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• Jose Luis Diaz Godoy

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PERÚ

Ministerio de Justicia

Superintendencia Nacional de los Registros Públicos-SUNARP

TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN N.° 340-2019-SUNARP-TR-T Trujillo, 24 de mayo de dos mil diecinueve.

APELANTE

MARITZA PATRICIA CASTRO ROJAS

TÍTULO

191659-2019 del 24.1.2019

INGRESO

107-2019

PROCEDENCIA :

ZONA REGISTRAL N.° II—SEDE CHICLAYO

REGISTRO

DE PREDIOS DE CHICLAYO

ACTO(S)

RECONOCIMIENTO DE DEUDA POR CONSTRUCCIÓN NUEVA Y MEJORAS

SUMILLA(S): Título para inscribir la declaratoria de fábrica De acuerdo con el artículo 78 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, la declaratoria de fábrica de una edificación se inscribe en mérito del Formulario Único de Edificaciones de la Ley N.° 29090, la escritura pública en la que se inserte el citado formulario o los documentos exigidos según la normativa aplicable al caso concreto, o el Formulario Registral de la Ley N.° 27157 en el caso de regularización de edificaciones. Por lo tanto, las certificaciones notariales de constatación y verificación no constituyen título para la rogatoria. I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA: Se solicita inscribir «el reconocimiento de deuda por construcción nueva y mejoras» en la partida P10123976 del Registro de Predios de Chiclayo. Para este efecto se adjuntaron los siguientes documentos: Certificación notarial de constatación de hechos y verificación de construcción de obra civil de fecha 18.1.2019 autorizada por la notaria Welti Isabel Alvarado Quijano de la provincia de Chiclayo.

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RESOLUCIÓN N.° 340-2019-SUNARP-TR-T Informe de tasación de fecha 14.1.2019 suscrito por el perito tasador Ing. Rogger F. Inga Durango. Memoria descriptiva y valuación del predio de fecha 14.1.2019 con la firma certificada notarialmente del perito tasador Ing. Rogger F. Inga Durango. Hoja resumen — tasaciones hipoteca (inmueble) e imágenes fotográficas suscritas por el perito tasador Ing. Rogger F. Inga Durango.

II.

DECISIÓN IMPUGNADA: El título fue tachado sustantivamente por el registrador público Marco Antonio Huamán Huamán mediante la esquela de fecha 25.1.2019. Los fundamentos de su decisión se reproducen cabalmente a continuación: .- Mediante el presente titulo se adjunta una certificación otorgada por Notario Público Welti Isabel Alvarado Quijano, sobre constatación de hechos y verificación de obra civil respecto del bien inmueble ubicado en calle Maria lzaga N' 774 - Chiclayo inscrito en la Partida 10123976 .- Para determinar qué actos o derechos son susceptibles de acceder al Registro de Predios es menester remitirnos al articulo 2 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, aprobado mediante Resolución N° 097-2013-SUNARP-SN, el cual dispone que: "El Registro de Predios es el registro jurídico integrante del Registro de Propiedad Inmueble en el que se inscriben los actos o derechos que recaen sobre predios a los que se refiere el artículo 2019 del Código Civil, normas administrativas y demás normas especiales. .- De acuerdo a lo señalado en el artículo 2019 del Código Civil: Son inscribibles en el registro del departamento o provincia donde esté ubicado cada inmueble: I.- Los actos y contratos que constituyen, dedlaren, trasmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles. Los contratos de opción. Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los actos o contratos registrados. Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito, Los contratos de arrendamiento Los embargos y demandas verosímilmente acreditados. Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inseribibles sobre inmuebles. Es decir el articulo 2019 del Código Civil, establece como regla general el carácter inscribible de los actos y contratos que constituyen, declaren, transmitan, extingan, modifiquen o limiten derechos reales sobre inmuebles; ello en razón de que por su naturaleza los derechos reales son oponibles erga omnes lo cual se efectiviza con la publicidad que otorga el Registro.

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RESOLUCIÓN N.° 340-2019-SUNARP-TR-T Corno excepción a la norma precedente, se admite la inscripción de algunos actos de naturaleza obligacional tales como el contrato de opción, los pactos de reserva de propiedad, los contratos de arrendamiento, entre otros. - En el presente caso, no se comprende en el articulo 2019, la certificación notaiial de constatación de hechos y verificación de obra; en consecuencia no resulta inscribihle en el Registro de propiedad inmueble; por lo que se procede a tachar el presente titulo de conformidad con el articulo 42° del Reglamento General de los Registros Públicos IV. BASE LEGAL: - Reglamento General de los Registros Públicos: Artículo 42.- Tacha sustantiva El Registrador tachará el titulo presentado cuando: (.4 b) Contenga acto no insc-ribible...".

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN: La señora Maritza Patricia Castro Rojas interpuso recurso de apelación, el cual ingresó a la Oficina Registral de Chiclayo con fecha 21.2.2019. Los argumentos de la impugnación se resumen a continuación: Se ha restringido el derecho constitucional de acceso a la tutela procesal efectiva en el ámbito administrativo, al tacharse sustantivamente el presente título que contiene el acta de constatación de hechos y verificación de obra civil otorgada por la notaria Welti Isabel Alvarado Quijano, a fin de que en uso de las facultades inscribibles establecidas en el inciso 1 del artículo 2019 del Código Civil se inscriba un acto que ha modificado la fábrica del inmueble ubicado en la calle Manuel María ¡zaga N.° 774, provincia de Chiclayo, departamento de Lambayeque. Es decir, los hechos y la obra civil debidamente constatados por la notaria constituyen un acto que modifica el derecho real inscrito en la partida P10123976 del Registro de Predios de Chiclayo. Las actas que contienen hechos y obras civiles, y que en nuestra legislación se asimilan a «declaratorias de fábrica», constituyen actos inscribibles; pues, de conformidad con el capítulo VII subcapítulo I del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, el registrador no se encuentra prohibido de inscribir los actos previos como anotación preventiva. En el caso de autos, cabe precisar que se pretende inscribir un título del 16 de enero de 2019 otorgado por los coherederos (copropietarios del bien), referente a hechos que constituyen y dan fe de una nueva fábrica,

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RESOLUCIÓN N.° 340-2019-SUNARP-TR-T el cual es un acto inscribible en forma preventiva, tal como reza la norma antes citada. Siendo esto así, en aplicación del artículo 65 del Reglamento General de los Registros Públicos, solicito al Tribunal Registral modificar mi rogatoria a fin de que se inscriba el presente título como anotación preventiva hasta que podamos formalizar la inscripción definitiva de mis derechos. ANTECEDENTE REGISTRAL: La partida directamente vinculada con el título venido en apelación es la P10123976 del Registro de Predios de Chiclayo. El derecho de propiedad inscrito en la precitada partida está a nombre de Amalia Teresa, Arturo Gerardo, Nilda Mercedes, Carlos Enrique, Jorge Antonio, Maritza Patricia y Gerardo Leónidas Castro Rojas. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES: Interviene como ponente el vocal Walter E. Morgan Plaza. Según el escrito de apelación, el acto que se procura inscribir «constituye un acto que modifica el derecho real inscrito en la partida 10123976 del Registro de Predios de Chiclayo», es más, la recurrente precisa que el referido acto modifica la fábrica del predio en cuestión (nueva fábrica). Por esta razón, asegura que «las actas que contienen hechos y obras civiles [...] se asimilan a declaratorias de fábrica». Entonces, sobre la base de la apelación, este Colegiado entiende que la cuestión a determinar es la siguiente: ¿Procede inscribir la declaratoria de fábrica en mérito de una «certificación notarial de constatación de hechos y verificación de construcción de obra civil»? ANÁLISIS: 1. Se solicitó inscribir «el reconocimiento de deuda por construcción nueva y mejoras» en la partida P10123976 del Registro de Predios de Chiclayo, así consta expresamente en el formulario de «solicitud de inscripción de título», por lo cual se acompañó —entre otros documentos— la certificación notarial de constatación de hechos y verificación de construcción de obra civil de fecha 18.1.2019 autorizada por la notaria Welti Isabel Alvarado Quijano de la provincia de Chiclayo y el informe de tasación de fecha 14.1.2019 suscrito por

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RESOLUCIÓN N.° 340-2019-SUNARP-TR-T el perito tasador Ing. Rogger F. Inga Durango. No obstante, el registrador Huamán, por su parte, dispuso la tacha sustantiva del título alzado porque «la certificación notarial de constatación de hechos y verificación de obra [...] no resulta inscribible en el Registro de Propiedad Inmueble», acorde con el invocado artículo 2019 del Código Civill. En este orden, la recurrente en su escrito de apelación aclara que su rogatoria sí es inscribible, pues «constituye un acto que modifica el derecho real inscrito en la partida 10123976 del Registro de Predios de Chiclayo», incluso asegura que «las actas que contienen hechos y obras civiles [...] se asimilan a declaratorias de fábrica», por eso alega que el referido acto modifica la fábrica del predio en cuestión (nueva fábrica). Ahora bien, bajo los términos de la apelación y el contenido de los documentos presentados, este Colegiado entiende que la rogatoria del título alzado se orienta a la inscripción de la declaratoria de fábrica del predio inscrito en la partida P10123976 del Registro de Predios de Chiclayo. En ese sentido, corresponde determinar si es proCedente inscribir el pedido de la administrada a partir de una «certificación notarial de constatación de hechos y verificación de construcción de obra civil». 2. Al respecto, el artículo 78 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios establece lo siguiente: La declaratoria de fábrica de una edificación, así como su demolición total o parcial, su ampliación, su modificación o remodelación, se inscribirá en mérito a alguno de los siguientes documentos: Formulario Único de Edificaciones (FUE) a que se refiere la Ley N° 29090; Escritura Pública en la que se inserte o adjunte el Formulario Único de Edificaciones (FUE) o los Artículo 2019.- Son inscribibles en el registro del departamento o provincia donde esté ubicado cada inmueble: Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles. Los contratos de opción. Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa. El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los actos o contratos registrados. Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito. Los contratos de arrendamiento. Los embargos y demandas verosímilmente acreditados. Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles. Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre inmuebles.

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RESOLUCIÓN N.° 340-2019-SUNARP-TR-T documentos exigidos según la normativa aplicable al caso concreto; Formulario Registral aprobado por la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, en el caso de regularización de edificaciones a que se refiere la Ley N° 27157. Otros señalados en las normas especiales. Cualquiera de los instrumentos señalados,debe acompañarse de los anexos que la normativa aplicable requiera, así como del plano de ubicación y localización, y del plano de distribución, autorizados por profesional competente. En el caso de demolición total no se requiere la presentación del plano de distribución. En los casos de remodelación, ampliación y modificación de fábrica debe adjuntarse, además, la memoria descriptiva de la edificación resultante, el plano de distribución en el que se visualicen los elementos eliminados o modificados y el plano de distribución de la edificación resultante. Lo dispuesto en el presente artículo no se aplica cuando la fábrica ha sido aprobada por autoridad municipal. En caso de discrepancia entre los datos consignados en la memoria descriptiva y los respectivos planos, el registrador consignará en el asiento de inscripción los que aparecen en • estos últimos. Como vemos, la normativa registral no ha previsto que las declaratorias de fábrica se inscriban mediante una «certificación notarial de cOnstatación de hechos y verificación de construcción de obra civil»; en cambio, sí enumera al Formulario Único de Edificaciones de la Ley N.° 29090, a la escritura pública en la que se inserte el citado formulario o los documentos exigidos según la normativa aplicable al caso concreto, y al Formulario Registral de la Ley N.° 27157 en el caso de regularización de edificaciones como títulos para la inscripción de dicho acto. Por lo tanto, en vista de lo dispuesto en el artículo 78 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios y dado que no se ha invocado ninguna norma especial que lo autorice, se confirma la tacha sustantiva del presente título pero por las razones indicadas en esta resolución.

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RESOLUCIÓN N.° 340-2019-SUNARP-TR-T 3. Finalmente, acerca del pedido de anotación preventiva de la rogatoria, el artículo 65 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos prescribe que «son susceptibles de anotación preventiva: a) las demandas y demás medidas cautelares; b) las resoluciones judiciales que no den mérito a una inscripción definitiva; c) los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse por no estar inscrito el derecho de donde emane; d) los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse porque adolecen de defecto subsanable; y e) los títulos que, en cualquier otro caso, deben anotarse conforme a disposiciones especiales». Por tal motivo, si la rogatoria de la administrada no cuenta ni siquiera con el título formal para su inscripción, previsto en el artículo 78 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, es de más evidente que no se ajusta a ninguno de los supuestos antes citados. Máxime cuando el mencionado artículo 65 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos apunta que «... tampoco procede la anotación preventiva a que se refiere este artículo, en los supuestos de tacha sustantiva señalados en el artículo 42, ni cuando el instrumento que da mérito a la inscripción no preexiste a la fecha del asiento de presentación del título». Consecuentemente, este pedido de la administrada debe ser desestimado. Intervienen como vocales (s) José Arturo Mendoza Gutiérrez y Yovana del Rosario Fernández Mendoza, autorizados mediante la resolución n.° 331-2018-SUNARP/SN del 31.12.2018. Por las consideraciones expuestas y por unanimidad se adoptó la siguiente decisión: VII. RESOLUCIÓN: CONFIRMAR la decisión de la primera instancia, pero por las razones indicadas en esta resolución. Regístrese y comuníquese.

JOSÉ NDOZA UTIÉRREZ Pre idente de/ a IV Sala Tribunal Registral

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LUCIÓN N.° 340-2019-SUNARP-TR-T

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WA TER MOt ik AN PLAZA Vo al del T'Registral

YOVAN Vocal

ENDOZA al Registral