenece al Estado. Consiste en aprehender una cosa con el fin de apropiársele, y según Castán Tobeñas citado por Rojina Villegas: “Desde el punto de vista jurídico, la ocupación supone los siguientes requisitos: 1º.- La aprehensión o detentación de una cosa. 2º.- Ejecutar esta aprehensión en forma permanente y con ánimo de adquirir el dominio. 3º.- Recaer en cosas que no tengan dueño o cuya legítima procedencia se ignore” Esto nos hace definir que para poder adquirir propiedad mediante ocupación, se requiere aprehender una cosa de manera permanente y principalmente, la cosa no debe tener dueño conocido, pues por obvias razones, si se sabe de quien es la propiedad se podría considerar como delito de robo. Nuestro Código regula tres maneras de ocupación, a saber: la apropiación de los animales (Arts. 854 al 874), de los tesoros (Arts 875al 885) y del dominio de las aguas (Arts. 933 a 937)

8).- Por accesión: Ya hemos dado esta definición anteriormente, siendo la que recogemos del Art. 886 del Código Civil. Por lo que ahora procederemos a explicarla. Podemos denominar la accesión, cuando un bien llamado accesorio se une a otro denominado principal, en este punto se aplican dos principios fundamentales e ineludibles, 1º.- Lo accesorio sigue la suerte de lo principal y 2º.- Nadie puede enriquecerse sin causa a costa de otro. Esto es, todo bien que se anexe al principal tendrá que sufrir o beneficiarse con los efectos que correspondan a éste y que en la accesión no debe existir la mala fe en ninguna de las partes. Con respecto a lo que establece el Código Civil en el art. 887, y posteriores refiriéndose a que los frutos, civiles, industriales, naturales, son también una forma de accesión, nos adherimos a la opinión de Domínguez Martínez, expresando que los frutos no son una forma de accesión, ya que en este caso, los frutos emanan del principal mas no existe una incorporación inversa, denotando así el error en el que incurre el Código Civil. Cabe una clasificación con respecto a la accesión, pues puede darse de forma natural o artificial, esto es, si la accesión se da por acontecimientos de la naturaleza o si para que se lleve a cabo intervino la mano del hombre. A su vez, la accesión natural se subdivide en a).-aluvión, b).-avulsión, c).-formación de Isla y d).-cambio de cauce de río. a).- Aluvión: Se da este fenómeno, cuando un predio se ve acrecentado en su superficie porque en el se depositan desprendimientos de otras heredades, debido a una corriente de agua. Con fundamento en que el aluvión se realiza de manera imperceptible, los propietarios de las fincas que se ven afectadas pierden su derecho a reclamar, pues puede que inclusive la finca beneficiada por esos desprendimientos, a su vez tenga también desprendimientos. b).- Avulsión: Ocurre cuando la corriente hace que una fracción de terreno considerable sea desprendida de un predio y depositada en otro. Para que se formalice este acto, el Código regula en el Art. 910 que el propietario del predio que ha perdido superficie, tiene dos años para realizar reclamo alguno, si pasado este tiempo no lo hace y el propietario beneficiado ejerce acto de posesión, perderá dicha parte sin indemnización alguna. c).- Nacimiento de Isla: Son varios los supuestos para este tipo de accesión. El primero se da cuando un río bifurca y en medio quede una porción de terreno. El segundo es por aluvión, esto es, que la corriente vaya depositando en un lugar asentamientos y se forme así una isla. El tercero es por avulsión, cuando la corriente desprende una parte considerable de tierra, estancándola en mitad del río, creándose así la isla. La cuarta se gesta cuando la baja del nivel de agua hace que surja una porción de tierra que está rodeada por agua del mismo río. Se debe tener en cuenta lo que establece el Código para este tipo de accesión, regulación que podemos ver en los arts. 909 y 915 y que a continuación citamos: “Artículo 909. Los dueños de las heredades confinantes con las lagunas o estanques no adquieren el terreno descubierto por la disminución natural de las aguas, ni pierden el que éstas inunden con las crecidas extraordinarias. Artículo 915. Cuando la corriente del río se divide en dos brazos o ramales, dejando aislada una heredad o parte de ella, el dueño no pierde su propiedad sino en la parte ocupada por las aguas, salvo lo que sobre el particular disponga la ley federal correspondiente.” d).- Cambio de cauce de río: Rojina Villegas recomienda hacer la distinción entre el tipo de río

que hay, saber si es nacional o particular, pues si es nacional, el cauce seguirá siendo propiedad de la nación y si es particular, pertenecerá al dueño del predio y solo se restringirá su posesión, sin embargo podrá hacer uso de sus aguas dentro de las posibilidades físicas permitidas, esto se regula en los artículos 908 al 915 del Código. 9).- Accesiones artificiales de bienes inmuebles: La finalidad de dichas accesiones, es que el propietario extienda su propiedad por medio de siembra, plantación o edificación, teniendo tres supuestos, 1).- Que el propietario, utilizando materiales ajenos, siembre, edifique o plante en su propiedad, 2).- Que se edifique, siembre o plante con materiales propios pero, en una propiedad que no le pertenezca y 3).- Que para plantar, sembrar o edificar, se utilicen materiales ajenos en una heredad que sea ajena también. Indicaremos que siempre –de acuerdo con la ley- lo principal será, el inmueble en el que se edifique, siembre o plante y lo accesorio, lo que se siembre, plante o edifique. Los efectos jurídicos de este tipo de accesión, serán subordinados a la premisa de la existencia de buena o mala fe, misma que será identificada en cuestión del que sea beneficiado por el enriquecimiento generado por la accesión, ya que existe un principio fundamental: nadie puede enriquecerse sin justa causa en detrimento de otro. Los preceptos fundamentales de esta accesión, se encuentran reglamentados en los arts. 895, 896, 897, 900, 901, 902, 903, 904, 905 y 906 del Código Civil, Domínguez Martínez hace una explicación de la accesión basándose en estos arts: Primero. La ley presume que las construcciones, siembras o plantaciones así como las mejoras y reparaciones llevadas a cabo en un terreno son hechas por el dueño de ese terreno y a su costa, en tanto no se pruebe lo contrario (artículo 896). Segundo. Cuando el propietario de un predio edifica, planta o siembra sobre él con materiales, plantas o semillas ajenas, hace suyo lo edificado, plantado o sembrado, pero debe cubrir al dueño de lo utilizado el costo de esto, amén de que deberá indemnizar a éste si ha procedido de mala fe (artículo 897). Debe entenderse que esa mala fe se hace consistir en el conocimiento del dueño del predio de que los materiales, semillas y plantas eran ajenos. Tercero. La construcción, siembra o plantación, con materiales o materias propias en terreno ajeno, trae como consecuencia, una doble posibilidad para el propietario de dicho terreno, si es que procedió de buena fe. Tiene derecho bien sea a hacer suya la obra, siembra plantación, previa indemnización que cubra al propietario de aquéllas si en él hubo también buena fe, o bien a exigir el pago del precio del terreno a quien edificó o su renta al que sembró. Si el dueño del predio procedió de mala fe sólo podrá reclamar ese precio o en su caso esa renta (Artículo 900). Hay mala fe del dueño del predio en este supuesto, cuando “a su vista, ciencia y paciencia, se hiciere el edificio, la siembra o la plantación”, según indica el artículo 905. Cuarto. La mala fe de quien construye siembra o planta en terreno ajeno, trae como consecuencia su pérdida de lo edificado, sembrado o plantado, sin tener derecho a indemnización alguna; además, el dueño del predio podrá pedir la demolición de la obra si se trata de edificaciones (artículos 901 y 902). Quinto. Hay mala fe del edificador, sembrador o plantador, cuando un bien sea por él

personalmente o por otra personaron su permiso, se emplean los materiales, siembras o plantas en terreno que sabe que no es de su propiedad y no pide autorización para ello (artículo 904). Sexto. La mala fe de ambas partes se considera y debe tenerse como buena fe también común (artículo 903). Séptimo. Si los materiales, plantas o semillas pertenecen a un tercero que procedió de buena fe, el dueño del terreno es subsidiariamente responsable del valor de aquéllos objetos, siempre que haya sido en su provecho y que quien los empleó de mala fe no tenga bienes con que responder de su valor (artículo 906). 10).- Accesiones artificiales de bienes muebles: Estos tipos de incorporaciones también son normados por el Código Civil, específicamente en los arts. 916 en adelante, y se refiere a la forma en la que dos cosas pueden ser unidas, ya sea por voluntad de los dueños, ya por casualidad, ya por voluntad de uno de ellos. Son cuatro los tipos de accesión de muebles, incorporación, mezcla, confusión y especificación. 1).- Incorporación: Su explicación se encuentra en el art.916 del Código, y se entiende como el hecho mediante el cual, dos bienes muebles se unen formando uno solo, esto, si no existe mala fe por ninguno de los dos. El dueño de lo principal conservará la cosa, pagando al dueño de lo accesorio su valor. 2).- Mezcla y confusión: En los arts 926 al 928 del Código Civil encontramos la explicación de ellas, siendo: la unión de dos cosas que no pueden ser separadas sin detrimento una de la otra, en tal virtud, los propietarios adquirirán un derecho proporcional sobre las cosas, con la excepción establecida de que el dueño de lo accesorio prefiera el pago de daños y perjuicios, esto, si la mezcla o confusión es de buena fe. Si la mezcla o confusión se da de mala fe, el que la realizó, perderá la cosa mezclada o confundida, además de estar obligado a indemnizar los perjuicios causados al dueño de las cosas con las que se hizo la mezcla. Los objetos que pueden ser mezclados son los sólidos, aquellos que pueden ser confundidos son los líquidos. 3).- Especificación: Este hecho se presenta cuando se crea alguna cosa de nueva especie con materia ajena, aquél que lo haga, podrá conservar la obra si su precio es mayor al de la materia, teniendo que pagar al dueño de ésta su precio. Si la obra tiene un valor menor al de la materia, el dueño de ésta podrá conservar aquélla, teniendo además la posibilidad de ser indemnizado por daños y perjuicios, descontando de ellos, el costo de la obra. Si la especificación es dispuesta de mala fe, el dueño de la materia tiene dos opciones: a).Quedarse con la obra sin realizar ninguna contraprestación al autor de la misma o b).- exigir el pago de la materia y de los perjuicios suscitados por el uso de ésta. 11).- Extensión del derecho de propiedad: Dicha extensión se realiza bajo dos supuestos; el primero, que la propiedad trae consigo por vía natural el goce de los frutos de la cosa, como lo hemos visto anteriormente debido al ius fruendi, el segundo se da con respecto a los bienes

inmuebles, y es acerca de la extensión del derecho de propiedad al subsuelo y hacia el espacio aéreo. Es aquí donde puntualizamos el error del Código Civil respecto a su definición de derecho de accesión, pues éste es, como su nombre lo indica, una incorporación de dos bienes que forman posteriormente uno sólo y que pueden o no ser separados a futuro sin detrimento del otro. El Código Civil exhibe además de este concepto, el de los frutos de la cosa como accesiones, siendo erróneo, pues los frutos son una extensión del derecho de propiedad, que serán a futuro, bienes o cosas distintas de lo principal, inclusive si son frutos de un animal que este en alquiler, tal como lo establecen los arts. 888, 890, 893 y 2471. En los términos referidos al subsuelo y al espacio aéreo, se puede establecer en lo conducente al primero, que es parte de la propiedad del sujeto, pero el art. 27 constitucional, indica que el Estado se reserva la propiedad de lo que tenga componentes distintos a los del subsuelo, pudiendo ser explotados por el particular bajo concesión. Respecto al espacio aéreo, se extiende la propiedad de la persona, en la altura que permita la ingeniería de manera segura para la obra, quedando el resto en propiedad del Estado, el cual permitirá el tránsito pacífico de las aeronaves. CAPÍTULO V COPROPIEDAD Hemos hecho referencia en el capítulo anterior, a las características generales y específicas de la propiedad, con efectos y ejemplos relativos a la propiedad ostentada por un solo propietario. En el mundo, es normal realizar enajenaciones sobre bienes en o con apoyo de otra u otras personas, esto es, que dos o más personas adquieran la propiedad de un mismo bien, esto es llamado copropiedad. 1).- CONCEPTO: El concepto que nos da el Código Civil referente a la copropiedad se encuentra en el art.938 que a la letra transcribo: “ARTÍCULO 938. Hay copropiedad cuando una cosa o un derecho pertenecen proindiviso a varias personas.” De esto se desprende que la parte proindiviso puede ser entendida también como la parte alícuota –explicada anteriormente– de la copropiedad. En tal virtud, deducimos que la copropiedad existe cuando dos o más personas tienen la propiedad sobre un bien, pero, no se puede decir con exactitud que parte es. En todos los actos de dominio que se realicen en la copropiedad, será necesario que todos los copropietarios (mayoría absoluta) den su consentimiento, pues uno sólo no puede realizar dichos actos sin el consentimiento de los demás. Cada copropietario puede hacer uso total de la cosa, mientras no impida que los demás hagan uso del mismo derecho. Con respecto al art. 938 Gutiérrez y González expresa su inconformidad respecto de la copropiedad en lo tocante a la copropiedad de los derechos y expone: …la comunidad como género se refiere a cosas o derechos, en tanto que la copropiedad sólo puede referirse al derecho real de propiedad. (…) Ya con lo anterior se entiende el equívoco del artículo 938 del Código mexicano, pues al igual que el español, habla de copropiedad respecto de cosas o derechos, entendiéndose por éstos los no reales, y como se ve, con

relación a los no reales, sino personales, de autor u otros, no se puede tener copropiedad, sino sólo cotitularidad. 2).- Tipos de copropiedades: Existen diversos tipos de copropiedad, siendo éstas a saber: a).-voluntarias y forzosas, b).-temporales y permanentes, c).-reglamentadas y no reglamentadas, d).-sobre bienes determinados y sobre un patrimonio o universalidad, e).- por acto entre vivos y por causa de muerte y f).-por virtud de un hecho jurídico y por virtud de un acto jurídico. a).- Voluntarias y forzosas: Las copropiedades voluntarias pueden ser entendidas como: aquéllas que pueden ser terminadas en el momento en que los codueños lo decidan, sea por división de la cosa o por enajenación de ésta, el art. 939 del Código Civil establece: “ARTÍCULO 939. Los que por cualquier título tienen el dominio legal de una cosa, no pueden ser obligados a conservarlo indiviso, sino en los casos en que por la misma naturaleza de las cosas o por determinación de la ley, el dominio es indivisible.” Lo que nos lleva al precepto fundamental: nadie está obligado a permanecer en la indivisibilidad. En las copropiedades forzosas, la situación es totalmente a la inversa, esto es, la naturaleza misma de la cosa o el bien, no permiten división o su enajenación. Esto lo regula el art. 940 que cito: “ARTÍCULO 940. Si el dominio no es divisible, o la cosa no admite cómoda división, y los partícipes no se convienen en que sea adjudicada a uno de ellos, se procederá a su venta y a la repartición de su precio entre los interesados.” Lo cual reafirma el precepto anterior, pues si no es divisible o no hay acuerdo, será vendida, por lo tanto no se permanecerá en la indivisibilidad. b).- Temporales y permanentes: Dichas copropiedades, tienen una relación estricta con las voluntarias y forzosas, pues si una es voluntaria, se entiende que es temporal, ya que cuando los codueños lo decidan, se disolverá la copropiedad. Si ésta es forzosa, será permanente, debido a que no existe posibilidad de que termine. c).- Reglamentadas y no reglamentadas: Las reglamentadas, son aquéllas que están previstas por la ley, las no reglamentadas son las que el legislador no ha tomado en cuenta para ser motivo de previsión. d).- Sobre bienes determinados y sobre un patrimonio o universalidad: Las copropiedades sobre bienes determinados, son aquéllas que recaen sobre uno o varios bienes en específico, sobre un patrimonio o universalidad, son las que generalmente recaen sobre una herencia. e).- Por acto entre vivos y por causa de muerte: La copropiedad intervivos, proviene de un contrato entre ellos, como la compraventa o incluso la accesión. Por mortiscausa, será siempre derivada del fallecimiento de una persona, sea con testamento o sin el. f).- Por virtud de un hecho jurídico y por virtud de un acto jurídico: Las primeras son originadas por ocupación, accesión o prescripción. Las segundas, por contrato, testamento o por acto unilateral. 3).- Status del copropietario: Analizaremos a continuación, siguiendo a Domínguez Martínez, la situación jurídica del(los) copropietario(s), con respecto a los derechos y obligaciones que tiene por objeto la cosa y los relacionados con la parte alícuota. a).- Con respecto de la cosa:

-La primera situación respecto de la cosa, se relaciona con el precepto de que nadie está obligado a permanecer en la indivisibilidad, situación que ya hemos expuesto y que se encuentra en los arts. 939 y 940 del Código Civil. -Otra situación con respecto a la cosa se encuentra en el art. 942 del Código, en el cual se postula que tanto los beneficios como las cargas de la copropiedad serán proporcionales a la parte que le corresponda a cada uno, si no se ha determinado la parte proporcional de cada uno de los codueños, se presumirá que la copropiedad está establecida a partes iguales. -El art. 943 estipula que todos pueden hacer uso de las cosas comunes, siempre y cuando sean acorde a su uso normal, además, este hecho no deberá perjudicar los interese de los otros codueños ni evitarles el uso. -Encontramos en el art. 944 una obligación propter –rem, en la que está obligado a contribuir con todos los gastos de conservación de la cosa –en su parte proporcional–, y los demás codueños tienen la facultad de exigírselo. Puede evitar dicha contribución al renunciar a la parte que le corresponde. -El copropietario no puede realizar alteraciones a la cosa, inclusive si éstas son en beneficio de la misma, si no cuenta con la aceptación de los demás. (Art. 945) - Para todos los actos relacionados con la administración, será necesaria la mayoría, tanto de copropietarios como de intereses, si no existe ésta, la resolución la hará un juez competente. (Art. 948) -Los copropietarios no pueden realizar prescripción entre ellos respecto de la cosa común, según el art. 1167 fracción IV. -En el caso de las servidumbres, éstas no se pueden imponer a un predio común, si no es con la autorización de todos los codueños. (Art. 1111) - Los actos de disposición general, requieren del concurso de todos los participes. b).- Con respecto de la parte alícuota: Sería impensable el hecho de una copropiedad forzosa sin derecho a vender la parte que a uno le corresponda, pues si el derecho de propiedad nos da el ius abutendi, entonces tenemos la facultad para enajenarlo arrendarlo e incluso destruir nuestra propiedad. En este concepto nos referiremos al derecho a enajenar, pues el destruir la parte proporcional generaría un detrimento para los demás codueños, hecho no permitido por el art. 943. Si un copropietario pretende enajenar su parte, los demás copropietarios tienen derecho a ser preferidos para adquirir dicha parte, este derecho es llamado derecho del tanto, el cual está contemplado en los arts. 950, 973 y 974 del Código Civil. De estos arts. Podemos discernir lo siguiente: * El codueño sólo puede vender la parte alícuota que le corresponda. * Cuando un copropietario deseé vender su parte alícuota, deberá notificar, ya por vía notarial o judicial, las intenciones de ello a los demás codueños, con el fin de que ellos puedan ejercer su derecho, si dicha notificación no se realiza, la compraventa realizada no tendrá efectos jurídicos. * El plazo para que sea realizada la notificación anteriormente expuesta, será de ocho días naturales. * Después de transcurrido el plazo y sin que ninguno de los copropietarios hayan ejercido su

derecho del tanto, el propietario podrá enajenar a la persona que quiera. * El plazo de los ocho días es para todos los copropietarios, si uno de ellos aplica su derecho el primer día de la notificación y otro al último día, sin poder suponer que hubiere preferencia por el que lo ejerció primero. * Si varios codueños pretenden ejercer el derecho del tanto, no se dividirá la parte alícuota en tantas como ejecutores del derecho existan, hecho que si está permitido para otros supuestos como lo marca el art.2706 del Código. * En caso de que exista una situación como la anterior, el copropietario que recibirá el derecho del tanto, será el que cuente con una parte mayor en la copropiedad. * Si dos copropietarios tienen la misma parte alícuota, se decidirá a quien le corresponderá el derecho mediante la suerte. * Los preceptos anteriores que emanan del art. 974, pueden ser inhabilitados mediante convenio en contrato, esto es, si los copropietarios establecen una solución, aunque ésta sea en contra de lo que estipula la ley, dicha solución será válida. V.g. si los codueños pactan que la copropiedad en venta les será dividida a ellos por partes iguales, está resolución será aceptada. 4).- Derecho de retracto: Este derecho se aplica en el supuesto de que el vendedor no hay notificado a los codueños su intención de vender y haya realizado la venta. Si se dan estas situaciones, el codueño interesado puede aplicar este derecho y subrogarse (substituirse a una persona o cosa en lugar de otra) en lugar del actual dueño de la copropiedad. Este derecho debe realizarse a los quince días posteriores a la venta. 5).- Renuncia al derecho del tanto: A este respecto Arce y Cervantes, es citado por Domínguez Martínez y expone: Si el derecho queda sujeto a la voluntad del titular (…) ¿puede ser renunciado anticipadamente, es decir, antes que haya visos de alguna enajenación de la parte alícuota? En vista de lo expuesto con anterioridad y de conformidad con el art. 6º del C.C., esto es, como la renuncia no afecta directamente al interés público ni perjudica derechos de terceros, se debe concluir que la renuncia es válida. CAPÍTULO VI PROPIEDAD EN CONDOMINIO El régimen de propiedad en condominio se ha desarrollado, en vista de las necesidades de los gobiernos por detener la expansión demográfica desmedida y caótica de las grandes urbes. Dicho régimen se establece en la construcción de un inmueble sobre otro, los cuales son de propietarios distintos, hecho que genera manifestaciones que el Derecho debe regular. 1).- Definición: Domínguez Martínez nos da la definición de esta manera: la modalidad del derecho de propiedad por la que su titular, el condómino, tiene por una parte, la propiedad exclusiva y singular respecto de una casa, departamento, vivienda, piso o local, como unidad privativa de las que un inmueble consta y por la otra, una participación en la copropiedad de los elementos comunes de dicho inmueble, en proporcional valor de su unidad.”Esto es, un inmueble consta de diversas unidades privativas, y cada una de ellas tiene un propietario distinto, dichas unidades cuentan con ciertas áreas que le son comunes a todos y de las cuales

todos son propietarios también de una parte alícuota. Este régimen consta de su propia ley, llamada Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, pero su fundamento está regulado en el art. 951 del Código mexicano, en el que se establece entre otras cosas, la manera en que un inmueble debe estar construido para ser denominado condominio, los derechos que tiene el condómino sobre su unidad privativa y de manera genérica las formas en que se regirán estos derechos y sus obligaciones. 2).- Elementos comunes: Para conocer los elementos comunes del régimen de propiedad en condominio transcribiremos el art. 25 de la ley de condominio: ARTÍCULO 25. Son objeto de propiedad común: I. El terreno, sótanos, puertas de entrada, fachada, vestíbulos, galerías, corredores, escaleras, patios, jardines, plazas, senderos, calles interiores, instalaciones deportivas, de recreo, de recepción o reunión social y los espacios señalados para estacionamiento de vehículos, siempre que dichas áreas sean de uso general; II. Los locales destinados a la administración, portería y alojamiento del portero y los vigilantes; más los destinados a las instalaciones generales y servicios comunes; III. Las obras, instalaciones, aparatos y demás objetos que sirvan de uso o disfrute común, tales como fosas, pozos, cisternas, tinacos, elevadores, montacargas, incineradores, estufas, hornos, bombas y motores; albañales, canales, conductos de distribución de agua, drenaje, calefacción, electricidad y gas; los locales y las obras de seguridad, de ornatos, y zonas de carga en lo general, y otras semejantes, con excepción de los que sirvan exclusivamente a cada unidad de propiedad exclusiva. IV. Los cimientos, estructuras, muros de carga, los techos y azoteas de uso general; y V. Cualesquiera otras partes del inmueble, locales, obras, aparatos o instalaciones establecidas con tal carácter en la escritura constitutiva y en el reglamento. Los condóminos vigilarán y exigirán al administrador a través del comité de vigilancia o asamblea general que se lleve un inventario completo y actualizado de todos los muebles, aparatos e instalaciones descritos, así como de los que en lo sucesivo se adquieran o se den de baja. Todos los bienes descritos en el artículo anterior, son aquellos irreductibles a propiedad particular, pues están sujetos al régimen de copropiedad entre todos los propietarios de las unidades privativas existentes en el inmueble, estableciendo que las áreas y cosas que no sean comunes por naturaleza, pueden llegar a serlo por decisiones de los condóminos, según lo establece la fracción V. 3).- Clases de condominios: De acuerdo a las características de uso y estructura, el Código clasifica a los condominios en: I).- Por su estructura, en vertical, horizontal y mixto. -El condominio de tipo vertical, es aquel edificio compuesto por varios niveles, edificado en un terreno común, con derechos de copropiedad respecto al suelo y a las partes comunes. -El condominio horizontal, se constituye mediante la unión de inmuebles construidos horizontalmente y cada uno de ellos tiene uso exclusivo de una parte del terreno, teniendo el derecho de copropiedad sobre las áreas comunes. -Condominio mixto, formando por condominios verticales y horizontales. La segunda clasificación de los condominios es II).- Por su uso, en habitacional, comercial o de

servicios, industrial y mixtos. -Habitacional, los que están destinados a la vivienda. -Comercial o de servicios e industrial, según el Código no existe una distinción entre ellos, pues ambos son aquéllos que están destinados a actividades propias de su ramo. -Mixtos, son en los que las unidades de propiedad exclusiva se destinan a dos o más usos de los anteriores. 4).- Derecho del tanto en el condominio: El art. 22 de la ley de condominio, rige este derecho, pudiendo extraer de él lo siguiente. -El derecho del tanto de los copropietarios, estará por encima del arrendatario. -El derecho del tanto para los copropietarios se regirá por la antigüedad. -Si no existe acuerdo entre ellos, un juez determinará el conflicto al arbitraje. -La notificación para ejercer el derecho tendrá una vigencia de quince días. -El derecho del tanto será solamente para los copropietarios y el arrendatario. 5).- Copropiedad forzosa: Dicha copropiedad se manifiesta en los elementos comunes del inmueble, ya que éstos irán comprendidos ineludiblemente en todos los contratos, enajenaciones o gravámenes que se realicen sobre la unidad privativa. 6).- Proporcionalidad: La proporcionalidad con respecto a las áreas comunes, será acorde al valor fijado en la escritura constitutiva. CAPITULO VII USUFRUCTO, USO Y HABITACIÓN Gutiérrez y González llama a estos derechos, desmembramientos del derecho real de propiedad, pues son desprendidos o desmembrados de este derecho y no gozan del absolutismo que tiene aquél. A).- USUFRUCTO: El nombre es derivado de la unión de usus y fructus, que significan uso y fruto, Al realizarse este contrato, el propietario le está cediendo a alguien los derechos de uso y goce de los frutos de un inmueble. Cuando el usufructuante cede los derechos de usufructo, queda establecido solamente como nudo propietario. 1).- Concepto: Esta se da en el art. 980 del Código que postula “ARTÏCULO 980. El usufructo es un derecho real y temporal de disfrutar de los bienes ajenos.” Debemos agregar, que no se debe alterar su substancia. Dicho concepto nos revela que los bienes sobre los que recaerá el usufructo, no pertenecen al usufructuario, sino a un tercero, por lo que el titular del derecho real será el propietario. Esto quiere decir que el usufructuario y el propietario no son, ni pueden ser, una misma persona, si esto ocurre el usufructo desaparece. Es un derecho temporal, esto es, no permanente pues tiene una limitación de tiempo según sea su constitución. 2).- Objeto materia de estudio del usufructo: El usufructo debe recaer sobre bienes no consumibles, pues recordemos que no se debe alterar su substancia, si fuera un bien consumible, el usufructuario no podría devolver el bien al propietario, aunque se pueden encontrar excepciones a esta regla, como lo establecen los arts. 993 y 994, que a continuación cito:

ARTÍCULO 993. Si el usufructo comprendiera cosas que se deteriorasen por el uso, el usufructuario tendrá derecho a servirse ellas, empleándolas según su destino, y no estará obligado a restituirlas, al concluir el usufructo, sino en el estado en que se encuentren, pero tiene la obligación de indemnizar al propietario del deterioro que hubiere sufrido por dolo o negligencia. ARTÍCULO 994. Si el usufructo comprende cosas que no pueden usarse sin consumirse, el usufructuario tendrá el derecho de consumirlas, pero está obligado a restituirlas, al terminar el usufructo, en igual género, cantidad y calidad. No siendo posible hacer la restitución, está obligado a pagar su valor, si se hubiesen dado estimadas, o su precio corriente al terminar el usufructo, si no fueron estimadas. De Ibarrola destaca que la única manera en que el usufructo pueda recaer sobre este tipo de bienes, se da cuando sea a título universal. Puede recaer también sobre bienes muebles. Inmuebles, corporales e incorporales, por lo que, entonces también puede recaer sobre derechos, pudiendo ser reales o personales. Como hemos escrito acerca del derecho de propiedad y al ser el usufructo un desmembramiento de éste, definimos que el usufructo puede ser a título particular y a título universal. Derivado de dicha categoría, el usufructo puede ser enajenado, arrendado y gravado por el usufructuario, con la regla de que dichas contratos terminarán con el usufructo, (Art. 1002) además de gozar del derecho del tanto. (Art. 1005) 3).- Constitución del usufructo: Se puede realizar de diversas maneras, según el art. 981 del Código Civil pueden ser tres, “… por la ley, por la voluntad del hombre o por prescripción.” a).-Por la ley: Se fundan como un ejemplo, los arts. 428 y 430, del Código Civil, en los que se establece que los padres tienen derecho al cincuenta por ciento del usufructo que tengan sus herederos, si éste fue adquirido por cualquier título que no sea su trabajo. b).-Por voluntad del hombre: Ejemplo de ello sería un contrato, en el que el hombre transmita el usufructo a un tercero y conserve para él la propiedad, o caso contrario, que ceda la propiedad a un tercero y conserve para sí el usufructo. En este supuesto, encontramos que el usufructo se constituye por enajenación y por retención. Siendo el primero cuando el usufructo es el objeto del contrato, y el segundo, cuando el objeto del contrato es la nuda propiedad. c).- Por prescripción: Consideramos difícil que alguien llegue a realizar esto, pues en el supuesto de querer aplicar una prescripción, sería acertado realizar ésta para obtener la propiedad mas no el usufructo. d).- Rojina Villegas expresa que por voluntad del hombre también se puede transmitir o constituir un usufructo por medio de un acto unilateral, cosa que rechazamos, pues no se puede ser usufructuario sin aceptar el usufructo, ya que por este motivo, nunca se ejercería, debido a que si no se acepta, se definiría que el usufructuario no estaría enterado de que tiene ese derecho. Los arts. 982 en adelante regulan diversas formas de constituir el usufructo en relación a los contratantes, que son: -Puede constituirse a favor de una o varias personas, simultánea o sucesivamente. (Art. 982) -Si es a favor de varias personas simultáneamente, al cesar el derecho de una de ellas, regresará esa parte al propietario, salvo que se haya pactado que al suceder esto, el usufructo

acrecerá a los restantes usufructuarios. (Art. 983) -Si es constituido sucesivamente, será aplicable únicamente a las personas que existan cuando comenzó el derecho del primer usufructuario. (Art. 985) -Puede ser vitalicio o por tiempo determinado, esto es, con fecha de inicio y de término, será vitalicio, si no se establece lo contrario al momento del contrato. (Arts. 985 y 986. -Los derechos y obligaciones del usufructuario serán establecidas por el contrato. 4).- Causas de extinción del usufructo: Estas causas están reguladas en el art. 1038 en sus nueve fracciones y en los arts, subsecuentes. En ellos se establece que el método más común para la extinción del usufructo es la muerte, con sus salvedades, como la estipulada en el art. 1041, que cita el hecho de cuando el usufructo es constituido a favor de un tercero y por tiempo determinado, al fallecer éste, el usufructo no termina, pues es hasta que vence el plazo cuando se extingue. Otro de los métodos es por pérdida de la cosa sin obligación para el usufructuario, siempre y cuando no haya existido negligencia. B).- USO: Este derecho tiene un poder mucho más limitado que el usufructo, pues es intransmisible. Nuevamente encontramos un desacuerdo con lo que escribe Rojina Villegas, que establece que sólo se permitirá el uso de la cosa y en algunos casos de sus frutos, ya que el Código regula que el derecho de uso es para recibir los frutos necesarios de una cosa ajena para satisfacer sus necesidades y las de su familia.(Art. 1049) C).- HABITACIÓN: La definición de habitación se encuentra en el art. 1050 del Código siendo: el derecho real que faculta al titular del derecho a ocupar gratuitamente en un inmueble ajeno las piezas que requiera para él y su familia, en el art. 1051 se establece que dicho derecho es inalienable e inembargable. CAPÍTULO VIII ACCIÓN REIVINDICATORIA 1).- Concepto: Esta acción es ejercida por el titular de un bien respecto del cual ha perdido la posesión. Rojina Villegas escribe que la acción reivindicatoria es de suma importancia para la propiedad, pues constituye el medio jurídico para obtener la restitución de una cosa que es de nuestra propiedad, teniendo un efecto declarativo, ya que su objeto es que la sentencia reconozca el dominio que el actor tiene sobre dicha propiedad, y en consecuencia busca el efecto condenatorio, al coactivar al demandado a restituir la cosa con todo y los frutos y accesiones. 2).- Forma de ejercicio: Su parte adjetiva se encuentra en los arts. 1 al 25 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, de los que recalcaremos los puntos que consideremos más importantes. -Pueden ejercer dicha acción, quienes tengan interés en que la autoridad constituya un derecho o imponga una condena y quien tenga el interés contrario. (Art. 1º C.P.C.) -La reivindicación presentará como parte actora a aquélla que ha perdido la posesión de la cosa, pero tiene el título que lo acredita como propietario, pidiendo que le sea restituida con los frutos y accesiones que establece el Código Civil

-El poseedor que niegue la posesión, la perderá en beneficio del demandante. (Art. 6º C.P.C.) - El poseedor que deje de hacerlo, con el fin de evitar los efectos de la acción reivindicatoria, puede ser demandado en reivindicación. (Art. 7º) Rojina Villegas da ciertos ejemplos de la acción reivindicatoria basándose en jurisprudencia, que anotaremos a continuación, En primer lugar, expone que es imprescriptible, esto es, que mientras el derecho que se desea reivindicar exista, la acción no prescribirá, solamente cuando por virtud de la usucapión se pierda el derecho entonces se extinguirá la acción. (Tesis 7. Compilación de jurisprudencia editada en el año de 1965, cuarta parte, pág. 44) En seguida, presenta el estudio de los títulos, en el cual postula la importancia de los títulos de propiedad, debido a que cuando el actor tiene un título de propiedad y el demandado no cuenta con él, es prueba suficiente para demostrar el derecho del actor, siempre y cuando su título sea anterior a la posesión del demandado. (Tesis 8, de la citada compilación, cuarta parte, pág. 45) CAPÍTULO IX PRESCRIPCIÓN La prescripción es un medio de adquirir bienes o de librarse de obligaciones por el transcurso del tiempo y bajo las condiciones establecidas por la ley. (Art. 1135 del C.C.) La adquisición de bienes es llamada prescripción positiva o usucapión y la liberación de obligaciones, negativa. (Art. 1136 C.C.) A).- Prescripción positiva o usucapión: El nombre de usucapión fue dado por los romanos para definir la adquisición de la propiedad mediante la posesión originaria, ésta debía ser lo suficientemente prolongada y reunir los requisitos que preveía la ley para su validación. Las características esenciales de la prescripción adquisitiva deben ser al tenor siguiente: a).-En concepto de propietario, b).- pacífica, c.-)continua y d).-pública. a).- En concepto de propietario: El poseedor debe ostentarse como propietario y demostrar que tiene el animus domini (ánimo de dominio), pues sólo de esta manera se puede producir la prescripción. b).- Pacífica: Esto es, la posesión no debe ser adquirida con violencia, aunque este vicio se puede sanear si el poseedor sostiene que adquirió con violencia, pero que a partir de cierto momento cesó. c).- Continua: La interrupción de la posesión, se gesta cuando el poseedor deja de ejecutar de forma permanente esos actos. d).- Pública: En contrapunto, existe el vicio de la clandestinidad, esto es, la posesión debe ser siempre a todas luces vista por la comunidad que me rodea. El Código Civil reconoce como pública a la que es conocida por todos y a la que está inscrita en el Registro Público. (Arts. 825 y 3042 en su fracción I) B).- Prescripción negativa: La prescripción negativa –escribe Rojina Villegas– “es un medio de extinguir obligaciones o derechos con el paso del tiempo, en virtud de que el acreedor no exija el pago en los plazos señalados por la ley o el titular no ejerza su derecho real.” El Código estipula que dicha prescripción se realiza por el transcurso del tiempo fijado por la ley, siendo éste de diez años a partir de que pudo exigirse una obligación, con sus casos de

excepción. (Arts. 1158 y 1159) Establece en su art. 1160 que la obligación de dar alimentos es imprescriptible. CAPÍTULO X REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD Y DE COMERCIO 1).- Antecedentes históricos: Los antecedentes históricos que presentaremos a continuación, fueron tomados de la página web del Registro Público, posteriormente, explicaremos las funciones que realiza dicha institución. Breve Historia Antecedentes Nacionales El régimen de la tenencia de la tierra en el derecho azteca tuvo un carácter público, y dentro de un círculo muy limitado existió una forma de tenencia parecida a lo que conocemos como propiedad privada. El tlacuilo fue el antecesor del escribano cuya tarea primordial consistía en dejar constancia de todo tipo de acontecimiento dentro de la sociedad azteca, por medio de signos ideográficos y pinturas. Durante la etapa de aculturación y colonización el oficio de escribano era específico de los españoles peninsulares, más tarde este oficio fue practicado también por los criollos nacidos en la Nueva España. Los rasgos principales de la actividad del escribano fedatario eran asentar por medio escrito la fundación de las ciudades, la creación de instituciones, los asuntos tratados en los cabildos y todo hecho relevante en la vida de la época. Antecedentes del Sistema Registral Mexicano Los antecedentes del actual Registro Público de la Propiedad datan del antiguo derecho español en el que destacan los siguientes ordenamientos: La Bula Inter Coetera expedida por el Papa Alejandro VI, por petición de los reyes católicos de España, la cual sirvió para poner fin a las disputas entre España y Portugal. Posteriormente, con el triunfo de Hernán Cortés, a partir de 1521 adquirieron vigencia en el territorio que hoy es México, los siguientes ordenamientos jurídicos españoles: las Leyes de Castilla, el Fuero Real, las Siete Partidas, la Recopilación y la Novísima Recopilación, ordenamientos en los cuales podemos decir que se encuentran los antecedentes de la evolución de nuestro sistema registral. La anterior legislación española metropolitana fue reemplazada o complementada por otras disposiciones de carácter colonial; es así como encontramos las Leyes de Reinos de las Indias, las Ordenanzas del Villar, las Leyes de Intendentes y la Recopilación de Autos Acordados de la Real Audiencia y Sala del Crimen de la Nueva España. En años subsecuentes, la instrucción de los Señores Fiscales de Hacienda aplicables a la Nueva España, conoció del oficio de hipotecas; esa ley que fue aprobada por la Audiencia en septiembre de 1784, distinguió al oficio con calidad de vendible y renunciable en todas las ciudades y villas, señalando la diferencia entre un escribano del ayuntamiento y uno de hipotecas. Una vez lograda la independencia de México, el Reglamento

Provisional Político del Imperio Mexicano de 1822, otorgó vigencia a las leyes, órdenes y reglamentos promulgados hasta el 24 de febrero de 1821, siempre y cuando no se opusiesen a aquel; así como a las leyes, órdenes y decretos que se expidieren en consecuencia de la lucha de independencia. La Ley y Arancel sobre el Oficio de Hipotecas, expedidos el 20 de octubre de 1853, regularon la venta del oficio hipotecario y lo señalaron como un oficio vendible y enajenable. En 1867, el presidente Benito Juárez expide la Ley Orgánica de Notarios y Actuarios del Distrito Federal, siendo esta ley la que sienta las bases de lo que hoy conocemos como: Oficio del Registro Público. Un Código Civil importante por ser uno de los más completos en su época fue el del Estado de Veracruz, expedido en 1868, cuyo Título XXI denominado Del Registro Público de la Propiedad estuvo integrado por los capítulos siguientes: Disposiciones generales, Títulos sujetos a inscripción, De las personas que deben o pueden pedir la inscripción, Del modo de hacerse la inscripción, De los efectos de la inscripción, De los modos de extinguirse la inscripción, De la anotación preventiva, De las subinscripciones, y De la Teneduría del Registro. El Código Civil del Estado de México del año de 1870, por su parte, mantuvo la forma anterior y agregó un capítulo más de Disposiciones Transitorias. En virtud de la ingobernabilidad prevaleciente en la época, el proyecto de Justo Sierra y otro proyecto de Ley de Hipotecas y Registro Público preparado por José María Iglesias, así como uno más iniciado por una comisión nombrada por el Emperador Maximiliano, no pudieron culminar en ordenamientos vigentes. Es decir, que el Distrito Federal careció de un código civil, hasta el Código Civil del Distrito Federal y Territorio de Baja California de 1870, aprobado después de la restauración de la República. Durante la presidencia de Benito Juárez, con fecha 28 de febrero de 1871, el Ministerio de Justicia e Instrucción Pública expidió el Reglamento del Título XXIII del Código Civil del Distrito Federal y de la California, con ordenanza de instalación de la oficina denominada Registro Público de la Propiedad. Este Registro dependía del Ministerio mencionado y contemplaba entre otras materias los requisitos para fungir como director y las obligaciones del mismo; los títulos sujetos a inscripción; las bases para aquellos problemas de duplicidad de títulos y la carencia de los mismos; la calidad de los documentos auténticos; los efectos de la inscripción, de los asientos, así como la fijación de reglas de observancia para los registradores; diferenció la propiedad del suelo, edificio o plantaciones existentes en el mismo; regulaba la sesión de derechos, la inscripción de derechos hereditarios, la rectificación de los actos del registro; la publicidad del registro; la consulta de los libros existentes, certificaciones de inscripciones y solicitudes para atención, entre otras actividades. El Código Civil del Distrito Federal y Territorio de la Baja California del 31 de marzo de 1884, entró en vigor el 1° de junio de ese año y dispuso, en su artículo 3213, que un reglamento especial establecería "los derechos y obligaciones de los registradores, así como las fórmulas y demás circunstancias con que debe extenderse el registro", dicho reglamento nunca fue expedido por lo que se mantuvo en vigor el de 1871. El

Código de 1884 dedicó su título vigésimo tercero a regular el Registro Público de la Propiedad en cuatro capítulos titulados: Disposiciones generales, De los títulos sujetos a registro, Del modo de hacer el registro y De la extinción de las inscripciones. Dispuso además, que habría oficinas del Registro Público de la Propiedad en los lugares donde hubiera juzgados de primera instancia. Mediante el decreto del 3 de abril de 1917, Venustiano Carranza introdujo reformas al Código Civil en materia registral. En 1921 se expidió un nuevo Reglamento del Registro Público de la Propiedad. En 1928 fue redactado un proyecto de Código Civil, mismo que una vez aprobado entró en vigor el 1° de octubre de 1932. El 21 de junio de 1940 fue expedido un nuevo Reglamento del Registro Público de la Propiedad, redactado por una comisión presidida por Don Manuel Borja Soriano. Un nuevo Reglamento del Registro Público de la Propiedad para el Distrito Federal fue publicado en el Diario Oficial de la Federación el día 15 de diciembre de 1952, pero nunca entró en vigor. En 1973 fue reformado el artículo 3018 del Código Civil (actual 3016), regulándose lo que se conoce como Aviso Preventivo. Las reformas de 1979 al Código Civil abrogaron todo el título relativo al Registro Público de la Propiedad, en virtud de las cuales se estableció el Folio Real en sustitución del anacrónico sistema de libros, a fin de conocer en un solo documento la situación de la finca, su titular, los gravámenes y las anotaciones preventivas, además de haberse instituido el folio para los bienes muebles y las personas morales. Estas reformas de 1979 también se refirieron al depósito de los testamentos ológrafos diferidos del Registro Público de la Propiedad al Archivo de Notarías, y al procedimiento de inmatriculación administrativa. El Reglamento del Registro Público de la Propiedad de 1979 entró en vigor el 17 de enero de ese mismo año y fue derogado por un nuevo Reglamento el 6 de mayo de 1980. En 1988 fue reformado el Código Civil en lo se refiere a los requisitos para que los documentos privados sean inscritos en el Registro Público de la Propiedad, así como respecto de los avisos preventivos en tratándose de documentos privados y sobre la inmatriculación. El actual Reglamento del Registro Público de la Propiedad del 6 de agosto de 1988, consta de 118 artículos distribuidos en tres títulos: De las disposiciones generales, Del sistema registral y Del procedimiento registral. 2).- Funcionamiento: Procederemos ahora a tener conocimiento acerca de los trámites que se realizan en el Registro. El art. 3005 del Código establece que los documentos a registrar solo serán: los testimonios de escrituras o actas notariales, las resoluciones y providencias judiciales que consten de manera auténtica, los documentos privados que fueron válidos de acuerdo a la ley, , mientras exista en ellos la constancia de que el notario, el registrador, el corredor público o el Juez autentificaron las firmas y constataron la voluntad de las partes. Para que los derechos reales o de crédito surtan efectos ante terceros, deberán ser registrados en la suscrita institución. Debemos notar que el art. 3016, referente al proceso de inscripción que seguirá una escritura,

es de suma importancia, pues en él se detalla desde el primer paso, que es la solicitud del certificado de libertad de gravámenes, posteriormente la presentación para su inscripción del testimonio, consecutivamente, el ingreso del segundo aviso preventivo. Marca el mismo artículo, los tiempos de vigencia que tiene cada documento y las situaciones que se pudieran presentar en caso de no ingresarlos en tiempo y forma. Nos indica también de quienes pueden solicitar el registro de sus documentos, y de los criterios que deben tener los calificadores al realizar los registros de los trámites. Realiza también el proceso de inmatriculación de bienes inmuebles, que consiste la inscripción de éstos cuando carecen de antecedentes registrales, la cual puede ser de dos tipos: judicial, que se obtiene mediante información de dominio y posesoria; y administrativa, obtenida mediante inscripción de: -Decreto por el que se incorpora al dominio público un inmueble. -Decreto por el que se desincorpore del dominio público un inmueble. -Título fehaciente para adquirir la propiedad de un inmueble, en términos del art. 3051 del Código Civil. -La propiedad de un inmueble adquirido por usucapión en los términos del art. 3052 ; y -De la posesión de buena fe de un inmueble con los requisitos suficientes para prescribir, según el art. 3053 del Código. CONCLUSIONES -El patrimonio es un conjunto de bienes derechos y obligaciones que constituyen una universalidad jurídica o de derecho, que deben ser preferentemente valuables en dinero, pues en contra de lo que opina Gutiérrez y González, apreciamos que solo de esta manera puede tener una repercusión jurídica directa en el patrimonio. Aceptamos la posibilidad que permite la tenencia de dos o más patrimonios, pues aparte del patrimonio personal y creado por el sujeto a base de su esfuerzo, puede tener al mismo tiempo otro(s) patrimonio(s), que pueden ser: el recibido por herencia, sea testamentaria o ab-intestato (sin testamento), o el patrimonio que se crea en la sociedad conyugal. Rechazamos el supuesto que establece que puede existir un patrimonio sin dueño o que es el patrimonio quien se debe a otro patrimonio, pues es imposible que exista una relación jurídica que se establezca como, cosa contra cosa. La relación siempre será entre personas –en este caso titulares de patrimonio– pues son éstas quienes tienen los derechos sobre los patrimonios. La teoría del patrimonio-afectación es considerada correcta, pues actualmente los bienes son destinados a todo tipo de uso, dependiendo de su naturaleza, y el derecho ha creado instituciones encargadas de normar todos y cada uno de los destinos de dichas afectaciones, luego entonces, si existe un grupo de bienes afectados jurídicamente y un grupo de instituciones creadas por el derecho para regularlos, existe el patrimonio-afectación. No toda persona ha tenido siempre un patrimonio, para ejemplificar esto pusimos a los niños expósitos y resolvimos también que este hecho no es impedimento para que en un futuro puedan ser propietarios de algunos. Aquellas personas que ya cuentan con un patrimonio, no pueden, por disposición de la ley,

quedarse absolutamente sin patrimonio, al postular que, aunque fuera su deseo deshacerse de la totalidad del mismo, deben conservar para si mismos lo esencial para subsistir. -Los derechos reales se encuentran vinculados a un bien, ya sea mueble o inmueble, siendo erga omnes, creando una relación jurídica entre el titular del derecho y un sujeto pasivo universal, que debe respetar el derecho de aquél. Entre derechos reales existe una diferencia que puede darse de dos maneras, la primera es establecida en cuanto al tiempo de creación de los derechos, estableciéndose el precepto: el que es primero en tiempo es primero en derecho, y la segunda, se rige con respecto a la calidad de los derecho, pues si los derechos fueron establecidos en un mismo tiempo, el que tenga mejor calidad será el primer beneficiado. Los derechos de crédito o personales, permiten al titular de éste, a compeler al deudor para que realice una acción a su favor, siendo el deudor el sujeto pasivo, que regularmente está identificado. Algunos autores expusieron la teoría de la despersonalización del derecho de crédito, teoría que debemos considerar como absurda, pues es impensable imaginar un derecho de crédito sin deudor o sin acreedor, forzosamente debe existir una persona que cobre y una persona que deba, aunque se puedan subrogar a cualquiera de ellos, esto no significa que puedan desaparecer. En lo concerniente a que los derechos reales deben tener un principio económico, creemos que es falso. El derecho real busca permitir que el titular pueda disponer de ellos o de sus bienes de manera libre, pero no de forma económica exclusivamente. -.Existen diversas clasificaciones y caracterizaciones de los bienes, en este trabajo tratamos de exponer la mayoría de ellos, así como sus funciones. Insisto en mi rechazo hacia la errónea forma de nombrar a las clasificaciones y caracterizaciones de los bienes, esperando haber demostrado el porque de mi recelo hacia ellas. -Podríamos decir que el derecho real de propiedad sobre bienes inmuebles es solamente una falacia, una mera ilusión, pues analizando la Constitución Política de nuestro país, descubrimos que las personas no tienen en si , un derecho sobre los terrenos del Estado, ya que es éste el titular de ellos, luego entonces, se tendría sobre ellos sólo un título en el que se fungirá como arrendatarios. El derecho real de propiedad es, como ya hemos visto, el derecho más amplio que se tiene sobre una cosa o un bien. Desde la era romana éste derecho ha sido importante, pues desde esos tiempos era considerado un derecho absoluto, perpetuo y exclusivo. Existen maneras que podrían parecer ilícitas, para adquirir la propiedad, pero que la ley permite debido a la cantidad formas, pues si no es por un lado se puede buscar por otro. Recordemos que el derecho de propiedad no solo da beneficios acerca de la cosa en si, también los proporciona sobre los frutos de la cosa. Consideramos improcedente el concepto que da el Código Civil respecto al derecho de accesión, pues, como ya expusimos, este derecho como su nombre lo indica, debe referirse única y exclusivamente a las situaciones en que un bien se incorpore a otro. Pero nuestro Código hace mención del mismo también en sentido inverso, de manera que a los frutos que

son emanaciones de los bienes, también los considera accesiones. -La copropiedad y el régimen de propiedad en condominio, son dos conceptos con bastantes similitudes, pues en ambos se tiene la propiedad compartida de un inmueble, con la diferencia de que en el condominio se sabe exactamente de que parte se es propietario y en la copropiedad se es de una parte alícuota. Diferencia significativa entre ellos , es que, el condominio es exclusivamente para inmuebles y concretamente para conjuntos de unidades de propiedad exclusivas, mientras que la copropiedad puede gestarse, en bienes muebles e inmuebles. -El usufructo, uso y habitación, deben ser considerados en el Código Civil, como desmembramientos del derecho real, concordando con Gutiérrez y González, pues el derecho real te debe permitir el disfrute absoluto de las cosas, acción que no realizan los desmembramientos, ya que sólo pedes gozar de una parte del bien. De tal manera que para ambas partes se pierde poder sobre el bien, por un lado el propietario se convierte en nudo propietario, lo cual significa que solo tiene la nuda propiedad, y por el otro, el usufructuario, sólo tiene el ius utendi y el ius abutendi, luego entonces, tampoco tiene poder absoluto sobre el bien. -La acción reivindicatoria permite recuperar la posesión sobre un bien del cual sólo conservamos la propiedad, la manera de realizarla se encuentra establecida en Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal. -La prescripción puede ser de dos tipos, positiva o usucapión o negativa, la primera, permite al poseedor originario convertirse en propietario si cumple con los requisitos que establece la ley, en este supuesto, debemos remarcar que si se tiene un título de propiedad precario, el cual sabemos que es perfecto, existen dos formas de hacerlo valer. La primera es presentándose ante notario público para hacer la formalización e escritura y la segunda es en la que interviene la prescripción, esto es, si se tiene el título precario de propiedad y se ha habitado por cinco años o más en el inmueble, se puede entablar un juicio de prescripción, pues al tener el contrato s es poseedor de buena fe. La prescripción adquisitiva puede ser de buena fe o de mala fe, para poder entablar el juicio de prescripción por buena fe, se requiere haber habitado el inmueble por cinco años, en la de mala fe, deben ser diez años. -El Registro Público es la institución en la cual se encuentran todos los registros de los inmuebles del D.F. Se encarga de registrar todas las operaciones que lleven por fin, transmitir, enajenar, o gravar un inmueble. No puedo dar una conclusión favorable respecto al Registro Público, pues al analizar un poco los artículos que rigen su funcionamiento, descubro que en la práctica, no se realiza ninguna de las actividades como están estipuladas. Ejemplo más claro y sencillo: el primer trámite que se establece para el ingreso de una escritura, que es el certificado de libertad de gravámenes, siguiendo el art. 3016 debería ser gratuito, actualmente se realiza un cobro de trescientos cuarenta y un pesos 00/100 m.n. por dicho documento. Como este ejemplo se podrían dar muchos, acera de los tiempos de prelación, de los criterios que deberían seguir los calificadores, en fin.

No podemos exigir una institución que se apegue totalmente a derecho y cumpla con todas las estipulaciones de ley, pues nos encontramos en un Estado en el que desafortunadamente los mismos ciudadanos permitimos actos que obstaculicen las mejoras. Pero considero que si desde la legislación de la institución –y máxime de la importancia del Registro Público, pues en el se asientan los patrimonios de miles, quizá millones de familias– están, no digamos erróneos, pero si atrasados los procedimientos que se deben realizar, entonces si existe un foco rojo que el legislador debe revisar. BIBLIOGRAFÍA 1.- APUNTES, Bienes y Derechos Reales, Prof. Lic. César Montero Serrano. 2.- APUNTES, Derecho romano II, Prof. Lic. Fernando Delgado Chong 3.- BIALOSTOSKY Sara, Panorama del Derecho Romano, México, Porrúa, 2005 4.- BONNECASE Julien, Elementos de Derecho Civil, Tijuana, Cárdenas, 1985. 5.- DE IBARROLA, Antonio, Cosas y sucesiones, Porrúa, México, 1986. 6.- DOMÍNGUEZ Martínez, Jorge Alfredo, Derecho Civil, México, Porrúa, 1998. 7.- GUTIÉRREZ y González, Ernesto, El Patrimonio, México, Cajica, 1982. 8.- GUTIÉRREZ y González Ernesto, Derecho de las Obligaciones, Puebla, Cajica, 1974 9.- HUBER Olea, Francisco José, Diccionario de Derecho Romano, México, Porrúa, 2007. 10.- MAGALLÓN Ibarra, Jorge Mario, Instituciones de Derecho Civil, México, Porrúa, 2001. 11.- MENDOZA Bremauntz, Emma, Teoría Económica, México, Iure, 2006. 12.- PLANIOL y Ripert, Tratado Práctico de Derecho Civil Francés, Tomo III, Tribunal Superior de Justicia del Distrito Federal, Instituto de Investigaciones Jurídicas de la Universidad Nacional Autónoma de México, 2002. 13.- ROJINA Villegas, Rafael, Compendio de Derecho Civil, México, Porrúa, 1981 BIBLIOGRAFÍA VIRTUAL http://www.consejeria.df.gob.mx/rppc/historia/index.html -------------------------------------------[ 2 ]. GUTIERREZ y González, Ernesto, El Patrimonio, México, Cajica, 1982, Pág. 39. [ 3 ]. HUBER Olea, Francisco José, Diccionario de Derecho Romano, Ob. Cit. Pág. 530, Porrúa, 2007. [ 4 ]. Planiol y Ripert, Tratado Práctico de Derecho Civil Francés, T.III, Pág. 23, TSJDF, IIJUNAM, 2002. [ 5 ]. Gutiérrez y González explica que el patrimonio se considera así, porque no siempre se cuenta con un patrimonio, pero existe la posibilidad de adquirirlo posteriormente. El Patrimonio…. 1982. [ 6 ]. ROJINA Villegas, Rafael, Compendio de Derecho Civil, Pág.9, México, Porrúa, 1981. [ 7 ]. cit, Pág. 24. [ 8 ]. El Patrimonio…cit, Pág. 33.

[ 9 ]. Tratado… Pág. 28. [ 10 ]. Compendio ...cit, Pág. 15 [ 11 ]. Tratado … Pág. 29 [ 12 ]. Compendio … Pág.17, [ 13 ]. Tratado … cit. Pág. 42. [ 14 ]. Compendio … Pág.21 [ 15 ]. Ídem [ 16 ]. BONNECASE Julien, Elementos de Derecho Civil, Tijuana, Cárdenas, 1985, Pág.624 [ 17 ]. El Patrimonio … cit. Págs. 165 166 [ 18 ]. Ibidem Pág. 159. [ 19 ]. Gutiérrez y González afirma que es ilógico que sean llamados obligaciones, pues en una obligación, existe la posibilidad de constreñir a alguien a hacer o no hacer cierta conducta, siendo impensable que vayamos por la calle obligando a toda persona que se cruce en nuestro camino a respetar nuestros bienes, por lo que define a las obligaciones como deber jurídico, sin embargo, para no confundirnos y no siendo este curso, el relacionado con dicho tema, continuaremos llamándoles obligaciones, GUTIÉRREZ y González Ernesto, Derecho de las Obligaciones, Puebla, Cajica, 1974 [ 20 ]. Tratado … cit. Págs.44 y 45 [ 21 ]. Compendio … Pág.26 [ 22 ]. Diccionario … cit. Pág. 370 [ 23 ]. Compendio … Pág.32 [ 24 ]. Ibidem, Pág.33 [ 25 ]. Ibidem, Pág.36 [ 26 ]. Se podría considerar el agua como un bien, esto debido a que el gobierno realiza un cobro por la misma, lo cual posibilitaría el hecho de que es apropiable, pero en realidad, lo que se cobra en esos casos, no es el agua en sí, sino el servicio que se presta, el gasto que se realiza en mantenimiento de tuberías, etc., por lo tanto, debemos considerar que el agua es inapropiable, luego entonces, es sólo una cosa. [ 27 ]. MENDOZA Bremauntz, Emma, Teoría Económica, México, Iure, 2006, Ob. Cit. Pág. 63. [ 28 ]. Haré una separación entre clasificación y característica, pues todos los autores dan como clasificación lo que yo considero característica y lo que para mi es una clasificación ni siquiera lo consideran como tal. La clasificación de los bienes será, muebles, inmuebles, vacantes y mostrencos. Las características serán que son fungibles, genéricos, no consumibles, etc. Esto lo afirmo con base en las definiciones que recogemos del Diccionario Enciclopédico Ilustrado de la Lengua Castellana acerca de clasificación y característica, siendo lo primero “acción de clasificar”, buscando clasificar, encontramos que es “ordenar o disponer”. En el mismo diccionario encontramos que la palabra característica está definida como “Dícese de la cualidad que da carácter o distingue.” Es por estas definiciones que afirmo lo siguiente: la clasificación de los bienes será como ya lo he expuesto, porque sólo estamos ordenando los tipos de bienes que hay, y las características serán los ejemplos que ya establecimos, pues el ser fungible o no consumible es una cualidad de distinción sobre los demás, mas no de orden.

[ 29 ]. Véanse artículos 774 y 785 del Código Civil para el Distrito Federal. [ 30 ]. Ibidem Art. 767. [ 31 ]. Ibidem Art. 768 [ 32 ]. Ibidem Art. 770 [ 33 ]. Bonnecase agrega una categoría más que basa la transformación jurídica de los muebles por naturaleza en inmuebles, gracias a una declaración de voluntad de los propietarios. Pero al no encontrar un fundamento jurídico en nuestro Código Civil, no haré mención de la misma. Elementos … Pág. 632. [ 34 ]. Tratado … cit. Pág.76, [ 35 ]. Elementos … Pág.628 [ 36 ]. Ibidem Pág. 97 [ 37 ]. Ibidem Pág.63. [ 38 ]. Elementos … Pág.628 [ 39 ]. Código Civil vigente del Distrito Federal Arts. 2792 y 2793. [ 40 ]. Apuntes, Bienes y Derechos Reales, Prof. Lic. César Montero Serrano. [ 41 ]. MAGALLÓN Ibarra, Jorge Mario, Instituciones de Derecho Civil, Ob. Cit. México, Porrúa, 2001, Pág. 195 [ 42 ]. Diccionario ... cit. Pág. 635 [ 43 ]. Elementos ... cit. Pág.641. [ 44 ]. Compendio … Pág.79. [ 45 ]. DOMÍNGUEZ Martínez, Jorge Alfredo, Derecho Civil, México, Porrúa, 1998, Ob. Cit. Pág.348 [ 46 ]. Apuntes … Prof. Lic. César Montero Serrano. [ 47 ]. Derecho … Págs. 351 y 352. [ 48 ]. Véanse Arts. 875 al 877 del Código Civil. [ 49 ]. Apuntes, Derecho romano II, Prof. Lic. Fernando Delgado Chong. [ 50 ]. Alícuota: cuando se tiene una parte de la propiedad de un bien, pero no se sabe con exactitud que parte es, VG. se recibe la parte alícuota de un departamento, por lo tanto sabemos que tenemos un derecho sobre el departamento, pero no sabemos sobre que parte, si sobre una recamara o sobre el baño etc. [ 51 ]. Ejemplo dado en una clase de Acto Jurídico y Personas por el Lic. Carlos Antonio Arturo Canovas Theriot [ 52 ]. BIALOSTOSKY Sara, Panorama del Derecho Romano, México, Porrúa, 2005 Ob. Cit., Págs. 133, 134. [ 53 ]. Apuntes, romano II. [ 54 ]. Derecho … Pág. 355 [ 55 ]. Idem [ 56 ]. Ibidem Pág. 359 [ 57 ]. Compendio … Pág.93 [ 58 ]. Derecho … Pág. 361

[ 59 ]. Compendio … Pág.99 [ 60 ]. Derecho ...cit. Pág. 366 [ 61 ]. Se considera perjuicio, a la pérdida económica que se genera por no poder utilizar el bien en cuestión. Verbigracia de este caso sería: Si alguien toma cemento para hacer una escultura, pero dicho cemento iba a ser utilizado para la creación de una tienda de abarrotes, el perjuicio se daría bajo el supuesto de que la apertura de la tienda tardaría más de lo previsto, luego entonces, el dueño de la tienda estaría perdiendo la venta de los días que se retrase la terminación de la construcción. [ 62 ]. Gutiérrez y González explica el concepto proindiviso como: “sin división material de las partes”, en otras palabras, una cosa que es propiedad de varias personas tiene varias divisiones imaginarias por ese hecho, pero físicamente esta completo. El Patrimonio … Pág. 366. [ 63 ]. Ibidem, Pág.367 [ 64 ]. Derecho … Págs. 376 y 377. [ 65 ]. Derecho ... cit. Pág. 383 [ 66 ]. Ibidem, Pág. 392 [ 67 ]. Se denomina así cuando la persona tiene la propiedad pero no la posesión. [ 68 ]. DE IBARROLA, Antonio, Cosas y sucesiones, Porrúa, México, 1986, Pág. 560. [ 69 ]. Derecho … Pág. 415. [ 70 ]. Compendio … Pág.125. [ 71 ]. Compendio … Pág. 136 [ 72 ]. Derecho … Pág. 437 [ 73 ]. Apuntes… Bienes [ 74 ]. Compendio … Pág. 106. [ 75 ]. Compendio … Págs. 108 y 109 [ 76 ]. Diccionario … Pág. 831. [ 77 ]. Compendio … Págs. 244 a 251. [ 78 ]. Ibidem, Pág. 258 [ 79 ]. http://www.consejeria.df.gob.mx/rppc/historia/index.html