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• Andres Chamorro

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DERECHO CIVIL – EL DOMINIO CLAUDIO ANTONIO TOLOZA ESPINOZA - 2018

1. EL DOMINIO

1.1. El dominio. 1.1.1. Concepto: (Llamado también propiedad) Es el derecho que confiere al sujeto el poder más amplio sobre una cosa. En principio, lo faculta para apropiarse en forma exclusiva de todas las utilidades que un bien es capaz de proporcionar. Nuestro Código Civil utiliza la palabra “propiedad” como sinónimo de “dominio”. Para algunos autores dominio es más específico, referido al derecho real que recae sobre cosas materiales, mientras que propiedad se refiere a todo aquello susceptible de apreciación pecuniaria. Para Ruggiero, dominio implica el poder que corresponde al titular sobre la cosa (sentido subjetivo), y propiedad implica la pertenencia de una cosa a una persona (sentido objetivo). Artículo 582 del Código Civil: “El dominio (que se llama también propiedad) es el derecho

real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella arbitrariamente; no siendo contra la ley o contra derecho ajeno. La propiedad separada del goce de la cosa, se llama mera o nuda propiedad”. Del artículo transcrito queda de manifiesto: a. Se asimila la noción de propiedad al dominio. b. Se concibe al dominio como un derecho real sobre una cosa corporal. Ello no obsta a que pueda existir dominio de cosas incorporales. Artículo 583 del Código Civil: “Sobre las cosas incorporales hay también una especie de propiedad. Así, el

usufructuario tiene la propiedad de su derecho de usufructo”. Lo anterior lo contempla además la Constitución, la cual es su artículo 19 señala: “La Constitución asegura a todas las personas: N°24, inciso primero: “El derecho

de propiedad en sus diversas especies sobre toda clase de bienes corporales o incorporales”. En definitiva, puede haber derecho de dominio sobre otros derechos, reales o personales. c. Las facultades inherentes al dominio son el uso, el goce y la disposición. En cuanto al uso se ha señalado que se encuentra inserto en el goce. d. Los límites al dominio se encuentran en la ley o en el derecho ajeno. 1

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e. La propiedad puede desmembrarse de sus facultades, y cuando el propietario es desprovisto del goce, su derecho pasa a llamarse “nuda propiedad”. 1.1.2. Principios consagrados en la Constitución Política de la República: Importante es señalar que la regulación de la propiedad, en la Constitución, se hace en el capítulo III, sobre los derechos y deberes constitucionales, y específicamente en su artículo 19 referido a los derechos fundamentales. En virtud de ello, encontramos lo siguiente: a. La Constitución consagra la libertad para adquirir el dominio de toda clase de bienes, excepto aquellos que la naturaleza ha hecho comunes a todos los hombres o que deban pertenecer a la Nación toda y la ley lo declare así. Lo anterior es sin perjuicio de lo prescrito en otros preceptos de la Constitución. Una ley de quórum calificado y cuando así lo exija el interés nacional puede establecer limitaciones o requisitos para la adquisición del dominio de algunos bienes (artículo 19, número 23). b. La Constitución asegura a todas las personas el derecho de propiedad en sus diversas especies sobre toda clase de bienes corporales o incorporales (artículo 19, número 24). La expresión “en sus diversas especies” aludiría a la propiedad establecida en el Código Civil o en leyes especiales (por ejemplo la propiedad indígena). c. Sólo la ley puede establecer el modo de adquirir la propiedad, de usar, gozar y disponer de ella. d. Sólo la ley puede establecer las limitaciones y obligaciones que deriven de su función social. Esta comprende cuanto exijan los intereses generales de la Nación, la seguridad nacional, la utilidad y la salubridad públicas y la conservación del patrimonio ambiental. e. Nadie puede, en caso alguno, ser privado de su propiedad, del bien sobre que recae o de alguno de los atributos o facultades esenciales del dominio, sino en virtud de ley general o especial que autorice la expropiación por causa de utilidad pública o de interés nacional, calificada por el legislador. El expropiado podrá reclamar de la legalidad del acto expropiatorio ante los tribunales ordinarios y tendrá siempre derecho a indemnización por el daño patrimonial efectivamente causado, la que se fijará de común acuerdo, o en sentencia dictada conforme a derecho por dichos tribunales. La expropiación, además, está regulada en el decreto ley 2.186 de 1978. Respeto a la indemnización aludida: 1. El expropiado tiene derecho a indemnización por el daño patrimonial efectivamente causado (se excluye la indemnización por daño moral). 2

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2. Se fijará de común acuerdo, o en sentencia dictada por un tribunal. 3. A falta de acuerdo, se debe pagar en dinero efectivo, al contado. 4. El Fisco no puede tomar posesión material del bien expropiado, mientras no se realice el pago total de la indemnización. 5. En caso de reclamo acerca de la procedencia de la expropiación, el juez podrá decretar la suspensión de la toma de posesión. 1.1.3. Características: a. Es un derecho real: Es el derecho real por excelencia, siendo amparado por una acción real, la reivindicatoria. Artículo 889 del Código Civil: “La reivindicación o

acción de dominio es la que tiene el dueño de una cosa singular, de que no está en posesión, para que el poseedor de ella sea condenado a restituírsela”. b. Es un derecho absoluto: El dueño puede ejercer todas las facultades posibles, y lo puede hacer a su arbitrio, siempre que no sea contra ley o derecho ajeno. c. Es un derecho independiente: No presupone la existencia de otro derecho real. d. Es un derecho exclusivo: Supone un titular único de las facultades. No puede haber dos o más propietarios sobre una misma cosa con poderes absolutos. La exclusividad no obsta a que puedan existir sobre la cosa otros derechos reales junto al primero, sin que este se desnaturalice. Asimismo, puede que sobre una cosa dos o más personas sean propietarias (copropiedad), pero en ese caso cada uno de los “comuneros” tiene parte del derecho y no el total, lo cual no altera la exclusividad dado que no existen dos derechos de propiedad independientes. En virtud de lo anterior, el dueño está dotado de la facultad de excluir, por la cual puede impedir a los demás el uso y goce de la cosa de que es propietario. Excepciones: 1. El derecho de uso inocuo: Es el que se tiene en una cosa ajena para obtener un provecho, sin causar al dueño perjuicio alguno, o causando uno insignificante (por ejemplo la servidumbre de tránsito). 2. El derecho de acceso forzoso: Se le reconoce al dueño o administrador de una cosa, para entrar transitoriamente a propiedad ajena a ejecutar un acto relativo a la utilización del bien (por ejemplo para recoger frutos caídos en el predio vecino, o para reparar un muro). 3. El principio del mal menor: Cualquier persona, ante un peligro inminente, puede aprovecharse de una cosa ajena para salvar otra cosa de mayor valor. Esto se vincula a la noción de “función social” del dominio.

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e. Es un derecho perpetuo: No está sujeto a limitación de tiempo. Si el propietario deja de utilizar su derecho, no por ello lo pierde, salvo si deja poseer la cosa por un tercero durante el tiempo requerido para que se decrete la prescripción adquisitiva. Artículo 2517 del Código Civil: “Toda acción por la cual se reclama un

derecho se extingue por la prescripción adquisitiva del mismo derecho”. Lo anterior no obsta a que surja un derecho de propiedad temporal (o imperfecta), como la propiedad fiduciaria. Además, el dominio se puede perder contra la voluntad del dueño, por causas legales, como la nulidad o la resolución. 1.1.4. Evolución histórica: a. Pueblos primitivos: No existe consenso para determinar la propiedad que predominó entre las culturas más primitivas. Para algunos fue la colectiva, para otros la individual. b. Roma: Se discute si se conoció la propiedad individual. La casa y el huerto eran propiedad del padre de familia, y la tierra era propiedad colectiva de la gens. En el ius civile la propiedad era una institución del derecho civil (dominio quiritario), y el dominio se transfería por medio de la mancipatio, título y tradición a la vez, solamente de quien era el dueño de la cosa. En el ius gentium aparece una propiedad de hecho, tutelada por el pretor, en donde no se exigía que el vendedor (en una compraventa) fuera el dueño. c. Edad media: El “señor” era el titular del dominio, y el “vasallo” ocupaba la tierra, pero sin ser dueño. d. Edad moderna: Se configura la noción de Estado (para separar la soberanía de la propiedad), y se reconoce que el titular del dominio útil era el verdadero dueño de la finca (para terminar con la división de la propiedad en múltiples titulares). e. Época actual: Desde el siglo XVIII la propiedad se simplifica y se reconocen amplias facultades al titular. Producto de ello: 1. La propiedad mobiliaria ha adquirido más importancia, a causa de los progresos de la industria. 2. Se han desarrollado varias formas de propiedad colectiva, como la familiar y la social. 1.1.5. Facultades inherentes al dominio: Las facultades son los poderes que, al ejercitarse, permiten el aprovechamiento económico del derecho. No constituyen derechos subjetivos, sino que poderes secundarios de actuación que dependen del derecho o poder principal. 4

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a. Facultades materiales: Se realizan mediante actos materiales que permiten el aprovechamiento del objeto del derecho: 1. Uso: a) Concepto: Consiste en la facultad del propietario de utilizar o servirse de la cosa. Se traduce en aplicar la cosa a todos los servicios que es capaz de proporcionar. b) Importancia: Los titulares de otros derechos reales sobre la cosa, distintos al dominio, como por ejemplo el usuario (derecho real de uso), sólo tendrán la facultad en comento y no así la de goce y disposición. Tratándose del derecho real de usufructo, el usufructuario adquiere el uso y goce, por ente trasciende de esta única facultad. c) Amplitud y restricciones: El propietario puede usar la cosa de que es dueño con cualquier fin, pero con las limitaciones de la ley y el derecho ajeno. Los titulares de otros derechos, como los usuarios, no tienen amplias facultades, sino que sólo podrán usar la cosa. d) Relación con la facultad de goce: Es inusual que el uso se manifieste aisladamente, ya que suele ir acompañado de la facultad de goce. Sin embargo, el legislador en ciertas normas ha empleado separadamente el concepto de uso, como por ejemplo en el artículo 1916, inciso primero del Código Civil: "Son susceptibles de

arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales, que pueden usarse sin consumirse…”. Artículo 602, inciso primero del Código Civil: “Sobre las obras que con permiso de la autoridad competente se construyan en sitios de propiedad nacional, no tienen los particulares que han obtenido este permiso, sino el uso y goce de ellas, y no la propiedad del suelo”. Además, existen ciertos derechos que no recaen en cosas fructíferas (es decir, que carecen de la aptitud para producir frutos naturales), limitándose al mero uso, como por ejemplo el derecho a usar una biblioteca ajena (no podrá por ende el usuario arrendar libros a terceros). En definitiva, el uso es independiente del goce. 2. Goce: a) Concepto: Es la facultad que habilita para apropiarse de los frutos y productos que da una cosa. 5

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b) Importancia: El dueño de la cosa pasa a serlo de los productos y frutos de ella. Nuestro Código justifica la adquisición de frutos y productos por el modo de adquirir llamado accesión. Artículo 643 del Código Civil:

“La accesión es un modo de adquirir por el cual el dueño de una cosa pasa a serlo de lo que ella produce, o de lo que se junta a ella. Los productos de las cosas son frutos naturales o civiles”. Ello es criticado dado que la verdadera accesión es justamente lo contrario de la producción. c) Frutos y productos: La doctrina diferencia unos de otros: 1) Frutos: Son aquellos que la cosa da periódicamente, ayudada o no de la industria humana, y sin detrimento de la cosa fructuaria. Pueden ser a su vez: i. Naturales: Artículo 644 del Código Civil: “Se llaman

frutos naturales los que da la naturaleza ayudada o no de la industria humana” (por ejemplo las frutas de

ii.

un árbol). Dichos frutos pueden estar en tres estados: - Pendientes: Se encuentran aún adheridos a la cosa que los produce. - Percibidos: Han sido separados de la cosa productiva. - Consumidos: Cuando se han consumido materialmente, o se han enajenado. Civiles: Artículo 647 del Código Civil: “Se llaman

frutos civiles los precios, pensiones o cánones de arrendamiento o censo, y los intereses de capitales exigibles, o impuestos a fondo perdido” (por ejemplo la renta de un arrendamiento). Pueden estar en dos estados: - Pendientes: Son tales mientras se deben. - Percibidos: Son tales desde que se cobran. 2) Productos: Son aquellos que la cosa da, pero que carecen de periodicidad y disminuyen o menoscaban la misma. Por ejemplo el oro encontrado en un yacimiento minero.

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Complementando lo anterior, existiría una relación de género (productos) a especie (frutos). 3. Disposición material: (Llamada también facultad de abuso) Es aquella que habilita para destruir materialmente la cosa, transformarla o degradarla. Representa la facultad característica del dominio, ya que los titulares de otros derechos reales jamás podrán destruir o transformar la cosa, sino que deben conservarla en su forma y sustancia. Esta facultad tiene limitaciones, sea para proteger el interés del mismo propietario (por ejemplo privando a determinadas personas de la administración de sus bienes), sea para cautelar el derecho de terceros o la sociedad en general (por ejemplo se extraen del patrimonio de particulares ciertos bienes). b. Facultades jurídicas: Permiten realizar actos jurídicos. Se refiere en definitiva a la facultad de disposición propiamente tal. Es el poder del sujeto para desprenderse del derecho que tiene sobre la cosa, sea o no en favor de otra persona, y sea por un acto entre vivos o por un acto por causa de muerte. A modo de ejemplo encontramos la renuncia, el abandono, la enajenación. 1. Enajenación: a) En un sentido amplio: Es todo acto de disposición entre vivos, por el cual el titular transfiere su derecho a otra persona, o constituye sobre su derecho un nuevo derecho real en favor de un tercero, nuevo derecho que viene a limitar o gravar el derecho del propietario (por ejemplo el enajenar, el constituir hipoteca, prenda o servidumbre). b) En un sentido estricto: Es el acto por el cual el titular transfiere su derecho a otra persona (sólo el enajenar). 2. Excepciones a la facultad de disposición: Son excepcionales, debido al principio de la libre circulación de las riquezas. Puede suspenderse la posibilidad de enajenar por efecto de la ley o la voluntad del hombre. Ejemplo de la primera (por efecto de la ley), encontramos en el artículo 1464 del Código Civil: “Hay un objeto ilícito en la enajenación:” N°3: “De

las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el acreedor consienta en ello”. Ejemplo de la segunda (por la voluntad del hombre), encontramos en el artículo 1204, inciso primero del Código Civil: “Si el difunto hubiere 7

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prometido por escritura pública entre vivos a su cónyuge o a alguno de sus descendientes o ascendientes, que a la sazón era legitimario, no donar, ni asignar por testamento parte alguna de la cuarta de mejoras, y después contraviniere a su promesa, el favorecido con ésta tendrá derecho a que los asignatarios de esa cuarta le enteren lo que le habría valido el cumplimiento de la promesa, a prorrata de lo que su infracción les aprovechare”. Ello se conoce como el “pacto de no disponer de la cuarta de libre de mejoras. 3. Facultad y capacidad de disposición: La facultad es el poder específico para disponer de un derecho determinado. La capacidad es la aptitud general para disponer libremente de los derechos. El Código Civil distingue entre ambos conceptos, por ejemplo en su artículo 670, inciso primero: “La tradición es un modo de adquirir el

dominio de las cosas y consiste en la entrega que el dueño hace de ellas a otro, habiendo por una parte la facultad e intención de transferir el dominio, y por otra la capacidad e intención de adquirirlo”. Requisitos para la facultad de disposición: a) Capacidad de disposición: La excepción opera, a modo de ejemplo, en el caso de los menores adultos cuando se trate de los muebles de su peculio profesional o industrial, pues podrán disponer de ellos personalmente. Como ya se señaló, en ocasiones no se puede enajenar por razones legales (como el embargo judicial), no obstante tener capacidad. b) Titularidad del derecho: Puede ser el propio dueño, o en su caso un tercero en calidad de representante del titular, autorizado por éste o por la ley. c) Aptitud del derecho para ser objeto de disposición: No podrá disponerse, por ejemplo, de los derechos personalísimos. d) Ausencia de un tercero legítimo, que impida la disposición: Habrá un tercero que se opone legítimamente, por ejemplo, cuando el juez decreta el embargo de bienes. 4. Irrenunciabilidad de la facultad de disposición: La ley advierte que no puede restringirse la facultad de disposición (en ciertos casos), o dicha cláusula será ineficaz. Por ejemplo y no obstante estipulación en contrario, el dueño de los bienes gravados con hipoteca puede siempre enajenarlos o hipotecarlos.

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5. Casos en que la ley autoriza establecer una prohibición de enajenar: Por ejemplo el artículo 793 del Código Civil: “El usufructuario puede dar en

arriendo el usufructo y cederlo a quien quiera a título oneroso o gratuito. Cedido el usufructo a un tercero, el cedente permanece siempre directamente responsable al propietario. Pero no podrá el usufructuario arrendar ni ceder su usufructo, si se lo hubiese prohibido el constituyente; a menos que el propietario le releve de la prohibición. El usufructuario que contraviniere a esta disposición, perderá el derecho de usufructo”. 6. Prohibiciones de enajenar establecidas por las partes: Entrarían en conflicto dos principios, como lo son la libre circulación de las riquezas y la autonomía de la voluntad. a) Doctrina en favor de la validez de la cláusula: Fundamentos: 1) En derecho privado puede hacerse todo lo que la ley no prohíbe. 2) El hecho de que el legislador prohíba en casos determinados la cláusula de no enajenar, demuestra que la regla general es la libertad para establecerla. 3) Si el dueño puede desprenderse de otras facultades del dominio, con mayor razón puede renunciar al ejercicio de una sola facultad, la de disponer. 4) Artículo 53 del Reglamento de Registro Conservatorio de Bienes Raíces: “Pueden inscribirse:” N°3: “Todo

impedimento o prohibición referente a inmuebles, sea convencional, legal o judicial, que embarace o limite de cualquier modo el libre ejercicio del derecho de enajenar”. En cuanto a la sanción, el acto sería nulo por objeto ilícito (nulidad absoluta). Para otros se trata de una obligación de no hacer y su sanción sería deshacer lo hecho o la resolución del contrato, en ambos casos con indemnización de perjuicios. b) Doctrina en contra de la validez de la cláusula: 1) El mensaje y diversas disposiciones del Código Civil consagran la libre circulación de las riquezas. 2) Si libremente se pudieran pactar cláusulas de no enajenar, el legislador no habría tenido para qué autorizarlas en determinados casos. 9

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3) Las cláusulas se oponen a diversas normas, como por ejemplo el artículo 1810 del Código Civil señala: “Pueden

venderse todas las cosas corporales o incorporales, cuya enajenación no esté prohibida por ley”. A contrario sensu pueden venderse si la prohibición la establecen las partes. 4) El artículo 53 del Registro Conservatorio, ya transcrito, se limita a permitir una inscripción sin señalar efecto alguno. Además es una disposición reglamentaria de menor jerarquía que la ley. En cuanto a la sanción, al acto sería nulo por objeto ilícito (nulidad absoluta). c) Doctrina ecléctica: Se aceptan las cláusulas de no enajenar relativas, es decir, aquellas que no imponen una prohibición perpetua y que se justifican por un interés legítimo. En cuanto a la sanción, sería la indemnización de perjuicios, si no puede deshacerse el hecho. 1.1.6. Contenido pasivo del derecho de propiedad: a. Obligaciones reales: Son aquellas que incumben al propietario o al poseedor de una cosa por el solo hecho de serlo. El deudor se determina atendiendo a la persona que es propietario o poseedor. La obligación se traspasa al sucesor particular en forma automática, cambiando el titular de la posesión o del dominio, y cambiando al mismo tiempo el sujeto pasivo de la obligación, la cual sigue y grava a los adquirentes sucesivos. A modo de ejemplo encontramos el artículo 858 del Código Civil: “Las expensas

de construcción, conservación y reparación del cerramiento serán a cargo de todos los que tengan derecho de propiedad en él, a prorrata de los respectivos derechos. Sin embargo, podrá cualquiera de ellos exonerarse de este cargo, abandonando su derecho de medianería, pero sólo cuando el cerramiento no consista en una pared que sostenga un edificio de su pertenencia”. b. Cargas reales: Integran el contenido pasivo del derecho de propiedad. Son aquellos gravámenes reiterados, aunque periódicos e intermitentes, que nacen de la ley o de un contrato. A modo de ejemplo, encontramos el impuesto territorial sobre bienes raíces. Se diferencian de las obligaciones reales en lo siguiente:

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1. Las obligaciones sólo tienen por fuente la ley. Las cargas pueden tener por fuente la ley o el contrato. 2. Las obligaciones pueden presentarse una sola vez. Las cargas deben ser reiteradas. c. Responsabilidad por la propiedad: La ley impone una responsabilidad específica al propietario (responsabilidad extracontractual) en los siguientes casos: 1. Responsabilidad del dueño del animal: Artículo 2326 del Código Civil: “El

dueño de un animal es responsable de los daños causados por el mismo animal, aun después que se haya soltado o extraviado; salvo que la soltura, extravío o daño no pueda imputarse a culpa del dueño o del dependiente encargado de la guarda o servicio del animal. Lo que se dice del dueño se aplica a toda persona que se sirva de un animal ajeno; salva su acción contra el dueño, si el daño ha sobrevenido por una calidad o vicio del animal, que el dueño con mediano cuidado o prudencia debió conocer o prever, y de que no le dio conocimiento”. Artículo 2327 del Código Civil: “El daño causado por un animal fiero, de que no se reporta utilidad para la guarda o servicio de un predio, será siempre imputable al que lo tenga, y si alegare que no le fue posible evitar el daño, no será oído”. 2. Responsabilidad del dueño de un edificio ruinoso: Artículo 2323 del Código Civil: “El dueño de un edificio es responsable a terceros (que no se

hallen en el caso del artículo 934), de los daños que ocasione su ruina acaecida por haber omitido las necesarias reparaciones, o por haber faltado de otra manera al cuidado de un buen padre de familia. Si el edificio perteneciere a dos o más personas proindiviso, se dividirá entre ellas la indemnización a prorrata de sus cuotas de dominio”. 3. Responsabilidad de quienes habitan la parte superior de un edificio, desde la que cae o es arrojada una cosa: Artículo 2328 del Código Civil: “El daño

causado por una cosa que cae o se arroja de la parte superior de un edificio, es imputable a todas las personas que habitan la misma parte del edificio, y la indemnización se dividirá entre todas ellas; a menos que se pruebe que el hecho se debe a la culpa o mala intención de alguna persona exclusivamente, en cuyo caso será responsable esta sola. Si hubiere alguna cosa que, de la parte superior de un edificio o de otro paraje elevado, amenace caída y daño, podrá ser obligado a removerla el dueño del edificio o del sitio, o su inquilino, o la persona a quien

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perteneciere la cosa o que se sirviere de ella; y cualquiera del pueblo tendrá derecho para pedir la remoción”. 4. Responsabilidad del dueño de un vehículo motorizado: Ello se establece en la Ley de Tránsito, Ley 18.290. 1.1.7. Objeto del dominio: Pueden ser objeto de propiedad las cosas apropiables e individualmente determinadas, sean corporales e incorporales. 1.1.8. Clases de propiedad: a. Según su extensión o integridad de facultades: 1. Plena propiedad: Autoriza al propietario para ejercer todas las facultades (uso, goce y disposición). 2. Nuda propiedad: No permite al dueño ejercer el uso y goce, en razón de existir sobre ellas otro derecho real, el de usufructo, pero si tendrá la disposición. b. Según su duración: 1. Propiedad absoluta: No está sometida a duración o término. 2. Propiedad fiduciaria: Está sometida al evento de traspasarse a otro si se cumple una condición. Artículo 733 del Código Civil: “Se llama propiedad fiduciaria la que está

sujeta al gravamen de pasar a otra persona, por el hecho de verificarse una condición. La constitución de la propiedad fiduciaria se llama fideicomiso. Este nombre se da también a la cosa constituida en propiedad fiduciaria. La translación de la propiedad a la persona en cuyo favor se ha constituido el fideicomiso, se llama restitución". c. Según el número de sus titulares o sujetos activos: 1. Propiedad individual: El titular es una persona. 2. Propiedad plural: El titular son varias personas (copropiedad). 3. Propiedad colectiva: El titular es el Estado. d. Según el punto de vista de la naturaleza del objeto sobre el que recae: 1. Civil. 2. Intelectual. 3. Industrial. 4. Minera. 5. Etc.

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1.2. La copropiedad. 1.2.1. Concepto: (Llamada también comunidad) Consiste en que sobre un mismo derecho o cosa, dos o más sujetos son titulares. El derecho de cada comunero se extiende a toda y cada una de las partes de la cosa común. Puede ser pro diviso, caso en el cual cada uno es propietario de una parte físicamente determinada (por ejemplo el departamento de un edificio), o pro indiviso, en que dos o más personas son copropietarias de una cosa común (por ejemplo las escaleras de un edificio). Esta última (pro indiviso) es la verdadera comunidad. Para la legislación chilena, indivisión y comunidad son conceptos sinónimos y genéricos. Copropiedad y condominio son conceptos sinónimos y específicos. 1.2.2. Naturaleza jurídica: a. La concepción clásica, inspirada en el derecho romano, sostiene que no es un derecho distinto del dominio, sino una modalidad de este. La parte de cada propietario es una parte ideal del derecho entero. b. Otra concepción (Capitant), señala que es un derecho real distinto de la propiedad. 1.2.3. Tipos de comunidad: a. Romanista: Distingue entre la parte ideal que pertenece a cada comunero (cuota), y la cosa misma. Sobre la primera el dueño tiene el dominio pleno y absoluto. Sobre la segunda, para cada propietario sus derechos se encuentran limitados. Se señala que considerar la copropiedad como una forma de propiedad es errado, pues el carácter exclusivo de la última no se compadece con la primera, en la que el derecho de cada copropietario es concurrente con el de los otros y, al mismo tiempo, limitado por el derecho análogo de estos otros comuneros. b. Germánica: La comunidad es una propiedad colectiva, en la que el objeto pertenece a todos los comuneros considerados como un solo titular. No hay división en cuotas. 1.2.4. Regulación normativa: Artículo 2285 del Código Civil: “Hay tres principales cuasicontratos: la agencia oficiosa, el

pago de lo no debido y la comunidad”.

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Artículo 2304 del Código Civil: “La comunidad de una cosa universal o singular, entre dos

o más personas, sin que ninguna de ellas haya contratado sociedad o celebrado otra convención relativa a la misma cosa, es una especie de cuasicontrato”. Sin perjuicio de lo anterior, el cuasicontrato no es el único origen de la comunidad, habiendo otras disposiciones, como por ejemplo: a. b. c. d.

En materia de partición de bienes, se habla de comunidad hereditaria. En lo relativo a la accesión de mueble a mueble. En la posesión. En la propiedad fiduciaria.

En materia de administración, en nuestro derecho rige el llamado ius prohibendi, en que cualquiera puede oponerse a que en la cosa se ejecuten actos jurídicos o materiales. Consiste en definitiva, en la facultad que cada comunero tiene de impedir las actuaciones de los otros copartícipes en la cosa común (llamado también derecho a veto). 1.2.5. Fuentes: a. Un hecho: El más frecuente es la muerte del causante, la cual origina la comunidad hereditaria, cuando hay pluralidad de herederos. Otro ejemplo es la accesión de mueble a mueble (mezcla). b. La voluntad de las partes: Sea en un acto jurídico unilateral (por ejemplo el testamento) o bilateral (por ejemplo un contrato). c. La ley: Por ejemplo los bienes afectos al uso común en un edificio, las servidumbres, la medianería. 1.2.6. Clasificación: a. Según el objeto sobre que recae: Puede ser: 1. Singular: La cuota de cada comunero se radica en el único objeto de la comunidad. 2. Universal: Habrá que analizar tres aspectos planteados por la doctrina: a) Si existe una comunidad sobre una universalidad jurídica: Puede haber comunidad tanto en universalidades de hecho como de derecho (ejemplo de la última, la herencia). b) Si la partición y adjudicación tienen un efecto atributivo o declarativo: La comunidad puede terminar por varias causas, entre ellas, la partición hecha ante un juez partidor, por acuerdo de las partes, o por disposición del causante.

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Dicha partición es el conjunto de actos tendientes a distribuir los bienes comunes entre los comuneros, en proporción a sus cuotas. La adjudicación es el acto por el cual el comunero recibe un bien determinado de la comunidad, en pago de su cuota. El efecto atributivo significa resolver que cuando a un comunero se le adjudica un bien, él es dueño desde el día de la adjudicación (título traslaticio de dominio). El efecto declarativo da cuenta de que el adjudicatario es dueño del objeto desde el día en que se originó la comunidad. Nuestro Código Civil ha optado por el efecto declarativo de la adjudicación. Artículo 718 del Código: “Cada uno de los partícipes

de una cosa que se poseía proindiviso, se entenderá haber poseído exclusivamente la parte que por la división le cupiere, durante todo el tiempo que duró la indivisión. Podrá pues añadir este tiempo al de su posesión exclusiva, y las enajenaciones que haya hecho por sí solo de la cosa común y los derechos reales con que la haya gravado, subsistirán sobre dicha parte si hubiere sido comprendida en la enajenación o gravamen. Pero si lo enajenado o gravado se extendiere a más, no subsistirá la enajenación o gravamen contra la voluntad de los respectivos adjudicatarios”. c) Si acorde a la naturaleza de los bienes que integran una universalidad, se traspasa o no a la cuota que cada titular posea en la comunidad: El derecho de cada comunero recae sobre la universalidad y no sobre los bienes. El derecho del comunero será una entidad abstracta (ni mueble, ni inmueble). b. Según su duración: Puede ser: 1. Temporal: Tiene duración determinada o indeterminada. 2. Perpetua: Son forzadas y legales (por ejemplo la medianería). c. Según su origen: Puede ser: 1. Convencional: Surge de los interesados. 2. Incidental: Surge por un hecho ajeno a la voluntad de los interesados. 3. Legal: Emana de la ley. d. Según la explotación de los bienes para obtener beneficios: Puede ser: 1. Activa: Es un conjunto de bienes que funcionan desarrollando una determinada actividad económica.

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2. Pasiva: Es el conjunto de bienes que espera estáticamente la remoción de algún obstáculo para ser divididos entre los comuneros. 1.2.7. Derechos de los copropietarios: Hay que distinguir entre: a. Los actos jurídicos sobre la cuota-parte: Se entiende por cuota-parte, la porción ideal, determinada o determinable, que cada comunero tiene en el derecho sobre la cosa común. Comprende por ende la proporción en que los comuneros han de gozar de los beneficios de la cosa, de sufrir las cargas, y de poder obtener una parte material de la misma, o su valor, cuando sea dividida. Las cuotas pueden iguales o desiguales. Si no consta lo contrario, serán iguales. Cada copropietario es considerado dueño individual y exclusivo de su cuota-parte, pudiendo disponer de ella libremente por acto entre vivos, o por causa de muerte. b. Los actos materiales sobre la cosa común: Cada comunero puede servirse para su uso personal de las cosas comunes, con tal que las emplee según su destino ordinario y no entrabe el justo uso de los demás comuneros. 1.2.8. La coposesión: Es a la posesión, en los hechos, lo que la copropiedad es a la propiedad en el derecho. Procede cuando dos o más personas detentan con ánimo de señor, un mismo objeto. Artículo 687, inciso final del Código Civil: “Si por un acto de partición se adjudican a varias

personas los inmuebles o parte de los inmuebles que antes se poseían proindiviso, el acto de partición relativo a cada inmueble o cada parte adjudicada se inscribirá en el Registro Conservatorio en cuyo territorio esté ubicado el Inmueble”. Artículo 718, inciso primero del Código Civil: “Cada uno de los partícipes de una cosa que

se poseía proindiviso, se entenderá haber poseído exclusivamente la parte que por la división le cupiere, durante todo el tiempo que duró la indivisión”. El ánimo de dueño debe inspirar a todos los coposeedores, aunque algunos no detenten materialmente la cosa común. Puede o no ir acompañada del dominio. 1.2.9. Copropiedad inmobiliaria: a. Regulación normativa: Se encuentra regulada en la Ley 19.537, sobre copropiedad inmobiliaria, publicada el 16 de diciembre de 1997. Además complementa dicha ley, su reglamento publicado en 1998. La ley se divide en cinco títulos: 1. Título I: Régimen de copropiedad inmobiliaria. 16

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2. Título II: De la administración de los condominios. 3. Título III: De la seguridad del condominio y del término o modificación de la copropiedad inmobiliaria. 4. Título IV: De los condominios de viviendas sociales. 5. Título V: Disposiciones generales. El reglamento se divide en doce títulos: 1. Título I: Del régimen de copropiedad inmobiliaria. 2. Título II: De los derechos y obligaciones entre los copropietarios del condominio. 3. Título III: De la solución de conflictos. 4. Título IV: De los bienes de dominio común. 5. Título V: Del derecho de los copropietarios sobre los bienes del dominio común. 6. Título VI: De los derechos de uso y goce exclusivo. 7. Título VII: De la enajenación, arrendamiento o gravamen de bienes de dominio común. 8. Título VIII: De la contribución a los gastos comunes. 9. Título IX: De la administración del condominio. 10. Título X: De la seguridad del condominio. 11. Título XI: Del término de la copropiedad inmobiliaria. 12. Título XII: De los condominios de viviendas sociales. Además, la Constitución señala que el Estado reconoce y ampara a los grupos intermedios, y los copropietarios se organizan bajo un grupo intermedio merecedor de reconocimiento; también señala que las personas pueden asociarse sin permiso previo; y reconoce el derecho de propiedad en sus diversas especies. b. Régimen de copropiedad inmobiliaria: 1. Condominio: Consiste en las construcciones o terrenos acogidos al régimen de copropiedad inmobiliaria. Existen condominios tipo A (edificios) y tipo B (conjuntos habitacionales en que cada propietario lo es de su vivienda y de una porción del terreno común). Es por lo anterior, que la actual copropiedad inmobiliaria es más amplia que la antigua propiedad horizontal, en que sólo existían los condominios tipo A. 2. Unidades: Son los inmuebles que forman parte de un condominio, sobre los cuales es posible constituir dominio exclusivo (por ejemplo los departamentos, las bodegas, los estacionamientos subterráneos). 17

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Cuando se enajene una unidad, el adquirente debe ponerlo en conocimiento de la administración, acompañando copia de la escritura respectiva, con constancia de su inscripción en el Conservador de Bienes Raíces. 3. Bienes de dominio común: a) Los que pertenecen a todos los copropietarios, por ser necesarios para la existencia, seguridad y conservación (por ejemplo los ascensores). b) Aquellos que permiten el uso y goce de las unidades de dominio propio (por ejemplo las terrazas comunes). c) Los terrenos colindantes con una unidad del condominio (por ejemplo los estacionamientos). d) Los bienes muebles o inmuebles destinados permanentemente al servicio, recreación y esparcimiento comunes de los copropietarios (por ejemplo la piscina). e) Aquellos a los que se les otorgue tal carácter en el reglamento de copropiedad o lo que los copropietarios determinen. 4. Inmuebles que se acogen a la copropiedad inmobiliaria: Se refiere a las construcciones, terrenos con construcciones, y terrenos con proyectos de construcción aprobados. Dichos inmuebles deberá encontrarse emplazados en áreas normadas por planes reguladores o que cuenten con límite urbano, o que correspondan a proyectos aprobados. Es el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU) quien impartirá instrucciones para la aplicación de la Ley General de Urbanismo y Construcción, en materias relacionadas con autorizaciones municipales, proyectos de construcción y obras de condominio. 5. Copropietarios: Se entiende por tales a los dueños exclusivos de su unidad, y comuneros en los bienes comunes. a) Hábiles e inhábiles: Serán hábiles los que se encuentren al día en el pago de los gastos comunes, e inhábiles en caso contrario (en mora). b) Obligaciones: Las principales son: 1) Acordar un reglamento de copropiedad y cumplir las obligaciones allí establecidas. 2) Pagar los gastos comunes. 3) Concurrir a las asambleas de copropietarios y cumplir los acuerdos que se establezcan. 18

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4) Contratar seguro de incendios. 5) Ejercer sus derechos en las unidades propias, sin transgredir los derechos de los otros copropietarios. 6) Servirse de los bienes comunes en la forma establecida en los reglamentos, y cuando corresponda pagar por su uso y goce, y por los gastos de mantención de los mismos. 7) Pagar las multas impuestas, cuando proceda. 8) Permitir el acceso al administrador, a la unidad, cuando se vea comprometida la seguridad o conservación del condominio. 6. Gastos comunes: a) Concepto: Son aquellos en que incurren los copropietarios, respecto a los bienes comunes, y aquellos particulares establecidos (como la luz). b) Clasificación: 1) Ordinarios: i. De administración: Corresponden a las remuneraciones del personal de servicio, conserje y administración. ii. De mantención: Son los necesarios para mantener los bienes comunes (por ejemplo aseo, reposición, etc.). iii. De reparación: Son aquellos que demande el arreglo de deterioros de los bienes comunes. iv. De uso y consumo: Corresponden a servicios colectivos (por ejemplo electricidad, agua, gas). 2) Extraordinarios: i. Aquellos gastos adicionales o diferentes a los comunes. ii. Las sumas destinadas a nuevas obras comunes. 3) Generales: Son los ordinarios y extraordinarios que corresponden a todo el condominio. 4) Especiales: Son aquellos que deben pagar ciertos copropietarios. c) Contribución: Cada copropietario debe contribuir tanto a los gastos ordinarios como extraordinarios, en proporción al derecho que le corresponda en los bienes de dominio común. Los gastos se deben 19

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pagar con la periodicidad y en los plazos establecidos en el reglamento. Si se incurre en mora, se aplicarán intereses (el reglamento de la ley establece que se deben pagar dentro de los primeros cinco días corridos de cada mes, lo cual se puede modificar por el reglamento de copropiedad). Si disminuye el valor del condominio, o surge una situación de riesgo o peligro no cubierto, el copropietario causante responderá de todo perjuicio. El reglamento de copropiedad podrá autorizar al administrador para que, con el acuerdo del comité de Administración, suspenda o requiera la suspensión del servicio eléctrico a los copropietarios morosos, en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes. Para esto último se requerirá copulativamente: 1) Que la medida esté expresamente contemplada en el reglamento. 2) Que el reglamento autorice al administrador. 3) Que el propietario esté en mora durante el tiempo señalado. 4) Que el administrador obtenga acuerdo del Comité de Administración, el cual debe ser previo y para cada caso. El hecho de que un copropietario no utilice un bien común, no lo exonera de la obligación de contribuir en los gastos comunes. d) Características: 1) Constituyen una obligación real: La obligación del propietario de una unidad por los gastos comunes seguirá siempre al dominio de su unidad. El propietario que pague, podrá dirigirse en contra de su antecesor en el dominio, para el reembolso respectivo, cuando proceda. 2) El crédito por gastos comunes goza de preferencia: Gozará de un privilegio de cuarta clase, que preferirá cualquiera que sea su fecha, a los créditos enumerados en el artículo 2481 del Código Civil. Por ende, si se embargare la unidad, los únicos créditos que preferirán al originado por los gastos comunes, serán los de primera clase o los hipotecarios. e) Carácter ejecutivo del crédito por gastos comunes: La copia del acta de la asamblea, autorizada por el Comité de Administración, o 20

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en su defecto por el administrador, en que se acuerden gastos comunes, tendrá mérito ejecutivo para el cobro. Igual mérito tendrán los avisos de cobro extendidos conforme al acta, siempre que estén firmados por el administrador. Dicho documento con mérito ejecutivo, debe cumplir con los siguientes requisitos: 1) Puede tratarse de una copia del acta de la asamblea, o el aviso de cobro de los gastos. 2) La copia del acta debe estar autorizada por el Comité de Administración, o en su caso por el administrador. 3) Es recomendable reducir a escritura pública el acta. El requerimiento de pago y la orden de embargo, se le notificarán personalmente al domicilio registrado en la administración del condominio, o en su caso, en la unidad que ha generado la demanda ejecutiva. f) Cobro y recaudación: Se efectuará el cobro por el administrador, en conformidad a las normas legales, reglamentarias e internas. En el aviso de cobro debe constar la proporción en que debe incurrir cada copropietario. El aviso debe ser remitido por el administrador dentro del mes anterior. En cuanto a la recaudación, corresponde igualmente al administrador, salvo que el Comité de Administración le encomiende a otras entidades dicha función. 7. Fondo común de reserva: En la administración de todo condominio debe considerarse la formación de dicho fondo, para atender a lo siguiente: a) Reparaciones de los bienes comunes. b) Certificación periódica de instalaciones de gas, de ascensores, etc. c) Gastos comunes urgentes e imprevistos. El fondo común de reserva se formará: a) Con el porcentaje de recargo sobre los gastos comunes, fijado por la asamblea en sesión extraordinaria. b) Con el producto de las multas e intereses pagados por los copropietarios. c) Con los aportes por concepto de uso y goce exclusivo sobre los bienes comunes. d) Con los recursos obtenidos por la enajenación, arrendamiento o gravamen de bienes comunes. 21

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Los recursos del fondo común de reserva se mantendrán en depósito en una cuenta corriente bancaria o en una cuenta de ahorro, o se invertirán en instrumentos financieros que operen en el mercado de capitales, con acuerdo del Comité de Administración. Respecto a los condominios de viviendas sociales, el fondo común será optativo. 8. Acceso al régimen de copropiedad inmobiliaria: Para ello, todo condominio deberá cumplir con las normas legales y reglamentarias. Corresponderá a los Directores de Obras Municipales verificar que un condominio cumple con lo precedentemente expuesto, y extender el certificado que lo declare acogido al régimen de copropiedad inmobiliaria, haciendo constar en dicho certificado: a) La fecha y notaría en que se redujo a escritura pública el primer reglamento de copropiedad. b) La foja y el número de su inscripción en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces. c) Las unidades que sean enajenables dentro de cada condominio, detallando las casas, departamentos, bodegas y estacionamientos. La resolución del Director de Obras Municipales será irrevocable por otra decisión unilateral de él mismo. Sin perjuicio de no señalarlo la ley, el certificado lo debe emitir dentro de los diez días, salvo que la solicitud se formule conjuntamente con una gestión de aquellas que sí tienen un término reglado en la Ley General de Urbanismo y Construcciones, caso en el cual el plazo será, por regla general, de treinta días. Al acceder al régimen de copropiedad inmobiliaria, los condominios deben obtener un rol único tributario, debiendo: a) Presentar el formulario 4.415 del Servicio de Impuestos Internos. b) Acreditar domicilio. c) Participar todos los miembros de la comunidad, firmando cada uno de ellos la solicitud y exhibiendo su cédula de identidad. También puede ser firmada por un administrador, representante o mandatario. d) El administrador deberá presentar el acta, sea original o fotocopia, de su nombramiento, reducida a escritura pública. 9. Planos del condominio: Deberán singularizar claramente: a) Cada una de las unidades en que se divide el condominio. 22

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b) Los sectores en que se divide. c) Los estacionamientos. d) Los bienes de dominio común, incluyendo los estacionamientos de visitas, si los hubiere. Dichos planos deben contar con la aprobación del Director de Obras Municipales, y se archivarán en una sección especial del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces respectivo, en orden numérico. 10. Requisitos de las escrituras referidas a las unidades: a) En todas las escrituras mediante las cuales se transfiera el dominio o constituyan derechos reales sobre una unidad del condominio, debe hacerse referencia al plano. b) En las escrituras públicas en que por primera vez se transfiera el dominio o se constituyan derechos reales, además deberá insertarse: 1) El certificado de la Dirección de Obras Municipales respectiva, que acoge el condominio. 2) La resolución municipal que aprobó el permiso de edificación. 3) El certificado en que consta la recepción definitiva de las obras. 4) La resolución y el certificado que acoge la construcción. 5) La resolución que da cuenta del cumplimiento de las obras o que éstas se han garantizado. 6) El certificado del Servicio de Impuestos Internos, mediante el cual se asignan roles de avalúo fiscal en trámite. 7) Cuando proceda, la resolución municipal que aprobó la fusión de dos o más inmuebles en los que se levantó el condominio, y las referencias al archivo del plano de fusión en el Conservador de Bienes Raíces. 11. Contenido de la inscripción registral: a) Fecha de la inscripción. b) Naturaleza, fecha del título y notaría en que se entendió. c) Nombres, apellidos y domicilios de las partes. d) Ubicación y deslindes del condominio. e) Número y ubicación que corresponda a la unidad. f) Firma del conservador. 23

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12. Uso de las unidades: Se pueden usar por parte de los copropietarios, arrendatarios u ocupantes, siempre que no perturben los derechos de los demás ocupantes. Dichas unidades no podrán utilizarse para otros objetivos que los establecidos en el reglamento de copropiedad, o en su caso, en los planos aprobados por la Dirección de Obras Municipales. Tampoco se puede ejecutar actos que perturben la tranquilidad de los copropietarios, o comprometa la seguridad, salubridad y habitabilidad del condominio o de sus unidades, ni provocar ruidos molestos. De lo anterior se podrá denunciar por parte del Comité de Administración, el administrador, o cualquier persona, ante Carabineros, a fin de que se pronuncie el Juzgado de Policía Local respectivo, quien podrá imponer multas de una a tres unidades tributarias mensuales (doblada si hay reincidencia, dentro de los seis meses). 13. Uso de los bienes comunes: Cada copropietario puede usar los bienes aludidos, conforme al reglamento de copropiedad, o en su caso, según el destino de ellos. 14. Asignación de uso y goce exclusivo de los bienes comunes: a) En cuanto a ciertos bienes comunes (por ejemplo los bienes muebles o inmuebles destinados permanentemente al servicio, la recreación y el esparcimiento comunes de los copropietarios), pueden asignarse en uso y goce exclusivo, conforme al reglamento de copropiedad o acuerdo de la asamblea de copropietarios. b) En cuanto a otros bienes comunes (por ejemplo los terrenos de dominio común, cimientos, fachadas, muros exteriores y soportantes, estructura, techumbres, ascensores), pueden asignarse en uso y goce exclusivo, conforme al reglamento de copropiedad o acuerdo de la asamblea extraordinaria de copropietarios, cuando por causas sobrevinientes dejen de tener las características señaladas. El titular de estos derechos exclusivos podrá estar afecto al pago de aportes en dinero (única o pagos periódicos). Además, salvo disposición contraria, los gastos de mantención que irrogue el bien común dado en uso y goce exclusivo, serán de cargo del copropietario titular de dichos derechos. Sobre los estacionamientos no procede la asignación de uso y goce exclusivo.

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15. Inseparabilidad del dominio exclusivo de la unidad y de los bienes comunes: Los derechos de cada copropietario de los bienes comunes son inseparables del dominio exclusivo de su respectiva unidad, por lo cual se entenderán comprendidos en la transferencia del dominio, gravamen o embargo. 16. Enajenación y gravamen de los bienes comunes: No podrán dejar de ser bienes comunes, mientras mantengan las características que determinan su clasificación: a) Los necesarios para la existencia, seguridad y conservación. b) Los que permiten el uso y goce de las unidades de dominio exclusivo. c) Los terrenos y espacios colindantes con una unidad. Sin embargo, la asamblea podrá acordar, con el quórum exigido por la ley, la enajenación de estos bienes sólo en favor de los copropietarios colindantes. Los demás bienes si podrán enajenarse, debiendo comparecer el administrador y el Presidente del Comité de Administración. Lo que se obtenga ingresará al fondo común de reserva. Si la enajenación altera el número de unidades, deberá modificarse el reglamento de copropiedad. No podrán enajenarse ni gravarse los estacionamientos de visitas. 17. Obligaciones en caso de efectuar ciertos trabajos en el condominio: a) Construcciones que afecten la ventilación y alteraciones de instalaciones de gas: Deberán ser ejecutadas por una entidad autorizada por la Superintendencia de Electricidad y Combustibles, con el acuerdo de la asamblea de copropietarios, y con un permiso de la Dirección de Obras Municipales, cuando corresponda. b) Instalaciones hechas al interior de unidades: Solo se puede efectuar dentro de las unidades, instalaciones de gas, de ventilación, de inyector o extractor de aire, siempre que se haga a través de una entidad autorizada por la Superintendencia de Electricidad y Combustible, y previa comunicación al administrador. c) Alteraciones que afecten a las instalaciones de ascensores: Deben ser ejecutadas por una entidad inscrita en el registro respectivo, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, además de contar con acuerdo de la asamblea extraordinaria, y con el permiso de la Dirección de Obras Municipales. 25

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18. Cambio de destino de una unidad: a) Condominios constituidos bajo la vigencia de la Ley 19.537 (copropiedad inmobiliaria): Requisitos: 1) Que el nuevo uso esté permitido por el instrumento de planificación territorial. 2) Permiso de la Dirección de Obras Municipales. 3) Acuerdo previo de la asamblea extraordinaria. b) Condominios constituidos bajo la vigencia de la Ley 6.071 (antigua ley de copropiedad inmobiliaria): Se aplicará el reglamento de copropiedad. 19. Constitución de gravámenes sobre las unidades de un condominio: a) Condominios ya acogidos a la Ley de copropiedad inmobiliaria: Podrán hipotecarse o gravarse libremente, sin requerir acuerdo de la asamblea. b) Condominios en proyecto o en construcción: Para ello se archivará provisionalmente un plano en el Conservador de Bienes Raíces, en que se singularicen las unidades, previo permiso de la Dirección de Obras Municipales. La inscripción contendrá: a) Individualización del acreedor. b) Fecha y naturaleza del contrato, y el archivo en que se encuentra. c) La suma determinada. d) La fecha de la inscripción y firma del Conservador. e) La ubicación y deslindes del condominio a que pertenece la unidad. f) El número y ubicación que corresponda a la unidad en el plano. 20. Estacionamientos del condominio: a) Número de estacionamientos: Debe contemplarse la cantidad requerida conforme a las normas vigentes, contempladas en los instrumentos de planificación territorial. Los condominios de viviendas sociales deben contar al menos con un estacionamiento por cada dos unidades destinadas a viviendas. La Secretaría Regional Ministerial (SEREMI) de Vivienda y Urbanismo, en casos justificados, podrá rebajar la dotación mínima de estacionamientos. b) Estacionamientos de visitas: Si se contemplan, serán bienes comunes del condominio. No podrán enajenarse, arrendarse o gravarse. 26

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c) Arrendamiento: No es un tema pacífico, por lo cual en caso de no permitírsele, estaría facultado el copropietario para recurrir de protección. 21. Superficies mínimas de los condominios y las unidades: a) Condominios tipo A y B: No podrán tener una superficie inferior a la establecida en el instrumento de planificación territorial, o a la exigida por las normas aplicables al área de emplazamiento del predio. Respecto a los condominios tipo B, además, podrán ser inferiores a los mínimos exigidos, siempre que la superficie total, sumada la superficie del terreno de dominio común, sea igual o mayor a la que resulte de multiplicar el número de todas las unidades de dominio exclusivo. b) Prohibición de subdividir y lotear: Salvo que concurran ciertas circunstancias, como por ejemplo que los bienes comunes dejen de tener ciertas características, o cuando manteniéndolas, la asamblea acuerde la enajenación. 22. Cesión de terrenos para áreas verdes o equipamiento: a) Cesión para áreas verdes: Cuando las superficies que deban cederse para áreas verdes resulten inferiores a quinientos metros cuadrados, el propietario, previo acuerdo con la Municipalidad, puede ubicarse en otro terreno dentro de la comuna, o puede ser compensado. b) Cesión para equipamiento: Se aplica lo anterior, cualquiera sea el tamaño de la superficie. c) Condominios de viviendas sociales: No será aplicable lo anterior. 23. Conexión con bienes nacionales de uso público: a) Condominios tipo A: El terreno en que esté emplazado el condominio deberá tener acceso directo a un espacio de uso público, o a través de servidumbres de tránsito. b) Condominios tipo B: Deben tener acceso directo al espacio de uso público, o a través de espacio de dominio común destinado a la circulación. c. Administración de los condominios: 1. Órganos de administración: a) Asamblea de copropietarios:

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1) Concepto: No está definida en la ley, pero se puede definir como la reunión de los copropietarios, legalmente citados, para conocer y resolver con el quórum respectivo, sobre las diversas materias de interés para el condominio. 2) Función que le encomienda la ley: Resolverá todo lo concerniente a la administración del condominio. 3) Asambleas ordinarias: Se celebrarán al menos una vez al año. La administración deberá dar cuenta documentada de su gestión correspondiente a los últimos doce meses, y en ella podrá resolverse cualquier asunto relacionado con los intereses de los copropietarios, salvo que sea propio de sesión extraordinaria. El quórum para sesionar es de al menos un sesenta por ciento de los copropietarios que representan los derechos del condominio, tratándose de la primera citación, o con los que asistan, en la segunda. Respecto a los condominios de viviendas sociales, se requerirá un cincuenta por ciento. El quórum para adoptar acuerdos es la mayoría absoluta de los asistentes. Respecto a los condominios de viviendas sociales se requerirá un cincuenta por ciento de los derechos del condominio. 4) Asambleas extraordinarias: Se celebrarán cada vez que lo exijan las necesidades. En ellas sólo se tratarán temas incluidos en la citación, y serán tales, por ejemplo: i. La modificación del reglamento de copropiedad. ii. Enajenación o arrendamiento de bienes de dominio común o constitución de gravámenes sobre ellos. iii. Reconstrucción o demolición del condominio. iv. Delegación de facultades al Comité de Administración. v. Remoción parcial o total de los miembros del Comité de Administración. vi. Cambio de destino de las unidades del condominio. vii. Constitución de derechos de uso y goce exclusivos de bienes de dominio común a favor de uno o más copropietarios.

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viii. Construcciones en los bienes comunes, alteraciones y cambios de destino de dichos bienes. Algunas materias (por ejemplo la delegación de facultades al Comité de Administración) podrán ser consultadas por escrito a los copropietarios, debiendo firmar aquello el Presidente del Comité de Administración y el Administrador, notificándose a cada copropietario en igual forma que la citación a asamblea. Dicha consulta se entenderá aprobada cuando obtenga la aceptación por escrito y firmada de los copropietarios que representen a lo menos el setenta y cinco por ciento de los derechos del condominio (en el caso de viviendas sociales se requiere el cincuenta por ciento); en caso contrario, no podrá renovarse la consulta antes de seis meses. El acuerdo deberá reducirse a escritura pública. El quórum para sesionar, por regla general, es de al menos un ochenta por ciento de los copropietarios que representan los derechos del condominio, tratándose de la primera citación, o un de un sesenta por ciento, en la segunda. Respecto a los condominios de viviendas sociales, se requerirá un cincuenta por ciento. El quórum para adoptar acuerdos es de un setenta y cinco por ciento de los asistentes (regla general). Respecto a los condominios de viviendas sociales se requerirá un cincuenta por ciento de los derechos del condominio. 5) Citación a asambleas: El Presidente del Comité de Administración o el administrador, deberá citar a todos los copropietarios, personalmente o mediante carta certificada dirigida al domicilio del copropietario, registrado en la oficina de administración o en la Secretaría Municipal (condominios de viviendas sociales). La citación se hará con un mínimo de cinco y máximo de quince días. 6) Lugar en que se efectúan las asambleas: Deben celebrarse en el condominio, salvo acuerdo en contrario, siempre que sea en la misma comuna. 7) Dirección de la asamblea: Serán presidirás por el Presidente del Comité de Administración o por el copropietario designado por la asamblea. 29

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La primera asamblea será presidirá por el administrador, si hubiere. 8) Deber de asistencia: Todo copropietario está obligado a asistir, personalmente o debidamente representado. La calidad de copropietario hábil se acreditará mediante certificado expedido por el administrador. 9) Obligatoriedad de los acuerdos: Los acuerdos adoptados obligan a todos los copropietarios, hayan asistido o no a la sesión respectiva. De dichos acuerdos se dejará constancia en un libro de actas foliado, firmadas por todos los miembros del Comité de Administración, y quedarán bajo la custodia del Presidente del mismo. 10) Sesiones en que se requiere asistencia de notario: En algunos casos, como por ejemplo para delegar facultades al comité de administración, deberá asistir un notario, quien deberá certificar el acta respectiva. b) Comité de Administración: 1) Concepto: Es aquel órgano elegido por la asamblea de copropietarios, para su representación. 2) Designación: Lo hará la asamblea de copropietarios, en su primera sesión. Estará compuesto por tres personas (salvo que sean dos copropietarios). Jerárquicamente está subordinado a la asamblea. Uno de ellos será designado Presidente. 3) Duración: El plazo será fijado por la asamblea, el que no podrá superar los tres años. Puede ser reelegido. 4) Integración: Pueden integrarlo las personas naturales que sean copropietarios o sus cónyuges, y los representantes de las personas jurídicas propietarias en el condominio. 5) Vigencia de sus acuerdos: Sus acuerdos se mantienen mientras no medie revocación o modificación. 6) Quórum para sesionar y adoptar acuerdos: Se requiere la mayoría de los miembros. 7) Funciones principales: 30

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i.

Representar a la asamblea en todas sus facultades, salvo las propias de asamblea extraordinaria. ii. Disponer que se cite a asamblea ordinaria o extraordinaria de copropietarios. iii. Disponer una consulta por escrito a los copropietarios. iv. Dictar normas que faciliten el buen orden y administración del condominio. v. Solicitar al administrador que rinda cuenta. vi. Actualizar anualmente el plan de emergencia. 8) Funciones del Presidente: i. Firmar, junto con el Administrador, las consultas por escrito, previa decisión del Comité. ii. Citar a asamblea, previo acuerdo del Comité. iii. Presidir la asamblea de copropietarios. iv. Actuar como administrador mientras no sea designado uno. c) Administrador: 1) Concepto: Es la persona natural o jurídica designada por los copropietarios, para cumplir labores de administración del condominio. 2) Designación: Lo hará la asamblea en sesión ordinaria. Dicho administrador no podrá integrar el Comité de Administración. Si se trata del primer administrador, lo nombrará el propietario del condominio, junto con la dictación del reglamento de copropiedad. 3) Duración: Permanecerá en su cargo mientras cuente con la confianza de la asamblea, pudiendo ser removido en cualquier momento, mientras se haga en una asamblea extraordinaria. 4) Funciones principales: i. Cuidar los bienes de dominio común. ii. Ejecutar actos de administración y conservación y los de carácter urgente, sin previo acuerdo de la asamblea, sin perjuicio de su posterior ratificación.

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iii. Cobrar y recaudar los gastos comunes y lo que corresponda al fondo común de reservas. iv. Velar por la observancia de las disposiciones legales y reglamentarias. v. Representar en juicio a los copropietarios, con las facultades generales del mandato judicial, en las causas concernientes a la administración y conservación del condominio. vi. Citar a asamblea. vii. Mantener una nómina de copropietarios, con sus respectivos domicilios registrados. viii. Fiscalizar que se respeten las horas de descanso nocturno, establecidas en el reglamento. ix. Autorizar cambios en las instalaciones interiores de una unidad. x. Velar por la seguridad y expedición de las vías de acceso al condominio. 5) Obligación de rendir cuenta: Debe rendir cuenta documentada cada vez que se le fije, o solicite por la asamblea. 6) Prohibiciones: Entre otras, no podrá: i. Representar a los copropietarios en la asamblea. ii. Integrar el Comité de Administración. 2. Mantención de una cuenta corriente de ahorro: Sobre ellas sólo podrán girar las personas designadas por la asamblea. 3. Administración conjunta: Dos o más condominios ubicados en una misma comuna podrán convenir administración conjunta, previo acuerdo adoptado en asamblea extraordinaria. Los Presidentes de los Comités de Administración podrán suscribir el convenio. Lo anterior deberá reducirse a escritura pública. 4. Reglamento de copropiedad: a) Concepto: Es aquella convención suscrita por los copropietarios de los inmuebles sometidos al régimen de copropiedad inmobiliaria, con el objeto de regular el régimen administrativo interno del condominio, y sus relaciones en lo concerniente al disfrute y administración de los bienes de dominio común, precisando sus 32

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b)

c)

d)

e)

f)

derechos y obligaciones, y en general estableciendo las reglas que provean al buen régimen interno de los inmuebles. Tratándose del primer reglamento, será dictado por el propietario del condominio. Características: 1) Es un contrato bilateral. 2) Es un contrato oneroso conmutativo. 3) Es un contrato principal. 4) Es un contrato solemne. 5) Es un contrato forzoso. 6) Es un contrato nominado. 7) Es un contrato de duración indefinida. 8) Es un contrato de adhesión. 9) Es un contrato colectivo. Objetos: 1) Fijar los derechos y obligaciones recíprocas. 2) Imponer las limitaciones convenientes. 3) Establecer las unidades integrantes del condominio, así como también los bienes de dominio común. 4) Establecer lo concerniente a la administración. 5) Fijar las facultades y obligaciones del Comité de Administración y del Administrador. Requisitos del primer reglamento: 1) Debe ser dictado por el propietario del condominio. 2) Debe mencionar todo lo relacionado al objeto del reglamento de copropiedad. Convocatoria para mantener, modificar o sustituir el reglamento: Enajenadas el setenta y cinco por ciento de las unidades del condominio, el Administrador convocará a asamblea extraordinaria a fin de discutir la mantención, modificación o sustitución del reglamento. Impugnación: Quien se sienta afectado puede demandar judicialmente. La acción se notificará al administrador del condominio (representante), quien comunicará ello a todos los copropietarios dentro de quinto día. Si el juez acoge la demanda, ordenará que se extienda la escritura pública complementaria. 33

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5. Tribunales competentes: Será competencia de los Juzgados de Policía Local correspondientes resolver los conflictos. Dichas resoluciones serán apelables. En cuanto al cobro de gastos comunes, será competencia del Juez de Letras respectivo, al igual que las demandas por fallas o defectos estructurales. 6. Resolución de conflictos por un juez árbitro: Siempre que se trate de materias sobre arbitraje voluntario. Aquellas de competencia de un Juzgado de Policía Local pueden someterse a arbitraje. Contra las sentencias de los jueces árbitros se podrá deducir apelación y casación en la forma. El juez árbitro lo designará la asamblea, o en su caso por el Juez de Letras. 7. Solución extrajudicial de conflictos: La respectiva municipalidad podrá resolver conflictos promovidos entre copropietarios, o entre ellos y el Administrador, citando a reuniones para dirimir los conflictos. Copia del acta correspondiente se agregará al libro que posee el Comité de Administración. Esto es una facultad de la municipalidad, salvo que se trate de una vivienda social, en que es un imperativo legal. Si ya intervino un tribunal, sea ordinario, especial o arbitral, la municipalidad se abstendrá de intervenir. d. Seguridad del condominio y del término o modificación de la copropiedad inmobiliaria: 1. Seguridad del condominio: a) Contratación de seguros: Salvo que el reglamento de copropiedad establezca lo contrario, todas las unidades deben ser aseguradas contra riesgo de incendio. Cada copropietario debe contratar, y si no lo hace, lo hará el Administrador por cuenta y cargo del primero. b) Mantención de un plano del condominio: Debe indicarse en el los grifos, sistemas de electricidad, agua potable, alcantarillado y calefacción, seguridad contra incendios y cualquiera otra información necesaria en casos de emergencia. c) Adopción de un plan de emergencia: Todo condominio debe contemplarlo. Debe incluir medidas a tomar en caso de siniestros. Dicho plan será confeccionado por el Comité de Administración, con aprobación de la asamblea extraordinaria. 34

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d) Facultad para ingresar a las unidades ante compromiso de la seguridad o conservación del condominio: Si no está el copropietario, el administrador podrá ingresar forzadamente a la unidad, acompañado por un miembro del Comité de Administración, quien levantará un acta. e) Reglamento interno de orden, higiene y seguridad: Se debe velar además por la seguridad de los trabajadores del condominio. 2. Término o modificación de la copropiedad inmobiliaria: a) Demolición del condominio: Lo puede decretar la municipalidad. Será la asamblea quien acordará el proceder futuro. b) Modificación o término de la copropiedad inmobiliaria: La asamblea puede solicitar al director de obras municipales que proceda en conformidad al presente acápite. Tiene el plazo de treinta días para pronunciarse, pudiendo recurrir inclusive a la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo. e. Condominios de viviendas sociales: 1. Regulación: Se rigen por la misma Ley de copropiedad inmobiliaria, por las disposiciones especiales y supletoriamente por las generales. Además los regula el reglamento de la ley, el que dispone que estos condominios no pueden contar con más de ciento cincuenta viviendas sociales. 2. Diferencias entre condominios de viviendas sociales y demás condominios: a) En los condominios de viviendas sociales, la formación del fondo común de reserva es optativo. b) En los condominios de viviendas sociales, la intervención extrajudicial de la municipalidad es obligatoria. c) Otras relativas a números de estacionamientos, quórum para asamblea, etc. 3. Condominios de “densificación predial”: En los predios que originalmente contaron con una vivienda social, podrán contemplarse, por una sola vez, hasta dos viviendas sociales adicionales y así constituir un condominio. No requerirán contar con reglamento de copropiedad, Comité de Administración, administrador, régimen de gastos comunes, fondo de reserva, estacionamientos, seguros ni planes de emergencia. Los copropietarios administrarán el condominio, actuando conjuntamente.

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4. Viviendas sociales: Son aquellas viviendas económicas de carácter definitivo, destinadas a resolver los problemas de la marginalidad habitacional, financiada con recursos públicos o privados, cuyo valor de tasación no supere el treinta por ciento de cuatrocientas unidades de fomento, es decir, que no supere las quinientas veinte unidades de fomento. El carácter de vivienda social será certificado por el Director de Obras Municipales, el cual considerará el valor del terreno y el valor de construcción de la vivienda. 5. Asignación de recursos a condominios de viviendas sociales: Los Gobiernos Regionales, las Municipalidades y los Servicios de Vivienda y Urbanización (SERVIU) podrán destinar recursos a dichas viviendas. Dichos recursos sólo podrán ser asignados, entre otros, a: a) Bienes de dominio común, para mejorar la calidad de vida. b) Gastos para formalización del reglamento de copropiedad. c) Pago de seguros de incendio y otros riesgos. d) Instalaciones de redes de servicios básicos. 6. Designación y sustitución de administrador, hecha por la autoridad: El administrador será designado por los Gobiernos Racionales, las Municipalidades o el SERVIU. La persona designada debe ser mayor de edad, y debe tener capacidad de ejercicio. Para sustituirlo, lo acordará la asamblea de copropietarios en sesión ordinaria. 7. Elección del Comité de Administración: Lo hará la asamblea. 8. Reglamento de copropiedad tipo: Por resolución del Ministerio de Vivienda y Urbanismo se aprobará un reglamento de copropiedad tipo. Está regulado en el decreto supremo 230 de dicho ministerio. 9. Custodia y protocolización de documentos: Todos los documentos quedarán bajo custodia del Presidente del Comité de Administración. Tiene treinta días para protocolizarlos ante la notaría. 10. Apartado especial que debe contemplarse por las municipalidades: Es un registro sobre juntas de vecinos y organizaciones comunitarias, debiendo contener: a) El certificado del Director de Obras Municipales que declaró el condominio como acogido a la ley. b) Las resoluciones aprobatorias de cambios de construcción. c) Los planos y sus modificaciones aprobadas. d) El reglamento de copropiedad y sus modificaciones. 36

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e) La constitución del Comité de Administración. f) La identificación del administrador. 11. Cobro de servicios básicos y modalidad especial para el cobro de gastos comunes: Las empresas que proporcionen servicios (como energía eléctrica) deberán cobrar lo que corresponda a cada unidad. 12. Subadministraciones: Si se forman por más de un bloque, cada uno debe establecer subadministraciones. 13. Exención de derechos arancelarios y municipales: Las actuaciones de los condominios de viviendas sociales están exentas de pago de los derechos arancelarios que correspondan a los notarios, conservadores de bienes raíces y archiveros, así como también del pago de los derechos municipales que pudieran devengarse. 14. Obligación de la municipalidad para mediar extrajudicialmente: Es una obligación de la municipalidad, no una facultad. 15. Subdivisión de condominios sociales: Se pueden subdividir, sea a iniciativa de copropietarios o de la municipalidad. Los primeros podrán solicitar la subdivisión a la Dirección de obras municipales, conteniendo una propuesta aprobada por al menos el setenta y cinco por ciento de los propietarios. f. Disposiciones generales: 1. Normas derogadas por la Ley 19.537, sobre copropiedad inmobiliaria: Derogó diversas normas, tales como lo relativo al Capítulo I, Título III del decreto con fuerza de ley 458, y la Ley 6.071, sobre propiedad horizontal. 2. Efecto inmediato de la Ley 19.537: Dicha ley se aplicará además a las comunidades de copropietarios acogidas a la ley de propiedad horizontal con anterioridad a su vigencia. Sin perjuicio de ello les seguirán aplicando sus reglamentos de copropiedad, lo relativo a los derechos sobre el uso y goce exclusivo de bines comunes, entre otras normas. 1.2.10. Extinción de la comunidad: Artículo 2312 del Código Civil: “ La comunidad termina:

1) Por la reunión de las cuotas de todos los comuneros en una sola persona; 2) Por la destrucción de la cosa común; 3) Por la división del haber común”. Los comuneros pueden solicitar la partición en cualquier momento. Dicha acción es imprescriptible. Hay casos en que no puede hacerse uso de este derecho:

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a. Cuando se ha pactado la indivisión por un plazo que no puede exceder de cinco años, sin perjuicio de la renovación de común acuerdo. b. En los casos de indivisión forzada, como por ejemplo la medianería.

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2. LIMITACIONES AL DOMINIO

2.1. Generalidades. 2.1.1. Derecho Real: Como bien se señaló, y a decir del artículo 577 del Código Civil:

“Derecho real es el que tenemos sobre una cosa sin respecto a determinada persona. Son derechos reales el de dominio, el de herencia, los de usufructo, uso o habitación, los de servidumbres activas, el de prenda y el de hipoteca. De estos derechos nacen las acciones reales”. 2.1.2. Fundamento: a. Artículo 582 del Código Civil: “El dominio (que se llama también propiedad) es el

derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella arbitrariamente; no siendo contra la ley o contra derecho ajeno. b. Artículo 732 del Código Civil: “El dominio puede ser limitado de varios modos: 1) Por haber de pasar a otra persona en virtud de una condición; 2) Por el gravamen de un usufructo, uso o habitación, a que una persona tenga derecho en las cosas que pertenecen a otra; 3) Por las servidumbres”. 2.1.3. Tipos de limitaciones: a. Legales: Por ejemplo las servidumbres legales. b. Voluntarias: Por ejemplo la propiedad fiduciaria.

2.2. Propiedad fiduciaria. 2.2.1. Concepto: Artículo 733, inciso primero del Código Civil: “Se llama propiedad

fiduciaria la que está sujeta al gravamen de pasar a otra persona, por el hecho de verificarse una condición. La constitución de la propiedad fiduciaria se llama fideicomiso. Este nombre se da también a la cosa constituida en propiedad fiduciaria. La translación de la propiedad a la persona en cuyo favor se ha constituido el fideicomiso, se llama restitución”.

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2.2.2. Requisitos: a. Que los bienes sean susceptibles de darse en fideicomiso: Artículo 734 del Código Civil: “No puede constituirse fideicomiso sino sobre la totalidad de una herencia o

sobre una cuota determinada de ella, o sobre uno o más cuerpos ciertos”. No son susceptibles de fideicomiso las cosas consumibles (salvo que formen parte de la herencia, o una cuota de ella). b. Que existan tres personas: 1. Constituyente: Es el propietario del bien. Artículo 742 del Código Civil: “El que constituye un fideicomiso, puede

nombrar no sólo uno, sino dos o más fiduciarios, y dos o más fideicomisarios”. 2. Propietario fiduciario: (Llamado también fiduciario) Es la persona que recibe el bien dado en fideicomiso, sujeta al gravamen de traspasarlo a otro en el evento de verificarse cierta condición. a) Si falta fiduciario antes de constituirse el fideicomiso: Hay que distinguir: 1) Si el constituyente designó sustitutos: Pasará el fideicomiso a ellos. 2) Si el constituyente no designó sustitutivos: Hay que subdistinguir: i. Si opera el acrecimiento: Habiendo pluralidad de fiduciarios, la porción que falta se junta a las demás. ii. Si no opera el acrecimiento: Por no haber pluralidad de fiduciarios, o habiendo tal ha sido determinada su cuota de forma precisa, el constituyente pasa a ser propietario fiduciario, o si hubiere fallecido, sus herederos. b) Si falta fiduciario después de constituirse el fideicomiso: Se transmitirá la propiedad fiduciaria a los herederos del fiduciario. 3. Fideicomisario: Es la persona que tiene la expectativa de ser dueño absoluto del bien objeto de la propiedad fiduciaria, si se cumple la condición. Es un acreedor condicional (condición suspensiva). Artículo 737 del Código Civil: “El fideicomisario puede ser persona que al

tiempo de deferirse la propiedad fiduciaria no existe, pero se espera que exista”. No obstante lo anterior, al momento de cumplirse la condición debe existir el fideicomisario, o un sustituto. Artículo 738 del Código Civil: 40

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“El fideicomiso supone siempre la condición expresa o tácita de existir el fideicomisario, o su substituto, a la época de la restitución. A esta condición de existencia pueden agregarse otras copulativa o disyuntivamente”. a) Si falta fideicomisario antes de verificarse la condición: Hay que distinguir: 1) Si el constituyente designó sustitutos: El sustituto pasa a ser fideicomisario. Artículo 743 del Código Civil: “El constituyente puede dar al

fideicomisario los substitutos que quiera para en caso que deje de existir antes de la restitución, por fallecimiento u otra causa. Estas substituciones pueden ser de diferentes grados, substituyéndose una persona al fideicomisario nombrado en primer lugar, otra al primer substituto, otra al segundo, etc.”. Artículo 744 del Código Civil: “No se reconocerán otros substitutos que los designados expresamente en el respectivo acto entre vivos o testamento”. 2) Si el constituyente no designó sustitutivos: Se consolida la propiedad en el propietario fiduciario, dado que éste es dueño de la cosa fiduciaria, bajo suspensión resolutoria, la cual en este caso preciso, ha fallado. b) Si falta fideicomisario después de verificarse la condición: Se transmiten sus derechos a sus herederos. c. Que exista una condición: Es decir, debe ser un hecho futuro e incierto. En este caso estamos frente a una condición resolutoria para el fiduciario, y suspensiva para el fideicomisario. Artículo 739 del Código Civil: “Toda condición de que penda la restitución de un

fideicomiso, y que tarde más de cinco años en cumplirse, se tendrá por fallida, a menos que la muerte del fiduciario sea el evento de que penda la restitución. Estos cinco años se contarán desde la delación de la propiedad fiduciaria”. En el caso anterior, de no cumplirse la condición dentro del plazo de cinco años (salvo la excepción aludida), se extinguirá el fideicomiso, produciéndose la consolidación de la propiedad fiduciaria en el propietario fiduciario. El fiduciario podrá restituir la cosa al fideicomisario, ya que sólo será obligación si se verifica la condición dentro del plazo.

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Artículo 749 del Código Civil: “Si se dispusiere que mientras pende la condición se

reserven los frutos para la persona que en virtud de cumplirse o de faltar la condición, adquiera la propiedad absoluta, el que haya de administrar los bienes será un tenedor fiduciario, que sólo tendrá las facultades de los curadores de bienes”. 2.2.3. Constitución: Se puede constituir: a. Por escritura pública: Por acto entre vivos. b. Por testamento: Por acto de última voluntad. Artículo 735, inciso segundo del Código Civil: “La constitución de todo fideicomiso que

comprenda o afecte un inmueble, deberá inscribirse en el competente Registro”. En la letra a) precedente la inscripción antedicha actúa como tradición del constituyente al propietario fiduciario. En la letra b) precedente la inscripción antedicha no actúa como tradición del constituyente al propietario fiduciario, dado que el dominio se adquirirá por la sucesión por causa de muerte. Artículo 736 del Código Civil: “Una misma propiedad puede constituirse a la vez en

usufructo a favor de una persona y en fideicomiso a favor de otra”. 2.2.4. Prohibición de fideicomisos sucesivos: Artículo 745 del Código Civil: “Se prohíbe

constituir dos o más fideicomisos sucesivos, de manera que restituido el fideicomiso a una persona, lo adquiera ésta con el gravamen de restituirlo eventualmente a otra. Si de hecho se constituyeren, adquirido el fideicomiso por uno de los fideicomisarios nombrados, se extinguirá para siempre la expectativa de los otros”. 2.2.5. Efectos de la propiedad fiduciaria: a. Derechos y obligaciones del fiduciario: 1. Derechos: Por ser dueño de la cosa (bajo condición resolutoria) tiene una serie de derechos: a) Puede enajenar la cosa por acto entre vivos, y transmitirla por causa de muerte: En uno y otro caso, se podrá traspasar con el cargo de mantenerla indivisa, y sujeta al gravamen de restitución bajo las mismas condiciones que antes. Artículo 751, inciso segundo del Código Civil: “No será, sin

embargo, enajenable entre vivos, cuando el constituyente haya prohibido la enajenación; ni transmisible por testamento o 42

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abintestato, cuando el día prefijado para la restitución es el de la muerte del fiduciario; y en este segundo caso si el fiduciario la enajena en vida, será siempre su muerte la que determine el día de la restitución”. b) Puede gravar la propiedad fiduciaria: No obstante, la ley exige ciertos requisitos para que el gravamen sea oponible al fideicomisario: 1) Autorización judicial. 2) Que se cite al fideicomisario y a sus ascendientes. c) Puede administrar los bienes de los que es fiduciariamente dueño: El fiduciario tiene la libre administración de las especies comprendidas en el fideicomiso, y podrá mudar su forma; pero conservando su integridad y valor. Será responsable de los menoscabos y deterioros que provengan de su hecho o culpa (culpa leve). d) Puede gozar de los frutos de los bienes de los que es fiduciariamente dueño: Ello en virtud de su calidad de dueño. 2. Obligaciones: a) Debe confeccionar inventario solemne: Artículo 858 del Código de Procedimiento Civil: “Es inventario solemne el que se hace, previo

decreto judicial, por el funcionario competente y con los requisitos que en el artículo siguiente se expresan. Pueden decretar su formación los jueces árbitros en los asuntos de que conocen”. Artículo 859 del Código de Procedimiento Civil: “El inventario solemne se extenderá con los requisitos que siguen: 1) Se hará ante un notario y dos testigos mayores de dieciocho años, que sepan leer y escribir y sean conocidos del notario. Con autorización del tribunal podrá hacer las veces de notario otro ministro de fe o un juez de menor cuantía. 2) El notario o el funcionario que lo reemplace, si no conoce a la persona que hace la manifestación, la cual deberá ser, siempre que esté presente, el tenedor de los bienes, se cerciorará ante todo de su identidad y la hará constar en la diligencia. 3) Se expresará en letras el lugar, día, mes y año en que comienza y concluye cada parte del inventario. 43

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4) Antes de cerrado, el tenedor de los bienes o el que hace la

manifestación de ello, declarará bajo juramento que no tiene otros que manifestar y que deban figurar en el inventario. 5) Será firmado por dicho tenedor o manifestante, por los interesados que hayan asistido, por el ministro de fe y por los testigos”. Artículo 863 del Código de Procedimiento Civil: “Concluido el inventario, se protocolizará en el registro del notario que lo haya formado, o en caso de haber intervenido otro ministro de fe, en el protocolo que designe el tribunal. El notario deberá dejar constancia de la protocolización en el inventario mismo”. b) Debe conservar los bienes: Debe mantenerla indivisa (indivisión forzada), lo cual tiene por objeto resguardar las expectativas del fideicomisario. En cuanto a las mejoras: 1) Ordinarias: Son aquellas necesarias para hacer producir la cosa. Son de cargo del fiduciario. 2) Extraordinarias: (Llamadas también mayores) Son las que ocurren por una vez o a largos intervalos de tiempo, y que conciernen a la conservación y permanente utilidad de la cosa. Son de cargo del fiduciario, pero restituida la cosa al fideicomisario, puede solicitar el reembolso. c) Debe restituir los bienes al fideicomisario: Cuando la condición se ha cumplido, y existe fideicomisario. Se pueden generar dos situaciones: 1) Irresponsabilidad de todo deterioro: Artículo 760, inciso primero del Código Civil: “Si por la constitución del

fideicomiso se concede expresamente al fiduciario el derecho de gozar de la propiedad a su arbitrio, no será responsable de ningún deterioro”. 2) Fideicomiso de residuo: Artículo 760, inciso segundo del Código Civil: “Si se le concede, además, la libre disposición

de la propiedad, el fideicomisario tendrá sólo el derecho a reclamar lo que exista al tiempo de la restitución”.

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d) Debe rendir caución: (Eventual) Artículo 755 del Código Civil: “No

es obligado a prestar caución de conservación y restitución, sino en virtud de sentencia de juez, que así lo ordene como providencia conservatoria, impetrada en conformidad al artículo 761”. b. Derechos y obligaciones del fideicomisario: 1. Derechos: a) Puede solicitar medidas conservativas: Artículo 761 del Código Civil:

“El fideicomisario, mientras pende la condición, no tiene derecho ninguno sobre el fideicomiso, sino la simple expectativa de adquirirlo. Podrá, sin embargo, impetrar las providencias conservatorias que le convengan, si la propiedad pareciere peligrar o deteriorarse en manos del fiduciario. Tendrán el mismo derecho los ascendientes del fideicomisario que todavía no existe y cuya existencia se espera; los personeros de las corporaciones y fundaciones interesadas; y el defensor de obras pías, si el fideicomiso fuere a favor de un establecimiento de beneficencia.”. b) Puede enajenar su expectativa: Artículo 1813 del Código Civil: “La venta de cosas que no existen, pero se espera que existan, se entenderá hecha bajo la condición de existir, salvo que se exprese lo contrario, o que por la naturaleza del contrato aparezca que se compró la suerte”. Se trataría de una venta de cosa futura. c) Puede ser oído cuando el propietario fiduciario quiera gravar los bienes: En conformidad a lo que ya se expuso. d) Puede solicitar indemnización de perjuicios: Cuando los bienes sufra aquellos, producto de hecho o culpa del fiduciario. e) Puede exigir la restitución de los bienes: Una vez cumplida la condición, dentro de plazo. 2. Obligaciones: a) Debe reembolsar al fiduciario los gastos que correspondan: Se trata de las mejoras extraordinarias. b) Debe reintegrar lo pagado por el fiduciario, a consecuencia de deudas hereditarias que pesaban sobre los bienes: Artículo 1372 del Código Civil: “El propietario fiduciario y el fideicomisario se

considerarán en todo caso como una sola persona respecto de los 45

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demás asignatarios para la distribución de las deudas y cargas hereditarias y testamentarias, y la división de las deudas y cargas se hará entre los dos del modo siguiente: El fiduciario sufrirá dichas cargas con calidad de que a su tiempo se las reintegre el fideicomisario sin interés alguno. Si las cargas fueren periódicas, las sufrirá el fiduciario sin derecho a indemnización alguna”. 2.2.6. Extinción del fideicomiso: El fideicomiso se extingue (artículo 763 del Código Civil): a. Por la restitución: Hecha por parte del fiduciario al fideicomisario. En el momento de la restitución nace el derecho de dominio para el último. b. Por la resolución del derecho del constituyente: Por ejemplo cuando se ha constituido el fideicomiso sobre una cosa que se ha comprado con pacto de retroventa, y se verifica la misma. c. Por la destrucción de la cosa en que está constituido: La destrucción debe ser total. d. Por la renuncia del fideicomisario antes del día de la restitución: Ello sin perjuicio de los derechos de los substitutos. e. Por faltar la condición o no haberse cumplido en tiempo hábil: Recordar que la condición debe verificarse dentro de cinco años como máximo, salvo que la misma sea la muerte del propietario fiduciario. f. Por confundirse la calidad de único fideicomisario con la de único fiduciario: Entendida la confusión como un modo de extinguir las obligaciones.

2.3. Usufructo. 2.3.1. Concepto: Artículo 764 del Código Civil: “El derecho de usufructo es un derecho

real que consiste en la facultad de gozar de una cosa con cargo de conservar su forma y substancia, y de restituirla a su dueño, si la cosa no es fungible; o con cargo de volver igual cantidad y calidad del mismo género, o de pagar su valor, si la cosa es fungible”. Lo que se dice como fundible se debe entender como consumible, y lo que se dice como no fungible se debe entender como no consumible. Ello por un error del legislador. 2.3.2. Características:

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a. Es un derecho real de goce: Coexisten dos derechos; el del propietario del bien usufructuado (nudo propietario), y el del usufructuario (mero tenedor de la cosa usufructuada, pero dueño de su derecho real de usufructo). El usufructuario pasa a ser dueño de su derecho real de usufructo, pudiendo intentar incluso acciones protectoras en ciertos casos. b. Es un derecho real principal: Dado que no asegura el cumplimiento de una obligación principal. No obstante, no es un derecho autónomo, toda vez que requiere de un derecho real de dominio de distinto titular. c. Es un derecho real temporal: Está sujeto a un plazo, o en su caso a una condición, pero en uno y otro caso durará a lo más por toda la vida del usufructuario. d. Es un derecho real intransmisible: No se transmite por causa de muerte, pero si se puede transferir por acto entre vivos, siempre que el constituyente no haya prohibido la enajenación. e. Es un derecho real que recae sobre cosa ajena: No debe pertenecer al usufructuario. f. El usufructuario es mero tenedor: De la cosa usufructuada, ya que de su derecho real de usufructo es propietario. 2.3.3. Elementos: a. Que los bienes sean susceptibles de usufructo: 1. Sobre bienes no consumibles: Se le llama usufructo propiamente tal. El constituyente, en el evento de cumplirse la condición o llegar el plazo, tendrá una acción real, la reivindicatoria. 2. Sobre bienes consumibles: Se le llama cuasiusufructo. En este caso, existe un título traslaticio de dominio, haciéndose el cuasiusufructuario dueño de los bienes. El constituyente, en el evento de cumplirse la condición o llegar el plazo, sólo tendrá una acción personal. Artículo 789 del Código Civil: “Si el usufructo se constituye sobre cosas

fungibles, el usufructuario se hace dueño de ellas, y el propietario se hace meramente acreedor a la entrega de otras especies de igual cantidad y calidad, o del valor que éstas tengan al tiempo de terminarse el usufructo”. Nuevamente, lo fungible se entiende como lo consumible. b. Que existan tres personas: 1. Constituyente: Es quien crea el usufructo. Artículo 772 del Código Civil: “Se puede constituir un usufructo a favor de

dos o más personas, que lo tengan simultáneamente, por igual, o según 47

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las cuotas determinadas por el constituyente; y podrán en este caso los usufructuarios dividir entre sí el usufructo, de cualquier modo que de común acuerdo les pareciere”. 2. Nudo propietario: Es el propietario de las cosas fructuarias, pero despojado del uso y goce de ellas. Artículo 773 del Código Civil: “La nuda propiedad puede transferirse por

acto entre vivos, y transmitirse por causa de muerte. El usufructo es intransmisible por testamento o Abintestato”. 3. Usufructuario: Es el titular del derecho de usufructo, quien detenta el uso y goce de la cosa fructuaria. Artículo 780 del Código Civil: “Siendo dos o más los usufructuarios, habrá

entre ellos derecho de acrecer, y durará la totalidad del usufructo hasta la expiración del derecho del último de los usufructuarios. Lo cual se entiende, si el constituyente no hubiere dispuesto que terminado un usufructo parcial se consolide con la propiedad”. c. Que exista una modalidad: 1. Un plazo extintivo: (Necesario) Artículo 770 del Código Civil: “El usufructo

podrá constituirse por tiempo determinado o por toda la vida del usufructuario. Cuando en la constitución del usufructo no se fija tiempo alguno para su duración, se entenderá constituido por toda la vida del usufructuario. El usufructo constituido a favor de una corporación o fundación cualquiera, no podrá pasar de treinta años”. 2. Una condición resolutoria: (Accesoria) Artículo 771 del Código Civil: “Al usufructo constituido por tiempo determinado o por toda la vida del usufructuario, según los artículos precedentes, podrá agregarse una condición, verificada la cual se consolide con la propiedad. Si la condición no es cumplida antes de la expiración de dicho tiempo, o antes de la muerte del usufructuario, según los casos, se mirará como no escrita”. 2.3.4. Constitución: Se puede constituir: a. Por ley: (Artículo 766 del Código Civil): 1. El usufructo legal del padre o madre sobre ciertos bienes del hijo no emancipado: (Artículo 810 del Código Civil) Se exceptúan (artículo 250 del Código Civil):

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a) Los bienes adquiridos por el hijo en el ejercicio de todo empleo, oficio, profesión o industria. b) Los bienes adquiridos por el hijo a título de donación, herencia o legado, cuando el donante o testador ha estipulado que no tenga el goce o la administración quien ejerza la patria potestad; ha impuesto la condición de obtener la emancipación, o ha dispuesto expresamente que tenga el goce de estos bienes el hijo. c) Las herencias o legados que hayan pasado al hijo por incapacidad, indignidad o desheredamiento del padre o madre que tiene la patria potestad. 2. El usufructo del marido, como administrador de la sociedad conyugal, en los bienes de la mujer: (Artículo 810 del Código Civil) Se exceptúan los bienes propios de la mujer (patrimonio reservado de la mujer casada en sociedad conyugal). b. Por testamento: (Artículo 766 del Código Civil) Se someterá a los trámites de dicho acto jurídico unilateral. c. Por una convención: (Artículo 766 del Código Civil) Por donación, venta u otro acto entre vivos. 1. Si recae sobre muebles: Es consensual. 2. Si recae sobre inmuebles: Es solemne (por escritura pública), requiriéndose la inscripción en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces. d. Por prescripción adquisitiva: (Artículo 766 del Código Civil) Artículo 2512, parte primera del Código Civil: “Los derechos reales se adquieren por la prescripción de

la misma manera que el dominio, y están sujetos a las mismas reglas”. Artículo 2513 del Código Civil: “La sentencia judicial que declara una prescripción hará las veces de escritura pública para la propiedad de bienes raíces o de derechos reales constituidos en ellos; pero no valdrá contra terceros sin la competente inscripción”. e. Por sentencia judicial: Artículo 11 de la Ley 14.908, sobre Alimentos: “El juez podrá fijar también como pensión alimenticia un derecho de usufructo, uso o habitación sobre bienes del alimentante quien no podrá enajenarlos sin autorización del juez. Si se tratare de un bien raíz dicha prohibición deberá inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces. En estos casos, el usufructuario, el usuario y el que goce de derecho de habitación, estarán exentos de las obligaciones que para ellos establecen los artículos 775 y

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813 del Código Civil, respectivamente, estando sólo obligados a confeccionar un inventario simple. La infracción a lo dispuesto en este artículo, aún antes de haberse efectuado la inscripción establecida en el inciso primero, hará incurrir al alimentante en los apremios establecidos en esta ley”. Artículo 147, inciso primero del Código Civil: “Durante el matrimonio el juez podrá constituir, prudencialmente, a favor del cónyuge no propietario, derechos de usufructo, uso o habitación sobre los bienes familiares. En la constitución de esos derechos y en la fijación del plazo que les pone término, el juez tomará especialmente en cuenta el interés de los hijos, cuando los haya, y las fuerzas patrimoniales de los cónyuges”. Artículo 767 del Código Civil: “El usufructo que haya de recaer sobre inmuebles por acto

entre vivos, no valdrá si no se otorgare por instrumento público inscrito”. 2.3.5. Usufructos prohibidos: a. Artículo 768 del Código Civil: “Se prohíbe constituir usufructo alguno bajo una

condición o a un plazo cualquiera que suspenda su ejercicio. Si de hecho se constituyere, no tendrá valor alguno. Con todo, si el usufructo se constituyere por testamento, y la condición se hubiere cumplido, o el plazo hubiere expirado antes del fallecimiento del testador, valdrá el usufructo”. b. Artículo 769 del Código Civil: “Se prohíbe constituir dos o más usufructos sucesivos o alternativos. Si de hecho se constituyeren, los usufructuarios posteriores se considerarán como substitutos, para el caso de faltar los anteriores antes de deferirse el primer usufructo. El primer usufructo que tenga efecto hará caducar los otros; pero no durará sino por el tiempo que le estuviere designado”. 2.3.6. Efectos: a. Derechos y obligaciones del usufructuario: 1. Derechos: a) Puede usar la cosa fructuaria: (Llamada también ius utendi) Debe aplicar la cosa misma a todos los servicios que es capaz de proporcionar.

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Artículo 782 del Código Civil: “El usufructuario de una heredad goza

de todas las servidumbres activas constituidas a favor de ella, y está sujeto a todas las servidumbres pasivas constituidas en ella”. Artículo 787 del Código Civil: “El usufructuario de cosa mueble tiene el derecho de servirse de ella según su naturaleza y destino; y al fin del usufructo no es obligado a restituirla sino en el estado en que se halle, respondiendo solamente de aquellas pérdidas o deterioros que provengan de su dolo o culpa”. b) Puede gozar de la cosa fructuaria: (Llamada también ius fruendi) Puede apropiarse de los frutos que produce la cosa. Artículo 781, inciso primero del Código Civil: “El usufructuario de

una cosa inmueble tiene el derecho de percibir todos los frutos naturales, inclusos los pendientes al tiempo de deferirse el usufructo”. Artículo 783 del Código Civil: “El goce del usufructuario de una heredad se extiende a los bosques y arbolados, pero con el cargo de conservarlos en un ser, reponiendo los árboles que derribe, y respondiendo de su menoscabo, en cuanto no dependa de causas naturales o accidentes fortuitos”. Artículo 784 del Código Civil: “la cosa fructuaria comprende minas y canteras en actual laboreo, podrá el usufructuario aprovecharse de ellas, y no será responsable de la disminución de productos que a consecuencia sobrevenga, con tal que haya observado las disposiciones de la ordenanza respectiva”. Artículo 785 del Código Civil: “El usufructo de una heredad se extiende a los aumentos que ella reciba por aluvión o por otras accesiones naturales”. c) Puede administrar la cosa fructuaria: Siempre que cumpla con las obligaciones de confeccionar inventario solemne y rendir caución. d) Puede hipotecar el usufructo: Artículo 2418, inciso primero del Código Civil: “La hipoteca no podrá tener lugar sino sobre bienes

raíces que se posean en propiedad o usufructo, o sobre naves”. e) Puede arrendar y ceder el usufructo: Artículo 793 del Código Civil:

“El usufructuario puede dar en arriendo el usufructo y cederlo a quien quiera a título oneroso o gratuito. Cedido el usufructo a un tercero, el cedente permanece siempre directamente responsable al propietario. 51

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Pero no podrá el usufructuario arrendar ni ceder su usufructo, si se lo hubiese prohibido el constituyente; a menos que el propietario le releve de la prohibición. El usufructuario que contraviniere a esta disposición, perderá el derecho de usufructo”. Artículo 794 del Código Civil: “Aun cuando el usufructuario tenga la facultad de dar el usufructo en arriendo o cederlo a cualquier título, todos los contratos que al efecto haya celebrado se resolverán al fin del usufructo. El propietario, sin embargo, concederá al arrendatario o cesionario el tiempo que necesite para la próxima percepción de frutos; y por ese tiempo quedará substituido al usufructuario en el contrato”. f) Puede disponer de la cosa fructuaria: Sólo tratándose del cuasiusufructo. g) Puede retener la cosa fructuaria: (Derecho legal de retención) Artículo 800 del Código Civil: “El usufructuario podrá retener la cosa

fructuaria hasta el pago de los reembolsos e indemnizaciones a que, según los artículos precedentes, es obligado el propietario”. h) Otros derechos: 1) Puede ejercer ciertas acciones para proteger su derecho de usufructo. 2) Puede ser indemnizado por las cosas que recibe en usufructo, siempre que hubiese culpa o dolo del propietario. 2. Obligaciones: a) Previas al usufructo: 1) Debe confeccionar inventario solemne: En conformidad a las reglas ya señaladas, establecidas en el Código de Procedimiento Civil. Excepcionalmente sólo se requerirá inventario simple, tratándose del usufructo decretado por el juez de familia, en materia de pensión de alimentos, al cual ya se hizo referencia. Respecto a los usufructos legales, no se requiere inventario. Tampoco se requerirá si el constituyente exime de esta obligación al usufructuario.

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Artículo 778 del Código Civil: “El propietario cuidará de que

se haga el inventario con la debida especificación, y no podrá después tacharlo de inexacto o de incompleto”. 2) Debe constituir caución: Será regulada entre el constituyente y el usufructuario de común acuerdo. De no haber tal, podrá resolver el juez. No se requerirá la constitución de caución tratándose de los usufructos legales. El constituyente podrá eximir de esta obligación al usufructuario. La finalidad de la caución será: i. En el usufructo propiamente tal: Garantiza las obligaciones de conservación y restitución de los bienes en el tiempo oportuno, es decir, la especie o cuerpo cierto. ii. En el cuasiusufructo: Garantiza la restitución de otras cosas genéricas, o su valor al tiempo de la restitución. Artículo 775 del Código Civil: “El usufructuario no podrá tener la

cosa fructuaria sin haber prestado caución suficiente de conservación y restitución, y sin previo inventario solemne a su costa, como el de los curadores de bienes. Pero tanto el que constituye el usufructo como el propietario podrán exonerar de la caución al usufructuario. Ni es obligado a ella el donante que se reserva el usufructo de la cosa donada. La caución del usufructuario de cosas fungibles se reducirá a la obligación de restituir otras tantas del mismo género y calidad, o el valor que tuvieren al tiempo de la restitución”. Artículo 776 del Código Civil: “Mientras el usufructuario no rinda la caución a que es obligado, y se termine el inventario, tendrá el propietario la administración con cargo de dar el valor líquido de los frutos al usufructuario”. Artículo 777 del Código Civil: “Si el usufructuario no rinde la caución a que es obligado, dentro de un plazo equitativo, señalado por el juez a instancia del propietario, se adjudicará la administración a éste, con cargo de pagar al usufructuario el valor líquido de los

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frutos, deducida la suma que el juez prefijare por el trabajo y cuidados de la administración. Podrá en el mismo caso tomar en arriendo la cosa fructuaria, o tomar prestados a interés los dineros fructuarios, de acuerdo con el usufructuario. Podrá también, de acuerdo con el usufructuario, arrendar la cosa fructuaria, y dar los dineros a interés. Podrá también, de acuerdo con el usufructuario, comprar o vender las cosas fungibles y tomar o dar prestados a interés los dineros que de ello provengan. Los muebles comprendidos en el usufructo, que fueren necesarios para el uso personal del usufructuario y de su familia, le serán entregados bajo juramento de restituir las especies o sus respectivos valores, tomándose en cuenta el deterioro proveniente del tiempo y del uso legítimo. El usufructuario podrá en todo tiempo reclamar la administración prestando la caución a que es obligado”. El inciso quinto del artículo recién transcrito, se conoce como “caución juratoria”, la cual permite al usufructuario recibir los bienes muebles aludidos, no obstante no haber cumplido con las obligaciones previas de inventario y caución. b) Durante el usufructo: 1) Debe respetar los arriendos de la cosa fructuaria: Artículo 792 del Código Civil: “El usufructuario es obligado a respetar

los arriendos de la cosa fructuaria, contratados por el propietario antes de constituirse el usufructo por acto entre vivos, o de fallecer la persona que lo ha constituido por testamento. Pero sucede en la percepción de la renta o pensión desde que principia el usufructo”. Es decir, las rentas son para el usufructuario. 2) Debe recibir la cosa en el estado en que se encuentre: Esto es, al momento de la delación del usufructo. Artículo 774 del Código Civil: “El usufructuario es obligado a

recibir la cosa fructuaria en el estado en que al tiempo de la delación se encuentre, y tendrá derecho para ser indemnizado de todo menoscabo o deterioro que la cosa 54

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haya sufrido desde entonces en poder y por culpa del propietario”. 3) Debe mantener la cosa fructuaria: Debe conservar la forma y substancia de la cosa dada en usufructo, si es no consumible, o debe devolver igual cantidad y calidad del mismo género si es consumible. 4) Debe pagar las expensas y las mejoras que se requieran para la conservación de la cosa: i. Artículo 795 del Código Civil: “Corresponden al

ii.

usufructuario todas las expensas ordinarias de conservación y cultivo”. Artículo 796 del Código Civil: “”.Serán de cargo del usufructuario las pensiones, cánones y en general las cargas periódicas con que de antemano haya sido gravada la cosa fructuaria y que durante el usufructo se devenguen. No es lícito al nudo propietario imponer nuevas cargas sobre ella en perjuicio del usufructo. Corresponde asimismo al usufructuario el pago de los impuestos periódicos fiscales y municipales, que la graven durante el usufructo, en cualquier tiempo que se haya establecido. Si por no hacer el usufructuario estos pagos los hiciere el propietario, o se enajenare o embargare la cosa fructuaria, deberá el primero indemnizar de todo perjuicio al segundo

c) Extinguido el usufructo: Debe restituir la cosa fructuaria. La excepción es el derecho legal de retención, al cual ya se hizo referencia. b. Derechos y obligaciones del nudo propietario: 1. Derechos: a) Puede ejercer de dominio sobre la cosa fructuaria: Por ende puede venderla, hipotecarla, o transmitirla, pero siempre respetando el derecho del usufructuario (se traspasa con el gravamen). b) Puede ser indemnizado por pérdida o deterioro de la cosa fructuaria: Cuando por parte del usufructuario medie culpa o dolo.

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c) Puede pedir anticipadamente el término del usufructo: Sea porque el usufructuario faltó a sus obligaciones de forma grave, o porque se han causado daños considerables a la cosa usufructuada. d) Otros derechos: 1) Puede solicitar los frutos pendientes al momento de la restitución. 2) Puede percibir intereses, por dineros ocupados en ciertas inversiones. 3) Puede repartirse el tesoro encontrado en el predio objeto de usufructo, entre el descubridor y él. 4) Puede reclamar de la cosa fructuaria, ejerciendo una acción personal de restitución, una vez extinguido el usufructo, fundada en el acto constitutivo del usufructo, y no en la calidad de dueño (ya que en ese caso debería ejercer la acción reivindicatoria). 2. Obligaciones: Debe pagar las mejoras extraordinarias al usufructuario. Artículo 798 del Código Civil: “Se entienden por obras o refacciones

mayores las que ocurran por una vez o a largos intervalos de tiempo, y que conciernen a la conservación y permanente utilidad de la cosa fructuaria”. 2.3.7. Extinción del usufructo: (Artículos 804 a 809 del Código Civil): a. Por la llegada del plazo: En todo caso, el usufructo no puede continuar después de la muerte del usufructuario. b. Por el cumplimiento de la condición: Siempre que se verifique antes del vencimiento del plazo. c. Por la muerte del usufructuario: Aunque ocurra antes del día o condición prefijada para su terminación. En el caso de que el usufructo recayere sobre un inmueble, bastará el certificado de defunción del usufructuario para que el Conservador de Bienes Raíces deje constancia del término del gravamen, cancelando la inscripción. d. Por resolución: Por parte del constituyente. Como cuando se ha constituido sobre una propiedad fiduciaria, y llega el caso de la restitución. e. Por consolidación del usufructo con la propiedad: Es decir, se reúne la calidad de usufructuario y nudo propietario en una sola persona. f. Por prescripción: Se refiere a la prescripción adquisitiva del derecho de usufructo por parte de un tercero. 56

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g. Por renuncia: Por parte del usufructuario. Si el usufructo recae sobre bienes inmuebles, la renuncia debe constar por escritura pública. h. Por destrucción de la cosa fructuaria: Siempre que sea total. Si sólo se destruye una parte, subsiste el usufructo en lo restante. i. Por sentencia judicial: Artículo 809 del Código Civil: “El usufructo termina, en fin,

por sentencia de juez que a instancia del propietario lo declara extinguido, por haber faltado el usufructuario a sus obligaciones en materia grave, o por haber causado daños o deterioros considerables a la cosa fructuaria. El juez, según la gravedad del caso, podrá ordenar, o que cese absolutamente el usufructo, o que vuelva al propietario la cosa fructuaria, con cargo de pagar al fructuario una pensión anual determinada, hasta la terminación del usufructo”.

2.4. Uso y habitación. 2.4.1. Concepto: Artículo 811 del Código Civil: “El derecho de uso es un derecho real que

consiste, generalmente, en la facultad de gozar de una parte limitada de las utilidades y productos de una cosa. Si se refiere a una casa, y a la utilidad de morar en ella, se llama derecho de habitación”. 2.4.2. Características: a. Es un derecho real: Establecido en el artículo 577 del Código Civil. b. Es un derecho real de uso: Sólo faculta a dicha finalidad, no así al goce de la cosa. Coexisten dos derechos; el del propietario del bien (nudo propietario), y el del usuario o habitador (mero tenedor de la cosa, pero dueño de su derecho real de uso o habitación). c. Es un derecho personalísimo: Artículo 819 del Código Civil: “Los derechos de uso

y habitación son intransmisibles a los herederos, y no pueden cederse a ningún título, prestarse ni arrendarse. Ni el usuario ni el habitador pueden arrendar, prestar o enajenar objeto alguno de aquellos a que se extiende el ejercicio de su derecho. Pero bien pueden dar los frutos que les es lícito consumir en sus necesidades personales”. No obstante lo anterior, son comerciables, pudiendo adquirirse por prescripción. Es decir, es un derecho comerciable pero inalienable.

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d. Es un derecho inembargable: Artículo 1618, inciso segundo del Código Civil: “No son embargables:” N°9: “Los derechos cuyo ejercicio es enteramente personal,

como los de uso y habitación”. 2.4.3. Constitución: a. Por testamento: Se someterá a los trámites de dicho acto jurídico unilateral. b. Por una convención: Por donación, venta u otro acto entre vivos. El derecho de habitación no será oponible a terceros de buena fe mientras no se inscriba la resolución que lo constituye en el Registro del Conservador de Bienes Raíces. c. Por prescripción adquisitiva: Artículo 2512, parte primera del Código Civil: “Los

derechos reales se adquieren por la prescripción de la misma manera que el dominio, y están sujetos a las mismas reglas”. Artículo 2513 del Código Civil: “La sentencia judicial que declara una prescripción hará las veces de escritura pública para la propiedad de bienes raíces o de derechos reales constituidos en ellos; pero no valdrá contra terceros sin la competente inscripción”. d. Por sentencia judicial: Artículo 11 de la Ley 14.908, sobre Alimentos: “El juez podrá fijar también como pensión alimenticia un derecho de usufructo, uso o habitación sobre bienes del alimentante quien no podrá enajenarlos sin autorización del juez. Si se tratare de un bien raíz dicha prohibición deberá inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces. En estos casos, el usufructuario, el usuario y el que goce de derecho de habitación, estarán exentos de las obligaciones que para ellos establecen los artículos 775 y 813 del Código Civil, respectivamente, estando sólo obligados a confeccionar un inventario simple. La infracción a lo dispuesto en este artículo, aún antes de haberse efectuado la inscripción establecida en el inciso primero, hará incurrir al alimentante en los apremios establecidos en esta ley”. Artículo 147, inciso primero del Código Civil: “Durante el matrimonio el juez podrá constituir, prudencialmente, a favor del cónyuge no propietario, derechos de usufructo, uso o habitación sobre los bienes familiares. En la constitución de esos derechos y en la fijación del plazo que les pone término, el juez tomará especialmente en cuenta el interés de los hijos, cuando los haya, y las fuerzas patrimoniales de los cónyuges”.

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2.4.4. Partes que intervienen: a. Constituyente: Es quien crea el derecho de uso o habitación. b. Nudo propietario: Es el propietario de las cosas dadas en uso o habitación, pero despojado del uso de ellas. c. Usuario o habitador: Es el titular del derecho de uso o habitación, quien detenta el uso de la cosa. 2.4.5. Obligaciones del usuario o habitador: a. Debe confeccionar inventario: Siempre tratándose del habitador. Respecto al usuario, sólo si el uso se constituye sobre cosas que deban restituirse en especie. b. Debe cuidar los bienes objeto del derecho real: Artículo 818 del Código Civil: “El

usuario y el habitador deben usar de los objetos comprendidos en sus respectivos derechos con la moderación y cuidado propios de un buen padre de familia; y están obligados a contribuir a las expensas ordinarias de conservación y cultivo, a prorrata del beneficio que reporten. Esta última obligación no se extiende al uso o a la habitación que se dan caritativamente a personas necesitadas”. 2.4.6. Extensión de los derechos de uso y habitación: Artículo 815 del Código Civil: “El uso

y la habitación se limitan a las necesidades personales del usuario o del habitador. En las necesidades personales del usuario o del habitador se comprenden las de su familia. La familia comprende al cónyuge y los hijos; tanto los que existen al momento de la constitución, como los que sobrevienen después, y esto aun cuando el usuario o el habitador no esté casado, ni haya reconocido hijo alguno a la fecha de la constitución. Comprende asimismo el número de sirvientes necesarios para la familia. Comprende, además, las personas que a la misma fecha vivían con el habitador o usuario y a costa de éstos; y las personas a quienes éstos deben alimentos”. Artículo 816 del Código Civil: “En las necesidades personales del usuario o del habitador

no se comprenden las de las industria o tráfico en que se ocupa. Así el usuario de animales no podrá emplearlos en el acarreo de los objetos en que trafica, ni el habitador servirse de la casa para tiendas o almacenes.

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A menos que la cosa en que se concede el derecho, por su naturaleza y uso ordinario y por su relación con la profesión o industria del que ha de ejercerlo, aparezca destinada a servirle en ellas”. Artículo 817 del Código Civil: “El usuario de una heredad tiene solamente derecho a los

objetos comunes de alimentación y combustible, no a los de una calidad superior; y está obligado a recibirlos del dueño o a tomarlos con su permiso”. 2.4.7. Extinción del derecho de uso y habitación: a. Por la llegada del plazo fijado: En todo caso, el derecho de uso o habitación no puede continuar después de la muerte del usuario o habitador. b. Por el cumplimiento de la obligación fijada: Rige la misma regla anterior. c. Por la muerte del usuario o habitador: Aunque ocurra antes del día o condición prefijada para su terminación. d. Por resolución: Por parte del constituyente. e. Por consolidación del uso o habitación con la propiedad: Es decir, se reúne la calidad de usuario o habitador, y propietario en una sola persona. f. Por prescripción: Se refiere a la prescripción adquisitiva del derecho de uso o habitación por parte de un tercero. g. Por renuncia: Por parte del usuario o habitador. h. Por destrucción de la cosa objeto del derecho real de uso o habitación: Siempre que sea total. Si sólo se destruye una parte, subsiste el uso o habitación en lo que resta. i. Por sentencia judicial: Por haber faltado el usuario o habitador a sus obligaciones en materia grave, o por haber causado daños o deterioros considerables a la cosa dada en uso o habitación.

2.5. Servidumbres. 2.5.1. Concepto: Artículo 820 del Código Civil: “Servidumbre predial, o simplemente

servidumbre, es un gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de distinto dueño”. Artículo 821 del Código Civil: “Se llama predio sirviente el que sufre el gravamen, y predio

dominante el que reporta la utilidad. Con respecto al predio dominante la servidumbre se llama activa, y con respecto al predio sirviente, pasiva”. 60

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2.5.2. Características: a. Para el predio sirviente: (Servidumbre pasiva) Es un gravamen real, es una limitación al dominio. b. Para el predio dominante: (Servidumbre activa): 1. Es un derecho real: Está establecido en el artículo 577 del Código Civil. 2. Es un derecho inmueble: Siempre recaerá sobre inmuebles. 3. Es un derecho accesorio: No puede subsistir sin los predios en los que recae. 4. Es un derecho perpetuo: Subsistirá mientras existan los predios (regla general). 5. Es un derecho indivisible: No se puede ejercer parcialmente. 2.5.3. Elementos: a. Dos predios de distinto dueño: Deben ser bienes inmuebles por naturaleza, claramente de dueños distintos, dado que de no producirse dicha diferencia de titulares del derecho real de dominio, no se justificará la servidumbre. Artículo 825 del Código Civil: “Las servidumbres son inseparables del predio a que

activa o pasivamente pertenecen”. Artículo 826 del Código Civil: “Dividido el predio sirviente, no varía la servidumbre que estaba constituida en él, y deben sufrirla aquel o aquellos a quienes toque la parte en que se ejercía”. Artículo 827 del Código Civil: “Dividido el predio dominante, cada uno de los nuevos dueños gozará de la servidumbre, pero sin aumentar el gravamen del predio sirviente. Así los nuevos dueños del predio que goza de una servidumbre de tránsito no pueden exigir que se altere la dirección, forma, calidad o anchura de la senda o camino destinado a ella”. b. Un gravamen: Pesa sobre un predio (predio sirviente) para favorecer al otro (predio dominante). Para el primero será servidumbre pasiva, para el segundo será servidumbre activa. 2.5.4. Clasificación: a. Según su origen: 1. Servidumbres naturales: Son aquellas que provienen de la natural ubicación de los lugares. El Código Civil sólo regula una servidumbre natural, conocida como de “libre descenso y escurrimiento de las aguas”, regulada en el artículo 833 61

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del Código Civil: “El predio inferior está sujeto a recibir las aguas que

descienden del predio superior naturalmente, es decir, sin que la mano del hombre contribuya a ello. No se puede por consiguiente dirigir un albañal o acequia sobre el predio vecino, si no se ha constituido esta servidumbre especial. En el predio servil no se puede hacer cosa alguna que estorbe la servidumbre natural, ni en el predio dominante, que la grave. Las servidumbres establecidas en este artículo se regirán por el Código de Aguas”. 2. Servidumbres legales: Son aquellas impuestas por la ley, aun contra la voluntad del predio sirviente. Se clasifican en: a) Servidumbres de utilidad pública: El Código Civil sólo regula una servidumbre de esta especie, relativa al uso de las riberas en cuanto es necesario para la navegación o flote, que se regirá por el Código de Aguas. Tienen por características que: 1) Carecen de predio dominante, por lo cual esta característica da lugar a criticar si es verdaderamente una servidumbre. 2) Está fuera del comercio humano. 3) No concede indemnización al dueño del predio gravado. b) Servidumbres de interés privado: Son las siguientes: 1) Servidumbre de demarcación: i. Concepto de demarcación: Consiste en la operación que tiene por objeto fijar la línea que separa dos predios colindantes, de distintos dueños, señalándola por signos materiales. ii. Sujetos: - Activo: Puede entablar la acción de demarcación el dueño, el poseedor y el nudo propietario. De haber comuneros, cualquiera de ellos puede solicitar la demarcación. La acción de demarcación se tramitará en procedimiento sumario. - Pasivo: Si los sujetos pasivos son comuneros, se debe demandar a todos. 62

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iii.

iv.

Etapas: - Intelectual: Se fija la línea imaginaria que separa los dos predios (se confecciona un plano). - Material: Se construyen en el terreno los hitos o señales que indican la línea limítrofe de los predios. Efectos: Artículo 843 del Código Civil: “Si se ha

quitado de su lugar alguno de los mojones que deslindan predios vecinos, el dueño del predio perjudicado tiene derecho para pedir que el que lo ha quitado lo reponga a su costa, y le indemnice de los daños que de la remoción se le hubieren originado, sin perjuicio de las penas con que las leyes castiguen el delito”. v.

Naturaleza jurídica: Se discute en doctrina si es una servidumbre propiamente tal, o un cuasicontrato de vecindad. vi. Imprescriptibilidad de la acción: No se extinguirá por el no uso. 2) Servidumbre de cerramiento: i. Concepto de cerramiento: Es el derecho que tiene todo propietario de cerrar su predio, y de obtener que los dueños de los predios colindantes contribuyan a ello. ii. Efectos: Artículo 844 del Código Civil: “El dueño de

un predio tiene derecho para cerrarlo o cercarlo por todas partes, sin perjuicio de las servidumbres constituidas a favor de otros predios. El cerramiento podrá consistir en paredes, fosos, cercas vivas o muertas”. Artículo 845 del Código Civil: “Si el dueño hace el cerramiento del predio a su costa y en su propio terreno, podrá hacerlo de la calidad y dimensiones que quiera, y el propietario colindante no podrá servirse de la pared, foso o cerca para ningún objeto, a no ser que haya adquirido este derecho por título 63

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o por prescripción de cinco años contados como para la adquisición del dominio”. iii.

Naturaleza jurídica: Se hace la misma discusión a propósito de la demarcación. Lo que queda claro, es que sigue a esta última. iv. Imprescriptibilidad de la acción: Tampoco se extingue por el no uso. 3) Servidumbre de medianería: i. Concepto de medianería: Consiste en la cerca divisoria de dos predios colindantes. ii. Efectos: Artículo 857 del Código Civil: “Cualquiera de

los condueños tiene el derecho de elevar la pared medianera, en cuanto lo permitan las ordenanzas generales o locales; sujetándose a las reglas siguientes: - 1) La nueva obra será enteramente a su costa. - 2) Pagará al vecino, a título de indemnización por el aumento de peso que va a cargar sobre la pared medianera, la sexta parte de lo que valga la obra nueva. - 3) Pagará la misma indemnización todas las veces que se trate de reconstruir la pared medianera. - 4) Será obligado a elevar a su costa las chimeneas del vecino situadas en la pared medianera. - 5) Si la pared medianera no es bastante sólida para soportar el aumento de peso, la reconstruirá a su costa, indemnizando al vecino por la remoción y reposición de todo lo que por el lado de éste cargaba sobre la pared o estaba pegado a ella. - 6) Si reconstruyendo la pared medianera, fuere necesario aumentar su espesor, se tomará este aumento sobre el terreno del que construya la obra nueva.

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7) El vecino podrá en todo tiempo adquirir la medianería de la parte nuevamente levantada, pagando la mitad del costo total de ésta, y el valor de la mitad del terreno sobre que se haya extendido la pared medianera, según el inciso anterior”. Artículo 858 del Código Civil: “Las expensas de construcción, conservación y reparación del cerramiento serán a cargo de todos los que tengan derecho de propiedad en él, a prorrata de los respectivos derechos. Sin embargo, podrá cualquiera de ellos exonerarse de este cargo, abandonando su derecho de medianería, pero sólo cuando el cerramiento no consista en una pared que sostenga un edificio de su pertenencia” Artículo 859 del Código Civil: “Los árboles que se encuentran en la cerca medianera, son igualmente medianeros; y lo mismo se extiende a los árboles cuyo tronco está en la línea divisoria de dos heredades, aunque no haya cerramiento intermedio. Cualquiera de los dos condueños puede exigir que se derriben dichos árboles, probando que de algún modo le dañan; y si por algún accidente se destruyen, no se repondrán sin su consentimiento”. Artículo 854 del Código Civil: “En todos los casos, y aun cuando conste que una cerca o pared divisoria pertenece exclusivamente a uno de los predios contiguos, el dueño del otro predio tendrá el derecho de hacerla medianera en todo o parte, aun sin el consentimiento de su vecino, pagándole la mitad del valor del terreno en que está hecho el cerramiento, y la mitad del valor actual de la porción de cerramiento cuya medianería pretende”. Artículo 855 del Código Civil: “Cualquiera de los dos condueños que quiera servirse de la pared medianera para edificar sobre ella, o hacerla -

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sostener el peso de una construcción nueva, debe primero solicitar el consentimiento de su vecino, y si éste lo rehúsa, provocará un juicio práctico en que se dicten las medidas necesarias para que la nueva construcción no dañe al vecino. En circunstancias ordinarias se entenderá que cualquiera de los condueños de una pared medianera puede edificar sobre ella, introduciendo maderos hasta la distancia de un decímetro de la superficie opuesta; y que si el vecino quisiere por su parte introducir maderos en el mismo paraje o hacer una chimenea, tendrá el derecho de recortar los maderos de su vecino hasta el medio de la pared, sin dislocarlos”. iii.

Naturaleza jurídica: Se discute en doctrina si es una servidumbre o una comunidad forzosa. iv. Prueba: Se puede probar de tres maneras: - Por medio de un título. - Por medio de señales exteriores. - Por medio de presunciones. 4) Servidumbre de tránsito: i. Concepto: Es aquella que tiene derecho a imponer un predio cuando está desprovisto de toda comunicación con el camino público. ii. Características: - Es positiva. - Es discontinua. - Es aparente o inaparente. iii. Requisitos: (Artículo 847 del Código Civil): - Que el predio esté desprovisto de toda comunicación con el camino público. - Que la comunicación con el camino público sea indispensable para el uso y beneficio del predio. - Que se indemnice previamente al dueño del predio sirviente.

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Si no hay acuerdo entre las partes, el juez nombrará un perito. Artículo 849 del Código Civil: “Si concedida la

servidumbre de tránsito en conformidad a los artículos precedentes, llega a no ser indispensable para el predio dominante, por la adquisición de terrenos que le dan un acceso cómodo al camino, o por otro medio, el dueño del predio sirviente tendrá derecho para pedir que se le exonere de la servidumbre, restituyendo lo que, al establecerse esta, se le hubiere pagado por el valor del terreno”. Artículo 850 del Código Civil: “Si se vende o permuta alguna parte de un predio, o si es adjudicada a cualquiera de los que lo poseían proindiviso, y en consecuencia esta parte viene a quedar separada del camino, se entenderá concedida a favor de ella una servidumbre de tránsito, sin indemnización alguna”. 5) Servidumbre de acueducto: i. Concepto: Es el medio que tienen los propietarios no ribereños para servirse de las aguas corrientes, y consiste en que pueden conducirse dichas aguas por la heredad sirviente a expensas del interesado. ii. Características: - Es una servidumbre positiva. - Es una servidumbre continua. - Es una servidumbre aparente o inaparente. iii. Predio dominante: Podrá ser tal: - Una heredad que carezca de las aguas para el cultivo de las sementeras, plantaciones o pastos. - Un pueblo que requiera las aguas para el servicio doméstico de sus habitantes. - Un establecimiento industrial que las requiera para el funcionamiento de sus maquinarias. 6) Servidumbre de luz: i. Concepto: Es aquella que tiene por objeto dar luz a un espacio cualquiera cerrado y techado; pero no se 67

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ii.

iii.

iv.

dirige a darle vista sobre el predio vecino, esté cerrado o no. Características: - Es positiva. - Es continua. - Es aparente. Requisitos: - La ventana estará guarnecida de rejas de hierro, y de una red de alambre, cuyas mallas tengan tres centímetros de abertura o menos. - La parte inferior de la ventana distará del suelo de la vivienda a que da luz, tres metros a lo menos. Prohibiciones: - Artículo 874 del Código Civil: “No se puede

-

v.

abrir ventana o tronera de ninguna clase en una pared medianera, sin consentimiento del condueño. El dueño de una pared no medianera puede abrirlas en ella, en el número y de las dimensiones que quiera. Si la pared no es medianera sino en una parte de su altura, el dueño de la parte no medianera goza de igual derecho en ésta. No se opone al ejercicio de la servidumbre de luz la contigüidad de la pared al predio vecino”. Artículo 876 del Código Civil: “El que goza de la servidumbre de luz no tendrá derecho para impedir que en el suelo vecino se levante una pared que le quite la luz”.

Cesación de la servidumbre de luz: Si la pared divisoria llega a ser medianera, cesa la servidumbre legal de luz, y sólo tiene cabida la voluntaria, determinada por mutuo consentimiento de ambos dueños.

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7) Servidumbre de vista: i. Concepto: Es aquella que tiene por finalidad prohibir que se vea lo que pasa en el predio vecino. ii. Características: - Es negativa. - Es continua. - Es aparente. iii. Regulación: Artículo 878 del Código Civil: “No se

pueden tener ventanas, balcones, miradores o azoteas, que den vista a las habitaciones, patios o corrales de un predio vecino, cerrado o no; a menos que intervenga una distancia de tres metros. La distancia se medirá entre el plano vertical de la línea más sobresaliente de la ventana, balcón, etc., y el plano vertical de la línea divisoria de los dos predios, siendo ambos planos paralelos. No siendo paralelos los dos planos, se aplicará la misma medida a la menor distancia entre ellos”. 3. Servidumbres voluntarias: a) Concepto: Son aquellas constituidas por un hecho del hombre. b) Constitución: Se puede efectuar: 1) Por testamento: En conformidad a las reglas de dicho acto jurídico unilateral. 2) Por una convención: Artículo 698 del Código Civil: “La

tradición de un derecho de servidumbre se efectuará por escritura pública en que el tradente exprese constituirlo, y el adquirente aceptarlo: esta escritura podrá ser la misma del acto o contrato”. 3) Por sentencia judicial: (Discutida la posición de servidumbre voluntaria) El caso existente se contempla en el artículo 1337 del Código Civil: “El partidor liquidará lo que a cada uno de

los coasignatarios se deba, y procederá a la distribución de los efectos hereditarios, teniendo presentes las reglas que siguen”, N°5: “En la división de fundos se establecerán las servidumbres necesarias para su cómoda administración y goce”.

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4) Por prescripción: Sólo respecto a las servidumbres continuas y aparentes. b. Según sus señales de existencia: 1. Servidumbres aparentes: Son las que están continuamente a la vista. Por ejemplo la servidumbre de tránsito, cuando se hace por una senda o por una puerta especialmente destinada a él. 2. Servidumbres inaparentes: Son las que no se conocen por una señal exterior. Por ejemplo la servidumbre de tránsito, cuando carece de una senda y por una puerta especialmente destinada a él, y de otras análogas. Sólo se pueden adquirir por prescripción las servidumbres aparentes (siempre que sean continuas). c. Según su ejercicio: 1. Servidumbres continuas: Son las que se ejercen o se pueden ejercer continuamente, sin necesidad de un hecho actual del hombre. Por ejemplo la servidumbre de acueducto por un canal artificial que pertenece al predio dominante. 2. Servidumbres discontinuas: Son las que se ejercen a intervalos más o menos largos de tiempo, y suponen un hecho actual del hombre. Por ejemplo la servidumbre de tránsito. Sólo se pueden adquirir por prescripción las servidumbres continuas (siempre que sean aparentes). d. Según su objeto: 1. Servidumbres positivas: Son, en general, las que sólo imponen al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer. Por ejemplo la servidumbre de tránsito. Las servidumbres positivas imponen a veces al dueño del predio sirviente la obligación de hacer algo. 2. Servidumbres negativas: Son las que imponen al dueño del predio sirviente la prohibición de hacer algo, que sin la servidumbre le sería lícito. Por ejemplo la servidumbre de no poder elevar sus paredes sino a cierta altura. 2.5.5. Ejercicio de las servidumbres: a. Artículo 828 del Código Civil: “El que tiene derecho a una servidumbre, lo tiene

igualmente a los medios necesarios para ejercerla. Así, el que tiene derecho de

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sacar agua de una fuente situada en la heredad vecina, tiene el derecho de tránsito para ir a ella, aunque no se haya establecido expresamente en el título”. b. Artículo 829 del Código Civil: “El que goza de una servidumbre puede hacer las obras indispensables para ejercerla; pero serán a su costa, si no se ha establecido lo contrario; y aun cuando el dueño del predio sirviente se haya obligado a hacerlas o repararlas, le será lícito exonerarse de la obligación abandonando la parte del predio en que deban hacerse o conservarse las obras”. c. Artículo 830 del Código Civil: “El dueño del predio sirviente no puede alterar, disminuir, ni hacer más incómoda para el predio dominante la servidumbre con que está gravado el suyo. Con todo, si por el transcurso del tiempo llegare a serle más oneroso el modo primitivo de la servidumbre, podrá proponer que se varíe a su costa; y si las variaciones no perjudican al predio dominante, deberán ser aceptadas”. 2.5.6. Extinción de las servidumbres: a. b. c. d.

Por resolución: Sólo aplicable a las servidumbres voluntarias. Por llegada de un plazo: Sólo aplicable a las servidumbres voluntarias. Por cumplimiento de una condición: Sólo aplicable a las servidumbres voluntarias. Por confusión: Es decir, predio dominante y sirviente pasan a ser propiedad de una sola persona. e. Por renuncia: Por parte del predio dominante. f. Por el no uso: Por haber dejado de usar la servidumbre durante al menos tres años: 1. Tratándose de servidumbres continuas: Se cuenta desde que se realiza un acto contrario a la servidumbre. 2. Tratándose de servidumbres discontinuas: Se cuenta desde la fecha del último acto que supone gozar de la servidumbre. g. Por imposibilidad de ejercicio: Debe mantenerse durante al menos tres años. Si cesa antes, revive la servidumbre.

2.6. Conservación medioambiental. 2.6.1. Concepto: Artículo 2 de la Ley 20.930, sobre Conservación Medioambiental: “El

derecho de conservación es un derecho real que consiste en la facultad de conservar el patrimonio ambiental de un predio o de ciertos atributos o funciones de éste. Este derecho se constituye en forma libre y voluntaria por el propietario del predio en beneficio de una persona natural o jurídica determinada. 71

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La facultad de conservar se ejercerá de conformidad a las normas establecidas en esta ley y en el contrato constitutivo”. 2.6.2. Regulación: Se regula por la Ley 20.930, del 25 de junio de 2016. 2.6.3. Características: a. b. c. d. e.

Es un derecho real: Creado por una Ley especial. Es un derecho inmueble: Por el bien sobre el cual recae. Es un derecho traspasable: Es decir, transmisible y transferible. Es un derecho inembargable: En conformidad a la ley. Es un derecho perpetuo: Salvo que las partes acuerden otra cosa.

2.6.4. Titular del derecho: Toda persona natural o jurídica, pública o privada, podrá ser titular del derecho real de conservación. 2.6.5. Constitución: Se hará mediante un acto jurídico bilateral. El contrato mediante el cual se constituye el derecho real de conservación deberá celebrarse por escritura pública, la cual, además, servirá como título para requerir la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente. El derecho real de conservación producirá sus efectos desde su inscripción en el Conservador de Bienes Raíces respectivo. El contrato deberá contener, a lo menos, lo siguiente: a. La individualización completa del propietario del inmueble y del titular del derecho. b. La identificación clara y precisa del o de los bienes raíces gravados, con sus correspondientes deslindes. Se deberá anexar un plano, suscrito por los comparecientes, en que se grafique el inmueble o la parte de él que se grave, y que se entenderá formar parte del contrato. El plano deberá cumplir los siguientes requisitos: 1. Indicar los datos de inscripción del bien raíz en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces competente, su ubicación y la región, provincia y comuna a que pertenezca. 2. Incluir los deslindes del inmueble. c. La declaración de si la constitución es a título gratuito u oneroso. En este último caso, se deberá señalar el monto de dinero u otras contraprestaciones que las partes acuerden. d. La indicación del o de los gravámenes acordados. e. La duración del derecho real de conservación, si la hubiere.

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f. La declaración de si el derecho se constituye a favor de dos o más titulares, o si el o los bienes raíces gravados pertenecen a dos o más dueños, casos en los cuales se deberán indicar en el contrato las obligaciones y derechos de cada uno. La inscripción se ajustará a las siguientes reglas: a. La inscripción del contrato mediante el cual se constituye el derecho real de conservación en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces, así como sus modificaciones, es requisito, prueba y garantía del mismo. b. La mencionada inscripción se requerirá dentro del plazo de sesenta días corridos, contado desde la fecha de celebración del contrato constitutivo. 2.6.6. Efectos: Las partes deberán acordar al menos una de las siguientes prohibiciones, restricciones u obligaciones: a. Restricción o prohibición de destinar el inmueble a uno o más determinados fines inmobiliarios, comerciales, turísticos, industriales, de explotación agrícola, forestales o de otro tipo. b. Obligación de hacerse cargo o de contratar servicios para la mantención, limpieza, descontaminación, reparación, resguardo, administración o uso y aprovechamiento racionales del bien raíz. c. Obligación de ejecutar o supervisar un plan de manejo acordado en el contrato constitutivo, con miras al uso y aprovechamiento racionales de los recursos naturales del inmueble gravado, dentro del marco de un uso sostenible de los mismos. Artículo 6, inciso tercero de la Ley 20.930, sobre Conservación Medioambiental: “El

derecho real de conservación se extiende a todas las servidumbres activas constituidas a favor del inmueble y está sujeto a todas las servidumbres pasivas preexistentes, o a las nuevas que se puedan establecer por el dueño del predio sin vulnerar este derecho, o que se impongan posteriormente por mandato legal”. Artículo 6, inciso tercero de la Ley 20.930, sobre Conservación Medioambiental: “El

derecho real de conservación no faculta a su titular para percibir los frutos naturales o civiles que deriven de la conservación del inmueble, salvo en aquello que se acuerde explícitamente por las partes”. 2.6.7. Preferencia de derechos: Artículo 11, inciso tercero de la Ley 20.930, sobre Conservación Medioambiental: “Los derechos reales constituidos con anterioridad al

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derecho real de conservación preferirán a este último. Tratándose de derechos reales convenidos con posterioridad, prevalecerá el derecho real de conservación”. 2.6.8. Extinción: El derecho de conservación se extinguirá por las causales generales de terminación de los derechos reales y, especialmente, por: a. La transferencia del bien gravado. b. La disolución de la persona jurídica titular del derecho, salvo estipulación en contrario. c. La expropiación del inmueble gravado. Si se expropiare parcialmente, subsistirá el derecho real de conservación sobre la parte no expropiada, si fuere posible. Lo anterior será sin perjuicio de las indemnizaciones que correspondan. Cualquier conflicto que se suscite será conocido en procedimiento sumario.

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